한국 부동산 거품붕괴 시작 다들 난리 날 겁니다 (김기원 리치고 대표 / 1부)

https://youtu.be/dtHOl9VOqhs?si=_JvOaBCzrSEyf6Jx

 

환율이 한국 부동산 시장에 미치는 영향
부동산 전문가 김기원 씨는 환율 상승에 따른 부동산 시장 침체와 잠재적 경제 위기 가능성을 전망합니다.
환율 상승은 미분양 부동산의 증가로 이어져 건설사들에게 재정적 어려움을 안겨주고 있습니다.
김기원 연구위원의 분석은 환율이 국내 부동산 시장의 안정성에 미치는 영향이 크다는 점을 강조합니다.

부동산 금융의 위험 증가
악성 부동산을 포함한 미분양 부동산이 누적되면서 부동산 시장의 리스크가 커지고 있습니다.
연체율의 상승과 주택 구매 능력의 어려움은 위험 증가에 기여하고 있습니다.
부동산 자금 조달에 문제가 발생하면 그 영향이 금융 시장으로 확산되어 부동산 경매가 증가하고 부동산 업계가 고통스러운 침체를 겪을 가능성이 있습니다.

주택 가격 상승이 금융 안정에 미치는 영향
주택 및 식료품 비용의 상승으로 많은 사람들이 재정적 부담을 느끼고 있으며, 이는 심각한 상황으로 이어지고 있습니다.
변화하는 인구 통계와 현재의 경제 환경은 부동산 결정에 대한 새로운 관점을 요구합니다.
주택 시장은 상승, 하락, 급등락의 패턴으로 등락을 거듭하고 있으며, 미래에 대한 의견이 분분합니다.

금리 상승이 부동산에 미치는 영향
대한민국은 몇 가지 예외를 제외하고는 역사상 가장 낮은 부동산 거래량을 기록하고 있습니다.
최근의 금리 상승은 40년 동안의 하락세를 끝내고 부동산 시장에 중대한 변화를 예고하고 있습니다.
지난 2012년부터 2013년까지의 부동산 시장 호황은 40년 만에 가장 낮은 금리에 힘입은 것이었고, 현재 금리 상승은 부동산 시장에 상당한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

금리 상승이 미래 경제에 미치는 영향
금리가 상승하면 대출을 받은 사람들은 인플레이션이 악화되는 반면, 현금을 보유한 사람들은 다른 곳에 투자할 필요 없이 높은 은행 이자의 혜택을 누릴 수 있습니다.
비정상적인 기후와 지정학적 분쟁을 포함한 국제 정세로 인해 식량 가격이 상승하고 있으며, 이는 인플레이션 상승으로 이어지고 있습니다.
전 세계적으로 금리가 상승하는 추세는 변화하는 국제 정세와 기후 변화가 식량 공급과 가격에 미치는 영향에 영향을 받고 있습니다.

 

[상세 요약]
1.️부동산 투자시기 현재는 위험
   - 부동산 투자를 지금 하는 것은 위험하며, 역사적으로 데드키 파운스와 같은 위기 상황이 발생했고, 현재 상승세이지만 앞으로 예측이 불투명하다.
   - 따라서 부동산 시장은 불안정하고 미래에는 가팔라질 수 있으니 신중한 판단이 필요하다.
   - 금융 거래에 참여할 때는 극도의 주의가 요구되며 현재의 변동성 때문에 미래에는 급격한 하락이 예상된다고 경고하고 있다.

2.부동산 전문가와 빅데이터 전문가의 분석과 전망.
   - 부동산 플랫폼 '리치고'를 운영하고 있는 데이터 노즈의 김기원은 빅데이터 부동산 투자 관련한 책을 세권 집필했으며, 부동산 시장 분석에 인공지능 중요성을 강조하고 있습니다.
   - 한국은행 총재의 언급, 환율과 미분양 데이터를 통해 한국 경제의 상황을 살피며, 부동산 시장의 변동성과 위기를 경고하고 있습니다.
   - 환율 상승이 경제 이상 신호로 작용할 때 부동산 시장에 영향을 미치며, 전문가들이 전세 시장에 대한 의견을 주는 동안 환율 변동성을 감지하고 경제 위기 가능성을 탐지하고 있습니다.

3.2022년 하반기에 미분양 증가, 부동산 위험
   - 2022년 9월부터 12월까지 미분양이 급증하며 부동산 폭락과 대조되는 분위기를 보인다.
   - 그 후 2023년 1월 3일의 부동산 대책 이후 미분양은 증가 추세이나 큰 폭으로 아직까지 나타나지는 않았다.
   - 미분양의 계속된 추가와 악성 미분양은 부동산 시장 위험을 시사하는 신호가 될 수 있으며, 이로 인해 부동산 PF의 위험이 증가할 수 있다.
   - 금리의 변동도 부동산 PF의 리스크에 영향을 줄 수 있으며, 부동산 PF가 안정성을 찾는 데 중요한 역할을 한다.

4.부동산 시장 예측과 대출 문제에 대한 우려
   - 2021년 상반기는 안정적이지만 하반기에는 부동산 시장이 위험할 수 있음.
   - 부동산 대출 문제 발생 시 증권사나 *은행에 부담*을 줄 수 있음.
   - PF 문제 발생 시 부동산 시장과 금융 시장 모두 *영향 받음*.
   - 부동산 가격 하락으로 공매가 증가하며, *고통*을 겪는 사람들 증가.
   - 지역마다 다르지만 저평가된 지역은 10~15%, 고평가된 지역은 20~40% 하락 가능성.

5.부동산 시장 분석과 가계부담 증가에 대한 우려.
   - 주택 담보 대출, 소득, 아파트 가격 등의 데이터로 집 구입 시 부담 예측하는 *정책*.
   - 서울에서 집 구입이 어려우나, *결혼, 출산 정책*은 재테크로 유리.
   - 인플레이션 우려, 금리 상승 등으로 가계부담 증가, *부동산 시장 변화* 필요.
   - 낮은 수입과 오름세 물가로 *가계 상황의 심각성* 증대되며 부동산 전략 변경 필요.

6.부동산 시장 상황과 사회적 영향에 대한 우려
   - 부동산 투자 시 이자 부담의 영향, 매우 심각한 부동산 상황과 높은 연체율이 부담 요인으로 작용함.
   - 경제 불안, 물가상승 등으로 인한 소비 부진에도 불구하고 부동산 시장은 지속적인 상승세로 인해 사회적 문제 발생 가능성.
   - 인구 고령화로 인한 부동산 결정 중요성 강조, 부동산 투자의 심사숙고가 필요함.
   - 부동산 결정이 중요한 이유는 잘못된 투자로 인한 사례들이 심각한 영향을 끼칠 수 있기 때문.

7.부동산 뉴스와 시장 전망
   - 하락과 상승이 번갈아 나타나는 부동산 시장에서, 대세 하락 중에 상승하는 걸 데드캡 바운스로 판단함.
   - KB 부동산 통계 데이터로 2008년 이후 아파트 가격 변동 추이 확인. 상승과 하락의 패턴을 예측하고 있음.
   - 거래량이 낮아서 위험 상황, 부동산 재평가를 권고함. 데드캡 바운스 패턴과 정책 영향에 대한 경고도 함께 전달.
   - 부동산 투자 시 주의 요망하며, 지금의 추세와 향후 동향을 데이터로 확인하고 신중한 결정이 필요함.

8.금리 변동과 부동산 시장의 관계에 대한 분석
   - 최근 시기의 환율과 주식시장 하락에 대한 대표님의 관심과 고민.
   - 미국 정부 10년 채권 금리의 상승과 현재 금리 정책에 관한 고찰.
   - 최근 40년 동안 금리의 추세를 100년 차트로 분석하며 부동산 시장과의 연관성 탐구.
   - 금리 변동에 따른 시장의 변화와 금리 상승으로 나타나는 경제적 영향을 현재와 연결하여 다루는 내용.

9.️2024년 이후, 금리 상승 예상과 이상 기후의 금리 영향
   - 미국 채권 금리가 10%~15%로 상승 시 대출자는 어려움을 겪을 것이며, 현금 보유자는 혜택을 누릴 것이다.
   - 저금리 시대의 종지부, 이상 기후로 농작물 가격 증가 등 인플레이션의 위험 증대 의미.
   - 전문가들은 2도 이상 온도 상승으로 물가 상승 및 인플레이션 증가 예상.

10.국제정세 변화와 미래의 물가에 대한 전망.
   - 과거 수출이 잘 되던 시기는 화합 중요했고, 물가 안정은 현재 변화 중.
   - Peter Zeihan의 예측 중 일부는 현재 현실이 되고 있으며, 세계정세가 변화 중.
   - 국가 간 갈등 증가로 지정학적 리스크가 중요시되며, 물가 상승이 예상됨.
   - 기술 발전으로 억제되지만, 저금리 시대는 물가 상승과 출렁거림을 예고.