다주택자 보유세 폭탄 지금 집 함부로 팔았다가 무족건 후회하는 이유 ( 안수남 세무사 )

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지금 집을 함부로 팔면 후회하는 결정적인 이유는? 복잡한 세법과 잦은 정책 변경으로 인해 일반인의 상식과 다른 세금 폭탄을 맞을 수 있기 때문입니다.

따라서 주택 매각 시에는 반드시 전문가와 상담하여 모든 경우의 수를 검토해야 합니다.

 

 

 

1. 주택 매각 시 세금 폭탄을 피하려면 전문가와 상담해야 한다

 

주택 매각 시 복잡한 세법과 잦은 정책 변경으로 인해 일반인의 상식과 다른 세금 폭탄을 맞을 수 있으므로, 반드시 전문가와 상담하여 모든 경우의 수를 검토해야 한다.

 

1.1. 일반인의 상식과 다른 세금 폭탄 사례

1. 1세대 1주택자도 세금 폭탄을 맞을 수 있다.
   1. 홍대 앞 건물 40억 원 매각 후 천호동 아파트 12억 원 취득 사례가 있다.
      1. 아파트 매도인의 요청으로 잔금일을 15일 앞당겼다.
      2. 중개사는 일시적 2주택이라 세금에 영향이 없다고 안내했다.
      3. 그러나 세무서로부터 1세대 3주택자라 비과세가 안 된다는 연락을 받았다.
      4. 이는 사모님 화실로 사용하던 2억 3천만 원짜리 오피스텔에 은행원이 거주하고 있었기 때문이다.
      5. 오피스텔이 주택수에 포함되어 3주택자가 되었고, 다주택자 중과세로 16~17억 원의 세금을 맞았다.
      6. 소송을 통해 투기가 아님을 인정받아 중과세는 면했지만, 비과세 배제로 약 10억 원의 세금을 부과받았다.
      7. 6천만 원을 투자한 오피스텔 때문에 10억 원의 세금을 내게 되어 큰 낙담을 했다.
      8. 만약 잔금을 동시에 받았다면 이런 억울한 일이 발생하지 않았을 것이다.
   2. 재개발 재건축 입주권 매각 시점의 중요성도 있다.
      1. 관리처분인가 전에 팔면 비과세였지만, 인가 후 입주권으로 바뀌면 비과세가 안 되는 경우가 있다.
   3. 단기 보유 주택 매각 시 땅까지 중과세되는 사례도 있다.
      1. 30년 된 땅에 집을 짓고 1년 미만에 팔았을 때, 건물뿐 아니라 땅까지 70%의 세금을 부과받았다.
2. 잔머리를 쓰면 국세청에 다 걸린다.
   1. 홍천 산속에 지은 2채의 집 중 한 채를 근린생활시설로 용도 변경한 사례가 있다.
   2. 공부상 용도 변경만으로는 실제 주택 사용 여부를 국세청이 인정하지 않는다.
   3. 2억 원도 안 되는 집 때문에 40억 원짜리 아파트 매각 시 세금 폭탄을 맞았다.
   4. 비과세나 일반 과세로 생각하고 팔았는데 중과세가 되면 황당한 세금이 부과된다.
3. 연세 드신 분들은 특히 조심해야 한다.
   1. 1억 원의 세금을 예상했는데 10억 원이 나오면 감당하기 어렵다.
   2. 이런 일을 겪으면 수명이 단축될 정도로 큰 스트레스를 받는다.

 

1.2. 흔히 하는 부동산 세금 실수

1. 세법 요건이 생각보다 까다롭다.
   1. 다가구 주택은 건축 시 단독 주택으로 건축하지만, 세법에서는 공동 주택으로 취급한다.
      1. 특정 요건(3계층 이하, 19세대 이하, 전체 면적 660㎡ 이하)을 충족해야 단독 주택으로 비과세 혜택을 받을 수 있다.
      2. 1층 근린생활시설을 불법으로 용도 변경하여 다가구로 사용하면 4계층이 되어 공동 주택으로 간주된다.
      3. 이 경우 18가구는 중과세되고 한 가구만 비과세되어 큰 문제가 발생한다.
      4. 옥탑을 무단 증축하여 건축 면적 1/8을 초과하면 층수에 포함되어 공동 주택이 된다.
      5. 과천 다가구 주택들이 대부분 층수 위반으로 공동 주택이 된 사례가 많다.
      6. 요즘에는 옥탑방으로만 써도 층수에 들어가므로 다가구 주택은 매우 복잡하다.
   2. 일시적 1세대 2주택 비과세 요건도 단순하지 않다.
      1. 종전 주택 취득 후 1년이 지나 새로운 주택을 취득해야 비과세가 되는데, 급한 마음에 1년 전에 취득하면 비과세가 안 된다.
   3. 신규 분양 아파트 취득일자 판단이 어렵다.
      1. 종전 주택 취득 후 신규 분양 아파트를 취득하여 3년 안에 팔아야 하는데, 취득일자를 잔금일과 준공일 중 늦은 날로 본다.
      2. 등기 접수일로 착각하여 3년이 지나 세금 폭탄을 맞는 경우가 많다.
   4. 조정 대상 지역 거주 요건도 혼동하기 쉽다.
      1. 양도 시점에 조정 대상 지역이 해제되었더라도, 취득 시점에 조정 대상 지역이었다면 2년 거주 요건을 충족해야 한다.
2. 주변의 잘못된 정보에 의존하지 말아야 한다.
   1. 세법은 매우 어렵고 복잡하므로 상식이나 주변 사람들의 말만 믿고 판단해서는 안 된다.
3. 전문가와 상담하여 모든 경우의 수를 검토해야 한다.
   1. 주택 매각 시 과거, 현재, 미래의 모든 상황을 전문가 3명에게 검토받고 팔아야 한다.
   2. 비과세가 안 되고 과세되거나, 5월 10일부터 다주택자 중과세가 적용되면 주택 하나를 뺏길 수도 있다.
   3. 최고 82.5%의 세율에 가산세까지 붙으면 100%가 되어 모든 것을 뺏기게 된다.
4. 세무 전문가들도 상담에 어려움을 겪는다.
   1. 다주택자 중과세 규정 관련 상담은 세무사들도 중단할 정도로 복잡하다.
   2. 작은 실수 하나로 1억 원이 13억 원의 세금으로 변할 수 있기 때문이다.
   3. 일반인들이 본인이 1주택자인지, 2주택자인지, 비과세 대상인지 판단하는 것은 매우 위험하다.
   4. 상속 주택의 등기 여부, 펜션의 관리인 거주 여부, 조합원 입주권 및 분양권의 주택수 포함 여부 등 복잡한 변수가 많다.
   5. 세법 공부는 기본 개념 이해와 전문가와의 대화를 위한 것이지, 스스로 판단하기 위한 것이 아니다.

 

2. 다주택자 중과세 제도는 설계가 잘못되었다

다주택자 중과세 제도는 주택 가격 안정을 위한 공급 확대와 수요 축소라는 목적에 맞지 않게 설계되어 매물 잠김 현상을 유발하고 집값 상승을 부추긴다.

 

2.1. 다주택자 중과세 제도의 문제점

1. 세금 설계의 기본 원칙과 어긋난다.
   1. 세금 설계는 보유세는 높게, 거래세는 낮게 하는 것이 원칙이다.
   2. 그러나 우리나라는 보유세도 높고 거래세도 높다.
   3. 취득 문턱을 높이는 것은 맞지만, 양도 시 세금을 높이면 공급 물량이 줄어들어 매물 잠김 현상이 발생한다.
2. 주택 가격 안정 목적에 부합하지 않는다.
   1. 주택 가격 안정을 위해서는 공급을 늘리고 수요를 축소시키는 방향으로 설계되어야 한다.
   2. 따라서 파는 사람에게 중과세할 것이 아니라, 사는 사람에게 중과세해야 한다.
   3. 현재의 중과세율(20~30%)은 너무 가혹하며 지구상에 없는 세율이다.
3. 징벌적 과세는 부당하다.
   1. 2주택자까지는 중과세하지 않고, 3주택자에게만 10% 정도의 중과세를 적용하는 것이 합리적이다.
   2. 장기보유특별공제는 명목 소득을 제거하기 위한 공제인데, 이를 적용하지 않는 것은 징벌적이다.
   3. 2~3채의 주택을 소유하는 것이 반드시 투기 목적만은 아니다.
   4. 재개발 재건축으로 1+1 주택을 받아 3채가 된 경우처럼 부득이한 사유로 다주택자가 될 수 있다.
   5. 정부 정책으로 2채를 준 사람들에게 중과세하는 것은 부당하다.
4. 매물 잠김 현상을 심화시킨다.
   1. 최고 82.5%의 세금을 맞을 것을 알면서 집을 파는 사람은 없다.
   2. 노무현, 문재인 정권 시절에도 이미 겪었던 현상이다.
   3. 중과세를 피하기 위해 증여세(50%)를 내고 미리 증여하는 선택을 한다.
   4. 증여된 주택은 10년간 팔 수 없으므로 매물이 잠긴다.
   5. 장기보유특별공제 축소를 피하기 위해 거주 요건을 충족시키려 들어가 살면 매물이 또 잠긴다.
   6. 문재인 정부 시절의 세법 개정(다주택자 중과세, 장기임대주택 혜택 등)은 공급을 억제하여 집값 급등을 초래했다.
   7. 현재 세제는 매물이 나오지 않도록 설계되어 있어, 다주택자들이 버티는 것이 아니라 팔 수 없는 상황이다.
5. 수요는 존재하지만 공급이 부족하다.
   1. 무주택자, 세대 분리된 신혼부부, 상급지로 이동하려는 사람 등 기본적인 주택 수요는 항상 존재한다.
   2. 그러나 이러한 수요를 충족시킬 공급이 부족하면 가격은 올라갈 수밖에 없다.
   3. 현재 세제는 댐을 뚝보다 높게 막아놓고 물이 흘러가기를 바라는 것과 같아, 결국 뚝이 넘쳐나는 상황이다.
   4. 토지 허가, 투기 관리, 조정 대상 지역, 금융 규제, 세금 규제 등으로 거래를 막아 움직일 수 없게 만들었다.
   5. 이러한 규제로는 부동산 가격을 잡기 어렵다.
6. 양도소득세율이 과도하다.
   1. 최고 세율 45%(지방소득세 포함 50%)는 소득의 절반을 가져가는 큰 세금이다.
   2. 이는 1~2년이 아닌 20~30년간 형성된 소득인데, 한 번에 과세하는 것은 부당하다.
   3. 퇴직금처럼 소득을 평준화하여 세율을 적용해야 한다.
   4. 부동산으로 돈을 번 사람들이 모두 투기꾼이 아니라, 가만히 있었는데 집값이 올라간 경우도 많다.
7. 원주민과 임대 사업자에 대한 부당한 시선이 있다.
   1. 30년 전 1억 4천만 원에 산 아파트가 70억 원이 되고, 상속받은 집이 재개발로 100억 원이 되어 총 170억 원이 된 사례가 있다.
   2. 이들은 투기 목적이 아니었음에도 주변에서 투기꾼으로 매도당해 억울함을 호소한다.
   3. 장기 임대 사업자들은 국가 정책에 따라 대출 혜택을 받으며 5% 상한을 지키는 등 규제를 준수해왔다.
   4. 그러나 이제 와서 투기 원흉처럼 비난받는 것은 부당하다.
   5. 국가 정책에 순응한 사람들이 하루아침에 역적이 되어서는 안 된다.
   6. 자동 말소된 임대 사업자에게 평생 중과세 안 하는 것이 큰 혜택이라는 주장은 사실과 다르다.
      1. 이들은 종부세 부담 때문에 1~3년 내에 집을 팔 수밖에 없다.
   7. 정부 정책에 대한 신뢰를 잃게 하는 행위는 국방, 치안보다 중요하다.

 

3. 2026년 세법 개정안 예상 및 대응 전략

2026년 세법 개정안은 보유세 부담을 크게 늘릴 것으로 예상되므로, 다주택자는 사전 증여, 다운사이징 등을 고려하고 1주택자는 상속세 절세 및 노후 자금 마련을 위한 전략을 세워야 한다.

 

3.1. 2026년 세법 개정안 예상

1. 보유세 강화는 불가피하다.
   1. 집값 안정을 위해 적절한 수단이라면 보유세를 사용해야 한다.
   2. 보유세는 마지막 남은 카드이며, 순리대로 사용해야 한다.
2. 보유세 부담이 크게 늘어날 것이다.
   1. 공시 가격을 높여 부담을 자연스럽게 높일 것이다.
      1. 공정 시장 가액 비율은 현재 60%에서 80%가 적정하지만, 실제로는 90% 이상으로 넘어갈 것으로 예상된다.
   2. 세부담 상한율을 높일 것이다.
      1. 현재 100~150%에서 200% 이상, 문재인 정부 시절처럼 300%까지 올라갈 수 있다.
      2. 공시 가격 인상과 공정 시장 가액 비율 90%만으로도 이미 150~200%를 넘어선다.
   3. 2주택자 중과세가 도입될 것이다.
      1. 현재 3주택자 중과세에서 2주택자 중과세로 확대될 수 있다.
      2. 지방권까지 합산하면 문제가 생기므로, 조정 대상 지역에 한해 2주택자 중과세가 적용될 가능성이 높다.
   4. 1세대 1주택 장기 보유 고령자 세액 공제에 거주 요건이 추가될 것이다.
      1. 비거주자에게까지 80% 세액 공제를 해줄 필요가 없다는 판단 때문이다.
   5. 이 외에도 세율 구간을 촘촘히 나누거나 중과세율을 더 끌어올리는 등 다양한 변수가 있다.
3. 보유세는 기하급수적으로 늘어날 수 있다.
   1. 현재 1천만 원을 내는 사람이 3천만 원, 3천만 원을 내는 사람이 9천만 원까지 늘어날 수 있다.
   2. 7월 세제 개편안 발표와 12월 확정 시 국회에서 더 강하게 다룰 수도 있다.
4. 다주택자는 보유세 감당 여부를 고민해야 한다.
   1. 고액 자산가들은 이미 주택을 분산하여 소유하고 있어 2주택 중과세 정도는 견딜 수 있을 것이다.
   2. 그러나 보유세는 한 번 내고 마는 세금이 아니므로, 감당할 자원이 있는지 고민해야 한다.
   3. 집값이 오르더라도 보유세는 스트레스가 될 수 있다.
   4. 사전 증여 등 다양한 플레이를 검토해야 한다.

 

3.2. 은퇴한 1주택자의 노후 자산 관리 전략

1. 자산 규모에 따라 전략을 달리해야 한다.
   1. 고액 자산가(20~30억 원 아파트가 80~90억 원이 된 경우)는 상속세 절세가 중요하다.
      1. 10년 이상 거주 시 장기보유특별공제 80%를 받아 양도세가 10% 미만(예: 100억 원 매각 시 8억 원)으로 나온다.
      2. 100억 원을 팔아 92억 원을 손에 쥐면, 자녀에게 30억 원을 증여하고, 본인은 20~30억 원짜리 집으로 다운사이징하여 노후 자금으로 사용한다.
      3. 상속세(30억 원)보다 증여세(15억 원)가 절반 정도 낮으므로, 사전 증여를 통해 상속세를 절세해야 한다.
      4. 집의 규모를 줄이는 것을 고려해야 한다.
   2. 양도세 부담이 큰 경우(20~30억 원)는 상속세 대비를 해야 한다.
      1. 장기 거주 요건을 충족하지 못해 양도세가 20~30억 원이 나오면 당장 팔기 어렵다.
      2. 80억 원짜리 신축 주택의 경우 전세 보증금이 40억 원 정도 나오므로, 이를 활용한다.
      3. 20억 원은 사전 증여하고, 20억 원은 전세나 반전세를 얻어 노후 자금으로 소진한다.
      4. 이렇게 하면 80억 원 자산 중 채무 40억 원을 제외한 40억 원에 대해서만 상속세가 부과된다.
      5. 자녀들도 돈이 필요하므로, 다운사이징을 통해 노후 자금을 마련하고 사전 증여를 계획하여 상속세를 절세해야 한다.
2. 종부세 부담도 고려해야 한다.
   1. 연세가 많고 비거주자 세액 공제가 안 되면 종부세 부담이 만만치 않을 것이다.
   2. 정부 시책에 맞춰 매각하고 일부 자금을 활용하는 것도 방법이다.
3. 거주 요건 충족을 위한 대책도 필요하다.
   1. 거주 요건이 충족되지 않은 경우, 집 규모가 작다면 직접 들어가 살아야 한다.
   2. 전세금을 내줘야 할 경우 자녀에게 빌리거나 지원받아 마련하고, 나중에 매각 후 갚는 방법을 고려해야 한다.

 

3.3. 혼란스러운 세금 제도에 대처하는 방법

1. 현재 가능한 대안들을 실행해야 한다.
   1. 서울 전역 및 12개 시군구가 토지 거래 허가 구역, 투기 관리 구역, 조정 대상 지역으로 묶여 있다.
   2. 이로 인해 가족 간 매매(거주 요건 필요)나 부담부 증여(순수 증여만 가능)가 어렵다.
   3. 순수 증여가 가능한 경우 지금 넘겨놓는 것을 고려해야 한다.
   4. 부담부 증여가 가능하고 자녀가 들어가 살 수 있다면 그렇게 해야 한다.
2. 7월 세제 개편안 발표를 기다려야 한다.
   1. 미리 움직이지 말고 7월 개편안을 보고 대응하는 것이 가장 정확하다.
   2. 개편안을 바탕으로 종부세 예상 세액을 4~5년 뒤까지 시뮬레이션 해봐야 한다.
   3. 증여, 매각, 상속, 전세 활용 등 다양한 방법을 고민해야 한다.
   4. 증여도 한 번에 다 하지 말고 일부만 했다가 천천히 증여하는 방법도 있다.
3. 개인적 사정을 고려하여 종합적으로 판단해야 한다.
   1. 세제 개편 방향, 세 부담 증가액 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 한다.
   2. 따라서 조금 기다렸다가 결정하는 것이 좋다.
4. 전문가의 도움을 받아야 한다.
   1. 안수남 세무사는 양도, 상속, 증여 분야 전문 세무사로, 세무 공무원과 세무사들이 공부하는 실무서를 집필했다.
   2. 상속세는 절세 방법이 없으므로 사전에 미리 증여하는 것을 강조한다.
   3. 정부 정책의 모순이나 불합리한 점에 대해 비판적인 입장을 가지고 있다.
   4. 전문가의 지적과 공감을 통해 제도를 바로잡고 법을 개정하고 싶다는 의지를 밝힌다.