“부동산에 퍼진 충격 소문” 6월부터 집값 대혼란 옵니다. 부동산 시장 초토화 되는 이유 | 김인만

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6월부터 집값 대혼란이 올 것이라는 소문의 진실은? 15억 이하 중저가 아파트 시장은 강세를 보일 것이며, 고가 아파트 시장은 보합세를 유지할 것으로 예상됩니다.

이는 다주택자들의 매도 심리 변화와 15억 이하 주택에 대한 두터운 수요층 때문입니다.

 

 

 

1. 6월 이후 부동산 시장 전망

6월 이후 부동산 시장은 고가 아파트는 보합세를 유지하고, 15억 이하 중저가 아파트는 강세를 보일 것으로 예상된다.

 

1.1. 고가 아파트 시장 전망: 보합세 유지

1. 고가 아파트 시장은 폭등하지 않고 보합세를 유지할 것으로 예상된다.
   1. 매물은 잠기지만, 매수자들의 포모(FOMO) 현상이 크게 발생하지 않기 때문이다.
   2. 2027년까지는 폭등장이 오지 않을 것으로 전망된다.
2. 보유세 인상 가능성이 낮아 고가 아파트 매도 압력이 크지 않다.
   1. 50억 아파트의 보유세가 1억~2억이 되면 집을 살 사람이 없어 공매로 넘어갈 수 있어 정부도 과도한 인상은 어렵다.
   2. 정부는 세금으로 집값을 잡지 않겠다는 입장을 밝혔으며, 세금 인상이 유리하지 않다는 것을 알고 있다.
   3. 문재인 정부 때도 보유세가 많이 올랐지만, 현재는 다주택자 양도세가 막히고 취득세 부담도 커서 폭등 가능성이 낮다.
3. 고령화 사회 진입과 다주택자들의 인식 변화로 매도 심리가 증가하고 있다.
   1. 50대 초반이었던 사람들이 60대가 되면서 경제 활동이 줄어들어 세금 부담을 느끼기 시작한다.
   2. 다주택자들은 여러 채를 보유하기보다 한두 채를 팔아 자녀 증여, 노후 자금 마련 등 개인의 삶의 질을 높이는 데 집중하는 경향이 있다.
   3. 상속세 부담이 크기 때문에 자녀에게 물려주기보다 본인이 쓰는 것이 낫다는 인식이 확산되고 있다.
4. 이미 많이 오른 집값은 추가 상승의 큰 걸림돌이다.
   1. 2024년, 2025년에 집값이 많이 올랐고, 문재인 정부 때도 많이 올랐기 때문에 추가 폭등은 어렵다.
   2. 돈 많은 사람들도 굳이 세금 내면서 70억~80억짜리 아파트를 사기보다 건물을 사거나 다른 투자를 고려한다.
   3. 따라서 고가 아파트 시장은 매물은 잠기지만 매수자들의 포모 현상이 없어 보합세를 유지할 것으로 예상된다.
5. 장기적으로는 우상향하겠지만, 단기적으로 2027년까지는 폭등장을 보지 않는다.

 

1.2. 15억 이하 중저가 아파트 시장 전망: 강세 예상

1. 15억 이하 중저가 아파트 시장은 강세를 보일 것으로 예상된다.
2. 중저가 아파트는 최근 집값 상승폭이 크지 않았다.
   1. 2024년, 2025년에 한강 벨트가 상승을 주도했으며, 노도강, 금관구, 강서구 등은 2021년 전고점을 회복하지 못한 곳이 많다.
   2. 따라서 양도세 부담도 적다.
3. 수요층이 두텁고 정책 자금 활용이 용이하다.
   1. 입주 물량 부족, 유동성 증가, 분양가 상승 등의 요인이 있다.
   2. 신혼부부 등 젊은 층은 정책 자금(대출 6억까지)을 활용하여 10억대 아파트를 구매하려는 수요가 많다.
   3. 이들은 월세나 빌라보다는 아파트를 선호하는 경향이 강하다.
4. 보유세 부담이 적어 매도 심리가 낮다.
   1. 12억 아파트의 보유세는 100만~200만 원 수준으로 부담이 적다.
   2. 2주택자도 부부 공동명의 시 보유세 부담이 크지 않다.
5. 자녀에게 증여하기에도 적합한 가격대이다.
   1. 20억이 넘는 아파트는 자녀가 증여세와 취득세를 감당하기 어렵다.
   2. 10억대 아파트는 정책 자금 활용이 가능하여 자녀에게 증여하기에 적합하다.

 

2. 1.29 공급 대책 평가 및 제언

1. 29 공급 대책은 현실성이 떨어지며, 용산 국제 업무 지구와 과천 경마장 이전에 대한 재검토가 필요하다.

 

2.1. 1.29 공급 대책의 한계

1. 공급 대책에 대한 시장의 반응이 미온적이다.
   1. 대통령도 공급에 대한 언급이 거의 없었다.
2. 현실적으로 공급 확대가 어렵다.
   1. 김현미 장관 시절에도 공급 확대가 어려웠던 것처럼, 절대적인 시간이 필요하다.
   2. 29 대책의 물량은 계획대로 진행되어도 2028년부터 소량만 공급되며, 2030년부터 실질적인 공급이 이루어질 예정이다.
   3. LH의 자금 부족 문제도 공급 확대의 걸림돌이다.
3. 도봉구 성대 야구장 부지 개발은 한계가 있다.
   1. 도봉구에 1천여 세대 아파트를 짓는 것이 수도권 전체 공급 문제 해결에 큰 도움이 되지 않는다.
   2. 주민 반대 등 현실적인 문제도 발생할 수 있다.
   3. 핵심은 한강 벨트의 공급인데, 이번 대책은 이 부분을 해결하지 못한다.

 

2.2. 용산 국제 업무 지구 개발 방향 제언

1. 용산 국제 업무 지구에 임대 아파트를 많이 짓는 것은 비효율적이다.
   1. 용산의 비싼 땅에 임대 아파트를 짓는 것은 미래 세대를 위해 바람직하지 않다.
   2. 임대 아파트는 소득이 낮은 계층의 주거 안정을 보장하지만, 한번 들어가면 장기간 거주하여 새로운 수요층이 진입하기 어렵다.
   3. 특정 소수에게만 혜택이 집중되는 것은 옳지 않다.
2. 개발 이익을 환수하여 더 많은 사람에게 혜택을 주는 방향으로 가야 한다.
   1. 용산 국제 업무 지구 땅을 민간에 비싸게 매각하여 개발 이익을 환수해야 한다.
   2. 이 자금으로 신도시나 다른 지역에 저렴한 임대 또는 반값 아파트를 대량 공급하여 5천 명이 아닌 2만 명이 혜택을 받도록 해야 한다.
   3. 서울숲 사례처럼, 용산도 임대 아파트 대신 좋은 일자리와 시설을 유치하여 강남처럼 만들면 수요 분산 효과를 얻을 수 있다.

 

2.3. 과천 경마장 이전의 어려움

1. 경마장 대체 부지 찾기가 매우 어렵다.
   1. 경마장은 넓은 부지가 필요하며, 수원시나 화성시 외에는 마땅한 곳이 없다.
   2. 포천 등 너무 먼 곳으로 이전하면 접근성이 떨어져 경마장으로서의 기능이 상실된다.
2. 지역 주민들의 반대가 예상된다.
   1. 경마장은 혐오 시설로 인식되어, 자녀를 키우는 부모들은 이전을 반대할 것이다.
   2. 수원시나 화성시 주민들도 당연히 반대할 것이다.
3. 막대한 토지 보상 비용이 발생한다.
   1. 경마장 이전 시 토지 보상에 막대한 비용이 소요될 것이다.
   2. 노조와 마사회도 이전에 반대하는 입장이다.

 

2.4. 주택 정책의 핵심은 '스피드'와 '자금력'

1. 용산 국제 업무 지구를 민간에 매각하여 자금을 확보해야 한다.
   1. 삼성, 현대, SK 등 대기업에 팔아 연구 센터나 국제 업무 지구를 짓게 하고, 여기서 발생한 30조 원의 자금을 확보해야 한다.
   2. 이 자금으로 GTX B, C 노선을 조기 개통하고, 신도시 개발 및 택지 지구 보상을 빠르게 진행해야 한다.
2. 재건축·재개발, 신도시 개발 등 모든 정책은 '스피드'가 생명이다.
   1. 노태우 정부가 신도시 개발을 빠르게 추진하여 집값을 안정시킨 사례처럼, 속도감 있는 정책 추진이 중요하다.
   2. 의왕 백운호수 사례처럼, 토지 보상금을 충분히 지급하여 주민들의 이주를 빠르게 유도해야 한다.
   3. 그린벨트로 묶여 피해를 본 주민들에게 공시 가격이 아닌 시세대로 보상해야 한다.
3. 국가 예산을 주택 정책에 효율적으로 사용해야 한다.
   1. 25만 원씩 나눠주는 데 사용된 10조~20조 원을 신도시 보상에 사용했다면, 이미 입주가 시작되었을 것이다.
   2. 대한민국은 돈이 없는 나라가 아니므로, 중요한 주택 정책에 엉뚱한 에너지를 소비해서는 안 된다.