이재명 시즌1 이제 시작, 더 큰 붕괴 옵니다 / 한문도 교수

https://youtu.be/ubTc-uHLF8M?si=JJkdS4a9UKdmiqfm

 

이재명표 거품 붕괴가 시작되었다는데, 언제까지 기다려야 할까? 정부의 추가 부동산 정책과 3기 신도시 분양가 발표 시점까지 기다리면, 시장 안정화와 함께 더 좋은 기회를 잡을 수 있습니다.

 

 

1. 부동산 시장의 변화와 정부 정책의 중요성

부동산 시장은 자산가들의 매도 문의 증가와 무주택자들의 혼란 속에서 정부의 명확한 정책 방향이 시장 안정화에 중요한 시점이다.

 

1.1. 자산가와 무주택자의 상반된 시장 인식 변화

1. 자산가들의 매도 문의 증가
   1. 과거에는 자산가들이 언제 팔지, 언제까지 가져갈지 불확실했지만, 작년 토지 거래 허가 구역 정보 유출 이후 강남 토지 매입이 급증하며 시장 상승을 주도했다 .
   2. 그러나 올해 봄부터는 VVIP 자산가들조차 "언제 팔까요?"라는 질문을 70% 이상 하는 등 매도 의사를 적극적으로 표현하고 있다 .
2. 무주택자들의 혼란과 추격 매수
   1. 무주택자들은 6억 대출 소문에 집값이 내려갈 것이라 예상했지만, 중저가 주택 가격이 오히려 상승하여 혼란을 겪었다 .
   2. 대출 축소 우려로 인해 "5월 9일 이전에 사야 싸다"는 생각에 싼 매물에 달라붙어 추격 매수가 발생했다 .
3. 최근 시장의 조정 국면 진입
   1. 3월 말부터 가격 상승에 대한 부담으로 6억 대출 이자에 대한 고민이 시작되었다 .
   2. 현재는 선호 단지나 재건축 이슈가 있는 단지만 강세를 보이고, 나머지 단지는 조정에 들어가 하락 거래가 40~50%로 증가했다 .

 

1.2. 정부 정책의 중요성과 과거 실패 요인

1. 정부 정책의 방향성 예측
   1. 상승론자들은 입주 물량 부족만을 근거로 들지만, 정부의 추가 정책이 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다 .
   2. 3기 신도시 분양이 하반기부터 본격화되면 시장에 중요한 신호가 될 것이며, 현 정부는 집값 안정을 목표로 할 가능성이 높다 .
2. 문재인 정부의 정책 실패 분석
   1. 문재인 정부는 인수위 없이 출범하여 주택 공급이 충분하다는 잘못된 정보로 정책을 시작했다 .
   2. 양도세 중과 정책과 동시에 임대 사업자 활성화 방안을 발표하여 매물 잠김 현상을 초래하고 집값 폭등을 야기했다 .
3. 현 정부의 정책 기조와 전망
   1. 현 정부는 임대 사업자 제도를 없애고 세금 혜택을 줄여 매물 출회를 유도하고 있다 .
   2. 3기 신도시 공급을 가시화하고 총선에 유리하도록 집값 안정을 목표로 할 것이므로, 정책 방향에 혼동할 필요가 없다 .
   3. 문재인 시즌 2가 아닌, 이재명 뉴 시즌 1과 같은 새로운 정책 기조가 나타날 것으로 예상된다 .

 

 

2. 부동산 통계의 문제점과 시장 전망

 

 

한국부동산원의 통계는 조작 가능성이 있어 시장의 실제 상황과 괴리가 크며, 5월 9일 이후 시장은 정부의 추가 정책 발표에 따라 안정화될 가능성이 높다.

 

2.1. 한국부동산원 통계의 문제점

1. 통계 조작 가능성
   1. 한국부동산원 통계는 가격을 인위적으로 올리거나 내리기 쉽다 .
   2. 코스피의 가중 평균처럼, 소수의 고가 거래가 전체 시장 상승으로 계산될 수 있으며, 5,000세대 단지에서 1~2건의 거래만으로 전체가 오른 것으로 집계될 수 있다 .
2. 정성적 요인 산입의 문제
   1. 부동산원 통계는 정량 데이터뿐만 아니라 '살려고 문의한 사람이 많다'는 등의 정성적 요인을 산입하여 통계의 객관성을 훼손한다 .
   2. 이는 정권 분위기에 맞춰 통계가 조작될 가능성을 높이며, 실제 시장 상황과 다른 결과를 초래한다 .
3. 실제 사례와 통계의 괴리
   1. 서초동의 경우 3주 동안 하락 거래가 8건, 상승 거래가 1건이었음에도 불구하고 통계는 3주 연속 상승으로 발표된 사례가 있다 .
   2. 기자들도 부동산원 통계 없이는 기사를 쓸 수 없어 의존하지만, 이는 시장의 공정성을 해치는 요인이 된다 .
   3. 전 세계적으로 부동산 전문 팀이 있는 나라는 한국밖에 없으며, 이는 한국 부동산 시장의 특수성을 보여준다 .

 

2.2. 5월 9일 이후 시장 전망과 정부 정책의 역할

1. 시장 참여자들의 착각
   1. 시장 참여자들은 현재의 호재나 기사에만 반응하지만, 앞으로의 변화를 예측하며 시장에 대처해야 한다 .
   2. 한국은행의 주택 전망 지수처럼, 시장 상황을 반영하는 통계는 실제 시장을 왜곡할 수 있으며, 공인중개사들도 거래량 감소로 어려움을 겪고 있다 .

 

 

3. 정부 정책의 방향성과 시장 안정화 방안

 

3.1. 부동산 TF팀의 역할과 국토부의 문제점

1. 부동산 TF팀의 대안 마련
   1. 정부는 부동산 TF팀을 발족하여 다양한 대안을 논의하고 시뮬레이션을 통해 시장 안정화 방안을 모색하고 있다 .
   2. 이광수 대표, 최상업 대표 등 전문가들이 회의에 참여하여 대안을 제시하고 있다 .
2. 국토부의 미흡한 역할
   1. 국토부는 대통령에게 시장 대안을 제대로 보고하지 못하고 있으며, 일부 공무원들의 의식 부재와 무관심이 문제로 지적된다 .
   2. 국토부 장관에 대한 비판적인 여론이 형성되고 있으며, 대통령의 정책 의지를 제대로 뒷받침하지 못하고 있다 .
3. 고발 준비와 정책 협력의 어려움
   1. 한문도 교수는 부동산원 통계 조작에 대한 고발을 준비 중이며, 이는 국토부 장관에게도 영향을 미칠 수 있다 .
   2. 정부의 주택 정상화 정책을 돕는 입장이지만, 국토부의 미흡한 대응으로 인해 협력에 어려움을 겪고 있다 .

 

3.2. 시장 안정화를 위한 구체적인 정책 제안

1. 서리풀 지구 반값 아파트 공급
   1. 서리풀 지구에 2만 세대 이상의 반값 아파트를 공급하여 강남 집값의 절반 수준으로 분양하면 시장 안정화에 크게 기여할 수 있다 .
   2. 이는 MB 정부의 보금자리 주택보다 더 큰 효과를 낼 수 있으며, 국민이 낸 돈으로 조성된 땅을 국민에게 돌려주는 공정한 정책이다 .
2. 3기 신도시 분양가 현실화 및 전세 대출 축소
   1. 3기 신도시 분양가를 현실화하고, 전세 대출을 줄여나가겠다는 명확한 신호를 주면 시장은 정상화될 것이다 .
   2. 전세 대출 축소로 인한 월세 난민 우려는 일시적이며, 시장은 시간이 지나면 균형을 찾아갈 것이다 .
3. 정부의 정책 속도 조절과 정치적 요인
   1. 정부는 건설사 PF 부실 문제 등 경제 충격을 고려하여 정책 속도를 조절할 수 있다 .
   2. 그러나 직권 여당의 지지율 상승으로 인해 정책 추진이 느슨해지고 정치적 논리에 갇히는 경향이 있으며, 이는 국민의 주거 안정에 부정적인 영향을 미칠 수 있다 .

 

 

4. 부동산 시장의 '독수리 3형제'와 패러다임 변화

 

4.1. '독수리 3형제' 정책의 내용과 영향

1. 장기보유 특별공제 폐지 (장특공제)
   1. 장특공제는 가랑비처럼 서서히 시장에 영향을 미치며, 2027년 1월 1일부터 폐지될 가능성이 있다 .
   2. 현재 12억까지 비과세 혜택을 받는 1주택자도 13억 이상 차익 발생 시 세금 부담이 커지며, 10년 이상 보유하여 20억 차익을 본 경우 세금이 5천만 원에서 2억 5천만 원으로 4~5배 증가할 수 있다 .
   3. 이는 근로소득세와 비교할 때 자산 소득에 대한 과세가 불공정하다는 지적에 따라 추진되며, 최대 2억 원 한도까지 세액을 면제해 주는 방안도 논의 중이다 .
   4. 소급 적용은 없는 방향으로 법안이 추진되고 있으며, 이는 자산가들에게 큰 부담으로 작용할 것이다 .
2. 종합부동산세 강화 (종부세)
   1. 종부세 부담이 많다는 의견도 있지만, 냉정하게 보면 과거 세금이 너무 쌌던 것이며, 공정성 관점에서 보면 비싼 수준이 아니다 .
   2. 공정시장 가액 비율 조항을 아예 삭제하여 과세 표준을 높이는 방안이 추진 중이며, 이는 공시 가격 인상과 맞물려 세금 부담을 더욱 가중시킬 것이다 .
   3. 전 세계적으로 공시 가격 제도를 운영하는 나라는 일본과 한국뿐이며, 외국은 양도소득세를 이연 과세하여 실거주 목적의 주택 거래를 지원한다 .
   4. 종부세 강화는 자산가들의 세금 부담을 늘려 부동산 시장에서 주식 시장으로 자금 이동을 유도할 수 있다 .
3. 토지초과이득세 (토초이득세)
   1. 660제곱미터 이상의 비업무용 토지에 대해 세금을 강하게 부과하여 버티기 힘들게 만들고, 토지 매각을 유도하여 주택 공급을 늘리는 정책이다 .

 

4.2. 시장 참여자들의 상반된 반응과 패러다임 변화

1. 자산가와 무주택자의 상반된 인식
   1. 대통령의 장특공제 언급 이후 자산가들은 매도 여부를 고민하며 시장 분위기가 안 좋아졌다고 판단한다 .
   2. 반면, 중가 주택 보유자들은 장특공제가 매물 잠김을 유발하여 집값이 더 오를 것이라 생각하는 등 같은 현상을 다르게 해석한다 .
2. 법제화의 중요성과 인구 감소 영향
   1. 시행령이 아닌 법으로 제정되면 10~15년간 정책이 유지될 수 있으며, 이는 장기적인 시장 안정화에 기여할 것이다 .
   2. 2030년대부터는 주택 구매 핵심 연령 인구 감소가 본격화되어 시장에 큰 변화를 가져올 것이며, 서울의 선호 지역만 살아남고 나머지는 중화될 것이다 .
3. 자산가들의 자산 이동과 시장 변화
   1. 과거 강남 집값 상승으로 자산가들이 부동산 투자에 뛰어들었지만, 최근에는 부동산 시장의 불확실성 증가로 주식 시장으로 자산을 이동하는 경향이 나타나고 있다 .
   2. 이는 베이비부머 세대의 라이프스타일 재조정과 맞물려 부동산 시장의 패러다임 변화를 가속화하고 있다 .
   3. 무주택 청년층은 여전히 집값 상승에 대한 불안감으로 애달아 하지만, 정부의 정책이 안정화되면 더 좋은 싼 집들이 나올 수 있다 .
   4. 입주 물량 부족은 여전히 존재하지만, 정부 정책과 건설사 PF 부실 문제 등이 복합적으로 작용하여 시장은 4~5년간 혼란스러운 전쟁 국면을 겪을 것으로 예상된다 .

 

 

5. 무주택자를 위한 조언과 청약 제도 개편의 필요성

 

5.1. 무주택 신혼부부를 위한 현실적인 조언

1. 무리한 투자는 지양
   1. 집은 사지 말라고 한 적은 없지만, 2022년 영끌 매수자 중 서울 25개 구 중 8개 구만 전고점을 뚫었으며, 그마저도 신축 선호 단지에 한정된다 .
   2. 입지가 좋고 대단지인 곳은 강세를 유지하겠지만, 무리해서 추격 매수할 상황은 아니다 .
2. 분수에 맞는 주택 구매
   1. 자신의 소득과 능력에 맞춰 부담 없이 살 수 있는 집을 선택해야 한다 .
   2. "오를 것 같다"는 포모 현상에 휩쓸리지 말고, 예전처럼 투자 개념으로 접근하는 것은 쉽지 않다 .
   3. 부부싸움이나 삶의 질 저하를 막기 위해 DSR 40% 이내에서 감당할 수 있는 수준으로 구매하는 것이 현명하다 .
3. 월세 전략 고려 및 청약 대기
   1. 소득의 40% 이상을 주택 구매에 할애해야 하는 부담스러운 상황이라면, 2년 정도 월세로 거주하며 정부의 추가 정책(서리풀 지구 반값 아파트, 3기 신도시 분양 등)을 기다리는 전략도 유효하다 .
   2. 월세 거주 기간 동안 무주택자 자격을 유지하며 3기 신도시 청약 기회를 노리는 것이 현명한 자산 관리 전략이 될 수 있다 .
   3. 집값이 내려가면 좋은 집도 내려가므로, 돈돈이라는 긍정적인 마음으로 접근하는 것이 좋다 .

 

5.2. 청약 제도 개편의 필요성

1. 현행 청약 제도의 문제점
   1. 현행 청약 제도는 점수가 안 나오는 사각지대 계층이 많으며, 이들이 서울 주택 가격 결정에 큰 영향을 미친다 .
   2. 소득 자산 기준 이상인 분들은 청약 기회가 없어 할 수 없이 시장에서 집을 사야 하며, 이는 불공정하다는 인식을 심어준다 .
2. 추첨제 확대 및 전매 제한 강화
   1. 청약 물량의 30~40%를 추첨제로 전환하여 사각지대에 있는 분들에게 희망을 주면, 포모 현상을 줄이고 시장 안정화에 기여할 수 있다 .
   2. 로또 청약의 전매 제한 기간을 3년에서 10년으로 늘려 투기 심리를 억제하고, 실거주 목적의 청약을 유도해야 한다 .
   3. 이는 국민의 세금으로 지원되는 주거 복지 정책의 목적에 부합하며, 주택 시장을 정상적인 자산 가치 상승의 영역으로 전환하는 데 도움이 될 것이다 .
3. 정부의 역할과 시장의 변화
   1. 청약 제도 개편은 MB 정부 때 정치적으로 이용된 측면이 있으며, 현재는 문제가 많다 .
   2. 5월 9일 이후 정부의 정책이 잘 나와준다면 시장은 정상화될 것이며, 압구정 분양가도 예상보다 낮게 책정될 가능성이 있다 .
   3. 서리풀 지구와 3기 신도시 분양가 정책을 주의 깊게 지켜봐야 한다 .

 

 

6. 지방 부동산 시장 전망과 현명한 투자 전략

 

6.1. 지방 부동산 시장의 기본 원칙

1. 입지와 일자리의 중요성
   1. 지방 부동산은 '첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지'라는 기본 개론에 충실해야 한다 .
   2. 여기서 입지는 '살기 좋은 입지'를 의미하며, 이는 곧 일자리가 풍부한 성숙한 도시를 뜻한다 .
   3. 청주처럼 SK하이닉스 등 일자리가 많은 지역은 집값이 견조하게 버티겠지만, 부산처럼 일자리가 줄어드는 지역은 주택 시장이 약해질 수 있다 .
2. 서울 정책의 하방 압력과 지역별 차이
   1. 서울의 부동산 정책은 전국적인 하방 압력으로 작용하여 지방 시장의 상승 여력을 약화시킬 것이다 .
   2. 지방 광역시 중 일자리가 많고 입주 물량이 극히 부족한 일부 지역을 제외하고는 입주 물량이 늘어나는 곳이 많아 주의해야 한다 .
   3. 서울과 마찬가지로 지방에서도 선호 지역의 신축 대단지는 강세를 띠겠지만, 그 외 지역은 하방 압력이 강할 것이다 .
3. 장기적인 관점의 투자
   1. 부산의 경우 북극 항로, 실크로드 종점 등 장기적인 호재가 있는 파트는 시간이 오래 걸리더라도 미래에 효자 노릇을 할 수 있다 .
   2. 용인 반도체 클러스터처럼 일자리가 생기는 지역에 집중하고, 나머지 지역은 보수적인 관점에서 접근해야 한다 .

 

6.2. 지방 부동산 투자 지표와 패러다임 변화

1. 일자리 지표와 인프라 계획 활용
   1. 판교 사례처럼 좋은 일자리가 생기는 곳은 주택 가격이 크게 상승할 수 있으므로, 용인 클러스터 등 잠재력 있는 지역을 눈여겨봐야 한다 .
   2. '지방 일자리 부동산' 키워드 검색과 '2차 국가 도로 기관망 계획', '5차 국토종합계획' 등을 참고하여 교집합이 되는 도시를 찾는 것이 좋다 .
2. 민간 기업 유치의 중요성
   1. 공공기관 이전은 주말 공동화 현상 등으로 인구 유입 효과가 크지 않지만, 판교처럼 민간 기업이 유치되면 지역 부동산에 긍정적인 영향을 미친다 .
   2. 세만금에 현대차가 들어서는 것처럼, 대규모 민간 기업 유치는 지방 부동산 시장에 큰 호재로 작용할 수 있다 .
3. DSR 제도와 정책 변화의 영향
   1. 과거 지방 부동산 시장이 활황이었던 이유는 DSR 제도가 적용되지 않았기 때문이며, DSR 제도가 풀리면 다시 펌핑될 가능성도 있다 .
   2. 따라서 지방 부동산 투자 시에도 정부 정책 변화를 항상 주시해야 한다 .
4. 내집 마련과 현명한 자산 관리
   1. 내집 마련은 기본이지만, 강남 아파트처럼 30억짜리 주택을 소유하는 것보다 30억을 예금하거나 주식에 투자하는 것이 수익률 측면에서 더 유리할 수 있다 .
   2. PRR(Price to Rent Ratio) 지표를 활용하여 월세로 사는 것이 유리한지, 주택을 구매하는 것이 유리한지 판단해야 한다 .
   3. 서울의 PRR은 60~80으로 월세가 유리한 상황이며, 강남 월세파처럼 자산을 굴리는 데 집중하는 현명한 투자자들이 늘고 있다 .
   4. 건강을 최우선으로 생각하고, 20년 뒤 인구 감소와 이민 정책 등을 고려하여 부동산 시장의 패러다임 변화에 대비해야 한다 .
   5. 서울 수도권은 일자리로 인해 유지되지만, 일자리 분산과 그린벨트 해제 가능성 등을 고려할 때 과거와 같은 묻지마 투자는 지양해야 한다 .
   6. 주식 시장 등 다른 자본 시장의 기회도 고려하며, 마인드 컨트롤을 잘하는 것이 가장 현명한 투자 전략이다 .