작년부터 경고했습니다" 4월 이후 집값 큰일이다. 역대급 빚 폭탄이 기다린다 (한문도 교수 / 풀버전)

https://youtu.be/wEmWINe6KQI?si=qCYundWqDj65uPQe

 

1.서울 부동산 상황: 통계 신뢰 문제, 매물 증가 및 시장 전망
   - 부동산 전문가인 구독자가 20년간의 현업 경험 소개하며, KB 통계와 한국 부동산원의 상반된 데이터를 강조함.
   - 서울 아파트 매물 증가에 대한 이야기를 하며, 부동산 시장의 미래 전망을 논의하고 부동산 가격에 대한 예상을 제시함.
   - 서울 아파트 매물 증가로 인한 가격 하락 가능성을 언급하면서, 수요 공급 이론에 따라 부동산 시장의 시나리오를 설명하고 있는 모습.

2.️서울 부동산 시장 예상과 조정 관련
   - 서울의 적정 입주 물량은 2년치, 3만~4만 세대로, 올해 특히 많다.
   - 부동산 시장에서 현재 주택 가격 반등 예측되지만 추가 조정도 가능성 있음.
   - 2021년에 마이너스 조정을 받았으며, 정책 변화로 회복되었지만 거래량 감소 중.
   - 유효 수요와 대출정책 관련하여 주택 가격은 다시 상승 추세가 있는 반면, 실시간 거래량은 부족함.

서울 아파트 가격은 출처에 따라 상반된 보도가 나오면서 등락을 거듭하고 있습니다.
주택 공급과 신규 입주 물량 증가는 현재 가격 반등의 강도를 제한할 것으로 보입니다.
거래량이 증가하지 않고 있고, 공급이 증가하고 있으며, 가격도 강한 상승 추세를 보이지 않고 있어 주택가격의 추가 하락 또는 조정 가능성이 있습니다.

3.환율 상승으로 경제 지표 부정적 영향, 금리 정책 논의
   - 한국의 환율이 1350원을 넘어서면서 축 값이 약해지는 모습이 보여졌다.
   - 환율 상승은 내부적으로 *펀더멘탈 약화*로 이어지거나, 잘못된 정책이라고 느껴지는 등의 이유로 발생하며, 물가 상승을 유발하지 않고 있다.
   - 이로 인해 물가 상승으로 실수요자들의 주택 구매 능력 감소하며, 주택 시장과의 상호작용이 발생하고 있다.
   - 또한, 금리 인하로 인한 부정적 영향이 있으며, 가처분소득이 감소하고 있다고 밝혀졌다.

4.금리 인하와 부동산 시장 변화
   - 다양한 측면에서, 금리 인하로 인해 이자부담이 감소되며 부동산 시장이 조정될 것으로 예상된다.
   - 최근의 경매 물건 수는 급증하며, 금융위기 이후의 경매 물건 수를 비교할 때, 시장 변화에 대한 우려가 증가하고 있다.
금리와 환율의 변동으로 원화가 약세를 보이고 물가가 상승할 가능성이 커지고 있습니다.
가격 상승으로 인한 주택 수요 감소는 시장의 피드백 루프로 이어지고 있습니다.
금리 인하가 주택 가격에 미치는 잠재적 영향과 시장 효과가 나타날 때까지의 시차도 고려해야 할 주요 요소입니다.

5.2014년, 15년 경매물건 증가로 인한 시장 현황과 언론의 영향
   - 2014년, 15년까지 시장 침체로 경매물건이 증가하고, 언론은 시장 관련 **친화적인** 기사를 더 많이 다루고 있다.
   - 자본주의적 **이익 관계**로 인해 진실을 감추는 보도가 있었으며, 현재도 언론은 진실 대신 **각색된 내용을 제공**하고 있다.
   - 시대에 맞게 **유튜브나 다른 매체를 활용**하여 다양한 의견 확인이 필요하며, **낙관이나 부정적 기조에 치우치지 말고 균형있게 판단**해야 한다.
   - 부동산 시장 분석 시에는 **다양한 언론 매체를 참고**하고, 진실을 확인할 수 있는 **크로스 체크가 필요**하다.

6.주택 시장: 경매 물량 증가, 가격 조정 예상
   - 경매 물량 급증은 주택 가격 하락을 야기할 수 있는 *하방 압력요인*이다.
   - 강남 등 서울 일부 지역은 이미 10%의 조정을 받았고, 더 많은 조정이 예상된다.
   - 일부 지역은 이미 40%의 하락을 경험하여, 추가 조정이 예상된다.
   - 평균적으로 서울은 15% 정도 하락하고 더 많이 조정될 것으로 전망된다.

7.서울 수도권의 지방 차별화와 부동산 동향
   - 서울 수도권과 비교할 때 광역시는 각각 다른 변화를 경험하며 부동산 시장이 다양하다.
   - 세밀히 살펴보면 수도권의 경제적 호재에 따라 지역별로 상황이 다른데, 언론에선 잘 다뤄지지 않는다.
   - 도심부나 대단지는 보다 강세를 유지하지만, 5년 이상된 주택들은 조정받고 있다.
   - 단지별로 차이가 있으며 전체적인 시장을 토대로 판단해야 한다. 지역 간의 가격 하락이 나타나고 있다.

8.부동산 시장과 정책 전망
   - 무주택자는 정부의 신생활 대출 활용 및 공공 분양을 선택적으로 고려해야 함.
   - 총선 전, 부동산 시장은 정부 여당과 야당의 영향을 받을 수 있지만 경제 상황이 결정적임.
   - 총선 후의 시장은 언론보도와 정책에 따라 변동되지만 경제 상황이 주요한 요인임.
   - 하반기 시장에서 PF문제와 부채 처리 등 결정적 영향을 줄 것으로 전망됨.
   - GTX노선의 개통은 아직 정확한 반응이 없으나 하반기에 영향을 줄 것으로 전망됨.

9.GTX 첫 개통 후 효과와 부동산 가격 변동
   - GTX 개통 당일 실인원 증가 및 운행 시간, 요금에 대한 고민 등 논의.
   - GTX의 정시성과 부동산 시장 변화에 대한 기대와 현재 상황.
   - 부동산 시장에서의 가격 변화와 홍보에 대한 의구심 표현.
   - 부동산과 언론 간의 가능성과 카르텔 이슈에 대한 관측 및 분석.

10. 주거시장 상황 분석과 투자 전략 제안
   - 기사 패턴 분석을 통해 주택가격 조정이 예상되며, 불꽃이 탔다면 조정이 필요하다고 판단.
   - 객관적으로 신축 주택과 기존 주택 가격 차이를 고려하여 투자 시 마이너스 요인을 고려해야 함.
   - 동탄지역의 젊은 선호도와 GTX 역 인프라로 인해 투자 가능지역이나 조정 예상.
   - 1기신도시의 부동산 특별법 상황을 고려하여 2030 분들의 투자 기회 분석 및 시장 전망 제시.

11.️️도시 재개발과 선도 구역의 혼란
   - 일기신도시 법의 목표는 변화였으나, 선거를 위해 급조된 정책이었다.
   - 도시 개발 계획 및 주민 의견 수렴이 중요하다는 점에서 선진국과 차이를 보인다.
   - 도시 특별 지원법은 주택 가격 변동 등 혼란을 초래하며, 선도 구역의 부각으로 재산 가치 상승 등 현상이 발생하고 있다.
   - 도시 개발 관련 사업에 대한 법률 변경으로 혼란이 계속되고 프로세스 개선이 요구되고 있다.

12.️뉴타운의 PF 문제와 신용등급 하락의 관련성
   - 뉴타운 내 4월 위기설과 *PF* 문제에 대한 우려는 심각하며, 정부의 지원책이 독이 될 우려가 있다.
   - 회사의 감사 거절로 인한 *신용등급 하락*으로 문제가 더 커지고, 채권 단위들의 현장 감시 부재로 건설 현장에서 금전적인 어려움이 예상된다.
   - 건설 현장의 문제는 *토지* 판매가격과 관련이 깊어, 현재 시장 상황에 적합한 가격 조정이 필요하다.
   - 이에 따라 *부도 발생* 가능성이 커지고, 건설비 상승 등으로 구조조정이 필요한 상황이다.

13.️한국 건설 산업의 위험과 정부 대책에 대한 분석
   - 우리나라 20대 건설 기업들이 자본 잠식 위험에 처해 있는 것으로 시뮬레이션에서 확인됐다.
   - 부동산이 살아나야 하는데 현재 상황으로는 살아날 것 같지 않아서, 약간의 조정이 필요하다는 견해를 제시했다.
   - 국민들이 PF 리스크를 파악하며 정부 대책의 투명성 부족과 불안한 시장 상황을 지적했다.
   - 건설 현장의 PF 자금 문제와 정부 대책에 대한 비교를 통해 손실 최소화와 시장 안정을 중시하는 방향을 제안했다.

14.세금 및 부동산 시장 현재 상황과 정책 이슈
   - LH 관련 국민 세금 남용 문제와 미분양, 악성 미분양으로 논란.
   - 공익사업 지원이 필요한데 돈 벌려는 행위, 집값 상승에 미분양 괴로움.
   - 현 시세 변동, 정부 투명 공정 대안 제시 요구, 세제 혜택 불균형 개선 중요.
   - 미분양 탈출구 전략 필요, 세제 혜택과 주택 가격 변동 연계 문제 제기.

15.️주택시장 흐름과 공개분양에 대한 전략적 안내
   - 주택시장에서는 *균형 가격*을 기다려야 함.
   - 공공분양이나 민간분양에 대한 선택은 *지역별로 다양함*.
   - 공공분양은 시세 대비 80%로 기본적인 척도이며, 지역마다 다르니 신중한 결정 필요.
   - 물량 대비 수요가 많으면 가격 하락 가능성 존재, *전문가 풍부한 정보 제공* 추천.
   - 단정적 결정보다는 여러 변수를 고려하고 참고해야 함.

16.부동산 시장 동향과 조언
   - 2009년부터 현재로 이어진 민간 부동산 분양 고분양가 변동을 경험적으로 제시.
   - 분양가 변동에 대한 이야기 후 경매 시장에서의 저렴한 옵션도 제안.
   - 특히 LH의 분양가 정책과 3기 신도시를 중심으로 공공분양에 대한 안내.
   - 주택 시장에서 선택의 폭을 늘리며, 공격적인 접근과 잘 체크하는 것 강조.

17.부동산 현황과 예상에 관한 전문가 의견
   - 나눔형과 선택형의 장단점을 설명하며, 특히 선택형은 손해 시 LH 손해 감액과 편안함을 제시한다.
   - 고액 이익 형에서는 안정적인 *70% 세해* 누릴 수 있고, 선택형은 6년간 안정 후 결정이 가능하다.
   - 특히 주택시장 변동성 속에서 선택형이 임대 연장을 제공하며, *자신의 추천*과 시스템에 대한 긍정 여신을 전한다.
   - 세상 지속적인 향상으로 나눔형 선택형 중요성 강조하며, 3기 신도시 분양 예정 하반기에 기대됨.

18.부동산 시장과 공공 분양에 대한 상황 및 고려할 점
   - 청약 조건 완화로 *청년층*에 공급량 늘어나며 차별리스크 *40~50대* 신속 증가. *공공 분양*과 *건강*의 중요성 강조.
   - 공공 분양 *활성화*로 주택가격 *안정화* 예상. 시장 변동에 따라 *건강 챙기고* 상황 지켜보자.
   - 주택가격 안정화를 기다리며 *건강 챙겨*, *성급한 결정*에 조심하며 관련 *정보 수집* 및 *심신 안정* 위주로 일상 유지.

19.대한민국을 위한 하향 조정이 필요함
   - 우리는 *인구 감소*에 대해 감사해야 하며, 이를 인정할 때 마음이 편해진다.
   - 건강을 우선으로 여기고, 시기를 기다리는 것이 좋다.
   - 대한민국이 *살아남기 위해서는* 하향 조정이 반드시 이루어져야 한다는 사실을 강조하겠다.