이번 하락장은 서울도 못 버티고 무섭게 빠진다는데...

https://www.youtube.com/watch?v=puVfEMug1mg&list=WL&index=7

 

1. 서론 🏡 급격히 변화하는 부동산 시장

• 부동산 통계 집계 사상 최대폭으로 상승하던 집값이, 두 달 만에 완전히 다른 분위기로 변했다 .[1-1]
• 여름의 뜨거웠던 부동산 시장은 이제 차가운 분위기로 열기가 사그라졌다 .[1-4]
• 집값 하락세가 가속화되고 있으며, 이러한 상황에서 기다려온 사람들은 현명한 선택을 했다 .[1-6]
• 현재 시장 분위기가 빠르게 변하고 있어 이를 주의 깊게 살펴볼 필요가 있다 .[1-4]
• 재테크와 관련하여 시장 동향에 대비하고 정보를 얻는 것이 중요하다 .[1-4]

2. 📉 가계 대출 증가와 정부 대책

• 현재 한국의 가계 대출 규모가 19조원을 넘어섰으며, 이는 1000조 시대를 열고 있는 상황이다 .[2-1]
• 집 구매를 위한 대출과 자영업 등의 이유로 많은 사람들이 빚을 내고 있으며, 이로 인해 가계 대출이 약 27조원이 증가했다 .[2-4]
• 가계 대출의 급증으로 인해 정부는 대출 규제를 시행하였고, 9월부터는 스트레스 DSR 2단계를 도입하여 대출을 제한하기 시작했다 .[2-6]
• 또한 각 은행에서는 다양한 금융 상품에 대한 대출을 중단하여 자금을 조이는 조치를 취하고 있다 .[2-8]

3. 📉 서울 아파트 실거래가 하락과 매물 증가

• 서울 아파트의 실거래가 지수가 9개월 만에 하락 전환했으며, 이는 거래된 가격이 감소했음을 의미한다 .[3-1]
• 여름 동안 뜨거운 투자 열풍이 있었지만, 8월 이후부터 급격한 하락세가 시작되어 10월에는 0.36%의 하락이 예상된다 .[3-6]
• 아파트 매물 수가 역대 최대인 9만 건을 돌파했으며, 이는 집주인들이 매물을 내놓는 동시에 수요가 감소하고 있다는 것을 나타낸다 .[3-23]
• 매물이 급증하는 상황에서 매수자들이 구매를 주저하고 있어, 자연스럽게 아파트 가격 하락이 진행될 것으로 예상된다 .[3-28]
• 시장 위축이 지속될 것으로 보이며, 보유세 인상 등으로 인해 매물 급증 현상이 더욱 악화될 것으로 추정된다 .[3-30]

3.1. 서울 아파트 거래의 하락 전환

• 부동산 거래가 급속히 위축되었고, 그 중 서울 아파트의 실거래가 지수가 9개월 만에 하락세로 돌아섰다 .[3-1]

3.2. 서울 아파트 실거래가 하락 분석

• 실거래가 지수가 하락했다는 것은 현장에서 거래되는 가격이 떨어졌음을 의미하며, 이는 여름 동안 상승세를 보였던 집값이 8월부터 급격히 하락하기 시작한 것과 관련이 있다 .[3-2]
• 9월에는 두 달 만에 실거래가가 마이너스로 전환되었고, 이는 지난해 가을의 하락세와 유사한 상황임을 나타낸다 .[3-8]
• 10월에는 하락률이 0.36%로 예상되며, 이는 9월 대비 거의 36배 증가한 수치로, 더욱 부정적인 전망이 제시되고 있다 .[3-19]
• 현재의 하락세는 여름의 뜨거운 투자 열풍와 상반되는 상황으로, 부동산 시장이 얼어붙고 있는 모습이 나타난다 .[3-13]

3.3. 아파트 매물 증가와 시장 변화

• 현재 서울 아파트 매물은 역대 최대치인 9만 건을 초과하며 급증하고 있다 .[3-22]
• 아파트 매물이 7만 건을 넘어가면 매물이 많다고 판단하고 있으며, 지금은 집주인들이 적극적으로 매물을 내놓고 있다는 의미이다 .[3-24]
• 매물이 증가하고 있으나, 수요자들이 집을 구매하지 않고 기다리고 있는 상황이다 .[3-27]
• 최근 뉴스 기사에서도 매물이 9만 건을 넘어섰다는 내용이 포함되었으며 , 보유세의 인상으로 인해 집주인들이 더 많은 매물을 내놓을 것으로 예상된다 .[3-29]

3.4. 서울 아파트 매물 적체와 거래 현황

• 현재 서울의 아파트 매물은 9월, 10월, 11월에 거래가 많아지는 경향이 있으며 매물 가격은 하락하고 있다 .[3-32]
• 매물 수는 9만 건에 육박하고 있으며, 적체 속도가 증가하고 있다 .[3-33]
• 18일 기준으로 서울의 매물 수는 8만 8천 건을 넘었고, 20일에는 이틀 만에 2천 건이 더 증가했다 .[3-34]
• 이처럼 매물 증가의 속도가 매우 빠르며 , 따라서 매물 소화가 쉽지 않아 시장 위축이 지속될 것으로 예상된다 .[3-35]

3.5. 부동산 가격 하락의 원인 및 예시

• 아파트 실거래가는 하락하고 있으며, 매물은 역대 최대로 쌓여 있는 상태이다 .[3-38]
• 그 결과로, 부동산 가격 하락이 불가피하다는 분석이 가능하다 .[3-39]
• 매물이 늘어날 경우 가격은 낮아지고, 줄어들면 가격은 올라가는 자연스러운 현상이 적용되고 있다 .[3-41]
• 현재의 상황은 실거래가가 떨어지는 한편, 매물 역시 역대 최대로 쌓이고 있어 가격 하락이 더욱 확실하게 예상된다 .[3-42]
• 예시를 통해 이러한 상황을 더욱 쉽게 이해할 수 있도록 설명하고자 한다 .[3-43]

4. 🏘️ 잠실 아파트 가격 변화와 매물 현황

• 잠실 아파트는 최근 실거래가 대비 2억 원 가량 하락하며, 작년 겨울 25억 원에서 올해 초 21억 원까지 떨어졌다가, 현재 28억 원으로 반등했다.[4-3]
• 하지만, 다음 매물이 29억 원이나 30억 원으로 나오지 않고, 26억 원에 출품되었으며, 가격 조정 가능성도 언급되고 있다.
• 현재 매물은 증가 추세에 있으며, 똑똑한 집주인들이 판매를 위해 매물을 내놓음에 따라, 내년에는 매물이 10만 건을 넘을 것으로 예상된다.
• 이에 따라 아파트 가격의 조정이 불가피할 것으로 보이며, 이는 시장의 전반적인 위축을 반영하는 것으로 보인다.

5. 결론 📉 부동산 시장의 하락과 DSR 3단계의 영향

• 매물 수가 10만 건을 넘어가면 시장 분위기가 더욱 얼어붙어, 매수자들이 구매를 꺼리는 경향이 나타나 집값이 떨어질 수밖에 없다는 예측이 있다 .
• 내년 하반기부터 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계가 실시되면 대출 가능 금액이 감소하므로, 매수자들이 실제로 구매할 의향이 있더라도 자금을 확보하기 어려운 상황이 발생할 것으로 보인다 .
• 집값이 하락하면 정부에서 대출을 풀어 경제를 부양할 수도 있으므로, 정부의 정책 변화와 태세에 대한 주의 깊은 관찰이 필요하다 .