전세 부족, 공급 문제가 아니다? / 금융위기 이후 최대 경매 물량, 부동산 시장에 보내는 경고 시그널? | 박은정 감정평가사

https://youtu.be/Jk_dq1klq2o?si=q0Miag3JcaRdZmPd

​

금융위기 이후 최대 경매 물량이 부동산 시장에 보내는 경고 시그널은? 현재 가계 부채 부담 증가와 고금리 지속으로 인해 경매 물량이 쌓이고 있으며, 이는 부동산 시장의 불확실성을 높이는 위험 신호입니다.

 

 

1. 서울 전세 시장 현황 및 전세난 분석

서울 아파트 전세 매물이 급감하고 있지만, 이는 공급 부족이 아닌 수요와 공급의 변화에 따른 현상으로 전세난으로 보기는 어렵다.

 

1.1. 서울 전세 매물 급감의 원인

서울 아파트 전세 매물이 평소 대비 90% 이상 급감한 것은 여러 복합적인 요인 때문이다.

1. 실수요자 위주의 시장 변화
   1. 서울은 토지거래 허가제 구역으로 묶여 있어, 매매를 위해서는 전세를 놓기 어렵다.
   2. 시장 참여자들이 실수요자 위주로 바뀌면서, 전세를 놓는 물건이 줄어들 수밖에 없는 구조이다.
2. 전세 재계약 증가 및 매매 수요 전환 감소
   1. 기존 전세 거주자들이 재계약하는 비중이 늘어나고 있다.
   2. 부동산 시장의 불확실성이 커지면서 전세가 매매 수요로 전환되는 경우가 줄어들고, 다시 전세를 선택하는 경향이 강해졌다.
   3. 이로 인해 전세 물건이 시장에 나올 수 있는 구조가 아니다.
3. 전세 수요 감소 및 반전세 전환 증가
   1. 전세 수요 자체가 줄어들 수 있는 상태이다.
   2. 전세금으로 모든 자금을 묶어두면, 내 집 마련 시점에 활용할 수 있는 가용 자금이 없어진다.
   3. 집주인들도 전세금을 100% 채우기 어려워 일부를 대출받거나 반전세 형태로 돌리면서 월세 전환이 늘고 있다.
   4. 이는 전세 수요와 매물 모두 줄어드는 구조를 만든다.
4. 전세난에 대한 새로운 관점
   1. 현재 상황은 전세를 필요로 하는 사람들의 욕구를 채울 수 없는 전세대란이 아니다.
   2. 이는 시대적 흐름에 따라 수요와 공급이 함께 낮아지는 현상으로 봐야 한다.

 

1.2. 전세 매물 감소가 전세대란으로 이어지지 않는 이유

전세 매물 감소가 전세대란으로 이어지지 않는 이유는 공급 부족이라는 일반적인 인식과 다르다.

1. 공급은 수요에 상대적인 개념
   1. 일반적으로 집값 상승의 원인으로 공급 부족이 많이 언급된다.
   2. 그러나 공급은 수요에 상대적인 개념이며, 수요가 사라지면 공급은 항상 넘쳐날 수 있다.
   3. 신축 공급 외에도 기존 주택 매물이 팔리지 않고 쌓여있는 상황을 보면, 이는 물량의 문제가 아니다.
2. 지역별, 시기별 전세 시장의 특수성
   1. 특정 지역에서는 입주 사이클이나 주변 환경 변화로 인해 일시적인 전세난이 발생할 수 있다.
   2. 반대로 다른 지역에서는 전세를 구하는 사람이 없어 전세 매물이 비는 경우도 발생한다.
   3. 전세 부족 현상이나 과잉 현상은 시기적, 계절적 요인에 따라 언제든 발생할 수 있는 문제이다.
   4. 특정 단지의 매물 부족 현상을 전체 시장의 보편적인 전세난으로 확대 해석하는 것은 옳지 않다.

 

1.3. 전세 제도의 축소 및 월세 전환 가속화

우리나라의 독특한 전세 제도는 점차 축소되고 월세 시장으로 전환될 가능성이 높다.

1. 전세 제도의 유지 동력 약화
   1. 전세는 집주인이 목돈을 활용하여 집을 유지하고 낮은 수익률을 기대하는 구조였다.
   2. 그러나 현재는 그러한 시장이 아니다.
2. 집주인의 수익 추구 및 월세 전환
   1. 집을 보유한 사람들은 전세를 놓지 않더라도 수익을 추구하는 구조로 변화하고 있다.
   2. 이는 월세 전환으로 이어진다.
3. 전세 대출의 한계
   1. 과거에는 전세 대출 활성화로 전세금 인상이 가능했다.
   2. 그러나 현재는 금리 부담과 대출 축소로 인해 원하는 전세금을 채워주기 어렵다.
4. 수요와 공급의 니즈 변화
   1. 전세 가격은 공급자뿐만 아니라 수요자의 지불 능력에 따라 결정된다.
   2. 수요자들은 자금 활용 및 내 집 마련 기회를 놓치지 않기 위해 반전세를 택하는 경우가 많다.
   3. 공급자 또한 공실보다는 반전세를 선호하면서 시장이 변화하고 있다.

 

1.4. 전세 재계약 비중 증가의 의미

전세 재계약 비중이 50%를 넘어선 것은 시장 상황을 지켜보려는 수요가 늘어났음을 의미한다.

1. 계약 갱신 청구권 도입 이후 변화
   1. 계약 갱신 청구권 도입 초기에는 재계약 비중이 70~80%에 달했다.
   2. 당시에는 갭투자가 허용되어 전세금이 많이 오르는 현상이 있었다.
2. 현재 재계약 비중의 의미
   1. 현재 재계약 비중이 50%를 넘어선 것은 기존 거주자들이 집을 사는 대신 시장 상황을 더 지켜보겠다는 선택을 한 것이다.
   2. 이는 전세 수요에서 빠져나가지 않고 시장에 머무는 사람들이 늘어났음을 보여준다.

 

1.5. 전세가 상승이 매매가 상승을 견인하기 어려운 이유

현재 전세가 상승이 매매가를 다시 밀어 올릴 가능성은 낮다.

1. 전세가율이 낮은 시장
   1. 과거에는 전세가율이 70~90%로 높았기 때문에 전세가 상승이 매매가의 하방 지지선 역할을 하며 매매가 상승을 견인할 수 있었다.
   2. 그러나 현재 서울 핵심지의 전세가율은 30%가 안 된다.
2. 전세가 상승의 한계
   1. 고액 전세 수요는 한정적이며, 무한히 늘어날 수 없다.
   2. 아무리 전세가가 오른다 해도 매매가와의 갭이 너무 크기 때문에 하방 지지선 역할을 하기 어렵다.
   3. 따라서 전세가 상승이 집값을 올리는 데 큰 영향을 주기는 어렵다.

 

1.6. 대도시 외곽 지역 매수 수요 증가 현상 분석

대도시 외곽 지역의 신축 아파트 매수 수요 증가는 일부 젊은 층에 국한된 현상이다.

1. 젊은 층의 선택
   1. 신혼부부 등 소득이 있는 젊은 층이 전세난을 겪으면서 내 집 마련을 위해 서울 외곽의 15억 언더 신축 아파트를 매수하는 경우가 있다.
   2. 이로 인해 외곽 신축 아파트 거래가 늘고 가격이 오르는 현상이 나타나기도 한다.
2. 대부분의 전세 수요는 지역 유지 목적
   1. 그러나 대부분의 전세 거주자들은 직장, 학교 등 특정 지역에 살고자 하는 이유 때문에 전세를 선택한다.
   2. 이들은 전세 재계약을 하거나, 해당 지역 내에서 안정화된 전세 매물을 찾는다.
   3. 예를 들어, 잠실 전세가가 15억까지 올랐다고 해도, 이 돈으로 구로의 신축 아파트를 사는 선택은 하지 않는다.

 

1.7. 공급량 부족이 부동산 시장에 미치는 영향

부동산 시장의 가격 안정화는 공급량보다는 수요의 구매 능력에 더 큰 영향을 받는다.

1. 수요의 한계
   1. 공급량은 사람들이 집을 사고자 하는 마음이 있는 상태에서는 항상 부족하다고 느껴진다.
   2. 그러나 수요는 개인이 가진 구매 능력의 한계가 있기 때문에, 사고 싶다고 다 살 수 있는 것이 아니다.
   3. 시장에 참여할 수 있는 사람이 얼마나 되는지를 고려하면, 공급이 늘어난다고 해서 가격이 안정된다고 보기는 어렵다.
2. 고금리 시기 집값 조정 사례
   1. 2022년 고금리 시기에 집값이 많이 조정되었을 때도 공급량이 크게 늘지 않았다.
   2. 당시 집값 조정의 핵심은 대출을 감당할 수 있는 능력과 저금리 대출 활용 여부였다.
   3. 자금 부족과 대출 이자 감당이 어려워지면서 수요자들이 시장 참여를 포기했고, 이로 인해 가격이 조정되었다.
   4. 따라서 공급보다는 수요가 시장 가격 안정화에 더 큰 영향을 미친다.

 

2. 3기 신도시 추진 현황 및 거시 경제 요인의 부동산 시장 영향

3기 신도시 추진은 심리적 안정 효과를 위한 것이며, 금리 인상과 환율 불안정 등 거시 경제 요인은 부동산 시장에 부정적인 영향을 미친다.

 

2.1. 3기 신도시 추진 현황 및 의미

3기 신도시 공급은 시간이 오래 걸리지만, 정부의 추진 의지는 시장의 심리적 불안감을 해소하기 위함이다.

1. 신도시 개발의 복잡성
   1. 신도시 공급은 대규모 토지 매입, 보상, 교통량, 하수 처리 등 다양한 민원과 조율이 필요하여 항상 오래 걸린다.
   2. 공공 주도로 진행되는 3기 신도시도 마찬가지이다.
2. 정부의 추진 의지
   1. 그럼에도 불구하고 정부가 3기 신도시 추진을 강조하는 것은 공급 부족에 대한 심리적 불안감을 해소하기 위함이다.
   2. 이는 부동산 시장의 심리적 안정을 위한 조치로 해석된다.

 

2.2. 금리 및 환율 불안정이 부동산 시장에 미치는 영향

금리 상승과 환율 불안정은 부동산 시장에 부정적인 영향을 미치며, 특히 대출을 활용한 수요를 제한한다.

1. 금리 상승의 의미
   1. 금리가 올라간다는 것은 빚에 대한 부담감이 훨씬 커지는 시장이 온다는 것을 의미한다.
2. 유가 상승과 물가 불안정
   1. 이란 사태 등으로 인한 유가 상승은 물가에 직접적인 영향을 미친다.
   2. 유가 상승으로 인한 물가 상승은 결국 금리 인상으로 이어질 수밖에 없다.
   3. 미국도 인플레이션을 잡기 위해 금리 동결 조치를 했지만, 금리 인상 압박은 여전하다.
3. 시장 금리 상승
   1. 기준 금리가 동결되어도 시장 금리는 상승하고 있다.
   2. 돈이 필요한 시장이 많아지면서, 돈을 구하기 위해 더 높은 금리를 지불해야 하는 상황이다.
   3. 은행에서도 돈을 빌려주는 기준이 까다로워지고, 더 높은 금리를 적용받게 된다.
4. 부동산 시장 수요 제한
   1. 부동산은 레버리지를 활용하는 것이 기본인데, 금리가 올라가고 돈을 구하기 어려워지면 시장에 참여할 수 있는 수요가 제한된다.
   2. 이는 부동산 시장에 당연히 부정적인 영향을 줄 수밖에 없다.

 

2.3. 금리 인상 압박과 가계 부채 우려

환율 방어를 위한 금리 인상 압박이 커지고 있지만, 심각한 가계 부채 문제로 인해 정부의 고민이 깊어지고 있다.

1. 환율 방어를 위한 금리 인상 필요성
   1. 환율이 1500선을 넘어선 상황에서, 환율을 낮추기 위해서는 우리나라 돈값 자체를 높이는 방법밖에 없다.
   2. 이는 결국 금리 인상을 의미하며, 금리 인상에 대한 필요성이 제기되고 있다.
2. 가계 부채 문제
   1. 그러나 우리나라의 가계 부채는 매우 심각한 수준이다.
   2. 이미 기준 금리 동결과 부채 유예 조치에도 불구하고 경매 물건이 금융위기 이후 최대치로 쌓이고 있다.
   3. 현재 상황에서도 대출을 감당하지 못하는 사람들이 늘고 있는데, 금리를 올리면 그 문제는 더욱 커질 수밖에 없다.
   4. 정부는 이러한 딜레마 속에서 고민하고 있다.

 

2.4. 현재 부동산 시장에서 레버리지 투자의 위험성

현재와 같이 불확실성이 큰 시기에는 레버리지를 활용한 부동산 투자는 매우 위험하다.

1. 유동성 확보의 중요성
   1. 지금은 불확실성이 큰 시기이므로, 유동성을 뺏기지 않는 것이 가장 중요하다.
   2. 유동성을 확보한 사람만이 기회를 잡거나 위기에 대처할 수 있다.
2. 레버리지 투자의 위험
   1. 레버리지는 현재 가장 피해야 할 투자 방식이다.
   2. 집을 사는 것은 현재 가진 유동성뿐만 아니라 미래의 현금 유동성까지 모두 쏟아붓는 것이므로, 지금 그러한 선택을 하는 것은 옳지 않다.