경매가 이렇게 쉬웠다고? 절대 돈주고 배우지 마세요 [부동산 경매 초보자]

 

https://youtu.be/e-0YcPo5cVw

 

이 영상에서는 부동산 경매 초보자를 위해 실제 경매 방법과 물건 분석과정을 상세하게 설명합니다. 경매 과정에서 필요한 법적 절차와 입찰 요건 등을 쉽게 이해할 수 있도록 돕습니다. 또한, 임차인의 대항력이나 낙찰및 관리비 등에 대한 중요 정보를 제공합니다. 부동산 투자를 원하는 분들이 실수 없이 진행할 수 있도록, 유용한 팁과 체크리스트를 통해 준비할 수 있습니다. 이를 통해 경매의 세계에 대한 자신감을 향상시키는 데 큰 도움이 될 것입니다.

 

1. 부동산 경매 물건 분석 및 입찰 절차

• 현재 상태에서 빨간색으로 표시된 경매 물건은 분석하지 않아도 될 물건임으로, 더 많은 입찰가능한 물건에 집중할 수 있다 .
• 경매 물건을 클릭하여, 타경 번호와 소재지를 확인한 후, 건물의 면적과 감정평가내용을 찾아볼 수 있다 .
• 물건의 감정가는 천만 원 단위이며, 최근 두 번의 유찰로 최저가가 내려갔다 .
• 입찰을 위해서는 입찰보증금 10%가 필요하며, 이는 최저가의 10%를 의미한다 .
• 사진을 통해 물건의 외관과 도면 등을 확인할 수 있지만, 반드시 현장을 방문하여 실제 상태를 체크해야 한다 .

 

2. 경매 시 관리비와 대항력 임차인 확인의 중요성

• 경매에 참여하기 전, 미납 관리비를 반드시 확인해야 하며, 이는 낙찰자가 인수해야 할 사항에 포함될 가능성이 있다 .
• 대항력이 있는 임차인은 낙찰가에 추가로 보증금을 요구할 수 있으므로, 임차인의 대항력을 확인하는 것이 필수적이다 .
• 물건 명세서와 비고란을 통해 낙찰자가 인수해야 할 임차인정보와 대항력여부를 반드시 확인해야 한다 .
• 감정평가를 통해 실제 물건과 서류상의 차이가 있는지를 검토하고, 이를 기반으로 경매 참여 결정을 신중히 해야 한다 .

2.1. 부동산 경매 시 관리 미납 확인의 중요성

• 경매 입찰전에는 반드시 관리 미납 여부를 확인해야 한다. 이는 관리 사무소에 직접 문의하여 확인할 수 있다.
• 관리 미납이 있을 경우, 낙찰자가 인수해야 할 부분과 하지 않아도 되는 부분이 법적으로 나뉘지만, 대부분의 경우 낙찰자가 인수할 가능성이 크다.
• 물건 명세서를 검토할 때, 외곽 물건명세서에서 비고란을 확인하여 낙찰자가 인수사항에 대한 정보를 확인하는 것이 중요하다.

2.2. 대항력이 있는 임차인 확인 방법

• 대항력이 있는 임차인여부를 확인하는 것은 낙찰자에게 중요한 요소이다. 대항력이 있는 임차인은 배당을 받을 수 없을 때 낙찰자가 전세금까지 추가로 책임져야 할 수 있다.
• 임차인의 대항력판단 기준은 점유기간과 전입신고일이다. 이 날짜들이 채선순위 설정일보다 먼저일 경우 대항력이 인정된다.
• 특정 사례로, 임차인이 20년부터 점유하고 있으며 전입신고일도 20년 10월 13일인 경우, 대항력이 있는 임차인이 된다.

2.3. 부동산 경매 배당요구 확인 사항

• 배당요구 종기일과 임차인의 배당 신청 여부를 확인해야 하며, 기본적으로 순서에 맞게 임차인이 받을 수 있는 금액이 있는지 파악해야 한다.
• 임차인이 신청한 배당 요구 날짜가 기준보다 늦으면 배당을 받지 못할 수 있으며, 배당 순서는 날짜에 따라 결정된다.
• 대항력있는 임차인은 배당 신청을 통해 보증금전액을 우선 변제받을 수 있으며, 경매 진행비용을 제외한 금액이 남아 있어야 한다.
• 낙찰자가 배당을 확인하기 위해 필요한 정보를 검토하고, 등기 사항도 체크해야 하며 이를 통해 모든 권리 관계를 명확히 파악해야 한다.

2.4. 부동산 경매 확인 사항

• 근저당 및 감정평가서를 통해 물건의 요약본과 감정 내용을 확인해야 한다.
• 건축물 대장을 다운로드하여 위반 여부와 동세대 임차인의 존재유무를 확인하는 것이 중요하다.
• 임차인존재 여부를 확인하기 위해 법원 문건과 현황 조사서를 통해 정보 검토가 필요하다.

2.5. 입찰가 정하는 방법

• 구례동 아파트의 입찰가는 최근 실거래가를 기반으로 결정해야 하며, 34평형의 경우 최근 거래가 4억 원으로 확인되었다.
• 비슷한 조건의 거래 사례로 101동 22층이 3억 7,800만 원에 거래된 것으로, 보수적으로 3억 9천 원을 고려하고 있다.
• 네이버 부동산에서 낮은 가격 기준으로 확인하면 저층 아파트가 3억 8천 원에 거래되고 있어, 이를 반영한 입찰가 산정이 필요하다.
• 경매 낙찰후 전세를 고려할 경우, 전세 가격도 참고하여 입찰가격을 조정해야 하며 현재 2억 2천 원에서 상승하기 어려운 중층 아파트 가격을 고려해야 한다.

 

3. 부동산 취득세와 세금 계산 방법

• 2022년 12월부터의 취득세완화가 예상되지만, 세법이 통과되지 않아 현재는 주택 수에 따라 세금이 달라지고, 다주택자의 경우 취득세가 최대 12%에 달한다 .
• 재산세와 종부세는 보유 기간에 따라 다르며, 재산세는 공시지가를 기준으로 계산되고, 종부세는 인별 합산 가세로 처리된다 .
• 양도세는 매도와 매수 차익을 기준으로 계산되고, 필요경비와 장기보유특별공제를 고려해야 하며, 세율은 보유 기간에 따라 변화한다 .
• 입찰시 주의해야 할 사항으로, 대항력이 있는 임차인과 미납 관리비가 있는 지 여부를 반드시 확인해야 한다 .

3.1. 취득세 계산 방법

• 2022년 12월 이후 취득세완화가 논의 중이나, 아직 세법은 통과되지 않았다.
• 주택의 수에 따라 취득세율이 달라지며, 1주택에서 3주택까지 각각 1~3%, 8%, 12%로 세금을 부과한다.
• 매매가는 취득세계산의 기준이 되며, 일반적으로 매매가의 1%를 취득세로 계산한다.

3.2. 부동산 세금 계산 방법

• 재산세와 종부세는 매년 6월 1일 기준으로 정해지며, 판매 시기는 양도세를 줄이기 위한 고려사항이다.
• 재산세는 공시지가에 공정시장 가액 비율을 적용하여 계산하며, 이때 과세표준 금액을 산출한다.
• 재산세액은 과세표준에 따라 세율이 달라지며, 6천만원 이하의 경우 세율은 0.1%이다.
• 최종 재산세는 재산세액, 지방교육세( 재산세액의 20%), 그리고 도시 지역본의 과세표준액의 0.14%를 합한 금액으로 결정된다.

3.3. 세금과 경비 계산의 중요성

• 부동산 거래 시 양도세와 법인세가 발생하며, 양도세는 매도가와 매수가의 차익에서 필요한 경비와 공제를 고려하여 산출된다.
• 법인세는 법인의 전체 수익을 바탕으로 구간별 세율을 적용하며 추가 법인세가 발생할 수 있다.
• 낙찰받은 부동산의 예상 공사비와 이사비 등을 포함하여 최종 입찰금액을 계산하는 것이 중요하며, 미납 관리비도 입찰자가 인수해야 할 부담이 된다.

3.4. 부동산 경매 입찰 시 주의사항

• 채무자가 거주하는 집이나 대항력이 없는 임차인이 살고 있는 집, 대학역이 있는 임차인의 경우에 한해 입찰을 진행해야 하며, 보증금을 전액 회수할 수 있는지를 반드시 확인해야 한다.
• 대항력이 있는 임차인이 존재하고 임대차계약이 등록된 경우, 압류가 있는 부동산의 입찰은 피해야 하며, 이는 세금 미납 가능성을 내포하고 있다.
• 입찰이 유찰되는 이유는 불확실한 정보와 보증금회수 가능성에 대한 불안感 때문이며, 가볍게 결정하여 보증금을 날리는 상황을 피해야 한다.

3.5. 부동산 경매 전 필수 점검 사항

• 대출 가능성을 사전에 확인해야 하며, 낙찰후 대출이 불가능하다면 입찰 보증금이 손실될 수 있다.
• 법원 방문을 통해 경매 절차 및 다른 입찰자의 진행 상황을 살펴보는 것이 중요하며, 대출 상담사명함을 수집해야 한다.
• 여러 대출 상담사에게 연락하여 대출 한도와 금리를 확인하고, 실질적인 수익을 계산하여 합리적인 입찰가를 설정해야 한다.

 

4. 반복 훈련으로 경매 분석 능력 향상하기

• 부동산 경매에서는 반복적인 훈련을 통해 임차인의 대항력과 전세 보증금여부, 그리고 낙찰자가 인수해야 할 물건을 확인하는 능력을 키워야 한다 .
• 권리 분석을 통해 시세와 비교하고, 숨겨진 임차인의 존재 여부를 확인함으로써 입찰할 물건을 신속하게 판단할 수 있다 .
• 처음에는 어려울 수 있으나 지속적인 훈련을 통해 경매 분석 능력을 향상시키고, 좋은 물건에 입찰하여 수익을 올리는 것이 중요하다 .