"모두가 속고 있어요" 내년부터 부동산 시장 정말 무서워질 겁니다 (한문도 교수)

https://youtu.be/O75dViknFVs

 

* "모두가 속고 있어요"라는 제목처럼 내년부터 부동산 시장이 정말 무서워질 것이라는 주장의 핵심은 무엇인가요?

정부의 10월 15일 부동산 대책이 단기에서 중기적인 시장 안정 효과는 있으나, 추가적인 공급 대책과 분양가 인하에 대한 신뢰를 주지 못하고 있어 내년 시장의 불확실성이 크다는 점이 핵심입니다.

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* 이번 대책으로 가장 큰 피해를 보게 될 것으로 예상되는 사람들은 누구인가요?

신혼부부처럼 무리하게 대출을 받아 집을 사려던 실수요자들이 일시적인 불편함을 겪겠지만, 장기적으로는 주택 가격 안정으로 인해 더 나은 시점에 집을 살 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

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부동산 전문가 한문도 교수가 정부의 10.15 대책을 분석하며 부동산 시장의 숨겨진 진실과 내년 시장의 냉혹한 현실을 예측합니다. 특히, 주택 가격 상승의 원흉으로 지목되는 전세 대출을 활용한 갭투자가 원천 차단되는 메커니즘을 상세히 설명하며, 실수요자 중심의 시장 재편 과정에서 나타날 거래 극감 현상과 중장기적 조정 가능성을 구체적인 근거로 제시합니다. 이 콘텐츠를 통해 독자들은 정부 정책의 표면적 발표가 아닌, 실제 시장에 미치는 파급 효과와 자산 배분 전략을 점검할 수 있는 실용적인 통찰을 얻게 될 것입니다.

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1. 10.15 부동산 대책의 분석 및 시장 영향 예측

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1.1. 10.15 대책의 배경 및 정책적 특징

 

1. 과거 대책의 흐름과 효과:
2. 6.27 대책은 약 8주간 유지되었으며, 이후 9.7 대책이 발표되었으나 오히려 집값이 상승하는 이상 현상이 발생함
3. 9.7 대책은 공급 대책을 주로 다루었으나 역대 정부처럼 신뢰를 주지 못했으며, 많은 전문가들이 집값 상승을 예측하는 순간 10.15 대책이 준비되어 나옴
4. 10.15 대책은 6.27 대책처럼 강력한 부분이 있으며, 단기에서 중기적인 시장 효과가 분명히 있을 것으로 예측됨

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1. 10.15 대책의 핵심 목표:
2. 대한민국 집값 상승의 원흉인 전세 대출을 낀 투자(갭투자) 패러다임을 깨기 위해 정부가 노력한 흔적이 보임
3. 주요 규제 내용:
4. 전세 대출 보증 한도를 축소함
5. 조건부 전세 대출(분양받아 전세 끼고 잔금 치는 형태)을 사전에 차단함
6. 투기과열지구, 조정대상지역, 마지막 결정적 지역 세 군데를 동시에 묶음
7. 규제 효과: 유주택자 중 다주택자, 투자하려는 사람, 전세를 끼고 갭투자하려는 사람들을 거의 원천 차단했다고 판단됨

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1. 실수요자 중심 시장 재편과 수요 급감 예측:
2. 규제 이후 시장에는 당연히 실수요자만 남게 됨
3. 실수요자 입장에서 무리한 대출이 아닌 정상적인 상황에서 주택 가격이 너무 높기 때문에 수요 급감은 당연한 시장 현상으로 예측됨
4. 다만, 신혼부부나 자녀 방을 마련해야 하는 부모 등 일부 실수요는 여전히 존재하며, 이들은 조금 무리하더라도 주택을 구매할 수밖에 없음

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1. 대출 규제와 완화 조치:
2. 대출 규제로 인해 15억 초과 주택은 4억, 20억 초과 주택은 2억으로 대출이 끊겼고, LTV 40%로 묶이면서 실제로 살려고 했던 사람들의 구매 여력이 많이 감소함
3. 구매 여력 감소 갭은 보통 1억에서 3억 사이로 추정됨
4. 추가 대책: 엊그제 실수요자에 대해 8억 이하 주택은 LTV를 40%가 아닌 60%까지 적용하겠다는 완화 조치가 나옴 (완벽한 수요 억제에서 피해 가는 부분을 케어하는 형태)

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1.2. 단기 시장 전망 및 풍선 효과 분석

1. 거래 극감 및 가격 조정 현상:
2. 결론적으로 앞으로 시장은 거래가 극감할 것으로 예상됨
3. 신축 단지 및 호재 지역: 절대 실수요자들은 들어갈 수밖에 없으므로 신축 대단지나 재건축 호재가 있는 단지들은 호가를 낮추지 않을 것임
4. 그 외 지역: 이미 호가를 낮추는 현상이 나타나고 있으며, 시장의 반응이 분명히 존재함

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1. 풍선 효과의 제한적 발생:
2. 정부가 실수요자 대책을 풀어주고 수원 4개 구 중 1개 구를 묶지 않은 점, 안양의 만안구와 동안구 중 하나만 묶은 점에서 약간의 풍선 효과가 발생할 수 있음
3. 동탄 지역은 풍선 효과가 있을 것으로 보이나, 나머지 지역은 없을 것으로 예측됨
4. 풍선 효과 제한 이유:
5. 1차 영끌 시절(2021년~2022년 초) 풍선 효과로 수도권 외곽까지 투자했던 사람들이 현재 최고점 대비 20%에서 40% 하락하여 물려 있는 학습 효과가 있음
6. 이미 투자를 했을 때 상승 여력이 약하다는 것이 검증되었기 때문에 풍선 효과는 극히 제한적일 것임

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1. 시장 상황 정리:
2. 1단계로 수요 억제는 막았음
3. 2단계로 공급이 받쳐줘야 하는데, 그 부분이 해결해야 할 문제임

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2. 공공 분양가 정책의 문제점과 시장 상황

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2.1. LH 직접 시행과 분양가 인하 신호 부재

1. LH 직접 시행의 기대 효과:
2. 대통령이 LH 직접 시행을 지적했고, 9.7 대책에서 공급 대책으로 잡힘
3. LH가 직접 시행하면 민간 건설사보다 택지 조성 비용, 금융 비용, 마케팅비, 수익률 등이 절감되어 분양가가 낮아질 것으로 상식적으로 기대됨
4. 이는 무주택자, 신혼부부, 청년 등에게 분양가 인하에 대한 예측을 가능하게 함

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1. 분양가 상한제의 변질:
2. 정부는 공공택지는 분양가 상한제라고 표현할 수 있으나, 분양가 상한제에는 두 가지 종류가 있음
3. 토지 조성 원가제 (노무현 정부): 국민 세금으로 산 땅값(원가)을 기준으로 분양가를 책정하는 방식이었음
4. 감정 평가제 (박근혜 정부, 2014~2015년):
5. 토지 조성 과정 중 주택 가격이 오르면서 건축비보다 택지 가격이 올라가는 현상이 발생함
6. 땅값을 감정 평가제로 계산하여 분양 시점에 분양가가 올라가게 됨
7. 신규 분양임에도 불구하고 감정 평가액의 60%에서 100%까지 가이드를 정해 시세와 비슷하게 분양하는 행위가 발생함

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1. 로또 분양 프레임의 문제:
2. 국민이 낸 돈으로 산 땅이므로 로또 분양에 당첨된 이익은 국민에게 돌아가는 것이 맞음
3. 그러나 언론과 기득권들은 이 이익을 건설사가 가져가도록 프레임을 잡고 있음
4. 결론: 분양가 인하가 가능함에도 불구하고 정부가 국민들에게 "분양가가 낮아질 수 있다"는 신호를 주지 않아 기다릴 여유를 주지 않았음
5. 이는 기득권 세력이 정책을 방해하고 있다는 의구심을 낳게 하며, 시장 상황을 제어할 수 있는 큰 요인임

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2.2. 전세 대출의 문제점과 시장 상황

1. 전세 대출의 확대와 부작용:
2. 전세 대출은 MB 정부 때 2억으로 시작했으나, 박근혜 정부 때 3억에서 5억으로 대출액수가 급격히 상향됨
3. 이는 능력이 안 되는 사람들에게 대출을 터준 미국의 서브프라임 사태와 유사하게 시행됨
4. 2022년 금리 인상 시 역전세가 터지고 시장에 문제가 발생함

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1. 전 정부의 시장 개입 비판:
2. 2021년~2022년 초의 1차 영끌 불장이 2022년에 박살 났음에도, 전 정부는 시장을 놔두지 않고 이상한 정책을 사용함
3. 신생아 특례론, 특례보금자리론 등을 만들어 돈을 퍼부어 유동성을 풀었으며, 이는 주택 가격 안정에 도움이 되지 않았음
4. 이러한 정책은 PF 문제로 어려움을 겪는 건설사를 살리기 위한 목적과 이어지는 것으로 보임

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1. 현재 시장 상황과 투기판:
2. 현재 시장은 경제성장률이나 가처분 소득을 볼 때 올라갈 이유가 없는데도 상승하고 있으며, 이는 합법을 가장한 투기판이 벌어졌기 때문이라고 판단됨
3. 전세 대출이 없을 경우의 예측: 전세 대출이 없다면 전국의 주택 가격은 즉시 20~30% 내려갈 것임
4. 다만, 짧은 기간에 시행하면 충격이 크기 때문에 시스템적으로 연착륙을 유도해야 함 (대통령도 기자회견에서 이 점을 언급함)

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2.3. 현재 시장 분위기 및 가격대별 전망

1. 최근 거래 동향:
2. 10월 20일까지는 토지 거래 허가 구역 막차 수요가 붙었으나 실제 거래량은 별로 없음
3. 20일 이후 분위기는 서울과 수도권에서 풍선 효과 지역을 제외하고 90% 정도가 하락하고 10% 정도가 최고가 상승 거래가 나오고 있음
4. 시장 모습은 10월 말에서 11월 중순까지 지켜봐야 명확해질 것임

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1. 가격대별 전망:
2. 중고가 시장: 침체되어 얼음 시장이 될 것임
3. 5억에서 10억 사이 시장: 실수요자들이 존재하기 때문에 움직일 것이나, 비수기(겨울)이므로 힘은 약할 것임

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1. 내년 초 전망:
2. 내년 초부터 서울 공급 부족 등의 작전성 보도가 많이 나와 시장을 흔들 수 있음
3. 이때 정부가 잘 대처하면 현재 시장이 약간 하향 쪽으로 가는 출발점이 될 것으로 예측됨

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3. 풍선 효과와 갭투자 차단 정책의 의의

1. 서울 지역 규제의 의미:
2. 서울 전 지역을 묶었기 때문에 서울 내에서는 풍선 효과가 없음
3. 노도강(노원, 도봉, 강북) 지역 집값이 안 내려가는데 묶은 이유는, 집값 하락을 막고 풍선 효과를 미리 완벽하게 차단하겠다는 정부의 의지임
4. 서울 내에서 풍선 효과가 날 것을 정부가 방치하지 않고 막은 것임

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1. 수도권 풍선 효과 가능성:
2. 개인적으로는 수도권도 다 묶는 것이 정상적이라고 보나, 시장 충격을 고려하여 수도권은 12개 시만 지정함
3. 지정되지 않은 12개 시 외의 지역으로 번질 가능성이 있음
4. 동탄: 수요가 탄탄한 지역이나 가격이 너무 올라 조정받고 있었는데 묶지 않았음
5. 동탄은 최상의 신도시이며, 다시 전고점까지 갈 수 있는 풍선 효과가 날 가능성이 있음
6. 그러나 정부의 공급 대책에서 분양가 인하가 나오면 이러한 심리도 가라앉을 것임

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1. 갭투자 차단의 필요성:
2. 이번 대책의 주요 목적은 갭투자를 막는 것임
3. 갭투자는 마치 정상적인 행위처럼 잘못 비춰지고 있으나, 갭투기는 투기에 해당함
4. 투자 vs 투기:
5. 투자는 모두 좋아지는 것이지만, 갭투기는 갭투자한 사람들만 좋고 나머지는 경제, 무주택자, 청년 모두 힘들어지는 남에게 피해를 주는 행위임
6. 언론과 기득권들이 갭투기를 합법적이고 당연한 것처럼 프레임을 잡았으며, 이는 전세 대출에서 출발한 썩은 암덩어리임
7. 갭투자는 주식의 신용거래와 유사하며, 레버리지를 쓰는 것임
8. 대한민국 부동산은 정부가 시장을 떠받치고 있어 주식처럼 평가방신(청산)이 일어나지 않는데, 이는 정책 결정 그룹 내에 부동산으로 사익을 추구하는 기득권(일명 수박)이 포함되어 있기 때문임
9. 갭투자는 이제 사회 문제가 되었으며, 정부의 강한 의지가 있고 국민들의 의식도 바뀌어야 함
10. 갭투자하는 사람들은 국민들에게 미안함을 가져야 하며, 정부는 이러한 잘못된 패러다임을 깨기 위해 노력해야 함

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4. 정책 피해자와 연착륙 전략의 중요성

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4.1. 정책으로 인한 일시적 불편을 겪는 사람들

1. 가장 큰 불편을 겪는 대상:
2. 이번 겨울에 집을 마련해야 하는 신혼부부가 가장 큰 불편을 겪게 됨
3. 정상적인 경로로 돈을 모은 신혼부부는 대출 없이는 서울 수도권의 전세(5억 이상)를 구하기 어려움
4. 결혼 날짜를 잡고 계획을 세웠는데 갑자기 대출이 막히면서 집을 못 구하게 된 이들은 순간적으로 화가 날 수 있음

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1. 정책의 불가피성:
2. 1년에 결혼하는 20만 쌍 중 서울 수도권 10만 쌍, 그중 한 달에 만 쌍, 그중 3천~5천 세대를 위해 정책을 바꿀 수는 없음
3. 이들은 다운사이징(더 작은 집)으로 갈 수밖에 없으며, 이는 피해라기보다는 일시적인 불편함으로 표현하는 것이 적절함
4. 26일 자로 대출이 조금 완화되었음

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1. 중장기적 관점에서의 이익:
2. 정부가 이 정책을 잘 유지하면 주택 가격이나 전세 가격이 오르기 쉽지 않고 내려갈 것임
3. 비싼 집에 들어가 이자를 내는 대신 저축할 수 있으며, 집값이 내려오면 그때 집을 사는 것이 최고의 수익률을 나타낼 것임

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4.2. 정부 관계자의 소통 방식 비판

1. 정부의 잘못된 소통 방식:
2. 정부는 대국민 정책 발표 시 국민 수용성을 생각하고 진정성을 가지고 설명해야 함
3. 현재 정부 관계자들의 발언은 갑질 느낌이 나며, 국민들이 준 세금으로 월급을 받는 공무원으로서의 자세가 부족함
4. 신혼부부 등 피해를 볼 수 있는 이들에게 "정부를 믿고 이 정책이 유지되면 주택 가격이 안정될 것"이라는 설명을 진정성 있게 해준다면 국민들은 이해할 것임

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1. 공무원의 기본 자세 강조:
2. 정부 관계자들은 행정 공부를 통해 대국민 공감대, 대민 서비스 정신, 감성 공유, 섬세한 정책, 설명의 중요성을 배웠을 것임
3. 정책의 국민 수용성을 높이기 위해 이러한 기본 원칙을 지켜야 함

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5. 금리 인하 기대감과 연체율 급등의 해석

1. 연체율 증가의 원인:
2. 연체율이 늘어나는 것은 사실이나, 이는 단순한 조정이나 거품 붕괴 초기 신호로 연결하기에는 과도함
3. 정부의 정책 방향: 정부가 기존 대출자들의 대환 대출을 막았기 때문임
4. 이는 "당신들이 샀으니 책임져라"는 의도로, 유주택자들에게만 금리 인하 효과를 제한적으로 적용하는 것임

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1. 스트레스 DSR의 영향:
2. 스트레스 DSR의 하한선은 3%임
3. 금리가 2% 내려가더라도 2% + 3% = 5%가 기본 금리가 되므로, 우대 금리를 적용해도 4.5%~4% 수준임
4. 이는 대출 금리 인하 효과가 주택 시장에 일어나지 않도록 사전적으로 차단한 것임
5. 따라서 시장은 예전처럼 한두 달 지나서 다시 뛸 상황은 아님

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1. 거품 붕괴에 대한 정부의 태도:
2. 우리나라에는 이미 팁(대응책)이 많이 있으며, 대통령의 워딩을 볼 때 마음은 한 번에 하고 싶지만, 그렇게 하면 거품이 박살 나고 대한민국이 견딜 체력이 없음
3. 경제 상황의 심각성: 2023년 6월 한국은행 금융안정 보고서에 따르면, 우리나라 고용의 90%를 차지하는 중소기업의 45~50% 가까이가 이자도 못 내고 있는 심각한 상황임
4. 정부는 거시 건전성 강화를 목표로 중소기업과 자영업자의 어려움을 지원하기 위해 금리를 낮추는 것이 목표이며, 부동산은 모니터링 대상임
5. 정부는 거품 붕괴의 충격이 너무 크기 때문에 무주택자나 청년들이 바라더라도 천천히 응대할 수 있게 시간을 주어야 한다는 입장임
6. 결론: 거품 붕괴는 서서히 진행되지만, 시간이 좀 걸릴 것으로 표현하는 것이 더 맞음

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6. 연끌족 문제와 자산 배분 전략

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6.1. 연끌족의 줄도산 논란과 책임론

 

1. 연끌족에 대한 시각:
2. 연끌족에게 '도산'이라는 표현을 쓰는 것은 과도하며, 이는 자극적인 언론의 표현임
3. 연끌족은 자유시장 경제 체제에서 탐욕의 끝을 갔으므로 본인이 책임져야 하며, 돈을 벌었을 때 나라에 기부하지 않으므로 책임도 본인이 져야 함
4. 이번 경험을 통해 무리한 투자와 돈만 생각하는 접근 방식에 문제가 있음을 깨닫는 큰 수업으로 삼아야 함

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1. 정부의 배려 필요성:
2. 연끌족 중에는 기레기들의 펌핑과 포모 현상(나만 뒤처질까 봐 불안함) 때문에 무리하게 산 사람들도 있음
3. 특히 2021년~2022년에 무리한 신혼부부나 초등학교 입학 자녀를 둔 부모들이 힘든 상황임
4. 서울 25개 구 중 전고점을 회복한 곳은 8개 구뿐이며, 나머지 17개 구는 여전히 10%에서 40% 하락한 상태임
5. 경제 주체 유지의 중요성: 연끌족은 하나의 경제 유닛(주체)이므로, 이들이 해산되면 경제에 도움이 되지 않음
6. 정부 지원 방안: 빚을 깎아주는 것이 아니라, 갚는 데 유예 기간을 주는 것이 필요함
7. 이자 일부만 갚게 하고 버틸 수 있게 시간을 주어 충격을 분산해야 함
8. 배려의 대상: 자본 시세 차익을 노린 것이 아니라, 더 올라갈까 봐 불안해서 생존 개념으로 산 사람들에 대한 배려는 정부가 있어야 함
9. 이들이 경제 주체로 유지되면 사회 소비 활동에도 기여하므로 지원이 필요함

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6.2. 경제 위기 대비 자산 배분 전략

1. 자본주의 발전 단계와 부동산:
2. 우리나라는 그동안 부동산에 올인하는 부동산 공화국이었음
3. 자본주의는 상업 자본주의에서 산업 자본주의, 산업 금융 자본주의를 거쳐 금융 자본주의로 발전함
4. 미국이 금융을 활용한 매개체로 부동산을 타겟하면서 전 세계적으로 부동산이 투자/투기 대상이 되었고 결국 터짐
5. 부동산 시장은 뒤에서 사주는 사람이 없으면 깨지는 폰지 게임과 같음
6. 우리나라는 인구가 늘고 경제가 발전하면서 버텨왔으나, 성장이 멈추면 터지게 되어 있으며, 현재는 그 끝물(막차 수준)에 와 있음

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1. 자산 분산의 기본 원칙:
2. 인플레이션에 대비한 자산 관리가 필요하며, 동시에 버블 붕괴에 대비한 자산도 같이 있어야 함
3. 경제 위기 예측: 주기상 올해 말, 내년, 후년 사이에 경제 위기, 침체, 둔화 중 하나는 무조건 나타날 것임 (경제 둔화는 이미 나타나고 있음)
4. 워렌 버핏의 사례: 최근 현금 자산을 40%까지 늘린 것은 자산 폭락 시 살 수 있는 기회를 포착하기 위함임
5. 자산 배분 비율: 보통 334나 433 비율로 하거나, 부동산을 50% 정도 두고 현금 20~30%, 나머지 30%는 금, 원자재 등에 분산 투자함

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1. 비트코인에 대한 견해:
2. 비트코인은 노동의 가치를 보장하는 혁명적인 개혁 내용이나, 투기판으로 변질되었음
3. 비트코인은 돈을 더 찍지 않으므로 월급을 받으면 돈 가치가 올라가는 구조임
4. 기축 통화국이 패권을 잡고 있는 상황이지만, ETF가 출시된 것은 내용이 확실하기 때문임
5. 투자 권고: 자산의 1%~2% 정도는 비트코인에 투자하며 공부하는 것이 좋음
6. 현재 많이 올라갔지만, 미국에 크랙시스(위기)가 오면 조정받는 때가 올 것이므로 그때 진입하는 것이 도움이 될 수 있음

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1. 결론: 부동산 자산이 70~100%인 사람들은 50~60%로 줄이고, 그중 일부를 금, 채권 등으로 분산 투자하는 것이 좋음

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7. 주택 구매 어려움과 중장기적 시장 조정 예측

1. 집 구매 어려움의 현실:
2. 젊은이들이 현실적으로 집을 못 사는 것은 오늘내일의 얘기가 아니며, 정부가 잘해야 함
3. 갭투기가 없다면 누군 살고 누구 죽는 게임은 이제 마무리 단계로 보임
4. 시장은 임계점에 도달하면 터지고, 물이 끓어 넘치다가 마르고 불이 나는 상황처럼 될 수밖에 없음
5. 다행히 기술 발전(정책적 팁)으로 충격을 완화할 수 있지만, 조정의 순간은 올 수밖에 없음

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1. 중장기적 조정 시기 예측:
2. 전 세계적으로 일본의 사례처럼 주택 가격 조정 시기가 올 수밖에 없는 것이 대한민국의 현실임
3. 조정 시기는 10년 안에 무조건 오며, 빠르면 5년 안에 올 것으로 예측됨
4. 젊은이들은 집을 못 산다는 생각 대신, 정부가 올바른 정책을 펴도록 목소리를 내야 함

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1. 언론의 역할 비판:
2. 대통령이 시작하고 있는 정책에 호응하여 박수를 쳐야 소리가 나는데, 비판만 하는 언론(기레기)들은 자제해야 함
3. 좋은 것은 좋다 하고 잘못한 것은 잘못했다고 같이 얘기해 줘야 정부가 잘못된 것을 고쳐 나갈 수 있음
4. 언론이 좋은 팩트를 가지고 중심을 잡고 보도하면, 젊은이들이 집을 못 산다는 이상한 프레임이 깨지는 날이 빨리 올 것임

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8. 폭등 우려에 대한 반박과 정책 개입의 역사

1. 정부의 '안정' 표현 비판:
2. 정부가 의지를 똑바로 표명하지 못했으며, '안정'이 아니라 이 정책이 유지되고 분양가 인하가 붙여진다면 주택 가격은 조정되게 되어 있음
3. 정부가 안정을 얘기하니 그 반대말인 폭등을 우려하는 목소리가 나오는 것임

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1. 폭등론을 주장하는 세력:
2. 폭등이라는 표현을 쓰는 사람들은 이 정책에 대해 집 가진 사람들일 가능성이 높으며, 폭등해야 팔아먹고 나올 수 있기 때문임
3. 정치권의 부동산 시장 개입 문제: 정치권이 부동산 시장에 개입하는 것이 문제임
4. 진보 정권 집값 상승론 반박:
5. 진보 정권은 집값이 오른다는 가짜 뉴스가 퍼져 있으나, 김대중 정부 때는 IMF로 인해 3년간 집값이 내렸음
6. 노무현 정부 때는 세계 경제가 골든믹스 시절로 유동성이 많았고 인구가 증가하던 시기였으므로 집값이 오를 수밖에 없었음
7. 문재인 정부 때는 코로나와 2008년 금융 위기 이후 돈을 많이 풀어 전 세계가 가짜 성장을 하던 시기였고, 인구가 늘어날 때였으므로 집값이 떨어질 이유가 없었음
8. 즉, 집값은 정권의 의지와 상관없이 세계 경제 펀더멘탈과 사이클에 따라 오르고 내렸음

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1. 현재 시장 상황과 폭등 가능성:
2. 현재는 원래 집값이 내려가는 시기이며, 정부가 충격을 줄이기 위해 조정을 시도하는 상황임
3. 이러한 상황에서 폭등이라는 단어는 매치가 안 되며, 이는 투기 세력의 주장일 뿐임
4. 10.15 대책은 폭등할 수 있는 여건을 만들지 않았으며, 폭락할 수 있는 것을 하려다가 조금 낮춘 정도임

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9. 추가 대책의 필요성과 구체적 제안

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9.1. 폭등을 막았던 MB 정부의 사례

1. MB 정부의 보금자리 주택 정책:
2. 2008년 글로벌 금융 위기 후 건설사들이 어려워 3~4년 뒤(2011~2012년) 집이 안 나오는 상황이 지금과 유사했음
3. 당시 서울 집값이 안정된 이유는 MB 정부가 보금자리 반값 주택을 발표했기 때문임
4. 강남 집값이 평당 2,500만~3,000만 원(7억~9억)이던 시절, 강남 세곡동, 내곡동 좋은 자리에 평당 1,000만~1,200만 원에 분양을 할 것이라고 물량을 엄청나게 던짐
5. 이는 반값도 더 되는 가격이었으며, 소비자들이 비싼 기존 주택을 사지 않고 저 집을 기다렸다 사야겠다는 생각을 갖게 하여 서울 집값이 안정됨
6. MB 정부는 규제를 다 풀었음에도 집값이 안정되었는데, 이는 분양가 인하 정책을 너무 잘했기 때문임

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1. 현 정부의 분양가 인하 필요성:
2. 현 정부도 이명박 정부처럼 분양가 인하를 확실히 해야 함
3. 서리풀 지역(세곡동, 원지동, 청계산역 주위)에 2만~2만 5천 세대를 반값(10억~15억)으로 공급할 수 있음
4. 정부가 발표만 해도 소비자들이 기존 주택 구매를 멈추고 기다리게 되어 주택 소유자들이 급매를 내놓게 되면서 조정이 일어남

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9.2. 추가 공급 대책 아이디어

1. 용산 공원 부지 활용:
2. 용산 공원 사이즈는 뉴욕 센트럴 파크보다 조금 더 큼
3. 이 부지에 용적률 100%~300%를 적용하면 최저 10만~20만 호를 뽑을 수 있음
4. 모듈 주택 활용: 빨리 공급하기 위해 모듈 주택(조립 주택)을 활용하면 됨
5. 인구 감소 시 철거가 용이함
6. 모듈 주택 10만 호를 싸게 공급할 수 있으며, 정부가 의지를 갖고 발표하면 국민들이 정부의 노력을 인정할 것임
7. 용산 정비창: 서울시와 협조하여 랜드마크 대신 청년 주택을 반 이상 공급하면 갑자기 1만~2만 호가 나와 청년들이 희망을 갖고 갭투자 붐이 줄어들 것임

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1. 기타 아이디어:
2. 우체국 활용: 1, 2층인 우체국의 용적률을 높여 그 위를 청년 주택으로 활용할 수 있음 (우체국 운영에 문제없음)
3. 서울 균형 발전: 서울대 같은 학교를 하나 더 세워 이전시키고, 정부가 전액 면제, 애플/아마존 등과 연계하여 졸업 후 취직할 수 있게 베니핏을 주면 누구나 그곳으로 갈 것임

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1. 결론: 분양가 인하 정책이 가장 좋은 대책이며, 정부가 정신 차리고 작업 운면하지 않으면 시장은 충분히 안정될 것임

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9.3. LH 부채 문제 해결 방안

1. LH 부채의 원인:
2. LH가 임대 주택을 짓느라 빚을 지고 있으며, 이 때문에 LH의 부채가 많다는 얘기가 있음
3. 해외 사례: 해외 선진국은 임대주택 계정을 임대주택청에서 따로 관리하며 정부가 재정을 투입함
4. 해결 방안: 임대주택 계정을 LH에서 분리하여 정부가 복지 활동으로 재정을 투입하면 LH의 부채가 늘어나지 않음

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1. 정책적 효과:
2. LH가 부채에서 빠지면 국민 돈으로 땅을 사서 적정 이윤만 남기고 분양하여 거의 반값에 가까운 가격으로 공급할 수 있음
3. 현재 LH는 부채 때문에 기업 성적 평가가 항상 C, D 등급이 나오며, 일하는 사람들의 힘이 빠짐
4. 기재부나 금융위에서 이 계정을 옮겨주면 LH가 힘을 받아 열심히 일할 수 있게 되고, 분양가 인하 여건이 좋아짐

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10. 보유세 및 양도세 인상 가능성과 자정 작용 예측

1. 보유세 인상 가능성:
2. 대한민국은 전 세계 선진국 대열에 맞춰 보유세는 OECD 수준으로, 거래세는 낮추는 것이 시장 안정에 도움이 됨
3. 문재인 정부 때처럼 보유세와 거래세를 모두 올리는 것은 잘못된 정책임
4. 보유세 인상 불가피성:
5. 인구가 늘어날 때는 거래량이 많았으나, 인구가 감소하면 거래가 줄어 세금이 줄어듦
6. 거래가 줄어들면 정부는 세수를 확보하기 위해 거래세 대신 보유세를 올릴 수밖에 없는 시장 환경임
7. 기재부 공무원들은 이미 계산하고 있으며, 이는 정권과 상관없이 국가 재정상 갈 수밖에 없는 방향임
8. 전망: 거래세는 줄고, 보유세는 올라갈 것임
9. 추가 제안: 보유세를 부과하더라도 실거주용과 비거주용을 구분하여 비거주용에 두 배를 부과하면 투자/투기가 줄어들 것임

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1. 시장 자정 작용:
2. 외국처럼 전세 대출이 아닌 임대 수익률을 기본으로 하는 시장이 되면, 시장은 알아서 자정 작용이 일어날 것임
3. 보유세 인상은 하고 싶어서 하는 것이 아니라, 할 수밖에 없는 경제 구조로 가고 있음

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11. 최종 당부 및 멘탈 관리 강조

1. 삶의 목적 강조:
2. 인생은 한 번이며, 가족을 사랑하고 돈이 전부가 아님
3. 결혼의 원래 목적인 사랑하는 연인과 행복하려는 목적을 잘 간직해야 함
4. 물질 자본에 너무 휘둘리지 않는 것이 행복을 결정짓는 데 중요함

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1. 행복과 멘탈 관리:
2. 경제학자 폴 새뮤얼슨의 소유와 욕망에 대한 수치를 볼 때, 결국 자기 멘탈 관리를 잘해야 행복도가 높아짐
3. 멘탈 관리를 잘하면서 정부가 제대로 정책을 펼 수 있도록 응원해야 함