1.시장의 상황과 아파트 거래량 분석
- 매물을 내는 사람이 많을수록 시장이 덜 활성화되어 적정 가격 설정이 어려워질 수 있음.
- 부채 문제가 시장의 가장 큰 문제로 대두되며, 감당할 수 없는 부채로 인해 매물이 출회되고 있다는 패턴이 나타남.
- 서울 아파트 거래량이 회복될려면 평균 수준의 거래량 보다 두배 넘는 4천건 이상 필요함.
- 매매 수급 지수는 매도자가 많은 상태를 보여 아직까지 시장에 매물이 많은 상황이고, 매수자 부족이 지속되고 있음.
2.️️부동산 시장: 인플레 관련 금리 상승, 부동산 가격 조정 전망
- 금리 상승 및 금리 인하 전망 때문에 시장 기대감 변화.
- 부동산 정책 중요성 강조: 안정, 부자들의 부담, 급격한 조정 현상 등.
- 시장의 경쟁적 호가 변화로 가격 조정 현상.
- 부동산 가격 하락, 레버리지 부담 커져 매물 쏟아내기 현상 발생.
- 전세와 매물 상호 관련, 레버리지 부담으로 인한 시장 구조 변화.
3.️정책적인 집값 하락으로 인한 사회적 충격
- 정책적으로 집값 하락을 막기 위해 기존 정책들이 폐기됨.
- 정부는 집값 상승 시장을 억제하려고 했으나, 시장은 여전히 살아남아 가격 조정이 나타날 것으로 예상됨.
- 사회적 충격을 완화하기 위해 정부 정책은 시장의 정상적 가격으로 조정될 필요가 있음.
- 현재는 집값이 *적정 수준*으로 낮아야 할 시점으로 평가되며, 수요부족으로 인해 가격 조정이 이뤄질 것으로 예상됨.
4.부동산 시장: 큰 타격 없던 예전 보유자, 최근 걱정되는 가격 하락.
- 집을 무리해서 살아가며 가계 부채 증가로 소비 여력이 낮아지고 내수에 영향을 주며 자영업 등 경제적 타격이 우려됨.
- 장기 보유자는 전체적인 부동산 시장의 흐름으로 큰 타격 없었지만, 최근 가격 하락 때문에 걱정하는 사람들 증가.
- 실수를 우려하며 시장이 경직되면서 전체적인 시장은 안정되어 있지만 부동산 거품은 제거될 것으로 예상됨.
5.️수도권 부동산 시황 및 갭투자 수요 증가.
- 수도권에서는 일부 지역에서 수요 증가로 가격이 반등하고 있으며, 개통된 gtxa 노선이 있는 곳에서 갭투자 수요가 높아지고 있다.
- 매매가 하락으로 전세와 매매 갭이 줄어들어 갭투자 환경이 개선되었으며, 이로 인해 일부 지역에서 수요가 일부 유입되고 있지만, 전반적으로 침체가 지속되고 있다.
- 특정 주목받는 지역들을 제외하고는 여전히 침체된 상태이며, 향후 일부 거래가 있을 수 있지만 일반적으로는 조용한 형태를 보이고 있다.
6.️부동산 시장 조절 및 현황에 대한 분석
- 부동산 시장이 서울에서 규제를 받자 지방으로 투자 수요가 증가하며 부동산 가격 상승.
- 지방 부동산 시장에서는 PF 부실 문제와 분양 물량 과잉으로 어려움 발생.
- 조정된 가격에도 물건 소진이 어려워 수요 부족과 침체 상황 지속.
- 할인된 신축 물량도 소진이 어려워, 가격 조정 필요한 상황.
7.️미분양 이슈: 현재 상황과 건설사, 구매자 어려움
- 미분양 위험 수준은 6만 가구 이상이 지속되며 부동산 호황 후에도 계속되는 상황.
- PF 사업은 대출을 활용해 공사를 진행하고 분양을 통해 자금 회수, 현재 분양 유지 필요.
- 분양 지연으로 건설사, 구매자 어려움, 정부 개입 요청이 나오는 상태.
- 수분양자들의 불확실성, 건설사의 부담 등으로 어려움 지속, 환경 정부 개입 필요성.
8.️경매 시장 현황과 미래 전망
- 일반 시장에서 처리되지 못한 빚을 갖고 있는 경우나 연체된 대출로 인해 강제 경매로 발생하는 매물이 늘어나고 있다.
- 2013년 이후로 가장 많은 경매 건수를 나타내며, 현재 1월과 2월에도 많은 경매 매물이 등장하고 있다.
- 현재 경매로 소개되는 매물은 대부분 6~7개월 전에 연체 및 평가과정을 거친 물건이다. 이로 인해 더 많은 경매 물건들이 예상된다.
- 경매를 통한 낙찰도 저조하여 매물이 적체되고 있으며, 시장에서 소화되지 못하고 있는 상황이 계속되고 있다.
9.부채 문제의 심각성과 DSR 도입에 대한 고민.
- 정치적인 발언은 피하면서 정부의 정책적 영향 고민.
- 가계 부채 문제 심각, 금융 규제 부족. DSR 도입 필요성 강조.
- 미국 금리 변동 미확실, 한국도 금리 하락 대비 대책 강구 중요.
- 부채 증가 속도 조절, 빚 감당 능력 중요시. 금리 하락에 대비 필요성 강조.
10.부동산 시장의 현황과 믿음 변화
- 과거에는 *고성장*시대로 자산가치 상승이 흥분을 일으켰지만, 지금은 *저성장* 시대로 더 이상 폭발적 성장이 어려워졌다.
- 부동산에 대한 신뢰는 *안정감*과 *믿음*, 주식과 금융 위기 경험으로 강화되어 있다.
- 인구와 구조 변화로 미래 전망이 달라지며 부동산 *투자*가 중심이 된다.
- 부동산 비율은 한국이 8대 2에서 7대 3 정도로 높고, *부동산 불패*의 믿음이 강하다.
- 또한, 자산 시장에서 현금 소유 욕구로 *부동산 시장*으로의 이전이 증가하고 있다.
11.부동산 시장과 현재 세대들의 소비 및 투자 행태에 대한 분석
- 젊은 세대들이 주변 영향을 받아 부동산에 대한 고비를 느낌.
- 부동산 시장의 거래량 부진은 기존 소유자들의 매도 욕구 부족과 새로운 구매자의 손실 우려로 이어짐.
- 부동산에 집중하며 쓸 돈 부족으로 소비와 투자 선택이 영향을 받음.
- 자산의 부동산 비중이 높아지며 남은 삶의 후속 조치가 고민되는 상황.
12.부동산 시장과 금융상황에 대한 전망과 고민
- 부동산 인수와 보유 시 이익과 자본 유지의 중요성 강조
- 부동산 시장과 금융 조정에 대한 예측과 현재 상황 분석
- 일본과 유사하게 부동산에서 금융 자산으로 변화하는 추세
- 부동산 투자자들의 금리와 이익에 대한 기대와 믿음 설명
- 부동산 투자에서 잃어버린 시간과 조정의 필요성에 대한 고찰
13.부동산 판매와 빚 상황
- 빚을 감당할 수 있는 수준으로 유지하고, 시장에서 팔리는 시점을 기다려야 함.
- 금리가 부담을 야기하며, 부동산 판매는 불확실한 시장이라는 얘기.
- 부동산을 팔지 않으면 생활할 돈이 없는 상황 속에서 집값이 계속 상승해도 팔리지 않는 경우도 있음.
- 시장 현실과 기대가 달라 금리의 영향을 완전히 배제할 수 없음.
- 높은 빚을 감당하고 판매 기다리는 동안 생활비 유지는 중요.
14.부동산 투자로 현금흐름 확보, 은퇴 후 혈구 부족 고민
- 시장 변화로 이제 거래가 어렵고, 이전과는 다른 시장 환경으로 믿음이 흔들린다.
- 빌린 돈이 증가하면서 금액이 방대해져 감당이 어렵다.
- 은퇴 후 현금흐름이 중요한데 부동산 투자로 계획하였으나 부동산을 처분하지 않으면 현금흐름이 보장되지 않는다.
- 부동산 투자의 중요성은 부동산이 일정 시간 동안 현금흐름을 제공할 수 있는 구조가 있기 때문이다.
15.부동산 투자 변화와 은퇴 대비 전략
- 베이비 부모들은 은퇴 대비 상가나 오피스텔을 분양받는데, 주된 이유는 임대수익 기대로 투자한다.
- 현재 부동산 시장에서 임대 수익률이 낮아지며 레버리지 활용에 어려움을 겪고 있어, 재평가와 매각이 증가하고 있다.
- 은퇴를 고려하는 세대들은 높은 가격에 부동산 처분하며 생활 유지를 위한 자금을 확보하려는 추세이다.
- 또한, 거주용 주택 필요성과 투자용 부동산 관리를 위해 매매를 고려하며 시장 변화를 주시하고 있다.
16.은퇴자들의 부동산 전략
- 자녀의 미래를 위해 은퇴자들이 큰 평수 부동산을 처분하며 자산을 전환하는 추세.
- 신도시로 이사 가는 등 전략적 자산 재구성을 통해 자식들에게 전세 또는 기타 지원을 고려.
- 전세시장의 변화로 이전에 비해 이젠 전세 대출을 이용하면 월세보다 저렴하게 거주 가능해졌다는 흥미로운 시장 동향.
- 또한, 기존 아파트 소유자들이 전세시장으로 이동하는 추세로 전세금 부담이 적은 새 아파트 유치하는 수요도 늘어나고 있음.
17.은퇴자의 부동산 투자 전략과 역전세 현상
- 은퇴자들은 자녀의 성장을 지원하며 자산을 고려하는데, 현재 시장에서 역전세와 깡통전세 문제가 빈번히 나타난다.
- 특히 집값 하락으로 매매 시 불안정함이 생기면 대출 규모를 줄이고, 반 전세거래가 증가하는 추세다.
- 이로 인해 시장에서 리스크가 증가하고, 안전성을 우선시하는 은퇴자들은 전세 대신 반전세를 선택하는 경향이 있다.
- 아파트 시장에서는 대출로 구매한 집은 부분적으로 반전세 구조로 전환되며, 전세 보증금도 비례 조정된다.
18.️전세금 대출 반환에서 제주가 사람들의 주거 비용에 미치는 영향
- 전세금 반환 대출 시나리오에 대해 설명하며, 현재 주택시장의 변화로 반전세 매물 및 월세 매물 증가
- 현재 젊은 세대들이 주거비 부담을 느끼며, 평균소득의 30%가 주거비로 소비되어야 함을 감수
- 주거비 증가로 인한 영세 우세 변화에 대한 이해하지만 일부는 물가 상승과 관련
- 전체적으로 주거비에 대한 관리는 감당할 수 있는 최저치의 조정이 필요하며, 각자의 자본규모에 따라 차이가 존재
19.부동산 시장의 변화와 영향
- 부동산 시장은 롱텀을 고려해야 하며, 전세 문제와 역전세 사회적 문제 발생.
- 은행의 대환 대출 정책으로 전세금 문제 해결을 시도함.
- 부동산은 급하게 팔고 사는 것이 아닌 시간과 세금적 부담 고려한 장기적 투자.
- 부동산은 세금, 환경적 요인 등을 고려하여 오랜 기간 소유할 필요가 있음.
20.부동산 시기: 자본 축적과 현금 흐름을 고려한 투자 전략
- 지금은 바닥이 아닌 상황, 자금 축적과 현금 흐름을 중시해야 함.
- 쫓겨선 안 되는 입장이어야 하며, 자기 자금 축적과 감당 가능한 현금흐름이 중요함.
- 개발 이익보다 현 상황을 고려하며, 너무 많은 돈으로 부동산을 구입했다면 유지할 수 없는 상황.
- 현재 밝은 것보다 더 좋은 투자 전략을 갖추기 위해 자본과 자금흐름을 점검해야 함.
21.️부동산 시장에서 재건축 규제 완화의 영향
- 재건축 규제 완화는 부동산 시장의 활성화를 기대하고 사업의 기간을 단축
- 규제 완화로 인한 기대감과 투자 수요 상승으로 시장 활성화 기대
- 사업성과 이익이 중요하며, 규제 완화는 사업의 진행 속도와 질적 측면에 영향
- 규제 완화로 인한 재건축 사업의 장기화와 비용 증가 문제에 대한 고찰
22.️부동산 시장에서 재건축과 부담금의 중요성
- 재건축으로 새 아파트를 분양하려면 부담금이 필요하며, 부동산 시세 상승시 이익이 발생한다.
- 규제 완화로 낮은 가격의 노후 아파트 지역에서 재건축 추진이 가능하며, 사업비와 부담금에 대한 투자 필요.
- 부담금이 높더라도 재건축 후 더 많은 이익이 있을 경우 사업을 진행.
- 재건축을 통해 새 아파트를 이득을 취하는 것이 가능. 부담금과 사업비 요구됨.
23.부담금 해결이 사업 수행에 중요
- 주변 신축 아파트보다 *가격 부담* 크고, *시장 여건에 따라* 나중에 더 비쌀 수 있다는 부담을 느꼈다.
- 부담 해결 안 되면, *시장 호황*이나 *비용 절감*으로 해결해야 함을 강조하며, 사업 수행을 *힘들어* 한다.
- 사업 수행에는 *높은 이자*, *부담금을 빌려서* 등 *재정적인 부담*이 있음을 인정하며, *분양 후 분양대금* 낼 수 있는 구조에 *믿음* 갖음.
- 지금 상황에서는 *돈을 빌려 주는 주체*들이 관심을 갖고 있으며, *금리 상승에 대비* 필요함을 강조한다.
24.️사업비 변동성과 계약 조건의 중요성
- 시장 상황 변동에 따라 사업비 증가 가능성이 높고, 살아나야 할 시장일수록 예측 어려움.
- 재건축 사업에서는 설계 변경이나 선진화 요구 시 공사비 변동 발생. 사업 기간 길어짐.
- 계약 시점과 진행 시간 차이로 공사비 변동 요인 발생. 인플레이션과 변화하는 조건 고려 필요함.
- 사업 추진 중 협의 필요. 자재 및 인건비 상승, 설계 변경 등으로 단가 조정 필요. 명품 단지 구축을 희망하는 변화 고려.
25.사업 진행 중 재정 압박으로 멈춰지는 문제
- 의견 차이로 사업이 막히면 돈 투입으로 비용 증가와 자금 압박이 커지며, 시공사는 해결을 원함.
- 분양 과정에서 조합과 시공사 간 이해차와 비용 부담 문제 발생으로 사업 멈춤 현상이 증가.
- 비용 지속 부담 없이 사업 유지가 중요하며 조합 결정 무력화로 사업 진행 지연과 추가 비용 발생 가능성.
- 속도와 효율을 위해 관계 조율이 필요하며, 공사 중지는 비용 문제로 더 큰 문제 발생 가능성.
26.️️부담되는 재건축 공사 비용과 조합원 부담 증가
- 고급 수준을 원하는 것은 비용 상승과 부담을 초래함.
- 인플레이션으로 자재값과 인비 등이 상승하며, 현재 금액으로는 공사 불가능.
- 일반 분양을 통해 부담금 증가, 금액 감소에 따라 더 많은 부담 요구로 인한 분란 발생.
- 재건축 공사는 중단되고, 조합에서 파행 경험. 비용 부담 문제가 심각해짐.
27.️ 한국 재건축 사업과 분양가의 상승에 대한 이유
- 한국에서 재건축 사업이 늘어난 이유는 사업이 돈이 되겠다는 **시장 믿음** 때문이다.
- 기존 5층 아파트를 보유한 사람들이 33평 아파트로 올라가면서 추가 돈을 받았고, 그로부터 아파트 재건축이 활성화되었다.
- 현재는 9층 이상 중층 아파트들이 메이저 시장에서 높은 분양가로 거래되며, **조합원들**은 큰 이익을 기대하며 사업에 참여한다.
- 구조적인 안전성 문제로 고유부진한 아파트들이 많아서 안전진단을 통과하지 못했다는 것이 재건축이 필요한 **필수적 이유**로 작용한다.
28.️재건축 사업에서의 안전 위험과 장기화된 의견 차이
- 재건축 사업에서 안전 진단 통과를 위해 안 좋아서 해야 할 상황의 비중을 높이면 더 쉬워지는 점을 강조한다.
- 다수의 의견을 모아 진행되는 재건축 사업은 의견 차이와 예기치 못한 돌발 변수로 인해 시간과 비용 면에서 예측이 힘든 부분이 있다.
- 재건축은 노후된 건물을 현대적으로 업그레이드하여 수요와 가격을 형성하는 경영적 의사결정에 의해 진행되며, 현재 트렌드에 따라 이해관계와 시기 등 참여자들 간의 긴밀한 접점이 있는 것으로 나타난다.
29. 재건축 아파트 투자의 불투명성과 리스크 고찰
- 개발 단계에 따라 기대이익이 덜 반영되는 *재건축 아파트* 투자의 단계적 설명.
- 불확실성이 해소되기 전까지는 투자할 가치를 고려해야 하며, 초창기 가격 결정 시 리스크와 수익을 신중히 판단해야 함.
- 현재 시장이 불확실성이 큰 상태이므로 투자 결정시 신중한 고려가 필요함.
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