[부동산경매강의] 주의!! 임차권이란? 절대 주의해야할 임차권에 대해서!

 

https://youtu.be/z_YqQ3wPVXw

 

이 영상은 부동산 경매시 임차권에 대한 주의사항을 상세히 설명합니다. 임차권은 임대인의 동의 없이 임차인이 스스로 등기할 수 있으며, 이를 통해 임차인은 보증금 반환에 대한 권리를 보호받을 수 있습니다. 하지만 임차권등기가 항상 안전한 것은 아니며, 선순위 권리 관계를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히, 근저당권설정일자와 임차권등기일자를 비교하여 인수 여부를 판단해야 합니다. 이 강의는 복잡한 부동산 경매에서 임차인의 권리를 보호하고, 안전한 투자를 위한 필수 지식을 제공합니다.

 

1. 임차권과 법적 문제

• 임대인에게 보증금을 반환받기 위해서는 소송을 진행해야 하고, 소송이 끝나기까지는 최소 6개월에서 최대 1년 반의 시간이 소요될 수 있다 .
• 임차인은 최종적으로 보증금을 받을 수 있지만, 경기와 상황에 따라 2년에서 3년이 걸릴 수도 있어 기간적 여유가 필요하다 .
• 임차인의 금융 상황이 어려운 경우 보증금 회수에 대한 어려움이 크며, 이러한 점은 임차권제도의 출현 배경이 된다 .
• ' 임차권등기명령 제도'는 임차권을 법적으로 명확히 하기 위한 방법으로, 임차인은 이를 통해 자신의 권리를 보호받을 수 있다 .

 

2. 임차권의 중요성과 주의사항

• 임차권을 확보하기 위해서는 전입신고가 반드시 필요하며, 이를 빼면 매우 불편한 상황이 발생할 수 있다
• 과거에는 전출과 전입을 쉽게 할 수 있었지만, 현재는 정확한 전입이 필요하며 이를 하지 않으면 문제를 일으킬 수 있다 .
• 임차권은 상대방의 동의 없이도 보존과 보호가 가능하지만, 소유권이나 근저당권은 상대방의 동의가 필요하다 .
• 임차인은 계약상 권리를 요구할 수 있지만, 계약 상대방이 동의하지 않는 경우에는 권리가 무시될 수 있다
• 이러한 상황에서 임차인의 불이익을 최소화하려면 전입신고를 철저히 하고, 현장을 잘 관리해야 한다 .

 

3. 임차권의 특징과 경매 과정

• 임차권은 많은 임대인의 동의가 필요 없고, 그러므로 중요하다 .
• 임대 계약이 종료된 후에는 임차권을 활용할 수 있으며, 고로 이 조건이 필수적이다 .
• 경매가 진행되면 소유권이 변동하여 임차인이 보호받지 못할 수 있다 .
• 등기부등본은 세 단락으로 나뉘며, 주요 정보는 주소와 면적 등 기본적인 부동산의 표시다 .
• 소유권변동은 매매나 상속 등 여러 가지 방식으로 이루어지며, 임대권 관련 정보도 확인할 수 있다 .

 

4. 등기부등본의 주의사항

• 모든 등기부등본은 표제부와 갑부로 존재하며, 을구의 경우 함께 검토해야 한다.
• 날짜는 접수일과 원인일로 나뉘며, 이들은 항상 동일하지 않기 때문에 구분해야 한다.
• 예를 들어, 집이 팔리는 경우 원인일은 잔금일이지만, 접수일은 등기일이 될 수 있다.
• 한국의 등기 시스템은 접수일을 기준으로 순위를 판단하므로 원인일은 중요하지 않다.
• 갑구와 을구의 접수 날짜는 별도로 존재하며, 날짜가 혼합되어 나올 수 있으므로 주의가 필요하다.

 

5. 임차권의 중요성과 주의사항

• 임차권은 접수 날짜를 기본적으로 고려하지 않지만, 근저당권이 있을 경우에는 뒤에 임차권이 있는지 확인해야 한다.
• 경매 정보 사이트에서는 권리분석을 통해 등기부를 활용하고, 날짜순으로 확인하는 것이 연습에 효과적이다.
• 임차권은 임대 기간이 끝난 후 임차인이 스스로 등기할 수 있는 특성이 있으며, 이는 임대인의 동의가 필요 없다.
• 임차권의 유효성은 보통 2년 후에 결정되며, 이 경우 선수니가 없다고 명시된다.
• 권리 분석을 통해 날짜를 면밀히 검토해야 한다는 점이 임차권의 중요한 특징이다.