"지금 집 살 때가 아닙니다" 줄줄이 무너지고 있는 한국 상황 (박은정 감정평가사 풀버전)

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박은정 감정평가사는 현재 한국 부동산 시장이 줄줄이 무너지고 있는 상황이라고 경고합니다. 과거와 달리 DSR 규제와 스트레스 DSR 도입으로 대출이 어려워졌고, 금리 인하 기대감에도 불구하고 실질적인 자금 조달이 쉽지 않습니다. 정책 대출 50조 원이 풀려도 은행의 소극적인 태도로 인해 효과가 제한적일 수 있으며, 가계 부채 증가와 연체율 상승은 금융권 위기로 이어질 수 있습니다. 부동산 시장의 붕괴는 이미 시작되었으며, 건설사 부도와 미분양 증가, 상가 공실률 상승 등 다양한 지표에서 나타나고 있습니다.

1.  대출 규제와 주택 시장의 변화

• 기준 금리는 하락했지만, 과거처럼 대출을 통한 자금 조달이 쉽지 않다 .

• DSR 제도의 도입으로 대출은 이제 담보 가치가 아닌 소득을 기준으로 결정된다 .

• 과거에 비해 대출 가능한 금액이 축소되었고, 이는 시장 참여를 어렵게 만든다 .

• 많은 사람들이 분양받은 주택에 입주하지 못하는 상황이 발생하며, 이는 자금 마련의 어려움 때문이다 .

• 주택 시장에서 자금을 마련하려면 기존 집의 처분 또는 소득 증가가 필요하지만, 이마저도 쉽지 않다 .

 

2.  정책 대출과 은행의 부담 증가

• 정부는 정책 대출로 50조를 푸는 방안을 제시했지만, 이러한 정책이 부동산 시장에 미치는 긍정적인 영향은 한계가 있다 .

• 현재 대출을 받은 사람들은 추가적인 부동산 구매 여력이 낮아지고 있으며, 일부 소득 기준이 완화된 1주택자도 대출을 받게 된다 .

• 은행들은 정부 재원 외에 자체 재원으로 정책 대출을 공급해야 하며, 이로 인해 손실 구조에 직면하게 된다 .

• 결국, 은행들은 자산을 소극적으로 취급하며, 대출 심사 기준이 까다로워질 수밖에 없다 .

• 대출의 증가와 함께, 정부가 정책 대출을 통해 부동산 시장을 활성화하고자 해도, 은행의 실질적인 대출 여력이 감소하고 있는 상황이다 .

 

3.  한국 가계 부채와 자영업자 대출의 현황

• 가계 대출은 총량 규제를 받고 있으며, 자영업자 대출의 비중이 높아지고 있어, 900조 원 규모의 가계 대출이 존재한다.

• 자영업자 대출 중 40%가 임대 사업자 대출로, 이 대출이 부동산 시장에 유입되고 있는 상황이다.

• 부채 증가로 인해 소비가 위축되고 있으며, 빚이 늘어난 상태에서 사람들은 즉각적인 지출을 줄일 수밖에 없다.

• 부동산 임대 사업은 많은 공실 문제를 겪고 있어, 경영 부담이 가중되고 있으며, 연체율이 증가하고 있는 상황이다.

• 금융권의 대출 연체율이 20%로 급증했으며, 이는 과거 2%에서 심각하게 증가한 수치로, 금융기관의 위기 가능성이 높아지고 있다.

 

4.  한국 부동산 시장의 위기와 부동산 투자 현황

• 현재 한국 부동산 시장에 진입하기 위해서는 15억에서 20억 원 이상의 자금이 필요하다. 이러한 자금을 마련할 수 있는 사람은 이미 기존의 부동산 시장에서 자금을 확보한 사람들이다.

• 최근의 경기 상황을 고려했을 때, 한국의 경제 성장률이 2%에서 1.9%로 하향 조정되었고, 이러한 저성장은 부동산 시장에도 악영향을 미칠 가능성이 높다.

• 건설사들이 부채 비율이 높은 구조로 운영되면서, 유동성 부족에 처한 업체들이 증가하고 있다. 많은 건설사들이 부도에 가까운 상황으로 몰리고 있으며, 법정 관리 신청 사례도 늘어나고 있다.

• 부동산 경기가 하락함에 따라 미분양 주택이 급증하고 있으며, 정부의 매입 방침이 현실적으로 필요한 물량에 비해 미미한 상황이다. 현재 미분양 주택은 공식 통계로 7만 채를 넘어섰다.

• 선수금과 대출의 회수 문제로 인해 건설사와 시행사가 함께 위기에 처하고 있으며, 이는 시장 전반의 구조 조정으로 이어질 수 있다.

4.1. 부동산 시장과 경기 전망의 불안정성

• 현재 집을 구매하려는 사람들은 15억 또는 20억 원의 자금이 필요하며, 이는 이미 기존 시장에서 자금을 확보한 사람들만 가능한 구조이다.

• 부동산 시장의 지속 가능성은 단기적인 현상에 그칠 것으로 보이며, 경기 상황에 따라 영향을 받는다는 점이 강조된다.

• 현재 한국의 경제 성장률이 1.9%로 조정되었고, 이는 현상 유지를 위한 성장률보다 낮아 경기 침체에 대한 우려를 나타낸다.

• 앞으로도 성장률이 1%대에 머무를 것이라는 전망이 있으며, 이는 시장에 부정적인 영향을 미칠 것으로 보인다.

• 현재 환율 문제와 외환 보유고의 감소 또한 한국 경제의 불확실성을 더욱 부각시키고 있으며, 부동산 시장의 호전 가능성이 의문시된다.

4.2. ️ 한국 건설사들의 위기 상황

• 올해 들어 아홉 곳의 중견 건설사들이 부도 위기에 처해 법정 관리를 신청하고 있다.

• 고금리 상황에도 불구하고 자금 조달이 어려워 많은 건설사들이 유동성 문제를 겪고 있다.

• 부동산 경기가 침체되면서 공사가 중단되고 미분양과 계약 해지 등으로 부채 비율이 증가하며 어려움을 겪고 있다.

• 대기업들도 위기를 피하기 위해 사업 정리를 통해 손실을 최소화하는 방향으로 나아가고 있다.

• 금호건설은 부채 비율이 600%를 넘고 적자를 발생하며 향후 분양 성공 여부에 따라 유동성이 결정될 것으로 보인다.

4.3. 부채와 미분양 문제의 심각성

• 공사를 진행하려면 부채 비율이 높아질 수밖에 없으며, 이는 공사비용을 조달하기 위해 대출을 활용해야 함을 의미한다.

• 공사 후에도 물건이 팔리지 않으면 대금을 회수하지 못해 빚을 갚지 못할 위험이 크다.

• 미분양 문제는 심각하여, 공식 통계로는 약 7만 채가 넘는 미분양이 존재하고, 그 중 2만 채는 악성 미분양으로 분류된다.

• 건물이 준공된 상태에서 판매가 이루어지지 않으면 악성 미분양 물량이 증가할 수밖에 없고, 이는 건설사에게도 큰 부담이 된다.

• 금융기관은 이 상황에서 손실을 감수해야 하며, 손실을 흡수하기 위한 대손 충당금을 쌓아야 하므로 위기 상황에서 벗어나기 어려운 상황이다.

4.4. ️ 부동산 분양가와 시장 구조의 변화

• 분양가는 부동산 과열기를 지나면서 낮추기가 어려운 구조로 변하고 있으며, 그 원인은 높은 땅값과 연관이 있다.

• 최초의 사업자가 저렴한 가격으로 땅을 확보한 경우에는 잘 팔리지만, 이후 추가 개발자는 기존보다 높은 땅값을 지불해야 하므로 원가가 상승하게 된다.

• 현재 아파트 사업은 소규모와 주상복합 중심으로 변화하고 있으며, 이는 원가가 높아 분양가를 낮추기가 어렵게 만든다.

• 부동산 경기가 둔화되면서 시세는 하락 중이지만, 분양가를 할인해도 원가 회수에 어려움이 있어 판매가 되지 않는 상황이다.

• 일부 투자자들은 손실을 보지 않기 위해 장기 임대 전환을 모색하거나 경기 회복을 기다리는 전략을 사용하고 있다.

4.5. ️ 한국 주택 시장의 위기와 해결 방안

• 정부의 주택 매입은 자금 부족으로 제한적이며, LH가 매입 가능한 주택 수에 대한 조건이 제한적이다.

• 현재 미분양 주택이 7만 채를 넘어가는 심각한 상황이며, 3,000호 매입으로 문제 해결은 불가능하다.

• 건설사의 높은 부채 비율로 인해 구조적 문제가 반복되고 있으며, 이는 계속해서 위기를 초래하고 있다.

• PF (Project Financing) 문제는 고금리 상황에 따라 2022년부터 발생하기 시작했으며, 시장 물건을 팔거나 가격을 조정해야 해결할 수 있다.

• 해결되지 않은 문제는 건설사가 공사 중인 사업장의 위기를 초래하게 되며, 기업들이 부담을 감내해야만 하는 상황이다.

4.6. ️ 현재 건설업계와 부동산 시장의 위기 상황

• 대저 건설은 800억 원 규모의 프로젝트에서 실패해 무너진 상황이며, 부채 비율이 160%로 양호한 편이었음에도 문제가 발생했다.

• 물류 센터 프로젝트에서 시행사가 대출을 받은 뒤, 임차인 확보에 실패하여 결국 공사가 완료된 후에도 지급 능력을 잃게 되었다.

• 이러한 문제는 특정 건설사에만 국한되지 않으며, 대다수 건설사들이 유사한 방식으로 자금력을 확보하고 있어 구조 조정의 필요성이 커지고 있다.

• 대기업들은 매각을 통해 자금을 마련하고 살아남기 위한 전략을 취하고 있으나, 이에 실패한 기업들이 많다고 주장된다.

• 강남 부동산 시장에서도 거래가 왕성하지 않으며, 고가 매물은 과거에 구매했던 자산을 보유한 사람들이나 특별한 투자 수익이 있는 사람들에게만 제한적으로 이루어지고 있다.

 

5.  부동산 시장의 불안정성과 실수요 부족

• 대부분의 아파트는 소수의 대장주 아파트를 중심으로 가격 형성이 이루어지는 반면, 개별 아파트들은 그에 비해 홍보가 어렵고 가격이 하향 압박을 받을 수밖에 없다 .

• 지방 부동산 시장은 인구 감소와 기반 산업의 악화로 인해 심각한 문제를 겪고 있으며, 단기적인 개발 호재는 지속 가능한 수요를 창출하지 못한다 .

• 전체적인 부동산 공급이 넘쳐나는 상황에서 실수요는 부족하여, 가격 조정이 불가피할 것으로 예상된다 .

• 자영업자 채산성 악화로 발생하는 공간 수요 감소는 빈곤 및 자영업 폐업으로 이어져 공실이 증가하는 구조를 가져오고 있다 .

• 감당할 수 없는 빚과 소득 수준에 비해 과도한 부동산 규모는 시장의 불안정을 더욱 부추기며, 회복이 어려운 상황에 직면하고 있다 .

5.1. 부동산 시장의 복잡성

• 부동산 시장은 개별적이고 지역적인 특성을 가지고 있어, 특정 아파트의 가격을 모두가 기대하는 것은 어렵다.

• 인기 있는 아파트는 재건축으로 분양되며, 이는 대중에게 아파트를 홍보하는 의미를 포함한다.

• 예를 들어, 아리팍이 대장주로 인식되는 이유는 효과적인 시장 마케팅 때문이며, 지방 사람들도 잘 알고 있다.

• 반면, 다른 고급 아파트들이 더 나은 주거 환경을 제공하더라도, 사람들이 잘 알지 못해 가격이 낮게 유지된다.

• 시장에서는 집값 하락을 막기 위해 좋지 않은 점들은 잘 드러나지 않는 경향이 있으며, 이러한 정보가 오히려 가격 형성에 영향을 준다.

5.2. ️ 지방 부동산 시장의 현황과 문제점

• 지방 인구는 감소하고 있으며, 이는 전체적인 부동산 시장에 부정적인 영향을 미친다.

• 기업의 유입이 있어도 시장의 기반 산업이 좋지 않으면, 부동산 시장에 공급 과잉 문제가 발생할 수 있다.

• 삼성전자 같은 대기업이 들어온 지역에서도 미분양이 생기며, 초기 예측과 달리 실수요가 부족해지고 있다.

• 입주를 위해 돈을 마련해야 하지만, 자금 조달에 어려움이 있어 계약 포기의 사례가 증가하고 있다.

• 지방에서는 공급이 넘치고 있는 상황이며, 수요가 없기 때문에 많은 신규 및 기존 물건이 팔리지 않고 있다.

5.3. ️ 한국의 주택 시장 변화와 전망

• 한국은 저출산과 초고령화로 인해 인구 구조가 변화하고 있으며, 이러한 변화는 주택 시장에도 영향을 미치고 있다.

• 주축 세대가 소득 활동을 하지 못하게 되면서, 자신이 보유한 자산의 80%가 부동산에 묶여 있는 상황에서 현금 흐름이 감소하고 있다.

• 자산을 자식에게 나눠주기 위해 보유 자산을 처분해야 하는 상황이 발생하고, 이는 매수자가 아닌 공급자의 입장으로 시장이 변화하게 만든다.

• 서울을 중심으로 밀집화된 주택 공급이 증가하고 있으며, 이는 과거와 비교할 때 다양한 주택 상품들이 공급되고 있기 때문이다.

• 그러나 고소득층 수요자는 늘지 않고 일부는 시장에서 빠져나가야 하므로, 결국 주택 가격은 조정될 수밖에 없는 구조로 예상된다.

5.4. 상가 시장의 변동성과 공실 문제

• 오프라인 매장이 유지되기 위해서는 소비자들이 물리적으로 방문하여 돈을 써야 하며, 최근 상권은 트렌디한 변화가 많아지고 있다.

• 젊은 세대가 핫플레이스에 몰려들어 소비를 하면서 지역 상권은 부침을 겪고 있으며, 특정 지역이 상승세를 타다가 쇠락하는 과정이 반복된다.

• 예를 들어, 가로수길은 한때 유행을 타며 붐볐으나 현재는 사람 줄이 많이 줄어들었다.

• 이번 상황은 서울 뿐만 아니라, 지방의 상가들도 공실이 상당히 많아져 있으며, 많은 지역에서 공실이 장기적으로 방치되고 있는 상황이다.

• 소비자들이 핫한 지역이나 대기업 자본이 들어간 곳으로 몰리는 경향이 있어, 나머지 지역은 소외되고 공실이 증가할 수밖에 없다.

5.5. 자영업과 부동산 시장의 위기

• 제2 베이비 부모의 은퇴로 인해 소득이 사라지면서 자영업의 필요성이 증가하지만, 자영업자들이 문을 닫는 경우가 많아진다.

• 전체 자영업자 수는 약 550만 명이며, 최근 9개월 사이에 20만 명이 감소하였다.

• 자영업자의 절반 이상인 약 400만 명이 고용인이 없는 상태로, 이들은 생계를 위해 고군분투하고 있으나 결국 사업을 종료할 수밖에 없는 구조이다.

• 자영업자가 줄어든다는 것은 공실이 증가하는 것을 의미하며, 이에 따라 부동산 시장도 심각한 위기를 겪게 된다.

• 홈플러스 사태와 같은 사례를 통해, 전반적인 시장의 흐름이 사양 산업으로 전환되고 있으며 이에 따른 기업의 부도로 이어지는 상황이 발생하고 있다.