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부동산 시장의 판도가 뒤집힐 것이라는 전망의 핵심은? 현재 부동산 시장은 장기 하락 사이클의 초입에 있으며, 과거와 달리 고도 경제 성장기가 아닌 저성장 시대이므로 공급보다 수요 심리가 핵심이라는 점입니다.
1. 부동산 시장 현황 및 정부 정책의 영향
현재 부동산 시장은 하락세 초입에 있으며, 정부 정책의 신뢰성 회복이 시장 분위기 변화에 큰 영향을 미치고 있다.
1.1. 현재 부동산 시장의 하락세와 정부 정책의 신뢰성
- 강남 3구 및 서울 아파트 가격 하락세
- 지난달 강남 3구의 국평 실거래 가격은 작년 대비 12.5% 하락했다.
- 강남 3구와 용산구는 3주 연속 하락세이며, 최근에는 강동구마저 하락으로 전환했다.
- 서울 아파트값이 생각보다 무섭게 하락하고 있다.
- 정부 정책 신뢰성 회복과 시장 변화
- 과거 정부 정책은 신뢰성이 낮아 오히려 시장의 부작용을 키웠다.
- 이재명 정부는 말에 대한 신뢰성을 행동으로 보여왔기에, 시장 참여자들이 정책을 높게 받아들이고 있다.
- 보유세 카드 사용 가능성 및 다주택자 대출 연장 제한 조치 등으로 인해 시장 분위기가 급변하며 매물이 빠르게 나오고 있다.
- 양도세 중과 유예 종료와 물리적 시간 부족
- 양도세 중과 유예 종료 시점(1월)과 잔금 완료 기한(5월 9일) 사이의 시간이 너무 짧아, 물리적으로 매물을 팔기 어려운 상황이다.
- 이로 인해 매물이 나올 수 없는 상황이지만, 정부의 강력한 정책 의지로 시장에 매물이 나오고 있다.
1.2. 부동산 하락 사이클 전망 및 내 집 마련 전략
- 하락 사이클 기간 및 형태
- 부동산 시장은 이미 하락세 초입에 들어섰으며, 하락 사이클은 보통 4~5년 정도 지속된다.
- 부동산은 V자 반등이 아닌 U자형 반등을 보이므로, 바닥을 찍고도 1~2년 정도 횡보하는 기간이 있어 상승하지 않는 기간이 5~6년 이상 길게 나타날 수 있다.
- 따라서 하락 초입으로 볼 때, 적어도 4~5년, 길게는 7~8년까지 하락장이 지속될 수 있다.
- 전세가와 매매가의 관계
- 하락기에는 매매가가 떨어지는 동안 전세가가 조금씩 올라가면서 갭(매매가와 전세가의 차이)이 줄어든다.
- 갭이 줄어들다가 어느 정도 만나게 되면 매매가가 상승으로 전환하는 시점이 온다.
- 아파트 가격 하락폭 전망
- 과거 패턴을 보면 아파트 가격이 반값으로 떨어진 사례도 있었다.
- 2006~2007년 은마아파트가 12~13억에서 6억까지 하락한 적이 있다.
- 당시 호가는 높았지만, 급매물이 나와 실거래가 반값 수준으로 이루어졌다.
- 강남 아파트의 경우 평균적으로 고가 대비 약 40% 정도 하락하는 경향이 있다.
- 아파트별로 차이가 있어 30% 하락하는 곳도 있고, 50% 또는 70%까지 떨어지는 곳도 있다.
- 과거 패턴을 보면 아파트 가격이 반값으로 떨어진 사례도 있었다.
- 하락장에서의 내 집 마련 비추천
- 가격이 많이 떨어졌다고 해서 바로 집을 사는 것은 추천하지 않는다.
- 집을 사자마자 가격이 오르지 않으면, 아무리 싸게 샀어도 손해를 본다고 느끼기 때문이다.
- 실거주 목적이라면 매매보다 전세가 비용 면에서 훨씬 유리하다.
- 20억짜리 아파트가 40% 하락하여 12억이 되고 전세가가 10억이라면, 매매 시 12억에 대한 비용이 발생하지만 전세 시 10억에 대한 비용만 발생한다.
- 주택담보대출보다 전세 대출 이자가 더 싸고, 전세는 보유세 등 세금이 없지만 매매는 세금과 중개 수수료가 발생한다.
- 따라서 하락 기간 동안 집값이 오르지 않으면, 일찍 매수할 경우 비용만 발생하게 된다.
- 내 집 마련 적절 시점: 전세가 상승 시기
- 전세가가 오르는 상황을 보고 진입하는 것이 좋다.
- 과거 박근혜 정부 초기에 전세난이 발생하며 전세가가 올랐지만, 매매가는 체감상 오르지 않는 것처럼 느껴졌다.
- 하지만 데이터상으로는 매매가도 슬금슬금 오르기 시작했고, 이후 상승 흐름을 타면서 급등했다.
- 따라서 전세난이 시작되는 시점이나, 전세가가 본격적으로 오르는 것을 확인하고 매수하는 것이 손해를 보지 않는 방법이다.
1.3. 지방 부동산 투자 및 무주택자 전략
- 지방 부동산 회복 가능성
- 지방은 서울 수도권보다 먼저 하락을 시작한 곳이 많으므로, 전세가가 오르고 매매가가 상승하는 시장이 더 빨리 올 수 있다.
- 현재도 매매가와 전세가가 오르는 지방 지역이 있으며, 전세가가 움직이는 곳들이 있다.
- 지방 부동산에 대한 선입견을 버리고, 전세가가 올라가기 시작하면 매매가가 떨어지기 어려운 원리를 이해해야 한다.
- 무주택자의 1억 자금 활용 전략
- 서울 수도권 거주 시: 1억 원으로 거주를 해결해야 한다면 임대로 가는 것이 최선이며, 1억 원으로 갈 수 있는 집을 찾아야 한다.
- 여유돈 1억 원 투자 시: 서울 수도권에서 임대로 거주하고, 여유돈 1억 원으로 지방에 투자하는 것을 추천한다.
- 지방 투자는 실거주를 하지 않아도 되며, 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.
- '입지론'에 대한 비판과 현실적인 투자 조언
- 많은 부동산 전문가들이 '입지론'에 빠져 입지가 안 좋은 곳은 사지 말라고 하지만, 실제로는 입지가 안 좋은 집도 올랐던 사례가 많다.
- 선택지가 많다면 입지 좋은 집을 사는 것이 맞지만, 1억 원처럼 제한된 자금으로는 입지 좋은 지방 아파트를 살 수 없다.
- 따라서 '입지론'에 얽매이지 말고, 덜 오를 수 있어도 내가 선택할 수 있는 상한선 내에서 집을 사야 한다.
- 개인적인 경험: 논두렁 한가운데 있는 시골 아파트를 싸게 샀다가 두 배의 수익을 얻고 나온 경험이 있다.
- 주변에 아무런 요건이 생기지 않았음에도 사이클에 따라 가격이 올랐다.
- 1억 원으로 살 수 있는 집을 찾아보고, 과거 실거래 그래프를 통해 올랐던 집인지 확인하여 투자 가능성을 판단해야 한다.
1.4. 증여 증가 현상과 미분양 문제
- 증여 증가 현상: 일시적인 현상
- 최근 증여가 급증한 것은 하락장을 경험해보지 못한 사람들이 집을 보유하면 돈을 번다는 생각에, 다주택자 세금 부담을 피하기 위해 증여를 통해 집을 분산시키는 것이다.
- 하지만 하락장이 본격화되면 보유 자체가 손해이므로, 증여는 의미가 없어진다.
- 오히려 나중에 더 싸진 다음에 사주는 것이 이익이므로, 현재의 증여 증가는 하락장을 인지하지 못한 일시적인 현상이다.
- 경매 시장의 변화
- 경매 시장은 일반 시장을 후행적으로 따라간다.
- 일반 시장이 과열되면 경매 시장도 과열되어 낙찰가율이 100%를 넘기도 했다.
- 현재는 하락 초입이라 아직 하락을 인지하지 못한 사람들이 경매를 기회로 보지만, 시장이 더 하락하면 경매 시장도 침체될 것이다.
- 집값이 하락하면 감정가보다 더 내려갈 수 있다는 생각에 입찰가를 보수적으로 넣게 되어 유찰이 늘고 가격이 떨어질 수밖에 없다.
- 등록 임대 사업자 규제 영향
- 등록 임대 사업자 규제는 시장에 미치는 영향이 크지 않을 것으로 예상한다.
- 과거 상승장에서 임대 사업자 때문에 집값이 올랐다는 주장이 있었지만, 실제 시장에 엄청난 영향을 줬다고 보지 않는다.
- 주택 임대 사업자 중 오피스텔 비중이 훨씬 크고, 아파트 시장의 등록 임대 사업자 비중은 생각보다 작다.
- 오피스텔 임대 사업자 비중이 큰 이유: 과거 오피스텔은 사무실 용도로 일반 임대 사업자를 내고 실제로는 주택으로 사용했으나, 박근혜 정부 때 주택 임대 사업자 활성화 정책으로 세제 혜택을 주면서 신규 오피스텔의 대부분이 주택 임대 사업자로 등록되었기 때문이다.
- 아파트 미분양 문제의 심각성
- 서울 수도권에서는 현재 미분양이 거의 없지만, 앞으로 하락장이 되면 미분양이 반드시 생긴다.
- 분양가 상한제 적용 아파트도 미분양 가능성: 분양가 상한제는 땅값과 건축비에 적정 마진을 더하는 방식인데, 공시지가와 건축비(자재값) 상승으로 인해 분양가가 대폭 올라갈 수 있다.
- 일반 아파트 가격이 하락하면, 분양가 상한제 적용 아파트도 주변 시세보다 비싸져 시세 차익을 기대할 수 없게 되므로 분양을 포기하는 사람들이 늘어 미분양이 발생한다.
- 미분양 아파트의 특징:
- 처음에는 80~90%는 분양되지만, 하락장이 심화되면 미분양 비율이 20~30%로 커지고, 더 심해지면 50% 이상으로 늘어난다.
- 미분양 비율이 커진 아파트는 잘 팔리지 않는다.
- 사람들은 미분양 아파트에 대해 "내가 산다고 이 미분양이 해결돼?"라며 서로 눈치를 보며 구매를 망설인다.
- 할인 분양의 함정: 시행사는 미분양을 해소하기 위해 할인 분양을 하지만, 할인율(30~40%)이 높아 보여도 실제로는 싸지 않다.
- 할인 분양 시점은 일반 아파트 가격이 이미 크게 하락한 시점이기 때문에, 할인된 가격도 주변 시세와 비교하면 여전히 비싸게 느껴져 잘 팔리지 않는다.
1.5. 부동산 시장에서 공급보다 수요 심리가 중요한 이유
- 투기 시장의 특성: 공급보다 수요 심리
- 서울의 주택 공급이 2028~2029년까지 부족할 것으로 예상되지만, 투기 시장에서는 공급이 중요하지 않다.
- 수요 심리가 핵심이며, 사람들은 '수요는 이만큼 있다'고 고정시켜 놓고 공급 부족만 이야기한다.
- 가격 하락 시 수요 감소
- 우리나라 시장은 가격이 떨어질 것 같으면 수요가 없어진다.
- 대부분의 수요는 시세 차익을 위한 것이므로, 시세 차익을 볼 수 없는 시장이 되면 수요가 사라진다.
- 따라서 공급이 제로여도 시장은 절대 올라가지 않는다.
- 세종시 사례: 세종시는 몇 년째 공급이 없지만, 가격은 오르지 않고 하락장이다.
- 부동산 시장에서 공급의 역할
- 우리나라 부동산 시장에서 공급은 주된 역할을 하지 않으며, 시장의 심리를 안심시키는 용도일 뿐이다.
- 다른 부동산 전문가들은 안정 시장을 전제로 수요를 고정값으로 놓고 공급 부족을 이야기하지만, 이는 잘못된 해석이다.
- 과거 사례: 2018년 사상 최대치의 입주 물량이 예정되어 있었음에도 불구하고, 수요 심리가 강해 가격이 올랐다.
- 투기 시장에서는 수요가 과열되면 기하급수적으로 늘어나 어떤 공급을 하더라도 부족한 상황이 되므로, 공급으로 시장을 잡을 수 없다.
- 반대로 시장이 하락장으로 가면 공급이 제로여도 시장은 안정되고 하락할 수 있다.
- 즉, 투기 시장에서는 수요가 핵심이다.
1.6. 내 집 마련의 진정한 목적과 위험성
- 내 집 마련의 목적을 분명히 해야 한다
- 많은 사람들이 '내 집 마련'이라는 허울에 세뇌되어 있지만, 실제로는 시세 차익을 목적으로 집을 사는 경우가 많다.
- 실거주 목적이라면 전세가 월등히 유리하다.
- 집값이 올라갈 것이라는 전제 때문에 매매를 고려하는 것이다.
- 집값 하락 시 후회와 재산상 손실
- 실거주용으로 들어갔더라도 집값이 떨어지면 반드시 후회하게 되며, 엄청난 재산상 손실을 입는다.
- 부동산은 대부분 레버리지를 끼고 매수하므로, 예를 들어 자금의 30%만으로 집을 샀을 때 집값이 30% 하락하면 자산은 제로가 된다.
- '내 집 마련'이라는 생각에 이런 부분을 깊게 고민하지 않지만, 실제로는 집값 상승 여부가 만족도에 큰 영향을 미친다.
- 시세 차익 확률이 높을 때만 매매해야 한다
- 우리나라 시장에서는 '내 집 마련'이라는 개념은 없으며, 시세 차익용으로 사는 것이다.
- 따라서 시세 차익을 볼 확률이 높을 때만 집을 매매해야 한다.
- 하락장의 고통
- 하락장을 겪어보지 않은 사람들은 '버텨라'고 쉽게 말하지만, 하락장에서 겪는 고통은 매우 크다.
- 투자 수익률 목표
- 오를 가능성이 몇십% 정도로는 집을 사면 안 된다.
- 우리나라 집은 상승장에서 레버리지를 낀 상태에서 작게는 3배, 많게는 2,000% 이상 올라가야 한다.
- 따라서 100% 미만의 상승이 예상된다면 매수하지 않는 것이 좋다.
2. 부동산 시장의 대세 하락 국면 진입과 한국 경제의 위기
강남 아파트 가격 하락은 대세 하락 국면의 초입이며, 한국 경제는 저성장, 고령화, 가계 부채 문제 등으로 IMF 때와 비슷한 심각한 위기에 직면해 있다.
2.1. 강남 아파트 가격 하락과 대세 하락 국면 진입
- 강남 아파트 가격 하락 사례
- 송파구에서 급매물이 늘고 있으며, 작년 최고가 54억 원이었던 청담 르엘 아파트가 13억 원 하락한 41억 원에 거래되었다.
- 이는 분양가(약 25억 원) 대비 여전히 큰 차익을 남기는 가격으로, 그동안 거품이 엄청나게 끼어 있었음을 보여준다.
- 이러한 현상은 일시적인 것이 아니라 보편적인 대세 하락의 시작으로 보인다.
- 집값 서열화 구조와 하락 전이
- 집값은 오를 때 중심지부터 오르고 외곽으로 서서히 전이되며, 떨어질 때는 반대로 외곽부터 떨어지고 마지막에 중심부가 떨어진다.
- 중심지 가격이 13억 원 빠진 매물이 나왔다는 것은, 중심지 상승폭이 월등히 컸기 때문에 조정받는 것이며, 상대적으로 하위 입지들은 이미 하락세를 맞았을 수도 있다.
- 외곽 지역은 상승폭이 미미했거나 오히려 떨어진 곳도 있어, 중심부가 떨어져도 외곽 가격은 잘 떨어지지 않는 경향이 있다.
- 하락폭 유지 전망 및 글로벌 경제 영향
- 정부 정책의 지속 여부와 글로벌 경제 상황이 하락폭 유지에 영향을 미칠 것이다.
- 현재 세계 경제는 경기 침체가 시작되고 있어 집값 상승 요인이 없다.
- 만약 정부가 부동산 수요 억제 정책(보유세 등)을 멈춘다면 강남 중심지 집값은 더 오르겠지만, 이는 더 큰 추락과 20~30년 이상의 장기 침체를 초래할 수 있다.
- 따라서 정부의 수요 억제 정책은 장기 침체를 막기 위한 좋은 정책으로 평가된다.
2.2. 한국 경제의 위기 상황과 부동산 시장의 심리
- 부동산 시장 심리 위축
- 갤럽 여론조사 결과, 앞으로 1년 동안 부동산 가격이 오르지 않을 것이라는 응답이 40%에 달해 시장 심리가 상당히 얼어붙었음을 보여준다.
- 금리 인상 압박과 부동산 폭락 가능성
- 유동성 공급으로 집값이 오를 수 있지만, 현재는 금리가 내려갈 가능성이 낮다.
- 현재 환율이 1,500원을 넘나드는 상황에서 한국은행은 기준금리를 올려야 할 타이밍이다.
- 미국과의 금리 차이(1.25%p)를 좁히고 환율 방어를 위해서라도 금리 인상이 필요하며, 이는 부동산 가격의 더 큰 폭락을 가져올 것이다.
- 국가 전체의 부도를 막기 위해서는 부동산값 하락을 어느 정도 감수해야 한다.
- 한국은행은 인하에 대한 색채가 없는 상태이므로, 올해 안에 금리 인상 카드가 나올 수 있으며, 이는 하락세를 더욱 무섭게 만들 것이다.
2.3. 부동산 하락 공식의 변화와 한국 경제의 저성장 구조
- 하락 공식의 변화: 강남 선행 하락
- 과거에는 서울 외곽이 먼저 빠지고 강남은 마지막에 버티다가 빠지는 하락 패턴을 보였다.
- 하지만 현재는 강남 아파트 가격이 꺾였고, 오히려 노도강(노원, 도봉, 강북) 같은 서울 외곽 지역에서 약간의 상승세가 나타나는 경우도 있다.
- 이는 강남이 너무 폭등한 상태이고 외곽은 그동안 오르지 않았기 때문에 나타나는 일시적인 반등 효과이며, 지속적인 현상은 아닐 것이다.
- 노도강 지역의 매수자들은 대부분 실거주 목적일 것이다.
- 과거와 다른 현재의 부동산 시장 특성
- 30년 동안 부동산 시장을 지켜본 결과, 현재와 같은 분위기는 과거에 나타난 적이 없다.
- 과거 부동산 급등의 원인: 고도 경제 성장률, 급격한 인구 증가, 소득 증가 등 인플레이션 요인이었다.
- 현재 상황: 경제 성장률이 2% 미만인 저성장 구조, 인구 감소, 고령화 진행 등으로 집값이 오를 가능성이 낮다.
- 과거 집값 안정화 정책: 88년 노태우 정부 때 분당, 산본, 일산 등 신도시 대량 공급으로 집값을 잡았다.
- 현재의 문제: 지금은 대량 공급으로 집값을 잡을 상황이 아니며, 공급은 충분하다고 본다.
- 핵심은 투기 수요: 과잉된 수요가 투기 수요이며, 집만 사면 오르던 과거의 추세는 경제 성장기의 당연한 현상이었다.
- 지금은 공급의 문제가 아니라 수요의 문제이며, 과거와 달리 성장이 멈춘 상태에서의 부동산 가격 상승 구조는 완전히 다르다.
2.4. 한국 경제의 심각성과 장기 하락 국면 전망
- IMF 때와 비슷한 한국 경제 상황
- 현재 한국 경제는 IMF 때와 별 차이가 없을 정도로 어렵다.
- 자영업자들의 장사가 안 되고, 아파트 상가 공실률이 높으며, 강남 지역도 공실률이 늘고 있다.
- 부동산 가격 침체는 상업용 부동산에서 먼저 나타나고, 뒤이어 주거용 부동산으로 이어진다.
- 상업용 부동산 침체가 심화되고 있으며, 경제 성장이 다시 이루어지지 않는 이상 회복되기 어렵다.
- 경기 침체의 골은 깊어지고 있는데 아파트값만 오르는 것은 심리적인 영향이 크다.
- 부동산은 심리적인 영향이 커서 한번 오르면 꺾이지 않고, 한번 내리면 오르지 않는 경향이 있는데, 현재는 심리가 이미 꺾였다.
- 따라서 한번 내려가기 시작하면 회복이 어려운 장기 하락 국면이 올 수도 있다.
- 무주택자의 현명한 선택: 기다림
- 장기 하락 국면에서는 집을 사지 않고 기다리는 것이 좋다.
- 집 한 채를 소유하는 것은 사회적 안정감을 주지만, 불로소득을 노리고 돈 없는 돈까지 끌어모아 사는 것은 해서는 안 된다.
- 감당 능력 범위 내에서 집을 사서 안정적인 생활을 영위하는 것은 괜찮지만, 투기적인 수요를 노리고 집을 사서는 안 된다.
- PF 부실 문제: 휴화산
- PF(프로젝트 파이낸싱) 부실 문제는 전혀 해결되지 않았으며, 과거 정부들이 대규모 실업 사태를 막기 위해 봉합해 놓은 휴화산과 같다.
- 언론에서도 다루지 않아 논쟁 자체가 없지만, 경기 침체가 깊어지면 크게 터질 가능성이 있다.
- 금리 인상되는 순간 PF 문제는 터지기 시작하며, 이는 휴화산이 화산이 되는 것과 같다.
- 금리 인상 불가피론
- 글로벌 상황을 보면 금리 인상을 안 할 수 없는 상황으로 몰아가고 있다.
- 환율이 1,500원을 넘나드는 상황에서 한국은행은 금리 인상을 반드시 해야 한다.
- 이를 안 하면 부동산 폭락을 막기 위해 더 큰 경기 침체를 가져오고, 잘못하면 일어설 수 없는 상황이 올 수 있다.
- 환율 1,500원은 심리적 마지노선으로, 이를 넘으면 외국 투자 자금이 급속도로 빠져나가 1,700원까지 쉽게 갈 수 있다.
- 한국은행은 금리 인상 시 부동산 폭락과 경기 악화를 우려하지만, 더 큰 경기 침체를 막기 위해서는 어느 정도의 부동산 폭락은 감수해야 한다.
- 미국이 금리 인상 시 우리나라는 속수무책으로 당할 수밖에 없으므로, 금리 인상은 국가 전체의 붕괴를 막기 위한 불가피한 선택이다.
- 가계 부채 문제의 심각성
- IMF 총재도 우리나라의 가계 부채 문제가 글로벌 기준으로 매우 심각하다고 지적했다.
- 현재 가계 부채는 2,000조 원에 육박하며, OECD 국가 중 최상위권이다.
- 가계 부채가 더 늘어나면 방어할 수 없는 지경에 이르러 많은 사람들이 파산하고 과거 IMF 때와 같은 사태가 벌어질 수 있다.
- 정부의 대출 규제는 가계 부채를 줄이기 위한 방편이다.
- 한국은행의 금리 인하 지연 이유: 가계 부채가 워낙 많아 금리를 내리지 않으면 많은 가계와 자영업자들이 파산할 수 있기 때문이다.
- 하지만 이는 단견이며, 국가 전체의 어려움을 막기 위해서는 금리를 인하해서는 안 됐다.
- 미국보다 우리나라의 금리 인하 속도가 상대적으로 너무 빨랐다는 지적이다.
3. 부동산 시장의 미래 전망과 정부 정책의 방향
현재 부동산 시장은 스태그플레이션 초입에 있으며, 이후 디플레이션으로 이어질 경우 실물 자산도 폭락할 수 있다. 정부의 강력한 수요 억제 정책은 국가 경제를 위한 불가피한 선택이며, 성공할 것으로 전망된다.
3.1. 인플레이션과 디플레이션의 위험
- 실물 자산 투자 주장에 대한 반박
- 인플레이션 심화 시 실물 자산 보유가 유리하다는 원리는 맞지만, 현재는 상황이 다르다.
- 현재 우리나라는 화폐 가치가 지속적으로 하락하고 있으며, 스태그플레이션(경기는 침체되는데 물가만 오르는 현상) 초입에 있다.
- 디플레이션의 위험성
- 스태그플레이션 이후에는 디플레이션(경기가 침체되고 물가도 하락하는 현상)이 나타날 수 있다.
- 디플레이션은 가계 부채 폭탄이 터지거나 수요가 없어지는 것이 가장 큰 원인이며, 소비 여력이 없어져 살기 어려워진다.
- 일본은 30년 동안 디플레이션을 겪으며 집값이 반의 반값 이하로 떨어졌고, 상업용 부동산은 10분의 1 가격으로 떨어져 아직도 회복되지 않고 있다.
- 디플레이션이 나타나면 실물 자산도 폭락할 수 있다.
- 따라서 현재는 경기가 뜨거워서 올라가는 인플레이션이 아니라는 점을 주목해야 한다.
3.2. 공급 부족론에 대한 반박과 다주택자 규제의 필요성
- 공급 부족론에 대한 반박
- 건설사 어려움과 정부 공급 부족으로 집값이 폭등할 것이라는 주장이 있지만, 이는 공급 문제로만 볼 수 없다.
- 현재 우리나라 전체 주택 보급률은 103%이고, 서울도 94%에 가깝다.
- 서울의 자가 보유율이 43%인 것은 집값이 너무 비싸서 살 능력이 있는 사람들이 줄어들었기 때문이다.
- 특정 지역이 오르면서 불로소득을 기대하는 투기 수요가 늘어난 것이 문제이다.
- 공급은 진행해야 하지만, 거품이 잔뜩 낀 분양가로 공급해서는 의미가 없다.
- 거품이 빠진 저렴한 가격으로 젊은 세대들이 좋은 위치에 주택을 취득할 수 있도록 공급해야 한다.
- 거품 낀 분양가로 공급하면 투기 수요만 늘어날 뿐이다.
- 다주택자 규제의 중요성
- 다주택자 규제는 공급을 증가시키기 위한 방안이기도 하다.
- 새로 짓는 신축 공급뿐만 아니라, 다주택자들이 가지고 있는 집들을 시장에 내놓는 것도 공급이다.
- 다주택자들에 대한 보유세 압박이나 양도세 중과세 유예 종료 등의 압박을 통해 시장에 매물이 나오게 하는 것이 중요하다.
3.3. 장기 하락 사이클 전망과 내 집 마련 기준
- 10년 이상의 장기 하락 사이클 전망
- 과거 40년간 부동산 사이클은 10년 주기로 유지되었으나, 코로나19로 인한 제로 금리 정책으로 하락 시점에 떨어지지 않고 지속적으로 올랐다.
- 2022년 금리 인상으로 집값이 떨어지려 했으나, 정부가 인위적으로 정책 금융을 풀어 살려냈다.
- 이로 인해 사이클이 깨진 상태에서 떨어질 때 안 떨어지고 또 올랐으므로, 최소한 10년 이상의 장기 하락이 나타날 수밖에 없다.
- 10년 정도 하락하고 끝나면 다행이지만, 일본처럼 디플레이션이 지속되면 우리나라는 일어서지 못할 수도 있다.
- 따라서 지금 정부가 과감한 구조 조정과 수요 억제 정책을 하는 것은 20~30년 동안의 장기 침체를 막기 위한 시의적절한 정책이다.
- 내 집 마련 기준: 현금 흐름
- 대출 비율보다는 현금 흐름과 소득 수준을 보고 갚아나가는 데 지장이 없는 범위 내에서 대출을 받아야 한다.
- 무리하게 '영끌'을 하거나 소득이 좋다 해도 대출 비율이 너무 커진다면, 장기 하락장에서는 절대 하면 안 된다.
3.4. 전쟁과 인플레이션, 그리고 정부 정책의 성공 가능성
- 전쟁으로 인한 인플레이션 위험
- 이란 전쟁, 우크라이나 전쟁 등 전쟁이 지속되면 유가가 120~150달러까지 오를 수 있으며, 이는 인플레이션을 현실화시킨다.
- 인플레이션은 환율 상승으로 이어져 원화 가치의 폭락을 초래한다.
- 화폐 가치가 하락하면 집값이 올라도 의미가 없으며, 이는 국가 경쟁력 하락을 의미한다.
- 현재 전 세계적으로 달러가 강세가 아닌데 우리나라에만 강세인 것은 우리나라 산업이 취약하다는 증거이다.
- 전쟁이 지속되면 원화 가치 하락, 인플레이션, 그리고 결국 디플레이션의 깊은 수렁으로 빠져들 수 있다.
- 정부 정책의 성공 가능성
- 이재명 정부는 대출 목적을 속인 부동산 투자를 사기죄로 처벌하는 등 투기 세력 억제 의지를 강력하게 보이고 있다.
- 대통령의 의지가 중요하며, 대통령 주변 참모들 중 다주택자가 많아 적이 많지만, 대통령 본인이 집을 내놓는 등 확고한 의지를 보이고 있다.
- 현재의 정책은 지속적으로 이루어질 것이며, 부동산 가격을 잡을 것으로 본다.
- 부동산 가격을 잡지 못하면 우리나라 경제는 일어설 수 없는 지경으로 가버리기 때문에, 정부는 이를 잘 알고 있다.
- 다른 나라의 사례를 볼 때, 정부가 거품을 계속 키워왔기 때문에 경제가 절단 난 경우가 많다.
- 따라서 지금 정부가 억제 정책을 계속 펴는 것은 국가 경제를 위해 잘하는 것이며, 성공할 것으로 본다.
- 기득권층의 양보 필요성
- 전쟁 상황에서 환율이 지속적으로 상승하고, 부동산 수요 억제를 위해 보유세 카드를 꺼내려는 시점에서 기득권층이 양보해야 한다.
- 보유세가 높다고 아우성칠 것이 아니라, 집에서 살 능력이 안 되면 집을 옮기면 된다.
- 선진국 수준으로 보유세를 올려야 기득권자들이 기득권을 포기할 것이다.
- 불로소득을 많이 챙기고 보유세는 안 내려고 하는 것은 인간의 욕심이지만, 국가 경제를 위해서는 기득권자들이 내려놓아야 한다.
- 종합부동산세가 50% 올랐다고 세금 폭탄이라고 하지만, 이는 불로소득이 그만큼 올랐기 때문에 세금이 오른 것이다.
- 앞으로 보유세를 올리더라도, 기득권자들이 이를 받아들이고 양도소득세나 다른 소득세를 낮출 수 있는 세제 개편 시스템이 될 수 있도록 양보해야 한다.
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