한국 부동산 붕괴 시작됐다, 9월부터 다들 난리날 겁니다 (김기원 대표)

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부동산 시장은 코로나19로 인해 극심한 변동성을 겪고 있으며, 공급 부족과 급락 가능성으로 이어지고 있습니다.

### 변동성이 큰 서울 부동산 시장
서울 부동산 시장은 코로나19와 정부 정책의 영향으로 극심한 변동성을 보이고 있으며, 급격한 하락이 예상되는 등 '데드캣바운스'가 이어지고 있습니다. 특히 서울을 중심으로 과도한 주택 가격 상승과 심각한 공급 부족이 우려되고 있으며, 이는 최소 2026년까지 지속될 것으로 예상됩니다. 특히 재건축 및 재개발 사업으로 인해 향후 25년간 입주 물량이 증가할 것으로 예상되어 2010년과 2011년에도 기사에서 제기된 바 있는 우려가 지속될 것으로 보입니다.

### 부동산 공급 부족과 PF 문제가 시장에 미치는 영향
현재 부동산 시장은 공급 부족에 대한 인식으로 인해 심리적 부담이 커져 매수자들 사이에서 조급한 심리가 형성되고 있습니다. 저축은행과 증권사의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부문 연체율 증가는 시장에 심각한 상황을 야기하고 있습니다. 미분양 부동산 증가와 연체율 상승이 향후 몇 달간 지속될 경우 부동산 시장에 큰 리스크로 작용할 수 있습니다.

### 현재 경제 지표 및 동향
환율은 현재 1386까지 치솟으며 외환보유액 감소로 이어지고 있습니다. 미국 부동산 시장은 매물 수가 거래 건수를 넘어서고 지수가 10.6까지 상승하여 잠재적 위험을 나타내는 등 우려스러운 조짐을 보이고 있습니다. 시장의 단기 유동성은 2022년 하반기에 크게 감소하는 등 감소하고 있으며 무역 흑자는 특히 반도체, 자동차, 방위, 조선 부문에서 매우 좋은 성과를 거두고 있습니다.

### 경제 지표의 비정상적인 행동
일반적으로 미래 경기를 예측하는 선행지수가 현재 하락하고 있어 경기 침체 가능성을 시사하고 있습니다. 이는 최근 경기와 주가가 개선되고 있는 상황과 상반되는 것이어서 이례적인 현상입니다. 예상치 못한 상황으로 인해 투자, 소비, 생산 악화에 대한 논의가 이어지면서 특히 중소기업이 어려운 상황에 처해 있습니다.

### 한국의 부동산 투자 유망 지역
충청남도와 울산의 일부 지역은 현재 부동산을 매입하기 좋은 상황이며, 울산은 각종 지표가 크게 개선되고 있습니다. 대구와 인천도 개선될 것으로 예상되어 가까운 미래에 투자하기 좋은 지역이 될 것으로 보입니다. 대구는 미분양 물량이 지속적으로 감소하는 등 주택구입능력지수가 크게 하락할 것으로 예상돼 투자 유망 지역으로 꼽힌다.

### 주택정책이 광주와 대전의 미분양 주택에 미치는 잠재적 영향
미분양 주택에 대한 양도세를 1년간 면제하는 정책이 주택 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 광주는 매매시장이 얼어붙고 전세시장도 좋지 않아 주택구입 부담지수가 여전히 높은 수준이다. 대전은 주거비 부담지수가 평균보다 높은 수준을 유지하고 있으며, 공급 증가로 인해 입주물량 증가가 우려되는 상황입니다.

### 서울 상업용 부동산 시장에 대한 긍정적인 전망
서울의 상업용 부동산 시장은 경매 활동이 크게 증가하면서 상승세를 이어갈 것으로 예상됩니다. 현재의 높은 가격에도 불구하고 내년에도 시장은 강세를 유지할 것으로 예상됩니다. 하지만 소상공인들이 어려움을 겪고 있고 대출을 받은 건물주는 높은 이자 부담으로 인해 어려움을 겪을 수 있습니다.

### 투자자를 위한 한국 부동산 시장의 예상되는 변화
스트레스 DSR 시행이 2개월 연기됨에 따라 9월부터는 큰 폭의 추세 변화가 예상됩니다. 이로 인해 경매 건수가 크게 늘어날 것으로 예상돼 투자자들에게는 절호의 기회가 될 것으로 보인다. 리치 김기원 대표는 내년부터는 부동산 투자에 대한 스탠스가 크게 바뀔 것으로 예상하며, 그 초기 변화는 올해 9월부터 시작될 것으로 전망했습니다.