제 구독자들은 이미 집 파는 중 이제부터 3년간 집값 대폭락 할 겁니다｜엘리엇 풀버전

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이 영상은 구독자들에게 향후 3년간 집값 대폭락을 경고하며, 현재 부동산 시장의 위험성을 분석합니다. 특히, 세종시 아파트 가격의 급락 사례를 통해 시장 상황을 설명하고, 과거 IMF시기와 유사한 경제 상황을 지적하며, 선행지수와 동행지수의 괴리를 통해 정부 발표의 신뢰성에 의문을 제기합니다. 또한, 강남 지역과 비강남 지역 간의 양극화 심화 현상을 강조하며, 일부 지역의 가격 상승이 전체 시장의 건전성을 의미하지 않는다고 경고합니다. 결론적으로, 부동산 시장의 거품 붕괴 가능성을 경고하고, 신중한 투자 결정을 촉구하며, 부동산 시장의 장기적인 하락 추세를 예측합니다.

1.  부동산 시장의 위기와 양극화 심화

• 세종시의 아파트 가격이 급락하여 과거 14억 원에 올라갔던 집값이 현재 6억 원대까지 떨어지며, 30%의 하락을 보이고 있다.

• KB은행 데이터는 동향조사이기 때문에 현 실거래가를 제대로 반영하지 못하며, 과거 경제 위기 당시와 유사한 회복률을 보이지 못하고 있다.

• 선행지수와 동행지수의 불일치가 과거 IMF상황과 유사하며, 경제 성장률에 대한 정부 발표가 과장되었음이 드러나고 있다.

• 양극화 현상이 심화되어 강남지역 아파트 가격은 급등하는 반면, 노도강지역은 지속적으로 하락하고 있어 부동산 시장의 초양극화가 나타나고 있다.

• 시장의 주요 지표들은 오히려 증가했으나 실제 부동산 시장은 하락하는 양상을 보여, 경제 위기의 심화가 우려되며, 특히 미국 펀드와 유사한 상황이 반복되고 있다.

1.1. 집값 하락과 세종의 사례

• 세종의 집값이 현재 6억대로 떨어져, 이전 14억에서 30% 이상 하락했음을 보여준다.

• 서울 아파트 시장은 2021년 10월에 정점을 찍었으나, 세종은 그보다 먼저 상투를 쳐 하락세가 이어졌다.

• 최근 데이터에 따르면 세종 아파트의 반토막 사례가 증명되고 있으며, 전체적으로 시장이 어려운 상황임을 나타낸다.

• 발생한 데이터는 L차트와 KB은행 차트를 비교했을 때, L차트가 정확한 예측을 하고 있음을 보여준다.

• 부산 같은 경우는 8년 동안의 하락세를 겪었으며, 현재 상황이 IMF때와 유사함을 지적한다.

1.2. 경제 지표의 불균형 현상

• IMF 당시와 비슷한 경제 상황이 현재 발생하고 있으며, 동행지수와 선행지수간의 불균형이 포착된다.

• 동행지수는 2021년 이후 계속 하락하고 있지만, 선행지수는 1년 이상 상승하고 있어 서로 모순된 상태이다.

• 경제 성장률이 높게 전망되었지만, 선행지수가 사실상 잘못된 정보를 기반으로 하여 정부의 발표와 상반된 결과를 보인다.

• 현재 부동산 시장에서는 패닉바잉현상이 발생하고 있으며, 이는 2021년 영끌 때와 유사한 분위기로, 무주택자가 지금의 주요 문제로 부각된다.

• 국가의 경제 상황으로 인해 IMF보다도 더 큰 위기가 올 것으로 예상되며, 부동산 시장도 이러한 경제적 압박을 해결하지 못할 가능성이 크다.

1.3. 토지거래허가제와 부동산 시장의 양극화 현상

• 토지거래허가제가 2월 22일에 풀렸으며, 이에 따라 강남일대의 실거래가는 상승세를 보이고 있지만, 노도강지역은 여전히 하락세이다.

• 규제 완화는 민생을 살리기 위한 것이 아닌, 주로 고가 아파트 지역, 즉 재벌을 위한 정책으로 해석된다.

• 강남과 다른 지역 간의 양극화 현상이 심화되고 있으며, 지방의 부동산은 지속적으로 하락하고 있어 이중적인 위기를 맞고 있다.

• 투기 세력들은 지방 아파트를 매도하고 그 자금을 통해 강남아파트를 매수하는 방식으로 다시 시장을 자극하고 있다.

• 현재는 반등장이지만, 많은 투자가들이 손해를 보고 있으며, 일부 대장주만 상승하는 불균형의 시장이 되고 있다.

1.4. 집값 양극화 현상과 초양극화 분석

• 주간 단위 차트에서 송파의 최고 상승률이 한 달째 하락하고 있으며, 이는 노도강의 진행과 관련이 있다.

• 그래프에서 나타나는 악어입 형태는 가격 양극화를 보여 주며, 아래턱은 하락하고 위턱은 상승하는 구조이다.

• 스타지수 100은 시가총액 상위 100개 아파트 데이터를 기반으로 하며, 40년 이상 데이터를 축적해왔지만, 하위 종목은 제거하지 않고 그대로 두는 방식이다.

• 영끌오적인덱스는 최근 4년 동안 하락 추세를 보이며, 2020년과 2021년의 가격 폭등의 결과로 보인다.

• 초 양극화현상에서는 일부 아파트 가격이 급등하는 반면, 다른 아파트는 급락하며 극심한 양극화가 발생하고 있다.

 

2.  서울 부동산 시장의 양극화 심화

• 최근 몇 년 동안 정부의 정책과 사회 분위기가 양극화를 더욱 극대화시키고 있어 씁쓸하게 느껴진다.

• 서울 아파트는 180만 세대에 1만 400개 단지로 구성되어 있으며, 이 중 강남3구는 전체의 3%에 해당하는 40만 세대만을 차지하고 있다.

• 강남3구의 시가총액은 2022년 기준 12%에서 지금은 약 15%로 추정된다.

• 서울 아파트 가격은 지난해에 비해 올해 1.4% 상승했으나 주요 지방 도시들이 폭락하고 있으며, 특히 대전과 충남이 큰 하락세를 보이고 있다.

• 서울과 지방의 아파트 시장은 대장주는 상승하지만 나머지 지역은 내리막, 즉 초 양극화현상이 심각하다는 분석이 나온다.

2.1. 오세훈 시장의 부동산 정책과 시장 동향

• 오세훈서울시장이 양극화 심화를 초래하는 정부 정책과 사회 분위기를 비판하며, 노원구와 도봉구 같은 지역의 경매 문제를 해결해야 한다고 주장한다.

• 서울 아파트는 전체 180만 세대와 1만 400개 단지로 구성되어 있으며, 강남3구는 전체 세대의 3%에 불과하지만 시가총액의 12%를 차지하는 중요한 지역이다.

• 삼성전자가 주도한 주식 상승 속에 강남3구의 부동산 시장역시 일시적으로 상승할 수 있지만, 전체 시장이 성장하지 않으면 이러한 상승은 지속될 수 없음을 경고한다.

• 현재 강남3구의 시가총액은 15%로 예상되며, 다른 지역은 더 빠지는 상황에서 이에 대한 경각심이 필요하다.

• 투기세력의 관점에서는 부동산 실질지수의 상승이 필수적이며, 실패할 경우 시장은 하락할 위험이 있다는 점을 강조한다.

2.2. 집값 변동 및 지역별 상황

• 2024년과 2025년을 비교했을 때, 서울의 아파트 가격은 작년에 8.2% 상승했지만, 올해는 1.4% 상승에 그쳤다.

• 경기도와 인천은 서울의 약 3분의 1 정도의 상승률을 보이고 있으며, 대전과 충남의 경우 지속적인 하락세를 보이고 있다.

• 서울은 1월에 0.16% 하락했지만, 서울 아파트는 0.25% 상승하는 atypical한 현상을 보였다.

• 2월에는 서울 아파트가 급등했지만, 전반적으로 부산 및 대전 등 지방은 더 큰 폭으로 하락했다.

• 최근 지방 부동산 시장은 악화되고 있으며, 여러 지역이 하락세를 보이고 있다.

2.3. 서울 아파트 가격 양극화 현상

• 서울의 아파트 시장에서 양극화가 심화되고 있으며, 특히 2022년에 송파구와 강동구에서 큰 하락폭을 보였다.

• 강남과 서초는 비교적 안정세를 유지하면서 상승세를 나타내고, 노원구와 도봉구는 지속적으로 하락세를 보인다.

• 2023년 들어 강남이 가장 많이 올랐고, 송파와 강동 또한 반등세를 보였지만, 여전히 노원구와 도봉구는 하락세를 지속하고 있다.

• 서울 전체적으로는 하락의 70%를 반등했으나, 전국적으로는 하락의 20% 정도 반등에 그쳤다. 이는 지역 간 가격 차이가 크게 벌어지고 있음을 시사한다.

• 경기도와 인천도 각각 20%와 15% 반등에 그치며, 부산과 대구는 저점을 깨고 있는 상황이다.

2.4. 지방 아파트 시장의 심각한 하락

• 충청남도와 충청북도를 포함한 일부 지방에서 아파트 가격이 4개월 동안 하락하고 있으며, 특히 강원도와 제주도의 폭락이 심각하다.

• 서울의 아파트 시장은 9억 이상 임대차 보호 구역과 관련해 시장이 달라지고 있으며, 강남과 서초는 하락 이후 급격히 가격이 회복된 상황이다.

• 핑크존은 전 고점을 초과한 구역을 의미하며, 송파구를 제외한 대부분의 구역은 회복된 가격이 반이하인 상태이다.

• 9억 이하 아파트는 전국적으로 7억으로 가격대를 조정하여, 이에 해당하는 서대문구, 강서구 등은 전 고점을 넘은 곳이 없으며 하락세가 지속되고 있다.

• 전국적으로 보면 2021년 고점을 넘은 지역은 없으며, 서울 전체 아파트 가격도 여전히 하락세에 있고, 특히 세종시는 고점 대비 29% 하락했다.

 

3.  아파트 가격 회복과 현황 분석

• 서울의 아파트는 1억 원에서 78% 반등하며 7,800만 원가량을 회복했으나, 여전히 2,200만 원이 부족한 상태이다.

• 충청남도, 부산, 광주 등의 지역은 저점이 현재며, 이 지역들에서 회복률이 높지 않다는 점을 강조하고 있다.

• 서울에서 정거점을 넘은 아파트는 17.6%이며, 강남구가 10% 넘는 회복을 보이는 반면 노원구, 도봉구는 각각 21%, 22% 하락한 것으로 분석된다.

• 전국 아파트에서 강남구가 215%로 가장 높은 회복률을 기록했으며, 노원구는 4.7%로 최저 회복률을 보인다.

• 특정 아파트 지역에서 전고점을 넘지 못한 아파트가 73%나 되며, 이는 여전히 하락세에 있다는 것을 나타낸다.

3.1. 서울과 다른 지역의 집값 회복률 분석

• 서울의 집값은 78% 반등했으며, 1억 원이 떨어졌다면 현재 7800만 원이 회복된 상태이다. 그러나 여전히 2200만 원 부족하다.

• 다른 지역 중 일부는 1억 원이 떨어진 후 2600만 원 정도 반등하여 회복률이 26%에 달하고 있다.

• 광주, 충청남도, 부산 그리고 제주도는 현재 저점인 오늘이 최저가임을 나타내며, 이들 지역의 회복률은 저점에서 계산된 결과이다.

• 서울의 아파트 중 17.6%가 정보점을 초과했으며, 대전과 대구 아파트는 정보점을 넘는 집이 없는 상황이다.

• 현재 집값이 저점에 도달했으므로, 향후 방향성과 회복 가능성에 대한 분석이 필요하다.

3.2. 서울 아파트 가격 하락 현상

• 서울의 아파트 시장에서 정거점 대비 가격이 20% 이상 하락한 지역들이 존재하며, 노원구와 도봉구는 각각 21%와 22%의 하락률을 보인다.

• 10억 원짜리 아파트의 경우, 현재 시세는 8억 원으로 떨어졌으며, 일부는 반토막이 난 경우도 많다.

• 25개 구의 낙폭 회복을 보면, 강남구는 215% 상승했지만, 노원구는 단지 4.7% 회복에 그치고 있다.

• 서울에서 전고점을 돌파한 아파트는 27%에 불과하며, 강남구조차도 여전히 정거점을 넘지 못한 아파트가 많다.

• 정거점을 넘은 아파트가 없는 구역도 있으며, 이는 통화로 지역적 회복에 큰 차이가 있음을 시사한다.

3.3. 부동산 시장 동향 분석

• 실거래가를 기반으로 한 1일 지수를 생성한 것은 저자가 처음이며, 각 동별 지수도 최초로 시도되었다.

• 노원구는 2021년 9월 25일에 고점을 찍었고, 강남3구도 상승세를 보였으나, 노원구는 최저가를 지속적으로 찍고 있다.

• 송파구는 2022년 2월에 바닥을 쳤으며, 강남구와 서초구는 이후에도 더 많은 시간을 떨어졌다가 상승하기 시작하였다.

• 2013년의 부동산 바닥과 2021년의 상승을 비교했을 때, 영끌과 같은 대출 열풍이 저가 주택으로 자금을 몰리게 한 것으로 분석된다.

• 2021년 9월 정점을 찍은 이후, 부동산 시장은 반전의 흐름을 보이며, 실거래가지수와 문제점을 데이터로 분석하여 사회적 병리현상을 드러내고 있다.

3.4. 부동산 가격 변동의 오류 분석

• 일부 전문가는 부동산 가격이 40%에서 50% 하락할 것으로 예상하고 있으며, 분석 결과도 이런 급락을 뒷받침할 가능성이 있다.

• 최근 서초구 아파트 평균 실거래가는 1년 동안 7억 원 상승, 이는 매우 자극적인 수치이며 의도적인 조작이 의심된다.

• 평균 실거래가통계의 문제점으로, 실제 가격 상승률은 서초구가 12%, 강남구가 10%, 송파구는 9.3%에 불과하다.

• 통계 조작에 대한 주장이 있으며, 실거래가의 함정에 빠지면 잘못된 해석을 초래할 수 있다.

• 평균 가격 통계에는 한계가 있으며, 지역 간 비교를 통한 분석이 더 정확한 결과를 제공할 수 있다는 점이 강조되었다.

3.5. 집값의 이상 징후와 데이터 분석

• 송파구의 부동산 지수는 지난해 여름에 2021년 고점을 넘었으나, 다른 데이터들은 아직 이를 따라가지 못하고 있다.

• 국토부와 부동산원의 실거래가는 폭등 중에 있으며, 개인 데이터는 이제 겨우 상승하려는 상태로 보인다.

• 2017년에 부동산 가격이 하락했던 영향으로 현재 상승 세가 7년 이상이 지난 것처럼 보인다.

• 올해 주간 단위 상승은 열몇 번에 불과하여, 7년 만에 최고치가 될 수 없다고 주장한다.

• 데이터에 따르면, 부동산원 지수는 155포인트, 개인적으로 분석한 지수는 295포인트, 이는 10억짜리가 29억으로 올랐음을 의미한다.

 

4.  부동산 시장의 변동성과 통계 조작

• 2013년 기준으로 30평대 아파트 가격이 8억에서 10억선으로 상승했으며, 현재는 27억에서 30억으로 더 오름으로써 수익률이 비슷한 수준에 이르고 있다.

• 국토부 실거래가 통계에 대한 의심이 제기되며, 변별성이 없는 상승률 통계로 인해 실제 많은 지역은 하락하고 있음에도 불구하고 평균 상승으로 통계가 조작된 것으로 보인다.

• 특정 지역의 아파트가 1월에 상승했다고 발표된 것과는 달리, 다른 다수의 지역에서는 지속적인 하락세가 있음을 강조하며 데이터의 신뢰성에 문제가 있음을 언급한다.

• 과거 서울 아파트 가격에 대한 예측으로 2021년 서울 아파트 가격 대폭락이 시작되며 향후 8년간 52% 하락할 것이라고 주장하고 있으며, 이미 여러 단지에서 반토막이 난 사례도 발견되고 있다.

• 상승세가 지속되는 강남 3구와 하락세인 노도강 지역 간의 양극화가 심해져 있으며, 대형주 몇 개의 상승으로 인해 거품이 형성되고 있다고 경고한다.

4.1. 부동산 시장의 현황과 주의사항

• 2013년에 비해 30평대 아파트의 가격이 상승하여 현재 27에서 30억 원대에 이르고 있으며, 이는 약 10억 원에서 30억 원으로 급등한 상황이다.

• 국토부의 실거래가데이터에서 부정확한 통계가 발견되어, 일부 구역에서 실제로는 가격 하락이 있었음에도 불구하고 상승으로 보고되고 있는 문제가 있다.

• 부동산 가격이 과거에 비해 계속 하락 중임에도 불구하고, 통계적으로는 일부 구역에서 상승한 것으로 나타나 혼란을 초래하고 있다.

• 최근 몇 년간 아파트 가격이 연속적으로 폭락하고 있으며, 국토부데이터를 신뢰하고 투자했다면 큰 손실을 경험할 수 있다.

• 향후 8년 동안 아파트 가격이 52% 대폭락할 것으로 예상되며, 이는 IMF와 리먼 사태 때와 유사한 패턴일 것으로 추정된다.

4.2. 집값 하락과 패닉 바잉 현상

• 영끌 오적 인덱스와 벼락 거지와 같은 용어가 창안되었고, 이는 집값 급락 시기를 설명하는 데 사용된다.

• 2021년 4월부터 발표된 보고서들은 청년들의 패닉 바잉 현상과 집값 상승에 대한 경고를 담고 있으며, 이는 상투 현상과 연결된다.

• 창동 주공 17단지의 경우, 집값이 5억 9천에서 3억까지 하락하며 반토막이 난 상황이 기록되어 있다.

• 유튜브 채널에서 청년들에게 집을 천천히 구매할 것을 권장했으며, 이는 더 나은 경제적 선택임을 시사한다.

• 패닉 바잉은 집값이 고점에 도달했음을 나타내며, 그 후 집값 하락이 불가피해지는 현상이다.

4.3. 집값 급락의 예고와 시장 반응

• 엘리엇은 집을 팔았다며, 아파트 가격 하락의 흐름을 직접 경험한 사례를 언급한다.

• 송도의 아파트 단지를 예로 들어, 폭등 이후 하락세가 이어지는 양극화된 시장 상황을 지적한다.

• 주식 시장의 옵션 거래와 비유하여, 주택 시장이 대폭락을 앞두고 있는 상황이라고 주장한다.

• 과거 오세훈서울시장의 사례를 통해 상투 가격을 예측했으며, 비슷한 상황이 현재 재현될 가능성을 알린다.

• 현재의 상승세가 일시적인 환상에 불과하며, 주식 시장의 일부분만 반등하는 것이 문제라고 설명한다.

4.4. 서울시장과 아파트 가격 변화

• 1985년 이후 서울시장의 시가총액 상위 100개 아파트의 리얼인덱스는 물가를 반영한 차트로 나타난다.

• 고건 서울시장 재임 기간 동안 아파트 가격이 두 번 폭등한 반면, 오세훈서울시장 재임 시에는 가격이 폭락하는 경향이 있었다.

• 박원순 시장이 장기간 재임하면서 서서울 아파트 가격이 약 10% 상승한 반면, 오세훈시장은 마이너스 6%로 나타났다.

• 오세훈시장의 재임 시기에는 아파트 가격이 6년 간 대폭락하였고, 이후 연임에 실패하였다.

• 강남구 아파트의 가격은 버블세븐사건과 관련되어 있어, 오세훈시장은 가격 상승에 대한 필요성을 느낀 것으로 추정된다.

 

5.  집값 하락과 향후 전망

• 대선이 예정된 5월 이후 정권 변동 가능성으로 인해 부동산 매도가 이뤄지는 가운데, 선수들은 하락세가 아닌 상승세에서 팔기를 선호한다.

• 인천과 부산 등에서 실질 부동산 가격이 폭락하며, 대전과 충청남도의 경우도 급락세가 관찰된다.

• 서울과 지방의 집값이 서로 다른 양상을 보이며, 특히 광역시들이 먼저 하락하는 가운데 서울은 아직 멀쩡하지만 위험한 상태임을 강조한다.

• 현 추세가 지속될 경우, 2025년에는 대폭락이 시작될 수 있으며, 이는 60년간 나타나지 않았던 사건이 될 것이라고 주장한다.

• 마지막으로, 전세금의 폭등과 함께 역전세 난의 가능성이 높아지고, 주식 및 부동산 모두 위험한 국면이 전개될 가능성이 있으므로 조심해야 한다.

5.1. 집값 하락의 원인과 지역 분석

• 대선 가능성에 따라 선수들이 엑시트 상황을 만들기 위해 매도 시점을 조정하면서 집값 하락을 유도하고 있다.

• 강남구의 실거래가는 정권점에 가까워졌지만, 노도강지역은 심각한 폭락을 경험하고 있다.

• 인천은 명목적으로 지지선을 유지하고 있으나, 실질적으로 이미 깨진 상태이다.

• 부산은 4년간 하락세를 이어오고 있으며, 부산 엑스포 실패 등의 이유로 더욱 큰 피해를 입었다.

• 대전은 추세선에 도달하지 않았음에도 불구하고 하락폭이 크게 증가하고 있으며, 조정파의 추세선을 이탈할 수 있는 상황에 놓여 있다.

5.2. 전국 아파트 시장의 붕괴 가능성

• 서울과 강혁씨의 추세선은 현재 멀리 떨어져 있으며, 강혁씨의 상황은 크게 악화되었다.

• 부산 엑스포의 낙마 이후, 펌핑된 추세가 붕괴되었고 그 여파로 전국 아파트 시장이 하락할 조짐이 보이고 있다.

• 전체 아파트 시장은 동일한 시점에 하락하지 않으며, 상황에 따라 버티는 놈과 먼저 빠지는 놈이 있을 수 있다.

• 2025년의 대폭락이 예고되며, 과거 60년간 깨지지 않았던 기준선이 깨질 경우 심각한 상황이 발생할 것으로 예상된다.

• 서울은 현재 비교적 안정적이나, 만약 서울의 주택 가격이 실패하게 되면 전국적으로 하락이 발생할 것으로 보인다.

5.3. 서울 아파트 시장의 미래 전망과 관련 현상

• 2021년의 부동산 상승은 버블세븐 시즌2로 불리며, 2009년과 현재 사이의 데자뷰 현상이 발생하고 있다.

• 실질 지수는 명목 지수와 달리 물가 상승율을 반영하여 비정상적인 파동을 판단할 수 있는 장점이 있다.

• 고점 이후 약 3년 후 데드 크로스 현상이 나타나며, 이는 가격 급락과 관련이 있다.

• 현재 서울 아파트 시장은 IMF와 리먼 사태 시기와 유사하게 움직이며, 과거의 사례를 기반으로 가격이 버티지 못할 것이라는 전망이 나온다.

• 아파트가 금융 상품으로 전환됨에 따라 유동성 금리의 변동에 영향을 받으며, 코인 시장의 상황도 아파트 가격에 큰 영향을 미칠 수 있다.

5.4. 전세와 부동산 시장의 향후 전망

• 앞으로 전세금이 폭등할 것으로 보이며, 과거 전세금과 집값의 폭락 내용이 시사점을 제공한다.

• 2년 전의 저가 전세 시장과 현재의 역전세 현상이 반영되면서, 역전세는 앞으로 약 2년 후에 나타날 가능성이 있다.

• 전국 아파트 전세가율은 53%, 서울은 47%, 강남구는 35%로 확인되며, 이는 매매가 상승과 관련이 있다.

• 강남지역의 부동산 거품과는 달리 광주가 70%, 경상북도가 78%로 전세가율이 높은 수준을 보인다.

• 미국의 부동산 관련주들이 폭락하고 있으며, 이는 한국 부동산 시장에도 부정적인 영향을 미칠 것으로 예측된다.

5.5. 한국 경제 대공황 징후와 주택 시장 전망

• 장단기 금리 차의 역전 현상은 대공황을 초래한 중요한 징후이며, 지금 한국에서도 유사한 상황이 발생하고 있다.

• 1980년 이후 여러 경제 위기 동안 급격한 기준금리 인하가 있었고, 현재 한국도 비슷한 방식으로 급하게 금리를 내릴 가능성이 존재한다.

• 가계 및 기업 부채가 220%를 넘었을 때, 일본, 미국, 스페인을 포함한 역사적 사례에서 부동산이 폭락한 전례가 있다.

• 향후 3년 동안 부동산 시장은 하락할 것으로 예상되며, 이미 매매를 진행한 무주택자들은 잠시 기다려야 한다.

• 해당 내용을 더 자세히 알고 싶다면 엘리어TV에서 추가 자료를 확인해볼 것을 권장한다.