7년 만에 70억 자산가가 된 재테크 투자 방법 (유근용 저자)

https://youtu.be/k2YMRvZKS90

 

이 영상은 부동산 경매 를 통해 재정적 자유를 얻고자 하는 사람들에게 실용적인 정보를 제공합니다. 특히, 부동산 투자에 대해 기본적인 이론을 배우고, 실천 가능한 전략을 제시하여 누구나 쉽게 부동산 경매에 도전할 수 있도록 돕습니다. 여러 성공 사례와 투자 노하우를 듣고 나면, 경매가 전문적인 지식 없이도 접근 가능하다는 점에서 큰 기회로 여겨질 수 있습니다. 오늘날 변화하는 경제 환경 속에서 부동산 투자에 대해 잘 이해하고 준비하는 것이 얼마나 중요한지를 강조합니다.

1.  부동산 경매의 기회

• 부동산 경매는 저렴한 가격으로 집을 구매할 수 있는 좋은 기회를 제공한다.

• 새로 시작하는 사람들도 부동산 경매에 참여할 수 있으며, 이를 위해 몇 가지 기본적인 지식이 필요하다.

• 필요한 지식은 책을 통해 쉽게 배우고 이를 실천에 옮길 수 있다.

 

2.  부동산 투자로 여정과 성공 사례 공유

• 스물여덟 살 때부터 독서에 집중하여 50권 이상의 책을 읽으며 그 과정에서 얻은 노하우를 블로그에 공유하였다.

• 단순한 독서와 기록만으로는 변화가 없었고, 부동산 및 경제 이론에 관한 공부가 부족하다는 깨달음을 얻었다.

• 2015년부터 본격적으로 부동산 투자에 나섰으며, 현재 순자산은 70억 원을 넘는 수준으로 성장하였다.

• 첫 번째 투자 사례로, 2016년도에 구입한 행신동 아파트가 있으며, 초기 매입가는 1,400만 원이었다.

• 투자를 통해 2억 3천 4백 원에 매입한 자산의 현재 실거래가는 5억 원으로, 지속적인 수익을 기대하고 있다.

 

3.  부동산 경매와 현재 시장 상황

• 현재 서울 경기 부동산 시장은 거래가 잘 이루어지지 않고 있으며, 서로 눈치 싸움 중인 상황이다.

• 개발 호재에도 불구하고 매물이 소진되지 않고, 급매물의 경우 30평대가 15억 초반대에 거래되고 있는 상황이다.

• 급매물과 양도세 할인 정책 등의 영향을 받을 수 있으며, 이로 인해 다주택자들이 매물 을 내놓는 기회가 마련될 가능성이 있다.

• 부동산 값의 급등은 새로운 정권이 모든 부담을 떠안아야 하는 문제로 이어지므로, 가격이 크게 오르지 않을 것으로 예상된다.

• 투자자들은 현재의 혼란스러운 시기에 공부를 계속하며, 시장 흐름을 파악해야 할 필요가 있다.

•  경매의 장점과 투자 전략

  • 무주택자는 경매를 통해 식도락하면서 빠르게 집을 마련하는 것이 좋다고 강조된다.

  • 경매를 통해 싸게 집을 구매할 수 있으며, 하락을 하더라도 방어할 수 있는 가능성이 존재한다.

  • 경매를 어렵게 생각하는 이는 많은데, 이는 오히려 기회로 작용할 수 있으며 경험이 부족하더라도 학습이 가능하다.

  • 법원에서 진행되는 경매는 일반 매매보다 안전하며, 물건의 상태가 명시돼 있으므로 사기를 당할 염려가 적다.

 

4.  경매와 공매의 차이점 및 장단점

• 경매와 온비드 공매는 물건의 출처 및 입찰 방식에서 차이가 있으며, 공매는 세금 체납으로 인한 재산이 매각되는 방식이다.

• 경매는 물건에 입찰하기 위해 법원에 직접 가야 하지만, 공매는 온라인으로 입찰이 가능하여 더욱 편리하다.

• 경매는 공매보다 물건의 수가 훨씬 많아 투자 기회가 더 많아 장점이 된다.

• 그러나 공매는 법원에 가지 않고도 전국 어디서든 입찰할 수 있어 입찰 편의성이 높다.

• 투자자는 경매와 공매두 가지 방식 모두를 병행하여 더 많은 기회를 창출할 수 있다.

4.1. 경매와 공매의 차이점 및 장단점

• 공매는 세금 체납으로 인해 국가 소유의 자산이 매각되는 방식을 의미하며, 경매는 주로 개인 간의 거래와 관련이 있다.

• 입찰 방식에서 경매는 법원에 직접 가야 하는 반면, 공매는 온비드라는 사이트를 활용해 전자 입찰이 가능하여 시간과 장소에 구애받지 않는다.

• 납부 방식에서 온비드는 계좌이체가 되지만, 경매는 낙찰받은 법원에 직접 가서 납부해야 하는 불편함이 있다.

• 경매는 공매에 비해 물건의 선택지가 많아 투자에 유리한 면이 있다.

• 각자에 맞는 방식으로 경매와 공매를 병행하면 더 많은 투자 기회를 창출할 수 있다.

4.2. 부동산 경매에서의 성공 사례

• 2018년 12월 24일, 크리스마스 이브에 법원에서 인천의 40평대 아파트를 낙찰받았다.

• 아파트 낙찰가는 2억 4천만원이었으며, 2년 후에는 3억 9000만원에 매도하였다.

• 낙찰받은 이후, 월세 수익을 지속적으로 받으며 안정적인 경제적 이득을 얻었다.

4.3. 지분 경매를 통한 효율적인 수익 창출

• 지분 경매는 상대적으로 소액으로 투자하여 단기간에 높은 수익을 올릴 수 있는 방법이며, 1,980,000원의 보증금으로 낙찰받아 5일 만에 700만원에 매도한 사례가 있다.

• 투자자는 보통 기존 거주자가 있는 집의 2분의 1 지분을 확보하고, 저렴한 가격에 매도하여 수익을 창출할 수 있으며, 이는 시세보다 저렴하게 거래되는 경우가 많다.

• 지분 경매는 경쟁이 적고 투자 제한이 낮지만, 배당이 이루어지지 않으며, 큰 금액의 물건에 대해서는 추가 비용이 발생할 수 있다고 한다.

• 협의가 이루어지지 않을 경우, 법원에서 공유물 분할 청구 소송을 통해 문제를 해결할 수 있으며, 정형화된 매뉴얼을 통해 쉽게 진행할 수 있다.

• 상가나 지식산업센터 대신 주식 투자를 선호하는 이유는 보유세와 공실 위험이 없고, 높은 투자 수익률을 기대할 수 있기 때문으로 추정된다.

4.4. 부동산 경매 투자 전략

• 투자자는 6년 전부터 서울, 인천, 경기, 부산, 광주, 대구의 지하철 역 근처의 자투리 땅을 모아왔으며, 이를 통해 자산이 크게 증가하였다.

• 도로 지목의 땅은 사람들이 쓸모 없다고 생각하여 유찰되는 경우가 많아, 투자자는 감정가 대비 13% 저렴한 가격에 낙찰받을 수 있었다.

• 개발업자들이 이러한 도로를 필요로 하여, 투자자는 낙찰받은 후 나중에 대지 가격으로 매도하여 수익을 얻을 수 있다고 주장한다.

• 땅의 위치와 주변 상황을 고려할 때, 역세권과 신축 빌라가 많은 곳이 유망한 투자처로 제시된다.

• 투자자는 위험을 줄이기 위해 지인과 공동 투자를 통해 여러 곳에 분산 투자하는 전략을 사용하는데, 이는 성공적인 개발 시 수익을 극대화하는 방법이다.

4.5. 부동산 경매와 세금 전략

• 부동산 투자초반에는 작은 금액으로 시작하 여 세금 걱정이 적은 편이다.

• 토지 매도 시 1년 이내에 발생할 세금은 55%로 상당하지만, 매년 250만원의 기본 공제를 받을 수 있다.

• 500만원의 수익에서 250만원의 공제를 받고 법무 비용을 차감한 후의 수익에 대해 55%의 세금이 적용된다.

• 부부가 함께 투자하여 각각 공제를 받을 경우 500만원의 수익으로 세금을 합법적으로 zero로 만들 수 있다.

• 공동 투자로 진행하면 1인당 250만원씩 공제를 받아 세금을 납부하지 않을 수 있다.