전문가만 아는 부동산 절세방법, 부동산비과세 공동명의장단점 양도세 종부세 취득세 개정법 - 이승현 회계사

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이승현 회계사는 부동산 절세방법을 설명하며, 특히 부동산 비과세와 공동명의의 장단점을 상세히 분석합니다. 1세대 1주택 비과세요건, 조정 대상 지역의 거주 요건, 그리고 취득세와 양도세의 차이점을 명확히 구분하여 설명합니다. 공동명의는 종합부동산세, 임대 소득세, 양도세에 미치는 영향을 고려해야 하며, 다주택자의 경우 세금 전략이 달라질 수 있음을 강조합니다. 이 영상은 부동산 세금에 대한 전문적인 지식을 제공하여 시청자들이 합리적인 의사 결정을 내릴 수 있도록 돕습니다. 부동산 세금에 대한 전반적인 이해를 높여 불필요한 세금 지출을 줄이는 데 기여합니다.

1.  부동산 세금과 정책 변화

• 부동산 관련 세금 변화는 많은 사람들에게 관심사로, 특히 새 정부의 정책 변화에 대한 의문이 많이 제기되고 있다.

• 현재의 세법뿐만 아니라 향후 세금 관련 변화에 대한 예측 역시 중요한 이슈로, 많은 사람들이 세금이 어떻게 바뀔지를 궁금해한다.

• 전문가들과의 상담을 통해 부동산 세금 관련 질문들이 늘어나고 있으며, 특히 신규 정부의 정책에 따른 변화를 기다리고 있는 상황이다.

 

2.  부동산 비과세 및 절세 방법

• 양도소득세 비과세란 1세대 1주택자가 집을 팔 때 세금이 없는 것을 말하며, 일반적으로 9억 원까지 비과세가 가능하다. 그러나 작년 말부터는 비과세범위가 12억 원으로 확대되었다.

• 비과세 요건으로는 주택을 2년 이상 보유하고, 거주해야 하며, 조정 지역에서의 주택은 추가 조건이 있을 수 있다.

• 취득 시점의 조정 지역 여부가 중요하기 때문에, 주택을 구매했을 때 조정 대상 지역인지 확인해야 하며, 이는 변동성이 있다.

• 일반적으로 양도세는 양도 시점에 기준하며, 조정 지역에서 구입한 주택은 거주 요건을 충족하지 못할 경우 세금 부담이 생길 수 있다.

• 기존 집을 팔고 새로운 집을 구매하는 경우에는, 소유권 이전 등기를 빠른 날로 하여 양도세를 줄일 수 있는 규정이 존재한다.

 

3.  부동산 세금의 복잡성과 비과세 요건

• 부동산 세법은 취득, 양도 등 다양한 기준을 정확하게 이해해야만 다양한 절세 방법을 활용할 수 있다.

• 분양권취득 시 조정 대상 지역여부에 따라 거주 요건이 달라지며, 이러한 사항을 명확히 아는 것이 필요하다.

• 비과세조건을 잘못 판단하면 추가 세금이 부과될 수 있으며, 이로 인해 납부 불성실 가산세등이 발생할 수 있다.

• 부동산 관련 세금은 복잡하여 일반인이 쉽게 이해하기 어려운 반면, 전문가의 조언이 절세에 큰 도움이 된다.

• 비과세판단 실수는 예상 밖의 세액을 초래할 수 있으므로, 세무 상담을 통해 신중하게 접근해야 한다.

 

4.  부동산 세금과 공동명의의 중요성

• 부동산 관련 세금은 취득세, 보유세(재산세 및 종합부동산세), 양도세등 여러 단계에서 발생하며, 이는 부동산 거래 전반에 큰 영향을 미친다.

• 부부 공동명의로 소유할 경우, 특정 세금은 세대에 따라 달라지지 않지만, 양도세와 종합부동산세는 공동명의가 중요한 요소로 작용한다.

• 1세대 1주택보유자가 단독 명의로 소유할 경우, 최대 11억 원의 세금 공제를 받는 기회가 존재하므로 주의가 필요하다.

• 취득세는 명의에 상관없이 동일하게 적용되며, 재산세역시 명의에 따라 변동이 없지만, 세금 절세 전략은 종합부동산세와 양도세에 따라서 달라질 수 있다.

• 부동산 거래 전에는 반드시 전문가 상담을 통해 세금 규정을 정확히 이해하고, 신중한 결정이 필요하다.

4.1. 부동산 세무 상담의 어려움과 전문가의 중요성

• 부동산 세무가 복잡해져 세무사에게 상담하더라도 어려움이 발생할 수 있다.

• 잘못된 상담은 예상보다 더 큰 가산세 문제를 초래할 수 있다.

• 세무 분야는 항상 변화가 있으며, 이에 따라 전문가들의 조언이 필요하다.

• 세법과 절세 방법에 대한 충분한 정보가 부족할 경우 방치되기 쉽다.

• 부동산 관련 세무 상담은 전문가의 역할이 매우 중요하다.

4.2. 부동산 세금과 정책 변화

• 최근 정부의 보유세정책 변화는 1주택자에 대한 부담을 줄이려는 방향으로 논의되고 있다.

• 종합부동산세는 현재 주택 수에 따라 과세하며, 이는 세금 부담을 더 증가시키고 있어 문제로 지적된다.

• 현재 보유세의 구조는 가액 기준이 아닌 주택 수에 민감하게 반응하기 때문에, 가격이 높은 주택에 비해 상대적으로 낮은 주택이 과세되는 불합리성이 있다.

• 주택을 구매할 때는 취득세가 높고, 판매 시에는 양도세가 높아, 그로 인해 주택을 소유할 때 많은 세금을 부담하게 된다.

• 보유세가 급격하게 높아지면서, 이에 대한 비용은 향후 월세에 전가될 가능성이 크다는 전문가들의 우려가 있다.

4.3. 양도세와 취득세의 비과세 조건 및 주의사항

• 비과세 조건으로 새 집에 전입해야 하며, 기존 주택의 세입자에 따라 양도세기간이 연장될 수 있다.

• 기존 주택의 세입자 존재 시 양도세는 최대 2년까지 연장 가능하지만, 취득세에는 예외가 없다.

• 양도세는 국세이고, 취득세는 지방세로 처리 장소가 다르므로, 각각의 세무 처리에 주의해야 한다.

• 세금 문제를 피하기 위해, 양도 및 취득 시 전문가 상담을 통해 세금 규정을 철저히 이해하고 결정하는 것이 중요하다.

• 다주택자는 세금 규정을 제대로 알지 못하면 예상치 못한 세금을 낼 수 있음을 유념해야 한다.

4.4. 취득세와 조정 지역에 따른 세금 차이

• 주택자의 경우, 첫 번째 집의 취득세는 1%에서 3%로 변동하지만, 조정 대상 지역에서는 두 번째 집부터 취득세가 8%로 적용된다.

• 금액대별로 취득세가 달라지며, 6억 이하 주택은 2%, 6억에서 9억은 3%, 9억 이상은 4%의 취득세가 부과된다.

• 비조정 지역에서는 첫 번째 집은 1%에서 3%로 적용되고, 두 번째 집 역시 동일하게 분류되는 반면, 조정 지역의 경우 두 번째 집부터는 8%가 부과된다.

• 주택의 구매 순서에 따라 취득세가 달라질 수 있으며, 조정 지역의 집을 먼저 구매하면 취득세가 2%로 낮아질 수 있다.

• 이러한 취득세의 변화는 종종 큰 금액적 차이를 초래하며, 정확한 정보가 필수적이다.

4.5. 부동산 세금과 명의 선택의 중요성

• 부동산 거래에서는 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도세 등 다양한 세금이 발생하며, 이는 취득부터 보유, 양도까지 이어진다.

• 명의 선택은 세금 절세에 큰 영향을 미치며, 공동 명의와 단독 명의 각각의 장단점이 존재한다.

• 취득세와 재산세는 명의에 상관없이 동일하게 부과되지만, 종합부동산세, 임대 소득세, 양도세는 명의 선택에 따라 다르게 적용될 수 있다.

• 1세대 1주택의 경우 단독 명의일 때 11억원 공제가 가능하여, 공정가격 기준으로 세금을 물리는 방법도 다를 수 있다.

• 세금 계획을 세울 때 명의에 따른 세금 변화에 대한 이해도가 필수적이다.

 

5.  부동산 종합부동산세와 공동명의의 장단점

• 종합부동산세는 공시가격을 기준으로 계산되며, 공동 명의로 주택을 소유할 경우 공제액이 늘어나 세금 부담이 줄어든다.

• 단독 명의로 보유하는 경우 종합부동산세가 상대적으로 높은 세율로 부과되므로, 공동명의가 유리하다고 알려져 있다.

• 공동명의는 양도소득세에서도 유리한 점이 있으며, 개인 당 기본 공제를 받을 수 있어 전반적으로 세금이 절감된다.

• 그러나 공동명의를 선택할 시, 주택 수에 따라 세율이 달라질 수 있으며, 다주택자의 경우 더 높은 세율이 적용된다.

• 공동명의로 인해 세금이 증가할 수 있는 상황도 존재하므로, 부동산 명의를 결정할 때 신중한 판단이 필요하다.