“집 살 사람이 없어요” 이재명 대통령 또 SNS 폭탄발언. 큰일 났습니다. 부동산 시장은 이미 난리 났습니다 | 서동기 박사

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이재명 정부의 부동산 정책이 과거와 다른 점은? 과거 정권과 달리 다주택자 참모들을 정책 과정에서 배제하고, 표를 무시하고 정책을 밀어붙이는 의지를 보인다는 점입니다.

 

 

1. 이재명 정부의 부동산 정책 특징 및 성공 가능성

이재명 정부는 과거 정권과 달리 다주택자 참모를 배제하고 표를 의식하지 않는 강력한 부동산 정책을 추진하며 성공 가능성이 높다고 평가된다.

 

1.1. 과거 정권과 차별화된 정책 추진 방식

1. 다주택자 참모 정책 과정 배제
   1. 과거 정권에서는 대통령이 부동산 정책을 추진할 때, 다주택자인 참모들이 많아 정책 논의 및 입안 과정에서 저항이 심했다.
   2. 이로 인해 효과적인 제도를 시행하려 해도 핵심 내용이 빠지는 경우가 많았다.
   3. 이재명 대통령은 SNS를 통해 다주택자 참모들을 정책 과정에서 배제하겠다고 지시했으며, 이는 정책의 공정성을 확보하려는 의도로 해석된다.
   4. 다주택자나 고가 주택 보유자가 정책을 만들면 자신의 집값 하락을 우려하여 정책이 왜곡될 수 있기 때문이다.

 

1.2. 표를 무시하는 강력한 정책 의지

1. 과거 정권의 포기 학습 효과 극복
   1. 대다수 국민은 과거 정권들이 부동산 정책을 추진하다가 포기했던 경험 때문에 이재명 정부도 결국 포기할 것이라고 예상한다.
   2. 과거 정부는 표를 의식하여 반발이 심해지면 정책을 유예하거나 저항을 받아들였다.
   3. 그러나 이재명 정부는 "표를 무시하면 된다"는 인상 깊은 발언을 통해 강력한 정책 의지를 드러냈다.
2. 정권 초기의 추진력 활용
   1. 기득권 세력의 저항은 매우 강하지만, 전체 국민 중 그 비율은 많지 않다.
   2. 이재명 정부는 정권 초기에 정책을 추진함으로써 기득권 세력을 이길 수 있다고 판단한다.
   3. 정권이 2~3년 지나 힘이 빠지면 기득권 세력을 이기기 어렵기 때문이다.
   4. 이는 이재명 정부가 부동산 투기와의 전쟁에 정치 생명을 걸었다고 볼 수 있다.

 

2. 부동산 시장의 변화 전망

이재명 정부의 강력한 정책과 과거와 다른 경제 상황으로 인해 부동산 시장은 대세 하락 국면에 접어들었으며, 장기 침체가 예상된다.

 

2.1. 다주택자 규제 강화와 매물 증가

1. 등록임대사업자 대출 만기 연장 불가
   1. 정부는 등록임대사업자가 보유한 서울 수도권 아파트의 대출 만기를 연장하지 않겠다고 발표했다.
   2. 올해 대출 만기 매물은 약 1만 건, 상환해야 할 금액은 20조 원이 넘을 것으로 예상된다.
2. 대출 제한으로 인한 매물 압박
   1. 다주택자들은 대부분 대출을 받아 주택을 구매했기 때문에, 대출이 제한되면 상환 압박으로 인해 매물을 내놓을 수밖에 없다.
   2. 이는 시장에 많은 급매물이 쏟아져 나올 것으로 예상되는 주요 원인이다.
   3. 다주택자가 줄어들면 정부는 공공 임대 주택 공급을 늘리거나 민간 기업의 임대 주택 사업 부작용을 최소화하는 방안을 모색해야 한다.

 

2.2. 대세 하락 국면 진입 및 강남 집값 하락

1. 양도세 중과 유예 종료와 강남 집값 하락
   1. 5월 9일 양도세 중과 유예가 종료되면서 강남 3구 집값이 뚜렷한 하향세를 보이고 있다.
   2. 현재 부동산 시장은 대세 하락 국면에 이미 접어들었다고 판단된다.
2. 실물 경제 성장 없는 집값 상승은 허상
   1. 실물 경제 성장이 없는 상태에서 집값만 오르는 것은 허상이자 모래성과 같다고 비유된다.
   2. 이는 지속될 수 없는 현상이다.
3. 일부 지역 중심의 상승 현상 해소
   1. 우리나라 전체를 보면 지방에는 미분양이 여전히 많아 집값이 올랐다고 말하기 어렵다.
   2. 강남 일부 지역만 집값이 크게 오르는 현상은 똘똘한 한 채에 대한 세금 혜택 등의 영향으로 나타났다.
   3. 이러한 현상은 해소될 것이며, 강남 고가 아파트들은 본격적인 하락 사이클에 접어들었다.

 

2.3. 토지거래허가구역 지정과 풍선 효과의 한계

1. 강남 3구 집값 하락 원인
   1. 토지거래허가구역으로 지정된 강남 3구는 실거주 목적이 아니면 매수하기 어렵고, 6억 원 이상 대출이 불가능하여 현금으로만 살 수 있다.
   2. 이로 인해 강남 3구의 집값은 하락할 수밖에 없다.
2. 외곽 지역 상승 움직임의 한계
   1. 외곽 지역의 일시적인 상승 움직임은 부동산 불패 신화에 대한 국민들의 각인된 인식 때문이다.
   2. 과거에 부동산을 사면 돈을 벌고, 월급보다 집값 상승이 훨씬 크다는 투기적인 수요가 머릿속에 각인되어 있기 때문에 외곽 지역으로 수요가 이동하는 현상이 나타난다.
   3. 그러나 이러한 수요는 한정적이며, 외곽 지역도 결국 하락할 것으로 예상된다.
3. 도시 이론에 따른 하락 패턴
   1. 도시 이론에 따르면 부동산은 오를 때는 중심지부터 오르고, 떨어질 때는 외곽부터 떨어진다.
   2. 과거에는 중심부가 떨어지면 외곽으로 하락세가 확산되는 패턴을 보였다.
   3. 현재 중심부가 하락 국면에 접어들었으므로, 외곽 지역도 하락할 것이며, 이는 높은 탑처럼 형성된 집값 구조가 완만해지는 현상으로 이어질 것이다.

 

2.4. 과거와 다른 부동산 시장 양상 및 장기 침체 전망

1. 서울 외곽 지역(노도강)의 하락 전망
   1. 최근 상승세를 보이는 서울 외곽 지역(노도강)도 결국 떨어질 것으로 예상된다.
   2. 과거 경제 성장기에는 전국적으로 부동산 가격이 올랐지만, 현재는 중심지 일부만 오르는 현상으로 과거와는 양상이 완전히 다르다.
2. 과거와 현재의 경제 상황 차이
   1. 과거 고도 경제 성장기(1960년대~1990년대)에는 인구와 소득이 상승하여 집값 상승이 당연한 현상이었다.
   2. 당시 한국의 평균 경제 성장률은 7%에 달했다.
   3. 그러나 2000년대 이후 성장률은 3%대로 떨어졌고, 앞으로는 0%대 성장률이 예상되는 저성장 시대이다.
   4. 현재는 실물 경제 성장이 낮은데도 불구하고 중심지 일부만 집값이 오르는 현상으로, 과거와는 완전히 다른 양상이다.
3. 부동산 불패 신화의 종말과 장기 침체
   1. 과거의 학습 효과 때문에 많은 사람들이 여전히 집값은 불패라고 생각하지만, 이러한 인식은 깨질 것으로 예상된다.
   2. 실물 경제 성장이 없는 집값 상승은 허상이자 모래성과 같으므로, 한번 무너지면 상당히 오랜 기간 장기 침체가 이어질 것으로 전망된다.