이광수 대표는 현재 서울과 수도권 부동산 시장의 위험성을 경고하며, 정책 효과로 인한 집값 상승이 거의 끝을 보인다고 분석합니다. 부동산 시장은 경기 상황과 시차가 존재하지만, 변동성이 커진 상황은 리스크가 크다는 것을 의미합니다. 특히 강남 지역은 투자 목적의 보유 비중이 높아, 시장 상황에 따라 가격 변동성이 커질 수 있다고 지적합니다. 2024년의 집값 상승은 정책 대출과 재건축 규제 완화로 인한 인위적인 시장 모습이며, 이러한 정책 변화에 따라 과잉이 깨질 수 있다고 전망합니다. 결국 부동산 시장의 본질은 수요와 공급의 균형이며, 정책적 개입은 단기적인 효과만 있을 뿐, 장기적인 안정성을 보장하지 못한다는 점을 강조합니다.
1. 서울 및 수도권 부동산 시장의 위험성과 변동성
정책 효과로 인한 집값 상승은 거의 끝나가고 있으며, 서울과 수도권 부동산 시장은 매우 위험한 상황이다 .
경기와 경제 상황의 부정적인 영향에도 불구하고 부동산 시장에는 시간차가 존재해 즉각적인 가격 하락은 나타나지 않는다 .
서울을 중심으로 한 정책 변화는 부동산 시장의 장기 전망에 대한 평가를 어렵게 만들고 있다 .
자산 시장에서는 위험성이 중요하며, 리스크는 변동성을 의미하는데, 서울 및 수도권 부동산 시장에서 이 변동성이 매우 커진 상태이다 .
변동성이 커진 상황은 가격이 급등하거나 급락, 거래량의 증가 및 감소가 반복될 수 있음을 의미하며, 이는 시장의 위험성을 더욱 증대시킨다 .
2. 서울 부동산 시장의 변화와 거래량 감소
서울시의 토지 거래 규제가 해제된 이후, 거래량이 급감하고 있어 현재까지 주목할 만한 변화로 나타난다 .
2022년 7, 8월에 서울의 아파트 거래량은 약 9천 건에 달했으나, 현재는 3천 건으로 줄어들며 시장이 위축되고 있다 .
가격은 상승하지 않고 조정받는 지역이 조금씩 나타나고 있으며, 가격 하락폭은 크지 않은 상황이다 .
특히, 2월 강남 3구의 토지 거래 허가 해제로 인해 매도 희망 가격이 일시적으로 상승했으나, 매물이 오히려 증가하며 사람들이 집을 팔고 있다는 흥미로운 현상이 관찰되고 있다 .
일부 사람들은 집값 상승 기회를 잡기 위해 매물을 팔고 있으며, 이는 시장 내 강한 매도 심리가 작동하고 있다는 것을 암시한다 .
3. 집값 하락과 매물 증가의 심리적 요인
부동산 시장에서 사람들은 손실이 발생하면 회복 위해 매도를 고려하게 되고, 이러한 심리가 매도량 증가에 기여할 수 있다 .
현재 서울에서 아파트 소유자들은 가격 상승을 기다리지만, 기대에 미치지 못하여 매도를 주저하는 상황이다 .
아파트 가격이 상승하면 수요가 줄어들고, 거래량이 감소하면서 결국 매집이 이루어질 수 있다 .
특정 아파트 지역은 투자자 비율이 33%에 달하며, 이는 거주자로서 매도 결정을 내리지 않고 있는 경우가 많음을 나타낸다 .
시장 내 수요가 줄어든 경우 매수세가 감소하며, 이로 인해 가격 하락이 일어나면 매도량이 증가할 가능성이 크다 .
4. 집값 상승과 하락 요인 분석
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집값 상승에는 수요뿐만 아니라 매물의 영향도 큰 역할을 하며, 매물이 줄어들면 가격 상승을 촉진한다 .
앞으로의 시장에서는 수요가 줄어들어 거래량이 감소할 것으로 예상되며, 이는 집값 하락으로 이어질 수 있다 .
단기적으로 집값의 변동성이 있으며, 예를 들어 2021년도에는 거래량 증가로 집값이 상승했지만, 이후 수요가 급감하면서 다시 하락했다 .
정책 대출의 증가로 시장의 유동성이 공급되면서 2024년에는 갈아타기 수요가 나타날 가능성이 있다 .
현재 약 15만 채의 재건축 대상 아파트가 있으며, 재건축 규제가 완화되면서 해당 아파트의 매물은 줄어들고 있다 .
5. 집값 변화의 핵심 요인
현재 부동산 시장의 지속 가능성은 낮아지며, 팔고 싶은 물량은 증가할 수 있다. 이는 경기가 나빠지거나 정책 변화가 일어날 경우에 해당된다.
특정 지역의 유효 수요는 가격 상승으로 줄어들 수 있으며, 예를 들어 천세대 아파트가 모두 팔리고 싶은 상황에서는 매수자가 부족해질 것이다.
향후 집값 상승의 주요 원인은 정책 효과에 기인하며, 이는 정부의 인위적인 시장 조성과 규제 환합으로 연결된다.
대출 규제가 강화되고 있으며, 이는 부동산 대출의 지속적인 증가를 어렵게 만들 것이다. 최근 6년간 대출은 약 800조원 증가했다.
거래량이 감소하고 있으며, 가격 하락은 불가피할 것으로 예상된다. 실제로 호가는 크게 하락하기 시작했다.
