“이런 신호 처음입니다” 앞으로 6월 이후 충격적인 추가 정책 또 나옵니다. 집값 또 한번 폭풍 올 거예요 | 한문도 교수 1부

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6월 이후 나올 충격적인 추가 부동산 정책은 무엇인가? 정부는 1주택자의 비거주 주택에 대한 대출 규제를 강화하고, 보유세 인상을 통해 다주택자의 매물 출하를 유도하여 집값 하방 압력을 높일 것입니다.

 

 

1. 정부의 강력한 가계부채 관리 방안과 부동산 시장 영향

정부는 가계부채 총량 관리를 위해 대출 규제를 강화하고 있으며, 이는 부동산 시장에 하방 압력으로 작용할 것으로 예상된다.

 

1.1. 역대급 대출 규제와 그 영향

 

1. 정부의 가계부채 관리 방안 발표
   1. 4월 1일, 정부는 가계부채 관리 방안을 발표했으며, 이는 신규 대출 억제뿐만 아니라 대출 만기 연장 불허를 포함하는 파격적인 내용이다.
   2. 이는 빌린 돈을 회수하겠다는 입장으로, 한국 금융 역사상 처음 있는 강력한 규제로 평가된다.
2. 대출 규제의 구체적인 내용
   1. 0.1%의 물샐틈 없는 구멍 차단: 대통령이 지적한 바와 같이, 기존에는 온라인 은행(카카오뱅크 등)에서 LTV 70% 대출이 가능하여 정부의 40% 규제가 무의미했으나, 이번 대책으로 이러한 구멍을 막았다.
   2. 1주택자 비거주 주택 대출 규제 예고: 다주택자뿐만 아니라 투기적 목적의 비거주 1주택자에 대한 대출 규제 방안을 추가로 발표할 예정이다.
   3. GDP 대비 가계부채 비율 80% 목표: 현재 100%가 넘는 GDP 대비 가계부채 비율을 80%로 줄이겠다는 목표를 세웠으며, 이는 대출을 줄여나가겠다는 의미이다.
   4. 정책 대출 축소: 신생아 특례 대출, 보금자리론 등 정책 대출 규모를 30조~50조 원에서 20%로 줄일 계획이다.
   5. 결론: 이러한 전방위적인 대출 규제로 인해 앞으로 대출을 통해 집을 살 기회는 없을 것이며, 이는 집값 하방 압력으로 작용할 것이다.

 

1.2. 1주택자 규제 방식과 시장 영향

1. 1주택자 규제 방식 예측
   1. 보유세 차등화: 금융위원장이 대출 규제 외에 기재부와 협의하여 비거주 주택에 대한 보유세를 차등화하여 강하게 부과할 가능성이 있다.
   2. 전세 대출 규제 강화:
      1. 현재 1주택자의 전세 대출은 규제 지역 2억 원, 비규제 지역 3억 원까지 가능하지만, 이를 더 세게 규제할 것으로 예상된다.
      2. 유예 기간을 두고 유주택자 전세 대출을 없애거나, 만기 시 대출을 회수하는 방향으로 갈 수 있다.
2. 전세 대출 규제가 전세 시장에 미치는 영향
   1. 전세 물건 감소 및 전세 수요 감소: 비거주 주택 소유자가 전세 대출을 회수당하면 본인 집에 들어가 살게 되므로, 전세 물건이 줄어들고 전세 수요도 줄어드는 효과가 발생한다.
   2. 집값 안정화 기여: 전세 수요 감소는 장기적으로 집값 안정에 도움이 될 것으로 예상된다.
3. 주택담보대출(주담대) 만기 연장 규제: 비거주 주택의 주담대 만기 연장 시 스트레스 DSR을 적용하여 금리가 올라갈 수 있다.
4. 사업자 대출을 통한 부동산 매입 규제: 이재명 대통령은 사업자 대출을 받아 부동산을 사는 행위를 사기에 준하는 것으로 경고했으며, 이에 따라 자금 출처 조사가 까다로워지고 있다.
   1. 현재 국세청은 이 분야에 업무 포커스를 맞춰 강하게 조사하고 있으며, 이로 인해 일부에서는 난리가 난 상황이다.
   2. 이는 매물 출하를 유도하여 기존 주택 공급 효과를 가져올 것으로 예상된다.

 

 

2. 부동산 시장의 변화와 추가 정책 전망

 

정부의 강력한 규제와 보유세 인상 가능성은 '똘똘한 한 채' 선호 현상을 약화시키고 매물 출하를 유도하며, 6월 지방선거 이후 추가적인 공급 정책이 발표될 가능성이 있다.

 

2.1. '똘똘한 한 채' 선호 현상 약화 및 매물 출하 증가

1. 장기보유특별공제(장특공제) 손댈 가능성: 정부는 추가 대책 발표 시 장특공제를 손대어 시장에 압박을 줄 것으로 예상된다.
   1. 장특공제 40%만 없어져도 부담이 커지기 때문이다.
2. 자산가들의 인식 변화: 최근 자산가들 사이에서 "팔아야 하나?", "더 사야 하나?"와 같은 고민이 늘고 있으며, 이는 이재명 대통령 임기 동안 부동산으로 자본 차익을 얻기 어렵다는 인식이 확산되고 있음을 보여준다.
   1. 자산가들이 부동산 대신 주식 시장으로 눈을 돌리는 머니 무브(Money Move) 현상이 나타나고 있다.
3. 결론: 이러한 변화는 '똘똘한 한 채' 선호 현상을 누그러뜨리고, 시장에 매물 출하를 증가시킬 것으로 예상된다.

 

2.2. 보유세 인상 가능성과 시기

1. 보유세 인상 경고: 이재명 대통령은 "집을 보유하는 것이 더 고통스럽게 만들겠다"고 밝히며 보유세 인상을 시사했다.
   1. 선진국 수준(1%)의 보유세가 적용될 경우, 현재 0.2% 수준인 우리나라의 보유세가 크게 오를 수 있다.
2. 정부의 이중적인 스탠스: 대통령은 보유세를 최후의 수단으로 언급하면서도, 정책 실장이나 부총리는 완화적인 입장을 보여 시장에 혼란을 주고 있다.
   1. 이는 불확실성을 키우지만, 실제로는 보유세 인상 가능성이 높다는 인식이 지배적이다.
3. 보유세 인상 시뮬레이션 진행: 기재부와 국토부는 이미 작년 9월부터 보유세 시뮬레이션 용역을 진행했으며, 1차 보고서가 작년 12월 말에 나왔다.
4. 보유세 인상 시기 예측: 6월 지방선거에서 여당이 압승할 경우, 정부의 보유세 강화 정책에 힘이 실려 7월 세제 개편 발표 시 보유세 인상안이 포함될 가능성이 높다.
   1. 전문가 그룹도 보유세 인상을 기정사실화하고 있으며, 자산가들에게도 이 방향으로 대처하도록 브리핑하고 있다.

 

2.3. 6월 지방선거 이후 추가 부동산 대책 전망

1. 역세권 9만 5천 호 공급: 지방선거와 직접적인 관련은 없지만, 역세권 9만 5천 호 공급 법안이 통과되어 구체적인 로드맵이 발표될 가능성이 있다.
   1. 이는 서울의 입주 물량 부족 문제를 해결하는 데 기여할 것이다.
2. 재건축·재개발: 오세훈 시장이 이미 재건축 규제를 완화했기 때문에 추가적인 큰 대책은 없을 것으로 예상된다.
3. 4종 주거 지역 확대: 국힘에서 발표했지만, 민주당에서도 준비 중이던 4종 주거 지역 확대는 주거 공간 공급을 늘리는 데 기여할 것이다.
4. 상가, 생활형 숙박시설(생숙), 지식산업센터(지산) 주거용 전환: 법안이 통과될 경우, 상가, 생숙, 지산을 주거용으로 전환하여 공급 물량을 늘릴 수 있는 로드맵이 발표될 수 있다.
5. 서리풀 지구 반값 아파트 공급 가능성: 강남 서리풀 지구에 2만~2만 5천 호의 반값 아파트 공급이 시뮬레이션 결과 가능하다고 나왔다.
   1. 이는 강남 집값에 강력한 하방 압력으로 작용할 수 있지만, 현재 이재명 대통령의 높은 지지율을 고려할 때 적극적으로 내세울 카드는 아닐 수 있다.