급매물 아파트 찾을 때 이거 딱 2가지만 확인하세요 (네이버 부동산 제발 그만 보세요!)

https://www.youtube.com/watch?v=7t_9VSRFR94

 

급매물 아파트를 찾을 때 네이버 부동산 대신 활용해야 할 2가지 방법은? 아실에서 매물 증감 지역을 확인하여 급매물이 많이 나오는 지역과 단지를 찾고, 부동산 지인에서 평단가가 높은 순으로 지역을 분석하여 좋은 입지를 선별하는 것입니다.

 

 

1. 급매물 아파트 찾는 두 가지 방법

 

급매물 아파트를 찾기 위해서는 네이버 부동산 대신 '아실'과 '부동산 지인'을 활용하여 매물 증감 지역과 좋은 입지를 파악해야 한다.

 

1.1. '아실'을 활용하여 급매물 증가 지역 및 단지 찾기

1. 매물 증감 지역 확인
   1. 구글이나 네이버 검색창에 '아실'을 검색하여 홈페이지에 접속한다.
   2. 홈페이지에서 '매물 증감' 버튼을 클릭하고 '매물 증감 지역'을 선택한다.
   3. 전세/월세를 제외하고 매매 급매물이 많이 나오는 '증가순'으로 설정한 뒤, '한 달 전'으로 기간을 설정하여 검색한다.
   4. 검색 결과로 매물이 많이 증가한 지역을 확인할 수 있으며, 이는 급매물이 나올 가능성이 높다는 것을 의미한다.
      • 예시: 서울의 경우 성동구(1위), 동작구(2위), 송파구(3위), 강진구(4위) 순으로 매물이 증가했다.
      • 성동구는 한 달 동안 매물이 1235건에서 1991건으로 약 700건(61.2%) 증가했다.
2. 급매물 증가 단지 확인
   1. '아실'에서 매물 증감 지역을 확인한 후, 해당 지역의 '읍면동 비교'를 클릭한다.
   2. 읍면동 비교 결과에서 매물이 많이 증가한 동을 확인하고, 옆에 있는 '단지 비교'를 클릭한다.
   3. 단지 비교를 통해 특정 아파트 단지에서 매물이 급증한 것을 확인할 수 있으며, 이는 해당 단지에 급매물이 나올 가능성이 높다는 것을 의미한다.
      • 예시: 경기도 분당구 수내동의 푸른 벽산 아파트는 매물이 35건에서 100건으로 65건 증가했다.
      • 이는 다주택자들이 많이 소유했던 아파트일 가능성이 높으며, 매도자가 정해진 시간 안에 팔아야 하므로 급매물이 나올 가능성이 높다.
3. 급매물 증가의 원인
   1. 5월 9일 이전에 계약서를 작성해야 하는 2.12 대책 때문이다.
   2. 다주택자는 5월 9일 전까지 계약서를 쓰지 않으면 양도소득세 중과를 받게 되어 최대 82.5%까지 세금을 내야 한다.
      • 예시: 집값이 10억에서 20억으로 올랐을 때, 5월 9일 이후에 팔면 10억 중 8억 2,500만 원을 세금으로 내야 한다.
      • 취득세 등을 제외하면 남는 돈이 1억도 안 될 수 있어 다주택자들이 급하게 매물을 내놓는 것이다.
   3. 실제 데드라인은 5월 9일이 아닌 4월 둘째 주로 봐야 한다.
      • 토지 거래 허가 구역 내에서는 계약서 작성 전에 승인을 받아야 하는데, 승인에 약 20일이 소요되기 때문이다.
      • 따라서 4월 둘째 주가 마지막 시즌이 될 가능성이 높으며, 셋째 주부터는 구청에서 심사 신청을 받지 않을 수도 있다.

 

1.2. '부동산 지인'을 활용하여 좋은 입지 찾기

1. 입지의 중요성
   1. 현재는 개발 호재나 계통 호재가 가격에 반영되는 속도가 느리거나 잘 반영되지 않는 분위기이다.
   2. 따라서 다른 호재를 찾기보다는 입지가 좋은 곳을 찾아야 하며, 입지가 곧 호재라고 할 수 있다.
   3. 좋은 입지에 내 집 마련을 선점하는 것이 중요하며, 지금이 아니면 나중에는 진입하기 어려울 수 있다.
2. 평단가 높은 지역으로 입지 확인
   1. 구글 검색창에 '부동산 지인'을 검색하여 홈페이지에 접속한다.
   2. 홈페이지에서 '지역 아파트'의 '지역 분석' 메뉴로 들어간다.
   3. 원하는 지역(예: 경기도)을 검색한 후, '시세 매매' 버튼을 클릭한다.
   4. 평단가가 높은 순으로 지역이 배열되는데, 평단가가 가장 높은 지역이 입지가 가장 좋은 아파트이다.
      • 예시: 경기도에서는 과천, 성남 분당, 성남시 순으로 평단가가 높다.
      • 성남시 내에서도 분당구가 수정구나 중원구보다 평단가가 높으므로, 구별로 보는 것이 더 정확하다.
      • 평단가가 비싼 지역은 사람들이 좋은 지역이라고 생각하여 비싼 돈을 주고 가는 곳이므로 입지가 좋다고 이해할 수 있다.
3. '아실'과 '부동산 지인'은 모두 무료 사이트이다.

 

2. 급매물 계약 시 유의사항 및 전문가의 도움

급매물 계약 시에는 현장 방문이 중요하며, 집을 보지 못하고 계약할 경우 특약을 활용하여 위험을 줄여야 한다. 또한, 전문가의 도움을 받으면 더욱 유리하게 계약을 진행할 수 있다.

 

2.1. 급매물 계약 시 유의사항

1. 실거래가 확인
   1. '아실'에서 아파트 단지를 검색하여 확인하거나, 국토부 실거래가 사이트, 네이버 부동산 등 편한 방법을 활용하여 실거래가를 확인한다.
2. 로얄동, 로얄층 판단
   1. 로얄동, 로얄층도 급매로 나올 수 있지만, 저층보다는 높은 가격에 나온다.
   2. 현장 부동산에 방문하여 가장 싸게 나온 집을 소개해달라고 요청하고, 로얄층 여부를 확인하여 더 좋은 조건의 집을 선택한다.
   3. 현장 방문(발품)이 무엇보다 중요하다.
3. 집을 보지 못하고 계약하는 경우
   1. 세입자 사정 등으로 집을 바로 보지 못하는 경우가 많다.
   2. 급매물이고 경쟁이 치열한 경우, 집을 볼 때까지 기다리면 매물을 놓칠 수 있다.
   3. 특약을 활용하여 위험을 줄일 수 있다.
      • 특약 내용: "집을 보지 못하고 계약을 진행하는 상황이므로, 후에 중대한 하자나 수리할 부분이 확인되면 집주인이 수리해 주기로 한다."
      • 이러한 특약은 집주인이나 중개사도 충분히 납득할 수 있는 내용이므로 받아들여질 확률이 높다.
   4. 매도자는 급매물을 내놓은 상황이므로, 계약을 빨리 해주는 사람에게 고마워하며 특약을 받아들일 가능성이 높다.
4. 빠른 계약의 중요성
   1. 급매물은 경쟁자가 많아 줄 서서 집을 보고 계약서를 쓰는 상황이 발생할 수 있다.
   2. 다른 부동산에서도 같은 매물을 팔고 있을 수 있으므로, 내가 모르는 사이에 다른 손님이 계약할 수도 있다.
   3. 이럴 때는 계좌 번호를 받아서 돈을 먼저 넣는 사람이 임자이다.
   4. 단, 모든 확인을 마친 후 계약금을 넣어야 하며, 진행이 어려운 경우 특약을 넣고 잠시 보류한 후 계약서를 작성하는 방식으로 안전하게 진행한다.

 

2.2. 전문가의 도움

1. 전문가의 도움
   1. 부동산 전문가는 내 집 마련 시 고민되는 부분을 A부터 Z까지 밀착 피드백으로 케어해준다.
   2. 자금 상황에 맞는 최고의 입지를 추천하고, 매물 확인 후 적정 가격인지 판단해준다.
   3. 급매물 계약 시 유리하게 상황을 이끌어가는 협상 전략(네고 조언)을 제공한다.
      • 예시: 급매물 가격을 더 낮출 수 있는지, 아니면 빠르게 물건을 가져와야 하는지 등을 판단하여 조언한다.
   4. 초보자에게는 순간적인 판단이 어렵기 때문에 전문가의 도움이 필요하다.