연 8% 배당 리츠를 투자하는 이유 (🔴Kodex한국부동산리츠인프라)

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* 연 8% 배당 리츠(Kodex한국부동산리츠인프라)에 투자해야 하는 이유는 무엇인가?

안정적인 현금 흐름과 높은 배당 수익률을 제공하며, 일반 주식 대비 낮은 변동성과 세제 혜택을 통해 은퇴 후 자산 배분 및 월 배당 수령에 유리하기 때문입니다.

 

* 리츠 투자의 주요 장점과 고려사항은?

• 장점: 부동산 투자회사법에 따른 안정성, 1인 소유 한도 제한으로 인한 건전한 지배구조, 매각 차익 기대, 세제 혜택(26년 말까지 매수 시 3년 보유 시 9.9% 분리과세).
• 고려사항: 유상증자 시 단기 주가 하락 가능성, 공실률 및 금리 영향으로 배당금 변동 가능성.

 

 

은퇴 후 안정적인 현금 흐름을 고민하는 투자자라면 주목하세요! 연 8% 배당 수익률을 기대할 수 있는 리츠(REITs) 투자를 통해 매월 꾸준한 월세 수익처럼 현금 흐름을 만들 수 있습니다. 복잡한 부동산 투자 대신, 법적 보호 장치와 세제 혜택까지 갖춘 리츠 ETF로 안정적인 노후를 준비하는 구체적인 방법을 알려드립니다.

 

1. 리츠(REITs) 투자의 필요성과 오해

경기 침체 시 자산 배분의 어려움을 겪는 은퇴자 및 은퇴 예정자에게 리츠 투자가 안정적인 대안이 될 수 있습니다.

 

1.1. 리츠 투자에 대한 오해

1. '틀딱' 투자 이미지
   1. 나이 많은 사람들을 비하하는 '틀딱'이라는 용어처럼, 리츠 투자는 빅테크 주식처럼 빠르게 성장하지 못하고 공실률 증가, 유상증자 등의 문제로 인해 오래되고 낡은 투자법으로 인식되는 경향이 있습니다.

 

1.2. 리츠의 정의 및 법적 보호 장치

1. 리츠(REITs) 용어 정리
   1. 부동산 투자 회사법: 리츠는 '부동산 투자 회사법'에 따라 운용되며, 투자자 보호와 건전한 투자에 중점을 둡니다.
   2. 최저 자본금: 리츠 회사는 최소 50억 원의 자본금을 보유해야 합니다.
   3. 리츠 ETF: 개별 부동산 리츠의 경기 및 산업 영향 분산을 위해 15~20개 리츠를 묶어 만든 상품입니다.

 

1. 주식 분산 및 투자자 보호
   1. 1인 소유 제한: 한 개인이나 법인이 리츠 또는 리츠 ETF 주식의 50% 이상을 소유할 수 없도록 제한합니다.
   2. 의결권 제한: 만약 50%를 초과하여 소유하더라도 의결권 행사는 50%로 제한되어, 특정 대기업이 리츠를 현금 흐름 창구로 악용하는 것을 방지하고 여러 주주가 의결권을 행사할 수 있도록 합니다.

 

1. 국내 상장 리츠 현황
   1. 총 25개 상장: 현재 국내에는 총 25개의 리츠가 상장되어 있으며, 리츠 ETF는 이 중 15~20개를 편입합니다.

 

1.3. 리츠의 수익 구조 및 특징

1. 안정적인 리츠의 예시
   1. 대형 금융사 리츠: 한화, 삼성, KB 등 대형 금융사의 이름을 건 리츠 ETF는 비교적 안정적인 경우가 많습니다.
   2. 문제성 리츠: 반면, 종가가 1,000원이고 시가총액이 작은 글로벌 리츠 등은 문제가 있을 수 있습니다.

 

1. 주요 리츠 사례
   1. NH, ESR 켄달스퀘어 리츠: 물류센터 대표 주자인 ESR 켄달스퀘어 리츠와 NH 리츠 등이 있습니다.
   2. 코람코 더원 리츠: 종가가 높은 리츠 중 하나로, 건물 매각 시 매각 차익이 높으면 배당 기대감과 함께 주가가 상승할 수 있습니다.

 

1. 리츠의 두 가지 수익원
   1. 임대료 기반 배당 수익: 건물의 임대료를 통해 발생하는 배당 수익이 있습니다.
   2. 건물 매각 차익: 건물을 매각할 때 발생하는 시세 차익도 수익원이 될 수 있습니다.

 

1.4. 리츠의 이해관계자와 안정성

1. 다양한 이해관계자
   1. 주주, 채권자, 투자자: 리츠에는 주식을 구매하는 주주, 채권을 보유한 채권자, 그리고 일반 투자자들이 존재합니다.

 

1. 은행 대출의 역할
   1. 40% 대출 비중: 은행이 리츠 자본의 약 40%를 대출 형태로 담당하므로, 수천억 원 규모의 자산에 은행 자본이 상당 부분 들어가 있어 안정성을 높입니다.

 

1. 코덱스 한국부동산리츠인프라 ETF의 안정성
   1. 낮은 가격 변동성: 코덱스 한국부동산리츠인프라 ETF는 주가가 전쟁 등 외부 요인으로 흔들릴 때도 0.3~0.4% 수준의 낮은 변동폭을 보이며, 크게 하락해도 3.8% 정도입니다.
   2. 회복력: 가격이 하락하더라도 빠르게 회복하여 4,800원 수준을 유지하는 경향이 있어, 가격 변동폭이 심한 경우는 드뭅니다.

 

2. 리츠 투자의 실질적인 이점 및 전략

리츠 투자는 은퇴 후 안정적인 현금 흐름을 제공하며, 세제 혜택과 낮은 변동성으로 매력적인 투자 대안이 될 수 있습니다.

 

2.1. 상업용 부동산 투자와 리츠의 비교

1. 상업용 부동산의 현실적인 어려움
   1. 높은 초기 비용: 상업용 부동산은 2.5억~3억 원 정도의 높은 초기 투자 비용이 필요합니다.
   2. 낮은 월세 수익률: 3억 원 투자 시 월세는 100~110만 원 수준으로, 연간 1,000~1,300만 원 정도의 수익을 얻습니다.
   3. 부대 비용 및 리스크: 관리 비용, 공실 리스크 등을 고려하면 생각보다 수익성이 낮고 만만치 않습니다.

 

1. 은퇴 후 현금 흐름의 어려움
   1. 막막함과 조급함: 은퇴 후 파이어족을 꿈꾸지만, 실제로는 막막함과 조급함을 느끼기 쉽습니다.
   2. 월 300만 원 수익의 어려움: 월 300만 원의 안정적인 현금 흐름을 만드는 것은 생각보다 어렵습니다.

 

2.2. 리츠를 통한 안정적인 월 배당 수익

1. 리츠 포트폴리오의 배당 수익
   1. 연 800만 원 배당: 리츠를 포트폴리오에 편입하면 보수적으로 보더라도 연간 약 800만 원 가까이 배당을 받을 수 있습니다.
   2. 월 60~80만 원: 이는 월 60만 원에서 80만 원 정도의 배당금에 해당합니다.

 

1. 1억 원 투자 시 배당금 계산
   1. 주식 수: 현재 주가 4,810원 기준으로 1억 원 투자 시 약 2,700주를 매수할 수 있습니다.
   2. 연간 배당금: 1주당 연간 약 400원의 배당금을 받으므로, 2,790주 보유 시 연간 830만 원 정도의 배당금을 받게 됩니다.
   3. 월 평균 배당금: 이는 월 평균 약 70만 원에 해당하며, 3억 원 투자 시 월 200만 원 이상의 수익을 기대할 수 있습니다.

 

2.3. 리츠 투자의 장점 및 전략

1. 낮은 주가 변동성
   1. 일반 주식 대비 안정성: 리츠 주가는 일반 주식에 비해 변동폭이 매우 작습니다.
   2. 평균 레벨 유지: 급락과 급등이 있더라도 평균적인 레벨에서 움직이는 경향이 있어, 이 시점에 모아두는 것이 가장 좋습니다.

 

1. 매수 타이밍 전략
   1. 주가 범위: 리츠 주가는 높을 때 5,400원, 낮을 때 4,440원 정도이며, 상장 시작가는 5,000원이었습니다.
   2. 현재가 이점: 현재 4,800원 정도에서 움직이므로, 시가 배당률 측면에서 약간 더 높은 배당을 받을 수 있습니다.
   3. 평균가 매수: 주가가 떨어질 때 매수하여 주식 수를 확보하는 것이 중요합니다.

 

1. 은퇴 준비 및 포트폴리오 방어
   1. 은퇴 포트폴리오 편입: 리츠를 은퇴 준비 포트폴리오에 편입하면 시장 변동성에 대한 방어 역할을 할 수 있어 편안한 투자가 가능합니다.
   2. 부모님 투자 대안: 어려운 커버드 콜보다 리츠 포트폴리오가 부모님의 배당 투자에 더 매력적인 대안이 될 수 있습니다.

 

2.4. 리츠의 세제 혜택 및 배당금 현황

1. 개인 투자자 세제 혜택
   1. 일반 배당세율: 개인은 배당금에 대해 15.4%의 세금을 내야 합니다.
   2. 특례 세율: 2026년 말까지 리츠를 매수하고 3년 이상 보유할 경우, 9.9%의 특례 세율과 분리과세 혜택이 적용됩니다.
   3. 연장 가능성: 이 특례는 3년마다 연장되고 있어, 앞으로도 지속될 가능성이 높습니다.

 

1. 배당금 현황 및 수익률
   1. 배당금 감소 요인: 최근 고금리, 공실률 증가, 정부 정책 등으로 인해 연간 배당금이 29원으로 줄어들 수 있습니다.
   2. 리츠별 배당일 상이: 15~20개 리츠가 편입된 ETF는 리츠별로 배당일이 달라, 월별 배당금에 차이가 있을 수 있습니다.
   3. 현재 배당 수익률: 연간 배당금 348원(29원 * 12개월)을 현재가로 나누면 약 7.2%의 배당 수익률을 기록합니다.
   4. 평균 배당 수익률: 평균 33원 기준으로 보면 약 8% 가까이 나옵니다.

 

1. 장기 투자 관점
   1. 은행 예금 대비 우위: 리츠는 은행 예금보다 높은 수익률을 제공합니다.
   2. 부동산 사이클 활용: 1~2년 단기적으로는 하락할 수 있지만, 3~4년 장기적인 부동산 사이클을 고려하면 매력적인 투자처가 될 수 있습니다.

 

2.5. 유상증자 이슈와 리츠의 회복력

1. 유상증자의 악재 인식
   1. 기존 주주 가치 훼손 우려: 유상증자는 주식 수를 늘려 기존 주주의 가치를 훼손할 수 있다는 우려 때문에 리츠의 가장 큰 악재로 인식됩니다.

 

1. 리츠의 세제 혜택과 배당 정책
   1. 90% 이상 배당 의무: 리츠는 배당 가능 이익의 90% 이상을 배당할 경우 세제 혜택을 받기 때문에, 대부분의 자산을 배당하는 경향이 있습니다.

 

1. 유상증자의 필요성 및 회복력
   1. 사업 확장: 리츠도 파이프라인(건물)을 늘리고 싶을 때 자금이 필요하여 유상증자를 실시합니다.
   2. 단기 하락 후 회복: 유상증자로 인해 단기적으로 주가가 하락할 수 있지만, 국내 대형 리츠들은 결국 회복하는 모습을 보입니다.

 

1. 투자 마인드
   1. 하락 시 추가 매수: 주가가 하락할 때 욕하고 매도하는 것이 아니라, 오히려 추가 매수하는 것이 리츠 투자의 중요한 포인트입니다.
   2. 이해와 활용: 이러한 특성을 이해하고 활용할 수 있다면 리츠는 매력적인 투자처가 될 수 있습니다.

 

2.6. 다른 월 배당 상품과의 비교

1. 다른 월 배당 상품의 복잡성
   1. 이해의 어려움: JP, JPQ, 코미, 에이스 미국 배당 퀄리티 등 좋은 월 배당 상품들이 많지만, 옵션 구조 등을 100% 이해하기 어려워 주가 하락 시 의문이 들 수 있습니다.

 

1. 리츠의 명확성
   1. 직관적인 이해: 반면, 부동산은 명확하고 직관적으로 이해하기 쉽다는 장점이 있습니다.