끝없이 추락하는 뉴욕 빌딩 가격, 한국 보다 싸졌다, 트럼프의 대응은? (박종훈의 지식한방)

https://www.youtube.com/watch?v=uOf_8PS135w&list=WL&index=4

 

1. 서론 📉 트럼프의 금리 정책 주장과 현실

• 트럼프는 유세 중 금리를 크게 낮춰 미국인들의 이자 부담을 없애겠다고 주장했으나, 이는 실현하기 쉽지 않다 .
• 트럼프가 대통령으로 취임한다고 해서 기준 금리를 쉽게 낮출 수 있는 것은 아니며, 그 과정은 복잡하다 .
• 따라서, 금리가 지속적으로 낮아지지 않으면 상업용 부동산 시장에 부정적인 영향을 미칠 것으로 우려된다 .

2. 💼 상업용 부동산 위기의 전조

• 2025년까지 미국의 상업용 부동산은 금리 인상과 함께 심각한 재정적 고통에 직면할 것으로 보인다. 특히, 현재 공실률이 2018년 16.5%에서 2024년 20.1%로 증가하는 추세이다. 
• 샌프란시스코와 뉴욕 같은 지역에서 범죄율 상승이 슬럼화를 초래하고 있으며, 이에 따라 많은 주민들이 텍사스 및 플로리다 같이 다른 주로 이주하고 있다. 
• 상업용 부동산 대출 만기가 2025년부터 집중적으로 돌아오며, 현재의 평균 공실률이 37%인 샌프란시스코는 만기 연장 요청이 거절당할 위험이 높아진다. 
• 코로나 팬데믹으로 인해 부동산 가격이 하락한 후, 저금리 환경에서 대규모 매입이 이루어졌으나, 현재 금리가 4% 이상 상승하면서 건물주들이 파산하는 사례가 증가할 것으로 전망된다. 
• 이런 구조적 문제로 인해 상업용 부동산 문제는 2027년까지 필연적으로 발생할 가능성이 크다. 

2.1. 미국 상업용 부동산 위기의 현재 상황

• 2025년 미국 금융 시장의 가장 큰 위협 요소는 상업용 부동산으로, 이는 미국 국채가 자금의 블랙홀이 되었기 때문에 발생한다. 
• 이로 인해 시장 금리가 지속적으로 상승 압박을 받을 가능성이 크다. 
• 상업용 부동산 위기는 미국 경제에 중대한 영향을 미칠 수 있는 재정적 고통을 초래할 것으로 보인다. 

2.2. 상업용 부동산의 위기와 지역 인구 이동

• 금리가 낮아지지 않을 경우, 상업용 부동산 투자자들은 심각한 재정적 고통을 경험할 것으로 보이며, 현재 공실률은 2018년 16.5%에서 2024년에는 20.1%에 이를 것으로 예상된다 .
• 특히 캘리포니아와 뉴욕 지역에서는 슬럼화가 진행되고 있으며, 샌프란시스코를 포함한 서부 지역에서는 인구가 텍사스와 플로리다로 급격히 이동하고 있다 .
• 샌프란시스코 시내에서는 범죄율이 높아져, 마약 환자와 상점에서의 범죄가 눈에 띄게 증가하고 있으며, 이런 상황이 지속될 경우 상업용 부동산의 공실률 회복은 어렵다 .
• 역사적으로 볼 때, 도시 재생 과정은 30년 이상 걸리며, 샌프란시스코도 부동산 가격이 폭락하는 등의 사이클을 겪어야 다시 발전할 수 있을 것으로 추정된다 .
• 앞으로 20~30년 동안 공실률은 계속해서 증가하거나 현재 수준을 유지할 것이라고 전망된다 .

2.3. 상업용 부동산 대출 만기와 금융 문제

• 미국의 상업용 부동산 대출 만기가 2025년부터 집중적으로 도래하며 문제를 일으킬 것으로 예상된다 .
• 특히 2026년과 2027년에는 만기가 돌아오는 금액이 급증할 것으로 보인다 .
• 일반적으로 상업용 부동산 대출의 만기는 3년에서 5년이며, 2023년부터 만기 대출이 되기 시작하면서 2024년과 2027년까지 그 수가 폭증할 것이다 .
• 코로나 팬데믹 동안 상업용 부동산 가격이 하락하여 많은 투자자들이 저금리로 대규모로 대출을 받았고, 이로 인해 만기 연장 요청이 증가할 것으로 추정된다 .
• 그러나 높은 공실률로 인해 은행이 만기 연장을 거부할 가능성이 커지고 있으며, 이는 금융 문제를 더욱 심화시킬 수 있다 .

2.4. 금리 인상과 상업용 부동산 위기

• 금리가 코로나19 동안 0.5에서 4.45로 급등하면서, 10년물 국채 금리가 무려 4% 포인트 상승했다 .
• 이로 인해 높은 금리를 감당하지 못한 건물주들이 늘어나며, 파산을 고민하는 상황이 발생하고 있다 .
• 따라서 금리가 낮아지지 않는다면 27년 안에 상업용 부동산 문제가 발생할 것으로 추정된다 .

2.5. 2024년 금융 위기에 따른 건물 가격 급락 현상

• 2024년부터 금융 위기가 발생할 것으로 예상되며, 이에 따라 건물 가격이 급락하는 현상이 나타날 것이라고 한다 .
• 현재 미국에서는 건물 가격이 10분의 1 또는 140분의 1으로 급격히 떨어지는 사례가 빈번하게 발생하고 있다고 언급된다 .
• 이러한 가격 하락은 부동산 시장에 큰 재정적 고통을 야기할 것으로 보인다.

3. 📉 상업용 부동산 위기의 실태와 트럼프의 도전

• 샌프란시스코의 995 마켓 스트릿에 위치한 건물의 가격이 2016년 865억 원에서 90억 원으로 하락하며 90% 떨어진 것으로 나타났고, 이는 상업용 부동산의 몰락을 상징한다 .
• 뉴욕 맨해튼의 한 초대형 빌딩의 경우 2006년 4,600억 원에서 97.5% 하락한 118억 원에 경매로 거래되었으며, 이는 해당 건물의 입주자가 없던 상황을 반영한다 .
• 트럼프는 입법, 사법, 행정을 장악했음에도 불구하고 상업용 부동산 문제와 금리 문제 해결에 실패할 경우 책임이 그에게 돌아갈 수밖에 없다고 할 수 있다 .
• 트럼프의 최대 과제는 은행 시스템의 안정이며, 금리를 낮추지 못하면 상업용 부동산 문제는 더욱 심화될 가능성이 있다 .
• 한국의 부동산 시장은 미국보다 비싸며, 특정 건물의 가격이 뉴욕 맨해튼의 부동산 가격과 유사하다는 점에서 글로벌 금융시장의 상관관계를 시사한다 .

3.1. 샌프란시스코와 뉴욕의 상업용 부동산 가격 하락

• 샌프란시스코의 995 마켓 스트릿에 있는 건물 가격이 2016년 865억 원에서 현재 90억 원으로 떨어져 90% 하락한 사례를 보여준다 .
• 뉴욕 맨해튼의 한 빌딩은 2006년에 3억 3,200만 달러, 즉 4,600억 원의 가치에서 무려 97.5% 감소한 118억 원에 경매되었다 .
• 현재 맨해튼의 공실률이 거의 100%에 이르러, 입점 업체가 없어서 은행이 대출 만기를 연장하지 않는 상황이다 .
• 이러한 부동산 가격 하락은 지역 경제에 미치는 영향이 심각하며, 상업용 부동산의 미래에 대한 의문을 제기한다 .

3.2. 트럼프 행정부의 상업용 부동산과 금리 문제의 정치적 책임

• 트럼프는 입법, 사법, 행정을 모두 장악했으나, 상업용 부동산 문제와 금리 문제를 해결하지 못해 은행의 파산으로 이어질 경우, 그 책임이 트럼프에게 돌아갈 수 있다는 점을 강조한다 .
• 또한, 이러한 상황은 트럼프에게 독이 든 사과와 같아 금리를 반드시 낮춰야만 그의 정책을 실행할 수 있는 여지가 생긴다고 설명한다 .
• 만약 금리가 낮아지지 않는다면, 트럼프는 하고 싶은 일들을 마음껏 추진할 수 없을 것이라는 점을 논의한다 .

3.3. 금리 인하와 트럼프의 도전 과제

• 트럼프 2.0 시대에 직면한 가장 큰 도전은 금리 문제로 추정된다 .
• 2025년 2분기와 3분기에는 금리가 낮아지는지 여부가 중요한 변수로 작용할 전망이다 .
• 연준이 기준 금리를 낮추지 않는 경우, 상업용 부동산 문제가 발생할 위험이 크다 .
• 특히, 2분기와 3분기에는 은행 시스템의 불안정성이 영향을 미칠 수 있는 주요 사건들이 발생할 가능성이 있다 .
• 따라서 트럼프 행정부의 최대 과제는 은행 시스템의 안정 확보로 볼 수 있다 .

3.4. 글로벌화된 부동산 시장의 특징

• 최근 금융 시장과 부동산 시장의 글로벌화로 인해 한국인들이 뉴욕 맨해튼과 샌프란시스코의 건물을 구매할 수 있는 상황이다 .
• 예를 들어, 맨해튼의 초대형 빌딩이 118억 원에 거래되는 경우, 한국 투자자들도 구매할 수 있는 여지가 있다고 언급된다 .
• 그러나 법정 문제와 관련된 복잡함이 있으며, 이를 감안할 경우 변호사 비용을 준비하고 사는 것을 권장하지만, 현재는 구매하는 것을 추천하지 않는다 .
• 앞으로 경매 물건이 쏟아질 것이라는 전망에 따라 2026년 또는 2028년에 저렴한 가격으로 빌딩을 구매할 가능성이 있다고 예측된다 .
• 그러므로 미리 달러를 확보해 두는 것이 좋다고 조언한다 .[3-30]

3.5. ️ 글로벌 금융시장에서의 부동산 가치 비교

• 현재 한국의 꼬마 빌딩 가격이 뉴욕 맨해튼의 고급 건물 가격과 유사한 수준으로 비쌀 뿐만 아니라, 한국의 부동산 가격이 미국보다 비싸다는 점이 문제로 지적된다 .
• 한국의 연예인이 구매한 120억 원짜리 꼬마 빌딩과 맨해튼 빌딩의 가격이 같다며, 이러한 현실이 우려를 낳는다 .
• 글로벌 금융시장이 통합됨에 따라, 30년 뒤 맨해튼 부동산 가격이 다시 상승할 것이라는 예측과 함께, 미국 경제가 한국보다 우수할 것이라는 전망이 제시된다 .
• 결국, 현재 두 건물의 가격이 같다는 사실은 시간이 지남에 따라 의문을 불러일으킬 수 있다는 점에서 심도 있는 논의가 필요하다 .

4. 📉 미국의 높은 금리가 부동산 시장에 미치는 영향

• 미국의 높은 금리는 오피스 빌딩 가격 하락을 초래하며, 이는 우리나라의 상가나 빌딩 시장에도 직격타를 줄 수 있다 .
• 현재 우리나라의 꼬마 빌딩 건물주들은 상가를 비워두고 미래의 임대 수익을 기대하고 있지만, 미국의 금리가 지속적으로 높아진다면 가격 격차가 확대되어 지속적인 저가는 힘들 것으로 보인다 .
• 따라서, 미국의 금리 상황은 글로벌 경제와 연결되어 있으며, 한국 상업용 부동산 시장의 불확실성을 높이는 요소로 작용할 것으로 추정된다 .

5. 결론 📉 트럼프의 금리 결정과 경제적 영향

• 트럼프는 금리를 낮출 수 있는 가능성에 대해 주의 깊게 지켜봐야 하며, 이는 현재 매우 어려운 상황에 처해 있다 .
• 금리 변동을 판단할 때는 연준의 기준 금리보다 2년물 및 10년물 국채 금리의 변화를 주목해야 하며, 이는 미래의 세계 경제에 더 중대한 영향을 미칠 것이다 .
• 현재 연준은 시장에 대한 통제력을 완전히 잃어버린 상태로 추정된다 .

6. 결론 🕒 트럼프의 금리 문제와 한국 시장의 영향

• 트럼프의 금리 문제와 관련된 논의는 한국 시장에 미치는 장기적 영향을 고려해야 한다. 
• 이러한 맥락 속에서, 글로벌화된 시장의 지속적인 변화가 강조된다. 
• 마지막 메시지는 금리 변화가 한국시장에 미치는 영향에 대한 경각심을 불러일으킨다.