온갖 호재가 나와도 속지 마세요, 진짜 집 살 때는 '이때'입니다. (한문도 교수 통합본)

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1. 부동산 시장의 회복과 현재 상황

•신생아 특례로 인해 부동산 시장이 회복되었지만, 현재는 매매 가격이 하락하고 있음

•신생아 특례로 인해 주택 가격이 많이 하락하고, 특례 보금자리론 대출이 나오면서 수요자들이 시장에 진입하여 상승 회복함

•하지만 현재는 매매 가격이 다시 하락하고 있으며, 실수요자들의 소득이 줄어들어 시장 회복이 어려움

•매수심리가 일부 상승하였으나, 이는 기존에 하락한 수준에서의 상승이므로 큰 의미는 없음

•서울 부동산은 바닥 권을 지나고 있으며, 매물 수가 증가하고 있음

•하지만 매물 수의 증가는 단기적인 현상이며, 바닥이 지나지 않았으므로 주의가 필요함

 

2. 전세 가격과 매매 가격의 관계

•전세 가격이 올라가면 매매 가격도 올라간다는 주장은 일부 사람들 사이에서 나오는 의견이다.

•그러나 현재의 상황을 고려하면 매매 가격은 내려가고 있는 추세이다.

•전세 가격이 올라가면 매매 가격이 올라가는 것은 일부 시기에만 해당되는 현상이다.

•전세 가격이 매매 가격에 비해 상대적으로 높아지면 전세 수요는 늘어나고 매매 수요는 줄어들게 된다.

•현재 서울의 전세 가격은 매매 가격에 비해 상대적으로 높은 수준이다.

•따라서 전세 가격이 더 올라갈 때 매매 가격이 상승하는 시기는 아니라고 볼 수 있다.

•전세 가격이 더 올라갈 때는 오히려 매매 가격이 하락하거나 안정되는 경향이 있다.

•전세 가격이 더 올라갈 때 전세 갭 투자가 가능한 시기가 되기 전까지는 매매 거래가 줄어들 수 있다.

•현재는 조정기에 접어들었으며, 매매 가격이 하락하거나 전세 가격이 상승하여 전세 갭 투자가 가능한 시기가 될 때까지는 매매 거래가 어려울 것으로 예상된다.

•따라서 현재는 전세를 선택하는 것이 더 나은 선택일 수 있다.

•또한 월세를 선택하는 것도 좋은 선택이 될 수 있다.

•월세를 선택하면 이동성이 높아지고, 집값이 내려왔을 때 유리한 조건으로 집을 구할 수 있다.

•전세 대출의 이자율 상승으로 인해 전세 수요가 감소하고 있는 상황이다.

•따라서 전세 가격이 더 상승할 때 전세 수요는 약해질 것으로 예상된다.

•전세 가격이 더 상승할 때 매매 가격이 올라간다는 주장은 현재의 상황과는 맞지 않는다.

•현재의 상황을 고려하면 최소한 2~3년은 매매 가격이 내려갈 가능성이 높다.

•따라서 전세나 월세를 선택하는 것이 현재 상황에서 더 현명한 선택일 수 있다.

 

3. 전세와 경매시장의 상관관계

•전세는 2년이 묶여 있어 유동성이 낮고, 월세 수요가 많아지면 월세가 올라갈 수 있다.

•경매시장 분위기는 매매시장의 선행 지표이며, 경매 물건의 수가 늘어나면 매매가격이 내려갈 가능성이 높다.

•최근 경매시장은 물건의 수가 증가하고 있으며, 경매물건의 가격도 상승하고 있다.

•임차권 등기는 전세가격 상승에 영향을 미치며, 전세가 높아지면 임차권 등기가 늘어나고 있다.

•집값의 바닥은 주택 가격 대비 소득의 배율로 파악할 수 있으며, 현재 주택 가격 대비 소득의 배율은 상당히 높다.

•바닥은 주택 가격이 정상적인 수준으로 내려와 사람들이 쉽게 구매할 수 있는 가격을 의미한다.

•현재 주택 가격은 바닥 수준에 도달하지 못하고 있으며, 바닥은 pir 지수로 따지면 10에서 12 정도로 예상된다.

 

4. 총선 전후의 부동산 시장 변동성

•부동산 시장은 총선 전후에도 특정한 흐름을 보이지 않는다.

•2008년 글로벌 금융위기 때는 하락하였고, 2012년 총선 이후에는 상승하였다.

•2016년 총선 이후에는 잠시 하락하였다가 다시 상승하였다.

•총선 전후의 부동산 가격 흐름은 실제 시장 상황과 경제 상황에 더 영향을 받는다.

•부동산 가격은 오르고 내리는 과정을 거치며, 오버슈팅 현상도 발생한다.

•총선과는 상관없이 부동산 가격은 조정을 받을 가능성이 있다.

•현재 가격이 높다면 조정이 필요하다.

•부동산 시장은 오랜 시간 동안에도 지속적으로 변동하며, 인구 변화와 매수 심리에 영향을 받는다.

•부동산 정책은 실현 가능성과 시기가 중요하다.

•GTX 공약은 현실 가능성이 있지만, 실현 시기가 중요하다.

•대규모 교통사업인 GTX는 예타 과정과 법규에 따라 결정되며, 실현 가능성과 효용성을 고려해야 한다.

•1기 신도시에 대한 재건축 재정비 사업은 선도 구역을 제외하고 조심해야 한다.

 

5. 부동산 PF 문제와 주택 시장의 하방 압력

•부동산 PF는 분양이 안 되면 대출 원금과 이자를 회수할 수 없으므로 대출 기관들은 돈을 빌려주지 않는다.

•현재 PF 현장들은 분양가를 내리지 않고 있으며, 이는 주택 시장의 가격을 내리지 못하게 한다.

•PF 문제에 대한 판단은 4월 15일 감사보고서 제출일에 따라 결정되며, 감사보고서에 문제가 있다면 대출 기관들은 정리 수를 들어가게 된다.

•만약 PF 현장들의 이자가 지불되지 않으면 대출 기관들은 감사 거절을 할 수 있으며, 이는 문제가 발생할 수 있다.

•PF 문제가 발생하면 토지 가격이 하락하여 분양가가 낮아지고, 이는 주택 시장에 하방 압력을 준다.

•8월 9월에는 PF 문제와 관련된 소식들이 나올 것이며, 이는 주택 시장에 하방 압력을 더욱 가중시킬 수 있다.

•주택 시장의 가계부채 문제에서 금리 인하가 이루어지면 가계 부채가 개선될 수 있다는 의견도 있다.

 

6. 한국의 금리 인하와 경제 상황

•한국의 금리 인하는 미국의 금리 인하와 연관이 있으며, 한국은 미국보다 금리가 높은 것이 정상이다.

•금리 인하는 경제의 기본을 고려하여 결정되어야 하며, 현재 경제 상황을 고려하여 금리를 조절해야 한다.

•금리 인하는 대출자에게는 이자 부담이나 원리금 상환액을 줄여줄 수 있지만, 부동산 문제를 해결하는 단순한 해결책은 아니다.

•금리 인하는 물가 상승과 환율 상승을 초래할 수 있으며, 이는 소비 판매와 제조업에 영향을 줄 수 있다.

•금리 인하는 경제의 기초를 고려하여 결정되어야 하며, 현재 경제 상황을 고려하여 금리를 조절해야 한다.

•DSR 제도의 시행으로 인해 금리 인하의 효과는 제한적일 수 있으며, 부동산 시장에는 주택 가격 조정이 필요하다.

•부동산 시장에서는 현재 노도 강이랑 강남과 아파트의 가격 차이가 벌어지고 있으며, 신축 아파트 수요는 계속해서 지속될 것으로 예상된다.

 

7. 주택 시장의 현재 상황과 전망

•노도강과 금강고의 주택 가격은 많이 상승했지만, 최근에는 조정이 이루어지고 있다.

•갭투자가 활발하게 이루어지고 있었지만, 현재는 문제가 생겨 조정이 이루어지고 있다.

•현재는 주택 가격이 조정되고 있어서 가성비가 좋은 지역이 노도강과 금강고이다.

•금강고 쪽은 아직 가격이 상승하고 있어서 투자하기에는 무리가 있다.

•공공 분양이 하반기에 나올 예정이며, 가격 조정과 분양가 조정이 이루어질 것이다.

•주택을 구매할 때는 시장 상황을 정확히 파악하고 자신의 예산과 수익을 고려해야 한다.

•무주택자는 공공 분양을 기다리거나 민간 분양을 공략할 수 있다.

•다주택자는 유동성 관리에 신경을 써야 한다.

•부부나 가족 간에는 집 때문에 다투지 않아야 하며, 행복이 우선이다.