“앞으로 2년 집 절대 사지마세요” -50% 급매물 사면 패가망신합니다. 이제부터 하락장 시작이에요 | 서동기 박사

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부동산 하락장이 시작되었는데, 무주택자는 언제 집을 사야 할까? 과거와 달리 고도 경제 성장기가 끝났기 때문에 부동산 불패 신화는 깨질 것이며, 무리한 대출로 집을 사는 것은 패가망신할 수 있으니 기다리는 것이 좋다는 것입니다.

 

 

1. 현재 경제 상황: 미국과 한국 모두 심각한 위기 직면

미국과 한국은 과거와 다른 양상으로 심각한 경제 위기에 직면해 있으며, 특히 인플레이션과 부동산 시장의 약세가 두드러진다.

 

1.1. 미국 경제 위기: 2008년 금융 위기와는 다른 양상

1. 2008년 금융 위기와의 차이점
   1. 2008년은 부실 대출 문제와 서브프라임 모기지로 인한 가계 부채 증가 및 버블 붕괴가 원인이었다.
   2. 현재는 인플레이션과 전쟁으로 인한 물가 상승이 주요 원인이다.
2. 현재 미국의 심각한 인플레이션
   1. 전쟁이 아니더라도 물가가 상승하고 있었으나, 전쟁으로 인해 물가 상승폭이 더욱 커졌다.
   2. 특히 미국의 디젤 가격이 최근 40% 상승하여 농산물, 공산품, 일반 생활 필수품 등 산업 전반에 큰 영향을 미치고 있다.
   3. 물가 상승폭이 너무 커서 장사하는 곳들이 문을 닫는 경우가 많고, 줄 서서 먹던 음식점도 한산해졌다.
3. 부동산 시장의 약세
   1. LA 등 주요 도시의 상업용 부동산 공실률이 평균 30%, 일부 지역은 40%에 달할 정도로 심각하다.
   2. 주거용 부동산도 작년부터 하락세가 시작되었으며, 주택담보대출 금리가 6%대로 높아져 공급이 수요보다 많은 상태이다.
   3. 이러한 상황은 2008년과는 다른 형태의 경제 위기가 언제 터져도 이상하지 않을 정도의 상태이며, 전쟁으로 인해 그 가능성이 더욱 커졌다.

 

1.2. 한국 경제 위기: IMF와 유사한 심각한 상황

1. 환율 급등과 불안정성
   1. 최근 환율이 1,500원을 넘어섰다는 것은 매우 위험한 상태를 의미한다.
   2. 환율이 20~30원씩 급등락을 반복하는 것은 시장이 매우 불안정하다는 증거이다.
2. IMF 사태와 유사한 경제 상황
   1. 상업용 부동산 공실률과 자영업자들의 어려움이 IMF 사태 때와 별반 차이가 없을 정도로 심각하다.
   2. 주거용 부동산도 일부 강남 지역의 급등 현상 때문에 전체적으로 오르는 것처럼 보이지만, 실질적으로는 침체 상태이다.
3. 스태그플레이션 진입
   1. 현재 한국은 경기는 침체되는데 물가는 상승하는 스태그플레이션 상태에 진입했다고 판단된다.
   2. 과거 IMF는 한국만 위험했지만, 지금은 전 세계가 위험한 상태에서 한국도 경기 침체의 골로 들어갈 가능성이 높으며, 회복이 상당히 어려울 것으로 예상된다.

 

1.3. 카드 연체율 증가와 경제 악영향

1. 연체율 증가의 배경
   1. 카드 연체율 증가는 돈 씀씀이가 커졌다는 의미이며, 이는 대출 이자 비용과 물가 상승 때문이다.
   2. 명목 소비 지출은 증가했지만, 실질 소비 지출은 물가 상승으로 인해 하락했다.
2. 경제에 미치는 악영향
   1. 연체자가 늘어나면 가계 부채가 위험해지고, 이는 경기가 안 좋아지는 방향으로 나아갈 수 있다.
   2. 연체가 계속 늘어나면 가계 파산으로 이어질 수도 있어 경제 성장에 매우 악영향을 미친다.

 

 

2. 부동산 정책 제언: 보유세 인상과 세제 개편의 필요성

 

부동산 시장의 안정을 위해서는 보유세를 선진국 수준으로 인상하고, 동시에 양도세와 상속세 등 다른 세금도 함께 개편하여 시장 왜곡을 막아야 한다.

 

2.1. 보유세 인상 및 세제 개편의 필요성

1. 낮은 한국의 보유세 실효세율
   1. 한국의 보유세 실효세율은 약 0.15%로, 미국의 1~2%나 OECD 평균 0.33%에 비해 매우 낮다.
   2. OECD 평균 수준으로만 올려도 현재보다 2~3배, 미국 수준으로 올리면 10배 정도 보유세를 더 올려야 한다.
2. 보유세 인상과 다른 세금 조정의 병행
   1. 보유세만 올릴 경우 많은 부작용이 나타날 수 있으므로, 양도세, 상속세, 증여세 등 다른 세금도 함께 조정해야 한다.
   2. 한국의 양도세, 상속세는 OECD 국가 중 최상위권이므로, 보유세는 현실에 맞게 올리고 다른 세금은 다른 나라 수준으로 낮춰야 한다.
   3. 보유세는 최후의 카드가 아니라 보편적인 과세로서 실효세율을 높여야 한다고 본다.

 

2.2. 이재명 정부의 부동산 정책 방향

1. 거래세 인상 정책
   1. 이재명 정부는 현재 양도세를 중과하고 취득세 증과를 유지하는 등 거래세를 높이는 방향으로 가고 있다.
   2. 5월 9일 이후 다주택자 양도세 중과가 해제되지 않으면 엄청난 세금 부담을 지게 될 것이다.
2. 보유세 개편의 장기적 관점
   1. 보유세 개편은 입법 과정이 필요하여 단시간에 이루어지기 어렵다.
   2. 장기적으로는 보유세를 올리면서 양도세 등 다른 세금도 선진국 수준으로 바꿔나가야 한다고 본다.
   3. 보유세만 올리면 시장이 왜곡될 수 있으므로, 양도세를 낮춰서 퇴로를 열어줘야 한다.

 

2.3. 종부세 폐지 및 재산세 통합 제안

1. 종부세 인상에 대한 견해
   1. 강남 지역의 종부세 인상은 부동산 가격 상승에 따른 합당한 세금이며, 세금 폭탄이 아니다.
2. 종부세 폐지 및 재산세 통합 주장
   1. 장기적으로 종합부동산세는 폐지하고 재산세로 하나로 통합하여 실효세율을 높여야 한다.
   2. 종부세는 정권에 따라 공시가 현실화 여부 등 정책이 달라질 수 있어 불안정하지만, 재산세는 한번 입법되면 정권이 바뀌어도 보편적 과세로서 영향을 미치기 때문이다.

 

2.4. 비거주 1주택 규제 및 공직자 배제 정책

1. 비거주 1주택 규제에 대한 견해
   1. 비거주 1주택 규제는 보편적 자산세 과세를 통해 해결해야 한다.
   2. 보유세 실효세율을 높이면 비거주뿐만 아니라 실거주 고가 주택도 세금 부담이 늘어나므로, 이러한 논란은 자연스럽게 해소될 것이다.
2. 부동산 정책 논의에서 다주택 공직자 배제
   1. 과거 정권에서는 대통령이 부동산 정책을 추진할 때 참모들조차 다주택자나 고가 주택 보유자가 많아 저항이 심했고, 정책이 왜곡되는 경우가 많았다.
   2. 이재명 대통령이 다주택자 및 비거주 고가 주택 소유 공직자를 부동산 정책 논의에서 배제하겠다고 한 것은 이러한 문제를 잘 파악한 조치이다.
   3. 이는 공정한 정책을 만들 수 있는 중요한 변화로 평가된다.

 

2.5. 정부 정책의 성공 가능성 및 기득권 저항

1. 정부 정책의 강력한 의지
   1. 현재 정부는 과거와 달리 매우 강력하게 부동산 정책을 추진하고 있다.
   2. 대다수 국민은 과거처럼 대통령이 포기할 것이라고 예상하지만, 이번 정부는 포기하면 영원히 부동산 정책을 못 한다는 인식을 가지고 있다.
2. 기득권의 저항과 극복 과제
   1. 과거 정부는 표를 의식하여 반발이 세지면 물러섰지만, 이재명 정부는 표를 무시하고 정책을 추진하려는 의지를 보인다.
   2. 기득권 세력은 국민 전체에서 차지하는 비율은 적지만, 돈을 많이 가진 사람들이라 저항이 매우 강하다.
   3. 정부가 이 저항을 버텨낼 수 있을지가 관건이다.
3. 정권 초기 정책 추진의 중요성
   1. 정권 초기에 이러한 정책을 추진하는 것이 성공 가능성이 높다.
   2. 정권이 2~3년 지나 힘이 빠지면 기득권 세력을 이기기 어렵기 때문이다.

 

 

3. 부동산 시장 전망: 장기 침체와 무주택자 대응 전략

 

한국 부동산 시장은 고도 경제 성장기 종료와 인구 감소로 인해 장기 침체 국면에 접어들 것이며, 무주택자는 무리한 대출을 피하고 기다리는 전략이 필요하다.

 

3.1. 대세 하락 국면 진입 및 금매물 증가 예상

1. 등록임대사업자 대출 만기 연장 불가
   1. 정부가 등록임대사업자가 보유한 서울 수도권 아파트의 대출 만기를 연장하지 않겠다고 발표했다.
   2. 올해 대출 만기 매물만 약 1만 건, 상환해야 할 금액은 20조 원이 넘는다.
   3. 다주택자들은 대부분 대출을 받아 집을 샀기 때문에, 대출 제한은 큰 압박이 되어 매물을 내놓을 수밖에 없을 것이다.
2. 강남 고가 아파트 하락 사이클 진입
   1. 실물 경제 성장이 없는데 집값만 오르는 것은 허상이므로, 현재는 대세 하락 국면에 접어들었다고 본다.
   2. 지방은 미분양이 여전히 많아 집값이 올랐다고 말하기도 애매한 상황이다.
   3. 강남 일부 지역만 오르는 현상은 똘똘한 한 채에 대한 세금 혜택 때문인데, 이러한 현상은 해소될 것이며, 강남 고가 아파트도 본격적인 하락 사이클에 접어들었다.

 

3.2. 토지거래허가구역 지정 효과 및 풍선 효과 분석

1. 강남 3구 하락 전환 이유
   1. 토지거래허가구역 지정으로 실거주 목적이 아니면 집을 사기 어렵고, 6억 이상 대출이 불가능하여 현금으로만 살 수 있기 때문에 강남 3구의 가격이 하락할 수밖에 없다.
2. 외곽 지역 상승 움직임에 대한 견해
   1. 외곽 지역의 상승 움직임은 풍선 효과가 아니라, '부동산은 결국 오른다'는 불패 신화가 국민들 머릿속에 각인되어 있기 때문이다.
   2. 과거 학습 효과로 인해 '조금 떨어졌을 때 사자'는 투기적 수요가 아직 남아있어 외곽 지역이 오르는 현상이 나타나지만, 외곽 지역도 결국 떨어질 것으로 본다.
3. 도시 이론에 따른 하락 패턴
   1. 도시 이론에 따르면 부동산은 오를 때는 중심지부터 오르고, 떨어질 때는 외곽부터 떨어진다.
   2. 과거에는 중심부가 떨어지면 외곽으로 하락세가 퍼져나갔고, 강남은 사이클이 빨리 돌아와 떨어지기도 전에 다시 오르는 현상이 나타났다.
   3. 현재 중심부가 하락할 것으로 예상되므로, 대세 하락기에 접어들어 외곽 지역도 하락할 것이다.
   4. 중심지는 하락폭이 클 것이며, 외곽은 떨어질 것도 없는 지역도 있지만, 전반적으로 높은 탑처럼 되어 있던 부동산 가격이 완만해질 것으로 예상된다.

 

3.3. 과거와 다른 부동산 시장 양상 및 장기 침체 전망

1. 노도강 및 강북 외곽 지역 하락 전망
   1. 강남은 버티다 하락하고 있고, 최근 노도강 등 서울 외곽 지역의 상승세가 있지만, 이 지역들도 결국 떨어질 것으로 본다.
   2. 과거 부동산 상승기는 전국이 다 올랐지만, 지금은 중심지 일부만 오르는 현상으로 과거와 양상이 완전히 다르다.
2. 고도 경제 성장기 종료와 부동산 불패 신화 붕괴
   1. 과거 한국은 고도 경제 성장기(1960~1990년대 평균 경제 성장률 7%)였기 때문에 인구 및 소득 증가와 함께 집값 상승은 당연한 현상이었다.
   2. 그러나 2000년대 이후 성장률이 3%대로 떨어졌고, 앞으로 10년 이상 지나면 0%대 성장률이 예측되는 상황이다.
   3. 실물 경제 성장이 낮은데도 집값이 오르는 것은 허상이며, '집값은 불패'라는 과거의 학습 효과는 깨질 것으로 본다.
3. 한국 부동산의 장기 침체 전망
   1. 한국 부동산은 과거에 너무 많이 올랐기 때문에 장기 침체로 갈 것으로 예상된다.
   2. 실물 경제 성장이 없는 집값 상승은 모래성과 같아, 한 번 무너지면 상당히 오랜 기간 무너질 것이다.

 

3.4. 무주택자를 위한 조언

1. 시드머니 마련 및 감당 가능한 주택 구매
   1. 무주택자는 시드머니를 만드는 것이 우선이며, 자신이 감당할 수 있는 능력 범위 내에서 집을 사는 것이 좋다.
   2. 집 한 채는 사회적 안정감을 주므로, 감당 가능한 대출을 받아 집을 사는 것은 좋은 선택이다.
2. 무리한 대출과 거품 지역 투자 지양
   1. 거품이 잔뜩 끼어 있는 지역을 무리하게 대출받아 사는 것은 절대 피해야 한다.
   2. 그러한 거품은 반드시 꺼질 것이며, 무리한 대출은 패가망신으로 이어질 수 있다.
3. 정부 정책 신뢰 및 기다림의 자세
   1. 과거 국민들은 정부의 부동산 정책을 신뢰하지 않았지만, 이번 정부는 제대로 할 것으로 본다.
   2. 이번 정책마저 실패하면 부동산값이 폭발적으로 뛰고 일본과 같은 장기 침체 국면으로 갈 수 있으므로, 정부는 경제 침체를 막기 위해 부동산값을 잡는 것이다.
   3. 무주택자는 좀 더 기다리는 것이 좋으며, 무리한 대출은 권하지 않는다.

 

3.5. 부동산 사이클 변화와 하락기 장기화

1. 과거 10년 주기 사이클의 변화
   1. 과거 1960년대부터 한국 부동산은 10년 주기 사이클을 지켜왔지만, 고도 경제 성장기에는 오르내림을 반복하면서도 전체적으로는 계속 상승하는 양상이었다.
   2. 그러나 코로나19 바이러스로 인해 사이클이 깨졌다. 하락 국면이었음에도 0%대 금리 상태가 되면서 집값이 다시 올랐기 때문이다.
   3. 2022년 하락 국면에서도 정부의 정책 자금 투입으로 집값 하락을 방어하여 다시 올랐다.
2. 상승기 장기화와 하락기 장기화 전망
   1. 사이클이 깨지면서 상승기가 너무 길어졌기 때문에, 앞으로 하락기도 상당히 길 수밖에 없다.

 

3.6. 전월세 시장 전망 및 대책

1. 전월세 가격 상승 예상
   1. 다주택자 규제로 인해 임대 매물이 잠기거나 월세가 오를 수 있다는 주장이 많으며, 실제로 전월세 가격은 오를 것으로 예상된다.
   2. 토지거래허가구역 지정으로 실거주만 가능해지면서 전세 매물이 줄어들고 있다.
2. 보유세 개편과 전월세 대책의 분리
   1. 전월세 가격이 오르기 때문에 보유세 개편 카드를 쓰면 안 된다는 주장은 잘못된 것이다.
   2. 전월세 상승은 별도의 정책으로 해결해야 할 사안이며, 보유세 개편 카드를 접으면 정책이 다시 후퇴하는 것이다.
3. 정부의 전월세 대책 필요성
   1. 정부가 별도의 전월세 정책을 제대로 수행하지 못하면 월세가 더 많이 오를 수 있다.
   2. 싱가포르 모델처럼 공공이 저렴하게 주택을 공급하거나, 기업 주도형 임대 제도를 만들 필요가 있다.
   3. 기업 주도형 임대 제도의 경우, 일정한 수익을 보장하고 양도세 등 세금을 감면해 주는 양도세 이연 제도를 도입하여 전월세 시장을 안정화할 수 있다.
4. 다주택자 역할 재평가
   1. 다주택자들이 그동안 전월세 시장을 주도하며 보충해 주는 역할을 했으므로, 다주택자들을 악마화해서는 안 된다.
   2. 그러나 양도세 유예는 없애는 방향으로 가고 있으므로, 전월세 시장에 대한 별도의 정부 대책이 필요하다.
5. 보유세 인상과 월세 가격의 관계
   1. 보유세를 선진국 수준으로 올리면 집값이 하락하고, 이에 따라 전세값도 떨어질 것이다.
   2. 월세 가격은 처음에는 오르겠지만, 장기적으로는 집값 하락과 함께 떨어져야 한다.
   3. 보유세 개편 카드를 통해 집값이 크게 하락하면, 전세값이나 월세값도 유지되기 어려울 것이다.

 

3.7. 인구 감소와 디플레이션 위험

1. 인구 감소와 경제 성장률 하락
   1. 한국은 2021년부터 인구가 감소 추세로 돌아섰고, 고도 산업화 시대가 끝나 앞으로는 0%대 성장률을 기록할 것으로 예상된다.
   2. 경제 성장률이 2% 밑으로 떨어져 0%대로 가면 소비 여력이 없어져 디플레이션 현상이 나타난다.
2. 디플레이션의 위험성
   1. 디플레이션은 인플레이션보다 훨씬 무서운 현상으로, 부동산을 살 능력이 없어지는 것을 의미한다.
   2. 일본은 20~30년 동안 디플레이션을 겪었으며, 일본은 국가 GDP가 높지만 한국은 국가 GDP도 높지 않아 국가도 못 사는 상태로 갈 수 있다.
   3. 디플레이션 하에서는 집값이 계속 오르는 것은 불가능하다.
3. 부동산 투자 위험성
   1. 앞으로는 아무 곳에나 투자하면 안 되며, 무리하게 투자할 경우 전 재산을 잃을 수도 있다.
   2. 일본의 사례처럼 1990년대에 부동산을 많이 가지고 있던 사람들도 대출을 많이 받았다가 노숙자가 된 경우가 있었다.

 

 

4. 한국 사회의 행복 지수와 부동산 문제 해결의 중요성

한국의 낮은 행복 지수는 부동산 문제에서 비롯되며, 이를 해결하기 위해서는 기득권의 양보와 보유세 정상화를 통한 부동산 시장 안정이 필수적이다.

 

4.1. 한국의 낮은 행복 지수와 부동산 문제

1. 급격히 하락한 행복 지수
   1. 과거 한국의 행복 지수는 높았으나, 최근 전 세계 67위(중국 65위)로 급격히 떨어졌다.
2. 부동산이 행복 지수 하락의 주원인
   1. 젊은 사람들이 평생 월급을 모아도 서울에 집 한 채 살 수 없다는 현실이 행복 지수를 떨어뜨리는 가장 큰 이유이다.

 

4.2. 부동산 문제 해결을 위한 기득권의 양보와 정책 방향

1. 기득권의 양보 필요성
   1. 행복 지수를 올리려면 부동산 문제를 해결해야 하며, 이를 위해 기득권자들은 양보해야 한다.
   2. 한국 전체가 망해가는 길로 가지 않으려면, 부동산을 많이 가진 사람들이 세금을 더 낸다고 생각하고 양보해야 한다.
2. 보유세 정상화의 중요성
   1. 강남 고가 주택에 사는 은퇴자들도 보유세가 높아지면 계속 살기 어려울 것이다.
   2. 이는 과세 폭탄이 아니라 과세 정상화이며, 이러한 정상화가 이루어지면 수요가 대폭 줄어들어 부동산 시장이 안정될 것이다.
   3. 궁극적으로 부동산 시장 안정을 통해 한국의 행복 지수가 올라가기를 기원한다.