지금도 안 늦었어요. 미국 부동산, 명의만 제대로 해줘도 생돈 2억 아낍니다.

https://www.youtube.com/watch?v=YnaQml4Ya8M&list=WL&index=88&pp=gAQBiAQB

 

이 영상은 미국 부동산구매 시 간과하기 쉬운 명의(Besting)의 중요성을 강조합니다. 명의 선택에 따라 수억 원의 손해를 볼 수 있으며, 이는 재정적 안정에 큰 영향을 미칩니다. 다양한 공동 명의형태 중 조인트 테넌시와 커뮤니티 프로퍼티를 비교하며, 특히 커뮤니티 프로퍼티가 제공하는 세금 혜택을 상세히 설명합니다. 부동산 명의는 소유권유지에 중요한 역할을 하며, 부부의 경우 커뮤니티 프로퍼티위드 오브 서바이버십을 통해 상속세없이 배우자에게 자산 이전이 가능합니다. 따라서 부동산 구매전 변호사나 세무사와 상담하여 자신에게 맞는 명의를 선택하는 것이 중요하며, 리모델링또한 신중하게 결정해야 합니다. 이 영상은 미국 부동산 투자시 세금 최적화를 위한 명의 선택전략을 제시합니다.

1.  미국 부동산 명의의 중요성

• 미국에서 집을 구매할 때, 지역, 커뮤니티 시설, 가격 등 여러 요소를 고려하는데, 명의인 타이틀에 대해서는 소홀히 하는 경향이 있다.

• 부동산 명의때문에 생길 수 있는 재정적 손실이 클 수 있으며, 이로 인해 최대 2억원의 차이가 발생할 수 있다.

• 복잡한 법적, 회계적 측면을 간단히 설명하며, 정확한 사항은 전문가와 상담하는 것을 권장한다.

 

2.  부동산 단독 명의의 중요성

• 부동산 명의에서 소유권은 개인이 단독으로 가지는 것으로, 싱글뿐만 아니라 결혼한 부부도 가능하다.

• 부부가 집을 구입할 경우, 한 쪽이 퀵 클레임을 통해 다른 쪽의 권리를 포기하는 절차가 필요하다.

• 캘리포니아에서는 법적으로 부부가 집을 산 경우, 자금을 누가 더 많이 투자했는지와 상관없이 소유권이 반반으로 나뉜다.

• 남편이 비즈니스를 운영 중일 경우, 비즈니스 파산 시 집이 강제 처분될 수 있지만, 퀵 클레임을 통해 위험을 줄일 수 있다.

• 가족 간의 갈등으로 인해, 아내만 단독 명의를 갖길 원하는 경우도 있으며, 이러한 경우 단독 명의 조건을 요구할 수 있다.

 

3.  공동 명의의 개념과 장점

• 공동 명의는 두 명 이상의 개인이 함께 명의를 소유하는 형태이다.

• 공동 명의를 하는 사람들은 반드시 부부가 아닐 수 있으며, 부모 자식이나 친구들도 포함될 수 있다.

• 조인트 테넌시는 다수의 사람이 동일한 시간에 같은 명의와 지분으로 소유권을 가지는 방식으로 가장 많이 사용된다.

• 한국인들이 조인트 테넌시를 많이 선택하는 이유는 라우브 서바이벌( 생존자의 권리) 때문이다.

• 조인트 테넌시소유자 중 한 사람이 사망할 경우, 사망자의 지분이 다른 생존자들 간에 고르게 분배된다.

 

4. 🏠 미국 부동산 공동명의 제도 이해하기

• A, B, C, D 네 사람은 각자 25% 지분을 소유하게 되어 공동으로 부동산을 소유한다.

• 이 제도는 한국에는 없는 것으로, 다소 이질적으로 느껴질 수 있다.

• 공동명의가 선호되는 이유 중 하나는 상속세 대상에서 제외되는 재산으로 이전될 수 있기 때문이다.

• 부모와 자식이 함께 조인 테넌시를 설정하는 경우가 흔하다.

• 두 번째 형태인 커뮤니티 프로퍼티는 부부만이 소유할 수 있으며, 다른 사람들과는 공동으로 할 수 없다.

 

5. 🏡 공동명의 방식의 이해

• 조인트 테넌시방식에서는 사망 시 가족이 사망자의 재산에 전혀 관여할 수 없는 상황을 방지한다.

• 커뮤니티 프로퍼티위드 오브 서바이버는 부부만 가능한 명의 방식으로, 한쪽이 사망하면 남은 배우자가 재산을 완전히 상속받는다.

• 이 방식은 조인트 테넌시의 장점에 세금 혜택을 추가한 형태로, 한 사람이 사망했을 때 세금 계산이 다르게 적용된다.

• 예를 들어, 커뮤니티 프로퍼티로 구매한 주택의 경우 사망 시점의 평가가 대세로 산정되어 양도세를 줄일 수 있다.

 

6.  양도세와 리모델링의 중요성

• 양도 차액이 25만 불 이하일 경우 거주 주택은 양도세가 면제되어 세금을 한 푼도 내지 않아도 된다.

• 조인트 테너로 명의가 되어 있을 경우, 양도 차액이 90만 불이 되고 면제 세금 25만 불을 제외하면 65만 불에 대해 세금이 부과된다.

• 조인트 테너 시에는 약 20%의 세금이 적용되어 약 13만 달러, 즉 2억 원 가까이 되는 금액을 내야 할 수도 있다.

• 명의 선택의 차이를 잘 이해하고 자신의 상황에 맞는 선택을 하는 것이 중요하며, 이는 큰 혜택을 가져올 수 있다.

• 리모델링이 집의 가치 상승에 도움이 되지 않을 수도 있으며, 잘못된 리모델링은 손실을 초래할 수 있다.