“앞으로 2주뒤 정말 무섭습니다” 서울 부동산 80% 하락 거래. 이때부터 급매 또 나옵니다. 꼭 확인하세요 | 한문도 교수 2부

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서울 부동산 시장은 앞으로 어떻게 될까? 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료 이후 급매물이 쏟아지며 하방 압력이 강해지고, 전세 물량도 풀려 시장이 안정될 것으로 예상됩니다.

 

 

1. 5월 9일 이후 부동산 시장 전망: 하방 압력 강화

 

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5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 이후 부동산 시장은 하방 압력이 강해지고 전세 시장은 안정될 것으로 예상된다.

 

1.1. 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료의 영향

1. 양도세 중과 유예 기간 연장
   1. 원래 4월 중순에 종료될 예정이었던 다주택자 양도소득세 중과 유예가 5월 9일까지 연장되었다.
   2. 이는 토지거래허가 신청 후 계약서 작성까지 걸리는 15일의 기간을 고려하여, 5월 9일까지 계약서를 작성하지 못했더라도 청약 의사가 있는 경우를 인정하기 위함이다.
   3. 이로 인해 매물 정리가 늦춰지고 5월 9일까지 현재 시장 형태가 이어질 것으로 보인다.

 

1.2. 최근 부동산 시장의 변화

1. 거래량 감소와 가격 하락 전환
   1. 4월 초부터 노원구 등 이전에 상승하던 지역의 거래량이 70~80% 하락했다.
   2. 이는 매수자들이 현재 가격을 고점으로 인식하여 매수를 줄였기 때문이다.
   3. 매도자들은 시간이 촉박해지자 가격을 깎아서 내놓기 시작했으며, 이는 3월 말부터 나타난 현상이다.
   4. 가격 상승에 대한 피로감과 금리 부담이 겹치면서 수요가 급격히 줄었다.
2. 매도자들의 가격 인하 압력 증가
   1. 5월 9일 이후에도 다주택자들이 가격을 내리지 않을 것이라는 예상과 달리, 1주택자들의 매도 물량은 그대로 유지될 것이다.
   2. 수요가 끊기면서 매도 물건이 내려오는 모습이 나타나면, 집을 사려다 못 샀던 사람들에게 다시 매수 제안이 올 수 있다.
   3. 이러한 상황이 여러 곳에서 발생하면 매수자들은 시장이 바뀌었다고 판단하고 기다리게 되며, 정부 정책이 더해지면 심리가 완전히 바뀔 수 있다.
3. 지역별 시장 상황 및 정부 정책의 영향
   1. 강남권은 보합세를 유지하며 거래가 극히 적을 것으로 예상된다.
   2. 강북 지역은 실수요자들의 매수세가 끊기면서 강남과 마찬가지로 거래가 줄어들 것으로 보인다.
   3. 지방 선거를 앞두고 시장은 크게 움직이지 않을 것이며, 하반기까지 이러한 추세가 이어질 가능성이 높다.
   4. 정부가 7월 세제 개편안 등 보유세 관련 정책을 연이어 발표하면 시장 분위기는 연착륙 방향으로 전환될 수 있다.
   5. 현재 부동산 시장은 더 이상 올라가기 어려운 한계점에 도달했다는 분석이다.

 

 

2. 부동산 시장의 장기적 전망 및 전월세 시장 분석

 

현재 부동산 시장은 2022년보다 긴 하락장이 예상되며, 전월세 시장은 5월 9일 이후 안정될 가능성이 높다.

 

2.1. 과거 하락장과의 비교 및 장기 전망

1. 하락 기간의 차이
   1. 2022년 주택 가격 하락은 약 1년 정도의 단기간에 많이 떨어졌다.
   2. 이번 하락장은 2~3년 정도의 기간을 두고 천천히 내려갈 것으로 예상된다.
   3. 하락 폭은 2022년과 비슷할 수 있지만, 기간은 더 길어질 것이다.
   4. 정부는 경착륙을 막고 연착륙을 유도하여 경제 부담을 줄이려 할 것이다.
2. 이재명 대통령 임기 중 하락장 지속 가능성
   1. 이재명 대통령의 임기 중에는 하락장이 계속될 것으로 예상된다.
   2. 대통령이 "죽을 고비를 여러 번 넘겼는데 이거 하나 내가 못 하겠습니까?"라고 발언하며 강한 의지를 보였고, 공약 실현율이 높은 점을 고려할 때 부동산 정책을 강력하게 추진할 것으로 보인다.

 

2.2. 서울 아파트 매물 현황 및 다주택자 동향

1. 매물 감소의 일시적 현상
   1. 서울 아파트 매물이 8만 건에서 최근 일시적으로 2~3천 건 줄었지만, 이는 거래량 감소와 함께 나타난 현상이다.
   2. 다주택자들이 집을 내놓아도 보러 오는 사람이 적고, 급매물만 거래되는 상황이다.
   3. 매도자들이 가격을 내리려 해도 부동산 중개업소나 분양협의회의 담합으로 압력을 받아 가격 조정이 어려웠다.
2. 다주택자들의 매도 결정 시점 도래
   1. 다급한 다주택자들이 부동산 중개업소에 가격 인하를 요구하는 시점이 거의 도래했다.
   2. 5월 9일까지 토지거래허가 신청까지 인정한다는 대통령의 발표는 팔까 말까 고민하던 다주택자들이 매도를 결정해야 할 터닝 포인트가 되었다.
   3. 따라서 일시적으로 줄었던 매물은 더 이상 줄지 않고, 5월 9일까지 하방 압력이 유지될 것으로 예상된다.

 

2.3. 전월세 시장 전망

1. 다주택자 규제와 전월세 매물 감소 우려
   1. 다주택자 규제가 전월세 매물을 줄여 무주택자들이 어려움을 겪을 수 있다는 우려가 있었다.
   2. 실제로 강북 지역에서는 전세 매물이 부족하여 전세가가 상승하는 현상이 나타나기도 했다.
2. 5월 9일 이후 전세 물량 증가 예상
   1. 다주택자들이 매도를 위해 비워두었던 빈집들이 많았으나, 매매로 전환되지 않고 팔리지 않은 경우가 많다.
   2. 5월 9일까지 집을 팔지 못한 다주택자들은 빈집을 계속 비워두기 어려워 다시 전세로 내놓을 것이다.
   3. 이로 인해 5월 9일 이후에는 전세 매물이 2만~3만 개 정도 추가로 시장에 나올 수 있으며, 이는 서울 전세 시장을 안정시키는 요인이 될 것이다.
   4. 따라서 6월, 7월 만기가 도래하는 전세 세입자들은 전세값이 낮아질 가능성이 있으므로 버티는 전략을 고려해 볼 수 있다.

 

2.4. 전세난으로 인한 강제 매수 현상과 문제점

1. 전세가와 매매가의 근접 현상
   1. 전세 매물이 부족해지면서 전세가가 매매가와 거의 같아지는 현상이 나타나고 있다.
   2. 예를 들어, 수도권 중저가 주택 중 전세가 7억 원인데 매매가도 7억 원인 경우가 많다.
   3. 이는 전세를 구하기 어려운 사람들이 어쩔 수 없이 집을 사게 되는 울며 겨자 먹기식 매수로 이어진다.
   4. 평소 매매와 전세 물건 비율이 5:5 또는 6:4였던 시장이 현재는 매매 90~95%, 전세 0~5%로 극심한 불균형을 보인다.
2. 6억 대출 완화의 문제점
   1. 금융위원회가 6억 대출을 풀어준 것이 이러한 강제 매수 현상을 부추기는 문제점으로 지적된다.
   2. 6억 대출이 없었다면 집값이 6억 원으로 내려오고 전세값도 함께 내려왔을 것이지만, 대출 완화로 인해 비싼 집값을 떠안게 되는 구조가 만들어졌다.
   3. 현재 금리가 오르는 상황에서 무리하게 대출을 받아 집을 사는 것은 조심해야 한다.
3. 영끌족의 피해 사례
   1. 청담동 현대아파트의 경우, 2021년 최고가 19억 원에 매수한 사람들은 현재 18억 원으로 가격이 내려와 손해를 보고 있다.
      1. 4~5년간 낸 이자만 1억~1억 5천만 원에 달하며, 6년차부터는 원금까지 갚아야 하는 상황에서 18억 원에 팔기 어렵다.
   2. 상계주공 5단지는 영끌 매수 시 13억 원까지 올랐으나 현재 10억 5천만 원으로 하락했다.
      1. 이자만 내다가 집값이 내려간 상황이며, 앞으로 9억~10억 원까지 더 내려갈 가능성이 있다.
   3. 과거 13억 원이던 집이 12억 원이 되었다고 싸다고 속아서 무리하게 매수해서는 안 된다.
   4. 강남 3구(강남, 서초, 송파)나 마용성(마포, 용산, 성동)의 신축 대단지는 특수하지만, 나머지 18개 구는 신중하게 접근해야 한다.

 

2.5. 장기적인 공급 부족과 집값 우상향 의견에 대한 반박

1. 현재 시장의 한계점
   1. 오세훈 시장의 서울 토지거래허가구역 해제와 6억 대출 완화로 인해 일부 지역은 가격이 펌핑되었으나, 다른 지역들은 따라오다가 멈췄다.
   2. 현재는 살 사람이 없어 가격 상승에 한계점에 부딪혔다.
2. 4~5년 후 상승기 도래 가능성
   1. 일반적으로 부동산 시장은 4~5년의 주기를 가지며, 이 기간 동안 소득이 늘고 집값이 내려가면 다시 상승기가 올 수 있다.
   2. 이재명 정부가 집값을 낮춰준다면, 다음 정권에서는 대출을 권유하며 집값 상승을 유도할 수 있다.
   3. 소득 증가와 적절한 금리 수준이 유지된다면, 현재 조정받은 집값이 바닥을 다지고 다시 상승할 수 있는 시기가 4~5년 뒤에 올 수 있다.
   4. 그러나 현재 2~3년 동안은 집값이 올라갈 가능성이 거의 없다고 봐야 한다.