"한국 부동산 이미 초토화 됐다" '이때' 서울 집값 바닥이다. 하지만 '이곳은' 꼭 사세요. 한문도 교수

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1. 부동산 시장의 하락과 경매 건수의 증가

•부동산 시장은 대세적으로 하락하고 있으며, 경매 건수가 증가하고 있다.

•2008년 글로벌 금융 위기 이후 2009년부터 2014년까지는 부동산 가격이 상승하였으나, 그 이후로는 조정기가 시작되었다.

•경매 건수는 2014년부터 급증하였으며, 특히 서울, 경기도, 부산 지역에서는 두 배 이상 증가하였다.

•경매 건수의 증가는 부동산 시장의 약세를 나타내는 지표로 볼 수 있다.

•경매 건수의 증가는 수요가 부족하거나 이자 부담이 커지는 상황에서 발생한다.

•경매 건수의 증가는 대세적인 하락이 지속될 가능성을 높인다.

•미국의 금리 인상은 부동산 시장에 영향을 줄 수 있다.

 

2. 부동산 시장의 현재 상황과 전망

•현재 부동산 시장은 조정이 계속되고 있으며, 특히 서민층과 중산층의 부담이 크다.

•정부의 정책은 부동산 가격 상승을 억제하기 위해 과도한 조치를 취하고 있으며, 이로 인해 부동산 시장에는 불안정한 요소가 존재한다.

•부동산 가격이 하락할 때는 주로 외곽 지역부터 영향을 받으며, 중심지는 상대적으로 더 오랜 시간이 걸린다.

•현재는 부동산 가격이 아직 최저점에 도달하지 않았으며, 조정이 계속될 것으로 예상된다.

•정부의 급한 정책으로 인해 부동산 시장에는 불안정한 요소가 존재하며, 적정한 조치가 필요하다.

•부동산 시장의 조정은 전체 경제에 영향을 미치며, 소비와 고용에도 영향을 줄 수 있다.

•부동산 가격이 하락할 때는 주택 수요가 감소하며, 부동산 시장의 거래량도 줄어든다.

•현재의 부동산 시장은 경제 상황과 정부의 정책에 따라 변동성을 보이므로, 신중한 대응이 필요하다.

 

3. 뉴타운 정책의 문제점과 대응 방안

•뉴타운 정책은 재산권 행사에 제약이 있어 주민들 간의 갈등을 야기하고 불안감을 조성하며, 신도시의 가격 상승을 초래한다.

•정부는 문제점을 미리 제거하고 도시계획을 세우는 선진국의 방식이 아니라 문제가 발생한 뒤에 대응하고 있다.

•이로 인해 필연적으로 비용이 증가하고 국민들의 불편과 갈등을 야기한다.

•신세은론은 현재 금리에 비해 저렴하며, 이자 차액은 정책 자금으로 사용된다.

•하지만 이러한 혜택은 제한적이며, 정부는 전체적인 로드맵을 수립하여 집값을 낮추고 신생활론을 활용하는 등의 방안을 고려해야 한다.

•또한, 전세사기 피해량이 많은 상황에서 정부는 국민을 위해 총체적인 로드맵을 마련해야 한다.

•신생활론에 대출 받은 대부분은 대환 대출이자를 상환하고 있으며, 이는 부담을 줄이기 위한 선택이다.

•주택 가격이 낮아질 때에도 이자를 낮춰주는 것이 효과적이다.

•현재는 8대 2의 비율로 대환 대출이 이루어지고 있으며, 이는 특례보증의 결과이다.

•정부는 주택 정책의 개선을 위해 더 많은 로드맵을 마련하고, 주택 가격을 낮추고 신생활론을 활용하는 방안을 고려해야 한다.

 

4. GTX 프로젝트의 실현 가능성과 영향

•GTX 프로젝트는 실현 가능성이 있는 노선은 몇 개밖에 없으며, 실현되더라도 시간이 많이 걸릴 것으로 예상된다.

•현재 국가 재정 상황이 좋지 않아서 건설 업체들이 많이 참여하지 못하고, 단가도 맞지 않는다.

•GTX 프로젝트의 효과에 대해서는 기대보다는 약할 가능성이 높으며, 혜택을 보는 분들이 있을 것이다.

•하지만 실현 가능성과 시간적인 측면에서 고려해야 할 부분이 많다.

•GTX 호재가 실현되면 주택 가격에 강력한 영향을 미칠 수 있지만, 그 수준은 현재와 같이 다른 지역에 비해 두세 배로 상승하는 것은 아닐 것으로 예상된다.

•GTX 프로젝트가 공공분양 주택 분양에 영향을 미치면 민간 건설 업체들이 분양이 잘 안 될 수 있다.

 

5. 정부의 역할과 공공택지 개발

•정부는 국가경제를 위해 공공택지를 개발하고 시장 균형을 맞추는 역할을 해야 한다.

•현재 주택 시장은 가격이 조정되지 않고 혼돈스럽고 청년들의 주거 문제를 해결하지 못하고 있다.

•정부는 주택 가격 조정과 청년들을 위한 주택 공급에 집중해야 한다.

•공공택지는 주거복지와 경제생활의 안정을 위한 중요한 요소이다.

•정부는 공공택지를 개발하고 보상을 마무리하는 등의 역할을 해야 한다.

•현재 공공택지 개발이 부족하고 국민들의 기대에 부응하지 못하고 있다.

•정부는 로드맵을 발표하고 국민들에게 계획을 알리는 것이 좋다.

•경제 이론에 따르면 주택 공급이 부족하면 가격이 높아지고 살 수 있는 주택이 부족해진다.

•현재 주택 시장에서는 공급이 부족하고 가격이 부담스러운 수준이다.

•정부는 공공택지 개발을 통해 주택 시장을 안정시키고 가격을 조정해야 한다.

 

6. 부동산 시장의 현재 상황과 대기업의 역할

•부동산 시장은 현재 공급이 부족하고 수요가 줄어들면 문제가 발생할 수 있다.

•2009년부터 2011년까지 서울의 아파트 입주 물량이 증가하였으며, 연말에는 더 많은 물량이 예상된다.

•현재 중견 업체들 중 많은 업체들이 어려운 상황에 처해있다.

•현장들은 수익이 감소하고 부도 위기에 처해있으며, 매물이 팔리지 않는 상황이다.

•현장들은 부동산 가격이 다시 상승해야 회생할 수 있다.

•현재 부동산 가격이 폭등하지 않으면 현장들은 어려움을 겪을 것이다.

•대기업들은 아파트를 많이 보유하고 있어 부채비율이 높아도 소화할 수 있다.

•대기업들은 정부와 협력하여 부동산 시장을 지원받고 있다.

•현재는 큰 문제가 없지만, 태형과 같은 사례가 없다고 말하는 것은 어렵다.

 

7. 정부의 주택 시장 개입과 안정성

•정부의 개입으로 인해 주택 시장이 혼란스러워지고 있다.

•주택 분양자들은 보증 보험을 가입하여 분양받은 돈을 돌려받을 수 있지만, 시간이 지나면서 주택 가격이 상승하면 문제가 발생한다.

•정부는 주택 시장에 대한 PF 지원을 주로 하고 있으며, 손실 확정은 회사와 대기업들이 분산하여 처리하려고 노력하고 있다.

•주택 시장에 대한 신뢰도가 중요하며, 국가 간의 금융 신용도를 지켜야 한다.

•주택 시장의 안정을 위해 정부의 개입은 필요하지만, 과도한 개입은 시장을 혼란스럽게 할 수 있다.

 

8. 글로벌 은행 규제의 발전과 대출 규제의 변화

•1970년대부터 글로벌 자유화가 시작되어 은행들이 외환 투자를 하고 대출을 많이 하게 되었으나, 1974년 독일 헤르시 아트라는 은행의 파산을 계기로 은행 감독과 규제가 필요하다는 인식이 생겨나게 되었다.

•1988년에는 바젤 1이라는 국제 금융규제가 도입되었고, 이후에는 바젤 3이 도입되었다.

•2004년에는 유동성이 풀리면서 주택 부동산 시장에서 서브프라임 모기지와 같은 위험한 대출 상품이 등장하게 되었다.

•이에 따라 DSR(Debt Service Ratio)라는 개념이 도입되어 소득에 비례하여 대출을 제한하는 규제가 시행되었다.

•2020년부터는 스트레스 DSR이 도입되어 대출 상품에 대한 미래 금리 변동 위험을 반영하고 대출 액수를 조정하는 제도가 시행되었다.

•스트레스 DSR은 전 세계적으로 도입되고 있으며, 이를 따르지 않을 경우 국제적인 제재를 받을 수 있다.

•2025년부터는 변동 금리 대상인 사람들의 대출 금액이 감소하게 되어 부동산 시장을 안정화시키는 효과가 있다.

 

9. 한국의 부동산 문제와 구조 개혁 요구

•한국은행은 IMF와 OECD로부터 경고를 받았고, 글로벌 스트레스 테스트에 참여하기로 결정했다.

•국제 금융 기관들은 한국의 부동산 문제를 주목하고 있으며, 한국의 구조 개혁과 집값 낮추기를 요구하고 있다.

•한국의 부동산 자산은 전체 자산의 약 60-70%를 차지하고 있으며, 이는 국가 경제에 큰 리스크를 가지고 있다.

•정부는 세금을 낮추는 것과 구조 개혁을 동시에 추진하기 어려워하고 있으며, 한국 총재의 금리 인상 발언에 대해 비판을 받고 있다.

•한국은행장과 금감원장은 가계부채 문제를 심각하게 보고 있으며, 재정 통화 정책의 구조 개혁이 필요하다고 강조하고 있다.

 

10. 2024년 주택 시장에 대한 조언

•2024년 2월 1일에 업무 계획이 나왔으며, 주택 시장에 대한 조언을 제시한다.

•현재는 돈을 버는 개념으로 다가가는 시기가 아니며, 집은 언제든지 능력이 되면 사는 것이 좋다.

•기존 주택은 시장을 보면서 사는 것이 좋고, 신축 민간 분양은 심사를 신중히 해야 한다.

•공공 분양은 적극적으로 활용하고, 경매 대리인을 활용하여 경매도 고려해야 한다.

•건강을 최우선으로 챙기고, 기회가 항상 오기 때문에 정보를 미리 접하고 준비해야 한다.