지금 부동산 시장 난리났어요, 앞으로 집값 더 무서울 겁니다 [박정호 교수 4부]

https://youtu.be/oY5N4HPhoxk

 

최근 부동산 시장의 급격한 변동과 정부의 토지 거래 허가 구역 재지정에 대한 전문가의 분석을 담은 영상입니다. 부동산 시장은 '들쑤셔 놨다가 봉합'된 상태로, 단기적으로는 휴면기에 접어들었으나, 장기적으로는 정책 변화에 따라 다시 움직일 가능성이 있습니다. 특히, 강남 부동산 시장은 고액 자산가들의 꾸준한 수요로 인해 쉽게 안정되지 않을 것이라는 전망입니다. 서울의 아파트 부족 문제와 재건축 규제 완화 필요성을 제기하며, 지역 균형 발전 실패 원인을 정치적 문제에서 찾고, 건설 관련 권한의 중앙 정부 이관을 주장하는 내용이 담겨 있습니다. 결국, 이 영상은 부동산 시장의 복잡한 역학 관계를 이해하고 미래를 예측하는 데 도움을 줍니다.

1.  현재 한국 부동산 시장 상황 분석

• 부동산 시장은 '들쑤셔 놨다가 봉합'된 상태로, 단기적으로 휴면기에 들어갔다고 볼 수 있다.

• 많은 사람들은 시장의 급격한 변동을 통해 "풀면 튀는" 현상을 학습했고, 이 경험이 긍정적일지 부정적일지는 불확실하다.

• 정당의 변화나 선거 공약에 따라 토지 거래 허가제가 변경될 가능성이 있으며, 이는 특정 지역의 집값에 영향을 줄 수 있다.

• 현재 매도인은 가격 상승을 기대하며 매도 의사가 없고, 매수인은 토지 거래 허가제의 영향으로 매수 기회가 제한된 상태이다.

 

2.  부동산 시장의 수요와 가격 상승

• 거래가 감소한 후에도 수요는 여전히 존재하며, 강남 집값 상승은 양극화의 결과로 해석된다.

• 강남과 같은 고급 지역의 주택 구매는 자산을 보유한 이들에게 유리하며, 이들 중 상당수가 순금융자산이 10억 원 이상이다.

• 한국의 통계에 따르면, 강남 3구의 아파트 수는 약 38만 채이며, 고액 자산가들이 추가로 구매할 수 있는 잠재적 수요가 존재한다.

• 갭투자는 주택 구매를 위한 자산 상승을 가능하게 하며, 이 방법은 많은 사람들이 활용할 가능성이 크다.

• 강남의 고급 주택 시장은 구매 가능 인구가 줄어들지 않았으며, 여전히 적극적인 수요가 유지되고 있다.

 

3.  여의도 재건축 현황 및 주민 분위기

• 여의도는 현재 재건축을 해야 하는 상황이며, 주민들 간의 분위기도 복잡하다.

• 주민들은 서로의 책임을 따지며 맨날 싸우는 문화가 형성되어 있고, 이는 오래된 주민들 간의 갈등으로 나타난다.

• 여의도 주민들은 조급증이 없고, 느긋한 태도를 보이는데 이는 과거에 비해 크게 변화하지 않았음을 나타낸다.

• 여의도의 오래된 아파트 주민들은 "여기서 마무리해도 괜찮다"는 마인드를 가지고 있어, 자녀들이 더 급한 상황에 처해 있다.

• 신축 아파트의 가격이 비쌀수록 재건축 시장이 활성화될 가능성이 높아 보이며, 현재 상황을 긍정적으로 바라본다.

 

4.  서울 부동산 시장의 공급 부족 문제

• 서울의 아파트 공급 부족은 전문가들 사이에서 잘 알려진 사실이며, 공급이 원활하지 않으면 집값 상승을 초래할 수 있다 .

• 재건축과 재개발의 유인이 제거되었고, 이로 인해 공급이 더욱 어려워지는 상황이다 .

• 빌라촌 지역도 재개발로 인해 빌라가 점점 줄어들고, 남은 빌라의 가격은 상승할 것으로 예상된다 .

• 특정 고소득층을 위한 개발뿐 아니라 사회적 혼합을 고려한 대안이 필요하며, 재개발이 진행될 때 더 넓은 주거 환경 개선을 지향해야 한다 .

• 서울 내 국유지 활용과 같은 새로운 개발 방안 논의가 필요하며, 초등학교가 폐교되는 경우 등 활용도가 낮은 시설을 재개발해야 할 필요성이 있다 .

 

5.  부동산 시장과 경제 위기

• 경제가 악화될 경우 부동산은 오히려 가격 상승의 기회를 맞이할 수 있으며, 이는 역사적으로도 증명된 사실이다 .

• 경제 위기가 발생할 경우, 정부는 금리 인하와 돈 풀기를 통해 시장을 회복하려고 하므로, 부동산 가치가 상승하는 경향이 있다 .

• 경기 침체가 진행되면 중급 지역의 주택 가격이 하락하고 거래량이 줄어드는 현상이 나타나며, 이는 불안정한 경제 상황에서 양극화가 심화되는 경향이 있다 .

• 대한민국의 부동산 문제는 정치적 리더십의 부재로 인해 지역 균형 발전이 실패한 것으로 진단되며, 이는 수도권 집중을 심화시킨 원인이다 .

• 건설 관련 권한이 지방자치단체에 분산된 결과, 서민이 거주할 수 있는 주택 공급이 줄어들고 주거지의 양극화가 심화되고 있다 .

5.1. 부동산 시장의 위기와 호재

• 부동산 상승을 예상하는 일부 전문가들은 경제 위기가 발생하지 않으면 부동산 가격이 당분간 상승할 것으로 보고 있다.

• 경기가 어설프게 안 좋을 경우, 이는 부동산에 부정적 영향을 미치는 악재로 작용한다.

• 그러나 과거의 사례에서도 보았듯이, 큰 경제 위기는 부동산 가격에 호재로 작용했으며, 이는 역대 경험을 통해 입증되었다.

• 역사적으로 경제 위기와 함께 정부는 금리를 낮추고 돈을 푸는 정책을 시행해왔으며, 이로 인해 실물 가격은 상승하게 된다.

• 따라서 부동산 가격이 위기 상황에서 하락한다고 단순하게 생각하는 것은 잘못된 관점일 수 있다.

5.2. ️ 부동산 시장의 구조적 문제와 정치적 요소

• 현재 경기 침체에 대한 우려가 있으며, 이는 부동산 시장에 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상된다. 원래 중급지에서부터 호가가 줄어들고 있는 상황이다.

• 경기 불안으로 인해 부동산 양극화가 심화되고, 고수익자들이 선호하는 지역의 가격은 큰 변동이 없을 것으로 보인다.

• 한국의 부동산 문제는 자본주의에서 기인한 것이 아니라 정치적 요소로 인해 더욱 악화되고 있다고 주장된다.

• 지역 균형 발전이 이루어질 경우 여러 사회적 문제를 해결할 수 있을 것이라는 기대가 있었으나, 정치적 실패로 인해 실현되지 않았다.

• 정치적 리더십이 필요한 지역 발전 정책에도 불구하고, 정치적 이해관계 등으로 인해 특정 지역만 선정되어 발전이 이루어지는 데 한계가 있다는 점이 강조된다.

5.3. ️ 부동산 시장의 문제와 권한 분배

• 건설 관련 권한이 시도지사와 지자체 장에게 집중되어 있어, 주거 지역의 다양성이 감소하고 소외계층의 거주 여건이 악화되고 있다.

• 많은 지자체 장이 영세민과 서민을 위한 주거 공간을 만들겠다고 선언하지 않으며, 오히려 중산층이 거주할 명품 도시를 지향하고 있다.

• 서울 근교의 저렴한 주거지는 꾸준히 사라지고, 그로 인해 비용 부담이 큰 중산층 이상만이 새로운 아파트에 접근할 수 있게 된다.

• 중앙정부가 건설 관련 권한을 가져와야 하며, 이를 통해 시도지사와 시민이 함께 협력할 수 있는 구조를 마련할 수 있다.

• 궁극적으로, 시장은 국가와 협력하여 사회에 필요한 주거 단지를 촘촘히 만들 수 있는 가능성을 갖게 된다.

5.4. ️ 서울과 새로운 도시 생태계 필요성

• 서울은 양극화 구조로 인해 더 뾰족해지고 있으며, 이를 해결하기 위한 새로운 도시 설계가 필요하다.

• 강남과 같은 정주 여건과 인프라를 새로 만들기 어려운 상황에서, 서울 외에 다른 중심지를 개발해야 한다는 주장이 있다.

• 도시 단위의 경쟁이 중요해지고 있으며, 서울은 아시아에서 슈퍼스타 도시로 인정받고 있다.

• 서울은 글로벌 도시 랭킹에서 항상 상위 5위 이내에 드며, 도쿄와 함께 2위로 평가받기도 한다.

• 새로운 도시 개발은 서울의 경쟁력을 높이고, 다양한 산업 생태계를 조성하여 국가의 경제 성장에 기여할 수 있다.

5.5. ️ 부동산 시장의 성공 가능성과 전략

• 경기도가 서울의 거점으로 자리 잡을 가능성이 높으며, 특히 판교를 포함한 지역이 추가적으로 발전할 수 있다.

• 멀리 떨어진 지역보다 서울 근교에서의 개발이 높은 성공 가능성을 가지며, 예를 들어 평택이나 용인이 될 수 있다.

• 현재 서울 집중화가 매우 심각하며, 이를 해결하기 위해서는 국민의 동의와 정치적 요구가 필요하다.

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