"하루만에 1주택자 날벼락" 30년 부동산하며 처음 봅니다. 앞으로 집값 진짜 답 없는 이유 | 서동기 박사

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30년간 부동산 시장을 지켜본 전문가가 말하는 현재 집값 하락의 원인은? 과거와 달리 고도 경제 성장기가 끝난 저성장, 인구 감소 시대에는 대량 공급이 아닌 투기 수요 억제 정책이 집값 하락을 이끌며, 이는 장기적인 하락 국면으로 이어질 수 있습니다.

 

 

1. 현재 부동산 시장 상황 및 전망

 

현재 부동산 시장은 매물 증가와 대출 규제로 인해 가격 하락이 예상되며, 과거와 달리 저성장 및 인구 감소 시대에는 투기 수요 억제 정책이 집값 하락을 이끌어 장기적인 하락 국면으로 이어질 수 있다.

 

1.1. 매물 증가와 가격 하락 요인

 

1. 양도소득세 중과 유예 종료로 인한 매물 증가
   1. 5월 9일 양도소득세 중과 유예가 종료되면서 급매물이 증가할 것으로 예상된다.
   2. 실제로 아파트 매물이 3개월 만에 0건에서 52건으로 크게 늘어났다.
   3. 이러한 매물 증가는 가격 하락으로 이어질 가능성이 높다.
2. 수요자의 관망세와 다주택자의 초조함
   1. 수요자들은 집값이 더 떨어지기를 바라며 매수 시점을 망설이고 있다.
   2. 다주택자들은 5월 9일 이후 양도차익의 80% 이상을 세금으로 내야 하므로 초조하게 매물을 내놓고 있다.
   3. 대출 규제까지 더해져 수요가 붙지 않아 매물만 쌓이고 있어 집값 하락이 지속될 것으로 전망된다.
3. 임대사업자 대출 연장 불허로 인한 매물 증가
   1. 금융당국이 임대사업자 등록 다주택자에게 관행적으로 해주던 대출 연장을 허용하지 않기로 했다.
   2. 이로 인해 올해 만기가 돌아오는 약 1만여 가구가 매물로 나올 수 있으며, 이는 시장에 상당한 영향을 줄 것으로 예상된다.
   3. 대출 연장이 안 되면 현금으로 메꾸기 어려운 다주택자들이 매물을 내놓을 수밖에 없어 집값 하락에 영향을 미칠 것이다.

 

1.2. 과거와 다른 현재 부동산 시장의 특징

1. 과거 고도 경제 성장기와 현재 저성장 시대의 차이
   1. 과거 집값 급등 현상은 고도 경제 성장률, 인구 급증, 소득 급증 시점에 나타난 당연한 현상이었다.
   2. 하지만 현재는 경제 성장률이 2% 미만으로 예측되는 저성장 구조이며, 인구 감소와 고령화가 진행되고 있어 집값이 오를 가능성이 낮다.
2. 집값 안정화 정책의 변화
   1. 과거에는 88년 노태우 정부 때 분당, 산본, 일산, 평촌 등 신도시 대량 공급을 통해 집값을 잡았다.
   2. 그러나 지금은 공급이 충분하다고 판단하며, 투기 수요 억제가 더 중요하다고 본다.
   3. 과거에는 집만 사면 오르는 불로소득을 기대하는 투기 수요가 많았지만, 지금은 이러한 추세가 달라졌다.
   4. 현재는 공급의 문제가 아니라 인구 감소와 고령화로 인한 수요 감소의 문제이며, 과거와는 완전히 다른 부동산 상승 패턴을 보인다.
3. IMF 시기와 유사한 경제 상황
   1. 현재 한국 경제는 IMF 때와 별 차이가 없을 정도로 어렵다고 평가된다.
   2. 상가 공실률이 높고, 강남 지역도 공실률이 증가하는 등 상업용 부동산 침체가 먼저 나타나고 있다.
   3. 상업용 부동산 침체는 주거용 부동산 침체로 이어지는 선행 지표 역할을 한다.
   4. 부동산에 대한 심리가 이미 꺾였다는 갤럽 연구 조사 결과처럼, 한번 하락하기 시작하면 장기 하락 국면이 올 수 있다.

 

2. 부동산 투자 전략 및 한국 경제의 위험 요인

현재 한국 경제는 높은 가계 부채와 스태그플레이션, 디플레이션 위험에 직면해 있으며, 이러한 상황에서 무리한 부동산 투자는 피하고 현금 흐름을 고려한 신중한 접근이 필요하다.

 

2.1. 부동산 투자 시 고려사항

1. 장기 하락 국면에서의 주택 구매 신중론
   1. 장기 하락 국면이 예상되므로 당분간은 무주택자로 전세를 사는 것이 유리할 수 있다.
2. 실거주 목적의 주택 구매 기준
   1. 집 한 채를 소유하는 것은 사회적 안정감을 주므로, 자신의 감당 능력 범위 내에서 집을 사는 것은 괜찮다.
   2. 하지만 불로소득을 노리고 돈 없는 돈까지 끌어모아 투기 목적으로 집을 사는 것은 절대 피해야 한다.
3. 대출 능력 판단 기준
   1. 대출 비율보다는 자신의 현금 흐름(소득 수준)을 보고 갚을 능력이 되는 만큼만 대출을 받아야 한다.
   2. 소득이 좋다 하더라도 무리하게 '영끌'하여 대출 비율이 커지는 것은 장기 하락장에서는 절대 피해야 한다.

 

2.2. 한국 경제의 위험 요인

 

1. 심각한 가계 부채 문제
   1. IMF 총재가 한국의 가계 부채 문제를 글로벌 기준으로 매우 심각하다고 지적했다.
   2. 현재 가계 부채는 2,000조 원에 육박하며, OECD 국가 중 최상위권이다.
   3. 가계 부채가 더 늘어나면 많은 가계가 파산하고 과거 IMF 때와 같은 경기 침체 사태가 벌어질 수 있다.
   4. 정부의 대출 규제는 가계 부채를 줄이기 위한 방편으로 해석된다.
2. 한국은행의 금리 인상 지연 문제
   1. 한국은행이 미국보다 금리 인상을 더디게 한 이유는 높은 가계 부채로 인해 많은 가계와 자영업자의 파산을 막기 위함이었다.
   2. 그러나 이는 단기적인 방안일 뿐, 국가 경제 전반으로 볼 때는 금리를 인하하지 말았어야 했다는 지적이 있다.
   3. 현재 우리나라 시장 금리는 기준 금리보다 훨씬 높아, 금리 인상이 필요하다는 인식이 커지고 있다.
3. 스태그플레이션 및 디플레이션 위험
   1. 높은 환율과 원화 가치 하락 상황에서 실물 자산 투자를 주장하는 의견도 있지만, 이는 인플레이션 심화 시에만 유리하다.
   2. 현재 한국은 경기는 침체되면서 물가는 오르는 스태그플레이션 초입에 와 있다고 본다.
   3. 스태그플레이션 이후에는 디플레이션이 나타날 수 있으며, 이는 가계 부채 폭탄으로 인한 수요 감소가 주된 원인이다.
   4. 일본의 30년 디플레이션 사례처럼, 디플레이션이 심화되면 실물 자산도 폭락할 수 있다.
   5. 따라서 경기가 뜨거워져서 물가가 오르는 인플레이션과 현재 상황을 혼동해서는 안 된다.

 

3. 부동산 공급 및 정부 정책 방향

건설 경기 침체로 인한 신축 공급 부족 우려에도 불구하고, 현재는 다주택자 규제를 통한 기존 주택 매물 유도가 더 중요하며, 정부는 국가 경제를 위해 부동산 거품을 잡는 정책을 지속해야 한다.

 

3.1. 부동산 공급 부족 논란과 실제

1. 건설사 어려움 및 신축 공급 부족 주장
   1. 일각에서는 건설사 어려움과 정부 공급 부족으로 인해 앞으로 집값이 폭등할 것이라고 주장한다.
   2. 특히 서울 수도권의 신축 공급이 향후 4~5년간 매우 부족할 것으로 예상된다.
2. 주택 보급률과 수요 과잉 문제
   1. 현재 전국 주택 보급률은 103%, 서울은 94%에 달해 절대적인 공급 부족은 아니다.
   2. 서울의 자가 보유율이 43%에 불과한 것은 집값이 너무 비싸서 살 수 없는 상태를 의미한다.
   3. 특정 지역의 집값 상승을 기대하는 투기 수요 과잉이 문제이다.
3. 정부의 공급 정책 방향
   1. 정부는 거품이 빠진 저렴한 가격으로 젊은 세대에게 주택을 공급해야 한다.
   2. 단순히 공급만 늘리는 것이 아니라, 거품 낀 분양가로 공급하면 투기 수요만 유입될 뿐이다.
   3. 다주택자 규제는 신축 공급뿐만 아니라, 기존 주택 매물을 시장에 나오게 하는 '공급 증가' 효과를 가진다.

 

3.2. 부동산 사이클과 정부의 역할

1. 부동산 사이클의 왜곡과 장기 하락 가능성
   1. 과거 10년 주기로 유지되던 부동산 사이클이 코로나19로 인한 제로 금리 정책으로 깨졌다.
   2. 2022년 금리 인상으로 집값이 하락하려 했으나, 정부가 대규모 정책 금융(보금자리론 등)을 풀어 인위적으로 살려냈다.
   3. 이로 인해 떨어질 때 떨어지지 않고 다시 올랐으며, 최소 10년 이상의 장기 하락이 나타날 수밖에 없는 상황이다.
   4. 만약 과거와 같은 질병이나 제로 금리 상황이 다시 오지 않는다면, 2030년대 중반까지 하락장이 지속될 수도 있다.
2. 정부의 부동산 정책 성공의 중요성
   1. 10년 정도의 하락으로 끝나면 다행이지만, 일본처럼 디플레이션이 지속되면 한국 경제는 회복하기 어려울 수 있다.
   2. 현재 정부가 추진하는 과감한 구조 조정과 수요 억제 정책은 일본과 같은 장기 침체를 막기 위해 시기적절하다고 평가된다.
   3. 정부의 강력한 의지가 중요하며, 대통령 주변 참모들이 다주택자인 상황에서도 대통령이 자신의 집을 내놓는 등 의지를 보이고 있다.
   4. 부동산 거품을 잡지 못하면 국가 경제가 절단나기 때문에, 정부는 부동산 가격 하락 정책을 지속적으로 추진하여 성공해야 한다.

 

4. 기득권층의 양보와 국가 경제의 미래

전쟁으로 인한 환율 상승과 인플레이션 위험 속에서 국가 경제를 살리기 위해서는 기득권층이 불로소득에 대한 욕심을 버리고 보유세 인상 등 세제 개편에 양보해야 한다.

 

4.1. 전쟁이 부동산 시장에 미치는 영향

1. 유가 상승과 인플레이션 현실화
   1. 이란 전쟁과 같은 전쟁이 장기화되면 유가가 120~150달러까지 상승할 수 있다.
   2. 유가 상승은 과감한 인플레이션을 유발하고, 환율 상승으로 이어져 원화 가치가 폭락할 수 있다.
   3. 화폐 가치가 하락하면 집값이 올라도 실질적인 의미가 없어진다.
2. 국가 경쟁력 하락과 디플레이션 심화
   1. 원화 가치 하락은 국가 경쟁력 하락을 의미하며, 현재 전 세계적으로 달러 강세가 아닌데도 한국에서만 달러 강세가 나타나는 것은 한국 산업의 취약성을 보여준다.
   2. 전쟁이 지속되면 원화 가치 하락, 인플레이션 심화, 그리고 결국 디플레이션의 깊은 수렁으로 빠져들 수 있다.

 

4.2. 기득권층의 양보와 세제 개편의 필요성

1. 보유세 인상의 필요성
   1. 전쟁 상황에서 환율이 지속적으로 상승하고 부동산 수요 억제를 위해 보유세 카드를 꺼내야 한다.
   2. 기득권자들은 보유세가 높다고 아우성칠 것이 아니라, 집에서 살 능력이 안 되면 집을 옮기는 등 기득권을 포기해야 한다.
   3. 불로소득을 많이 챙기고 보유세는 안 내려고 하는 것은 인지상정이지만, 국가 경제를 위해서는 양보가 필요하다.
2. 세금 폭탄 논란에 대한 반박
   1. 종합부동산세가 50% 올랐다고 '세금 폭탄'이라고 주장하는 것은 불로소득이 그만큼 올랐기 때문에 세금이 오른 것일 뿐이다.
   2. 앞으로 보유세 카드를 꺼내더라도 기득권자들이 보유세 인상을 받아들이고, 대신 양도소득세 등 다른 소득세를 낮추는 세제 개편 시스템이 될 수 있도록 양보해야 한다.