내 돈을 들이지 않고 상가주택 신축하는 방법! 지금 바로 공개합니다

https://www.youtube.com/watch?v=Kx_5_0UF3Nk

 

이 영상은 내 돈 없이 상가주택을 신축하는 방법에 대한 정보를 제공합니다. LH 매입, 토지 매도, 신축 후 매도 등 다양한 방법을 소개하며, 특히 LH에서 분양하는 토지를 활용하는 방법을 상세히 설명합니다. 토지 투자 초보자에게 유용한 정보와 함께, 건폐율, 용적률, 가구수 제한 등 택지 지구 내 토지 투자 시 주의해야 할 사항들을 짚어줍니다. 또한, 토지 및 건물 시세 분석, 대출 활용법, 임차인 세팅 순서 등 실질적인 투자 전략을 제시하여, 시청자가 상가주택 신축 투자를 통해 수익을 창출할 수 있도록 돕습니다. 결국 이 컨텐츠는 부동산 규제가 심화되는 시기에 신축이라는 새로운 투자 대안을 제시하고 있습니다.

1.  상가주택 신축을 위한 토지 매입 및 활용 방법

 

• LH에서 제공하는 토지를 신축하여 가치를 높이고 시세차익을 추구할 수 있는 방법이 있다.

• 도심 지역에서 토지 투자와 관련하여 초보자들에게 유용한 기회를 제공하고 있으며, LH에서 분양정보를 통해 접근할 수 있다.

• 특정 지역의 토지를 조사하고 청약을 통해 대출을 받을 수 있으며, 최소 80%는 LH에서 보증을 통해 대출 가능하다.

 

2.  택지지구의 건폐율과 용적률 이해하기

 

• 수의계약 중인 물건이 6개 있으며, 관련 정보를 쉽게 볼 수 있는 사이트가 있다.

• 모집 공고를 통해 추가 정보를 확인할 수 있으며, 외국에서의 중요한 정보도 포함되어 있다.

• 택지지구의 토지는 용도와 성격이 이미 정해져 있다는 점을 유의해야 한다.

• 예를 들어, 건폐율이 60%이고 용적률이 180%인 경우, 100평의 토지에서 60평 규모의 건물을 지을 수 있으며 3층 건축 시 총 바닥 면적은 180평이 된다.

• 택지지구의 주택 가구수는 미리 정해져 있으므로, 이를 반드시 지켜야 한다.

 

3.  상가주택 신축을 위한 시세 분석과 수지 분석

 

• 상가주택 신축 시 불법 건축물 위험이 있으며, 가구수를 지키지 않으면 문제가 발생할 수 있다.

• 부동산 시세 분석에서 현재 시세가 가장 중요하며, 인근의 택지와 매물을 철저히 조사해야 한다.

• 시세 대비 저렴한 낙찰가를 받기 위해서는 철저한 비교 분석이 필요하며, 네이버 부동산 등의 자료를 활용할 수 있다.

• 최근 트렌드로 인해 토지 낙찰가율이 상승하고 있으며, 시세는 대략 1,550만원에서 650만원 사이로 나타난다.

• 상가주택 신축 시 가치를 산출하는 수지 분석을 통해 건폐율과 용적률을 고려해야 하며, 각 면적의 정의를 이해하는 것이 중요하다.

 

4.  상가주택 신축을 위한 대출 및 세팅 방법

 

• 상가주택 신축 시 토지 대출과 기성고 대출이 각각 80% 지원되며, 이를 통해 공사를 진행할 수 있다.

• 준공 후 대출을 전환하는 과정이 있으며, 중도 전환 대출을 1순위로 설정하고 이후 전세와 월세 임차인 순서를 맞추는 것이 중요하다.

• 총 원가가 17억 원일 경우, 신축 후 시세를 기준으로 수익을 판단해야 하는데, 이는 미리 계산하여 결정하는 것이 필수적이다.

• 법인으로 투자하는 것이 유리하며, 개인 소유의 경우 4층 주인세대 거주 중 상가주택을 보유하는 것이 적합하다.

• 내년부터 세법 변경으로 상가주택의 양도세가 달라지므로, 비과세 혜택이 줄어들 것으로 보인다.

  
  기성고 대출=건축 공사 진행 정도에 따라** 돈을 빌리는 것을 말합니다. 공사가 일정 부분 완료될 때마다 은행에서 돈을 빌려 공사비를 충당합니다. 마치 레고 블록을 하나씩 쌓을 때마다 돈을 받는 것과 같습니다.

 

5.  상가주택 신축의 이점과 주의사항

 

• 상가주택을 신축하게 되면 기존 주택의 비과세 혜택이 사라지는 2주택 상태가 되므로 주의가 필요하다.

• 신축 투자 시 대출이 가능하며, 토지 및 공사비에 대한 대출도 지원되므로 걱정하지 않아도 된다.

• 세금 규정이 이전과 많이 변화했기에 투자 전 세금 확인이 필수적이다.

• 임차인이 구해졌다고 하더라도 대출 후 인턴 3개월을 적절히 맞추는 것이 중요하다.

• 현재 부동산 시장에 규제가 많아지면서, 신축을 통한 투자 방법에 대한 고민과 공부가 필요하다.