“부동산 이상징조 포착” 급매 쏟아져도 아무도 안 산다. 앞으로 2개월 부동산 난리날 겁니다 | 빠숑 김학렬 소장

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부동산 시장에 급매물이 쏟아져도 아무도 사지 않는 이유는? 다주택자 양도세 중과 데드라인(5월 9일)과 보유세 부과 기준일(6월 1일) 때문에 일시적으로 매물이 증가한 것이며, 이 시기가 지나면 매물은 다시 감소할 것입니다.

 

 

1. 현재 부동산 시장의 급매물 증가 현상 분석

현재 부동산 시장에 급매물이 증가하는 현상은 일시적인 요인에 의한 것이며, 시세 하락으로 단정하기는 어렵다.

 

1.1. 급매물 증가의 주요 원인

1. 다주택자 및 은퇴 예정자의 매물 증가
   1. 대출 연장이 어려운 다주택자들이 집을 팔 수밖에 없는 상황에 처해 있다.
   2. 은퇴했거나 은퇴를 앞둔 사람들 중 보유세 부담이 큰 1주택자들이 매물을 내놓고 있다.
   3. 이들은 주로 강남구나 서초구 등 상급지에 거주하며, 다운사이징(더 작은 평형으로 이동)하거나 하위 입지로 이사하려는 경향을 보인다.
2. 한시적 토지거래허가구역 규제 완화
   1. 서울의 토지거래허가구역 내 다주택자들이 무주택자를 대상으로 갭투자 상태로 집을 팔 수 있는 조건이 한시적으로 허용되었다.
   2. 이로 인해 다주택자들이 평소보다 2억~3억 원 싸게 집을 팔고 있다.
3. 시세 하락으로 보기 어려운 이유
   1. 현재 급매물로 나오는 주택들은 10년, 20년, 30년 전에 매수한 경우가 많아, 현재 시세 하락과는 직접적인 관련이 없다.
   2. 예를 들어, 압구정 현대 아파트(31평)는 12년 전 10억 원이었으나 72억 원까지 거래되었고, 현재 3~4억 원 깎아서 팔아도 여전히 크게 오른 가격이다.
   3. 단기적으로는 가격이 빠진다고 할 수 있지만, 장기적으로는 다시 오를 것이라는 전망이 지배적이다.

 

1.2. 부동산 시장의 양극화 현상

1. 상위권 지역과 하위권 지역의 차이
   1. 서울 아파트 평균 시세 15억 원을 기준으로 상위권 지역(15억 이상)은 2년 내내 올랐던 가격에서 소폭 하락 거래가 이루어지고 있다.
   2. 반면, 하위권 지역(15억 이하)은 2년 동안 오르지 않았던 곳으로, 현재 신고가가 계속 나오고 있다.
   3. 따라서 단순하게 시장 전체가 하락하고 있다고 평가하기는 어렵다.
2. 상급지 진입의 어려움 심화
   1. 상위권 지역 아파트 가격이 10억~30억 원씩 크게 오르면서, 중위권이나 하위권 지역과의 격차가 더욱 커졌다.
   2. 과거에는 대출이나 저축으로 상급지로 갈아타기가 가능했지만, 이제는 거의 불가능해졌다.
   3. 상위권 아파트를 살 수 있는 방법은 대출을 많이 받거나 현찰이 많은 경우뿐이다.
   4. 결국 많이 오른 아파트들은 그들만의 리그가 되어, 해당 지역의 부유층 자녀 세대나 기존 부자들 사이에서만 거래가 이루어지고 있다.
   5. 중위권이나 하위권 사람들은 대출 규제와 부족한 현찰 때문에 상급지 아파트를 살 수 없는 상황이다.

 

2. 부동산 정책과 시장의 반응

정부의 부동산 정책 기조는 규제에 초점을 맞추고 있으며, 특히 세금 규제와 대출 규제가 시장에 영향을 미치고 있다.

 

2.1. 정부의 부동산 정책 기조와 시장의 반응

1. 규제 중심의 정책
   1. 현재 정부의 부동산 정책은 세금 규제와 대출 규제에 초점을 맞춘 규제 기조를 유지하고 있다.
2. 양도세 중과와 보유세 인상에 대한 여론
   1. 다주택자 양도세 중과에 대해서는 찬성 의견이 더 많았다.
   2. 반면, 보유세 인상에 대해서는 반대 의견이 더 많았다.
3. 정책 결정의 고심
   1. 정치인이나 정책 입안자들은 선거와 직결되기 때문에 이러한 시장의 의견을 무시하지 않는다.
   2. 따라서 보유세를 무조건 다 올리지는 않을 것으로 예상된다.

 

2.2. 보유세 강화 시 예상되는 시장 변화

1. 주택 매도 증가
   1. 보유세가 선진국 수준인 1%대까지 오르면 보유세 부담 때문에 집을 파는 사람들이 늘어날 수 있다.
   2. 특히 서울의 상급지 아파트(공시가격 10억~20억 원 상승)의 경우, 20억 원 아파트는 2천만 원, 40억 원 아파트는 4천만 원의 보유세를 내야 한다.
   3. 은퇴 후 연금 소득(월 200~300만 원)으로 생활하는 사람들은 연금 소득 전체를 세금으로 내야 할 수도 있어, 집을 팔거나 재산으로 세금을 내야 하는 상황에 직면한다.
   4. 정부는 경제력이 안 되는 사람들이 집을 팔기를 기대할 수 있다.
2. 소비 시장 위축
   1. 연 소득 1억 원인 사람이 4천만 원의 세금을 내게 되면, 소비가 크게 줄어들 것이다.
   2. 해외여행, 외식, 국내 여행 빈도가 줄고, 전자기기 교체 주기가 길어지며, 옷 구매도 줄어드는 등 전반적인 소비 시장이 위축될 가능성이 높다.
   3. 집을 파는 사람의 수보다 소비 시장이 위축될 가능성이 더 높다고 분석된다.

 

2.3. 임대 사업자 대출 규제의 문제점

1. 임대 사업자의 대출 의존도
   1. 임대 사업자의 75%는 아파트가 아닌 상가, 다세대 빌라, 오피스텔 임대 사업자이다.
   2. 이들은 100% 현금으로 매수할 여력이 없어 대출(40~70%)을 받아 월세를 받는다.
2. 대출 연장 불가 시 시장 영향
   1. 임대 사업자들의 대출 연장이 불가능해지면, 이들은 집을 팔 수밖에 없고, 이는 시세 폭락으로 이어질 수 있다.
   2. 이는 가뜩이나 부족한 전세·월세 시장의 물건 공급을 급감시킬 것이다.
   3. 특히 아파트 시장보다는 다세대 빌라, 오피스텔, 상가 시장에 큰 문제가 발생할 수 있다.
   4. 저렴하게 공급되던 임차 매물이 줄어들어 서민들은 입지나 상품 수준을 낮춰 경기도나 인천으로 밀려날 가능성이 있다.

 

3. 단기적인 급매물 증가와 향후 전망

현재 급매물 증가는 특정 시기적 요인에 의한 것이며, 5월 말부터는 매물 수가 크게 감소할 것으로 예상된다.

 

3.1. 급매물 증가의 시기적 요인

1. 다주택자 양도세 중과 데드라인 (5월 9일)
   1. 다주택자들이 양도세 중과를 피하기 위해 5월 9일까지 매물을 내놓고 있다.
2. 보유세 부과 기준일 (6월 1일)
   1. 보유세 부담을 줄이기 위해 6월 1일 재산세·종부세 부과 기준일 전에 1주택자들도 매물을 내놓고 있다.
3. 매년 반복되는 패턴
   1. 보통 1월, 2월, 3월에 매물이 증가하고 4월부터 감소하는 패턴은 매년 반복되는 현상이다.
   2. 이는 대통령의 규제 압박과 상관없이 시기적으로 매물이 증가하는 시기이다.

 

3.2. 5월 이후 매물 감소 전망

1. 다주택자 매물 감소
   1. 양도세 중과를 피하려는 다주택자 매물은 5월 9일이 데드라인이지만, 토지거래허가구역 허가에 3주 정도 소요되므로 실제 데드라인은 4월 중순이다.
   2. 따라서 4월 중순이 지나면 다주택자 매물은 감소할 것이다.
2. 1주택자 매물 감소
   1. 보유세 부과 기준일(6월 1일) 때문에 나온 1주택자 매물은 5월 중순까지 팔아야 하므로, 5월 초까지만 매물이 있다가 감소할 것이다.
3. 결론: 5월 말부터 매물 수 급감
   1. 5월 말이나 6월 초부터는 현재 나와 있는 매물 수가 크게 감소할 것으로 예상된다.
   2. 이는 매물을 팔 이유가 없어지기 때문이다.