환율 1,500원 돌파하면 부동산 대출이 터지는 이유 (박종훈의 지식한방)

https://youtu.be/yRd3_RGC1Oc

 

* 환율 1,500원 돌파 시 부동산 대출이 터질 수 있는 근본적인 이유는 무엇인가?

한국은행이 PF 대출 부실을 막기 위해 돈을 무차별적으로 풀면서 환율이 급등하고 원화 가치가 하락하며, 이는 외국인 투자자들의 불신을 키워 환율 방어선이 무너질 경우 금융 시장 전체의 위험으로 이어질 수 있기 때문입니다.

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* 한국은행이 돈을 풀었음에도 금리가 급등하는 이유는 무엇인가?

한국은행의 막대한 돈 살포를 외국인들이 금융 시장의 문제 신호로 인식하고, 물가 상승을 예상하여 더 높은 이자를 요구하며, 단기 금리는 눌렀지만 장기 국채는 사주지 않아 장기 금리가 급등하고 있기 때문입니다.

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한국은행의 '스텔스 양적 완화'가 금융 시장에 미치는 충격과 그로 인해 발생하는 금리 급등의 역설을 심층 분석합니다. 돈을 풀었는데도 금리가 오르는 기현상의 원인을 RP 매입과 국고채 단순 매입 같은 '유사 양적 완화' 정책에서 찾아내고, 이로 인해 PF 대출 부실이 억지로 연장되는 에버그리닝 효과의 위험성을 경고합니다. 이 콘텐츠를 통해 현재 금융 시장의 불안정성을 이해하고, 환율 방어선 붕괴가 가져올 부동산 및 통화 가치 폭락의 시나리오를 예측하여 개인 자산 방어 전략을 세울 수 있는 핵심 통찰을 얻게 될 것입니다.

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1. 한국은행의 통화 정책과 금리 급등의 역설

1. 통화량 증가의 일반적 효과와 금리 역설
2. 한국은행이 원화를 대량으로 찍어내면 원화 가치가 하락하여 환율이 상승하고, 자산 가격이 폭등하는 것이 일반적인 현상이다.
3. 돈의 공급이 늘어나면 돈값(금리)은 떨어져야 하지만, 최근 한국에서는 돈을 풀었는데도 금리가 급등하는 이상 현상이 발생했다.

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1. 최근 금리 급등 현상
2. 2024년 12월 8일, 한국은행이 1조 5천억 원의 돈을 새로 찍겠다고 발표했음에도 불구하고 금리가 급등했다.
3. 이러한 기현상은 이미 6개월 전부터 나타나기 시작했으며, 한국의 10년물 국채 금리는 다음과 같이 급등했다.
4. 작년 기준금리 인하로 인해 10년물 국채 금리가 계속 내려왔으나, 2024년 4월 2.58%를 기록했던 금리가 현재 3.4%를 돌파했다.
5. 이는 최근 들어 10년물 국채 금리가 0.8%에서 0.9% 포인트 상승한 것으로, 한국은행이 금리를 낮추고 돈을 풀었음에도 금리가 오른 것은 금융 시장에 문제가 생겼다는 뜻이다.

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2. 한국은행의 '스텔스 양적 완화'와 통화량 급증

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2.1. RP 매입을 통한 유사 양적 완화 (스텔스 양적 완화)

 

1. 양적 완화(QE)와 RP 매입의 차이점
2. 양적 완화(QE): 중앙은행이 돈을 찍어 시중은행이 가진 채권을 영구적으로 사주어 시중에 막대한 돈을 풀고, 이로 인해 자산 가격이 오르고 통화 가치가 폭락하는 방식이다.
3. RP 매입 (환매조건부채권 매입): 양적 완화와 달리, 보통 7일이나 14일 뒤에 다시 갚아야 하는 조건이 붙는 단기 대출 방식이다.

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1. RP 매입의 '꼼수'와 유사 양적 완화 효과
2. 한국은행이 7일 만기가 된 RP를 은행들이 갚아야 하는 날 다시 7일짜리 RP 매입을 해주는 방식으로 만기를 끝없이 연장할 수 있다.
3. 만기를 끝없이 연장하면 돈을 영구히 빌려주고 영구히 돈을 찍은 효과가 발생하여 사실상의 양적 완화 역할을 하게 된다.
4. 이러한 꼼수 운용은 외국에서 한국은행이 양적 완화를 흉내 내는 것으로 의심하게 만들며, 비판적으로는 스텔스 양적 완화, 가치 중립적으로는 유사 양적 완화라고 불린다.
5. 한국은행은 2024년 4월 30일 이창용 총재가 "한국도 선진국 중앙은행처럼 양적 완화를 도입할지 고민해야 할 시점"이라고 발언하며 유사 양적 완화에 대한 힌트를 제공했다.
6. 당시 국제통화가 아닌 한국이 양적 완화를 시도하면 튀르키예나 아르헨티나처럼 통화 가치가 붕괴될 것이라는 비판 여론이 들끓었으나, 한국은행은 이때부터 RP를 적극적으로 활용하여 막대한 돈을 상시로 시중에 뿌리기 시작했다.

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1. RP 매입 평잔 규모의 급증
2. 한국은행은 2024년 12월 계엄을 빌미로 무제한 RP 매입을 선언했고, 2025년 2월 비상 조치를 공식 종료했음에도 불구하고 RP 매입 규모를 끝없이 늘렸다.
3. RP 평잔(평균 잔액)이 증가하는 방식은 다음과 같다.
4. 은행이 1조 원을 7일짜리 RP로 빌렸는데, 7일 뒤 한국은행이 "갚을 돈 없지? 이자까지 생겼구나. 내가 다시 7일 동안 1.2조 원을 빌려줄게"라고 하는 방식으로 빌려준 돈이 계속 늘어난다.
5. 이로 인해 계속 빌려준 평잔이 증가한다.
6. RP 평잔 규모는 이창용 총재의 발언 시점인 2분기부터 급증했다.
7. 1분기: 0.5조 원
8. 2분기: 2조 원 가까이 증가
9. 3분기: 4조 5천억 원
10. 4분기: 6조 5천억 원으로 추정된다.
11. 이러한 추정은 우리나라의 M2(광의 통화량)가 통계 기준 변경에도 불구하고 엄청나게 늘어났다는 수치로 증명되며, 이는 RP 평잔 증가로 인한 통화량 급증으로 추정된다.

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2.2. 국고채 단순 매입과 통화 승수 효과

1. 국고채 단순 매입 단행
2. RP 매입은 7일 또는 14일마다 환매가 일어나 한국은행 입장에서 스트레스가 되자, 한국은행은 국고채 단순 매입 1조 5천억 원을 단행했다.
3. '단순 매입'은 용어의 장난으로, 채권을 팔지 않고 계속 갖고 있겠다는 의미이며, 이는 돈을 영구히 뿌리는 효과가 있다.
4. RP나 국고채 단순 매입으로 뿌린 돈은 고성능 신규 자금(하이파워드 머니)이라고 불리며, M2 같은 광의 통화와 비교가 안 될 정도로 강력한 힘을 갖는다.

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1. 통화 승수를 통한 살포 효과 계산
2. 한국은행이 새로 찍어낸 돈은 신용 창출 과정을 거치며 통화가 팽창되는데, 이를 통화 승수라고 부른다.
3. 우리나라의 통화 승수는 일반적으로 14이다.
4. RP 평잔 추정치(6조 5천억 원)와 국고채 단순 매입액(1조 5천억 원)을 합치면 8조 원이며, 여기에 통화 승수 14를 곱하면 112조 원을 살포한 효과가 있다.
5. 한국은행이 RP의 단기성을 변명할 수 있으므로, 보수적으로 통화 승수 10을 곱하면 80조 원을 살포한 효과가 일어난다.
6. 다만, RP 매입을 상시적으로 계속 늘려주는 것은 거의 영구적인 것처럼 느껴지기 때문에 통화 승수 14를 곱해도 무방할 수 있다.

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3. 돈 살포의 부작용: 에버그리닝 효과와 금융 시장 불안정

1. 에버그리닝 효과 (좀비 효과)
2. 한국은행이 막대한 돈을 뿌리면 에버그리닝 효과가 발생하는데, 이는 비판적으로 좀비 효과라고도 불린다.
3. 이 효과는 부실화된 PF 대출을 한국은행이 돈을 뿌려 억지로 살려내어 언제나 푸른 것처럼 위장하는 것이다.
4. 한국은행이 돈을 계속 뿌려주면, 은행들은 PF 대출 부실 위험이 생겨도 한국은행이 막아줄 것이라는 도덕적 해이에 빠져 빚 독촉을 하지 않고 부실 기업들을 계속 살려 놓는다.

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1. 환율 급등 및 부동산 가격 폭등
2. 돈이 많이 풀리면 에버그리닝 효과 외에도 환율이 급등하여 원화 가치가 휴지가 되는 부작용이 나타난다.
3. 현재는 외환보유액으로 환율을 1,470원대에서 방어하고 있지만, 한국은행이 매일 막대한 돈을 뿌리면 환율 시장에서 한국 금융 시장에 대한 걱정을 하게 된다.
4. 부동산 가격 급등을 막기 힘들어진다.
5. 강남 부동산 공급은 4년 동안 기껏해야 2% 늘어나기 힘든데, 한국은행은 같은 기간 돈을 무려 21% 찍어냈다.
6. 통계 기준을 바꾸더라도 지난 4년 동안 통화량은 15%나 늘어났기 때문에, 정부가 어떤 조치를 취해도 강남 집값은 계속 튀어오를 수밖에 없다.

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1. 금리 급등의 이상 증상
2. 돈의 공급이 홍수처럼 많아지면 돈값(금리)이 낮아져야 하지만, 현재 금리가 급등하고 있다.
3. 이 금리 급등 현상은 현재 대한민국 금융 시장에 나타나는 이상 증상을 보여주는 핵심 거울이다.

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4. 금리 급등의 원인과 한국은행의 장기 국채 매입

 

1. 시장 금리 상승의 원인
2. 한국은행이 보수적으로 잡아도 80조 원 규모의 돈을 풀면서 비상 조치가 상시화되자, 외국인들이 원화와 국채를 이상하게 보기 시작했다.
3. 외국인들은 한국 금융 시장에 문제가 있으니 한국은행이 미친 듯이 돈을 푼다고 의심한다.
4. 한국은행이 돈을 풀면서 내년부터 물가가 본격적으로 오를 것이라고 예상되자, 국채 시장에서는 물가 상승만큼 이자를 더 줘야 돈을 빌려주겠다는 현상이 발생했다.
5. 한국은행의 RP 매입 증가로 단기 금리는 눌렀지만, 장기 국채는 사줄 수 없다는 생각 때문에 장기 금리가 급등하고 있다.

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1. 장기 국채 매입을 통한 대응
2. 한국은행은 장기 금리 급등을 막기 위해 아예 장기 국채까지 사주는 국고채 단순 매입을 시행하여 국고채를 영구적으로 매입한 셈이다.
3. 한국은행은 '영구적'이 아니라고 변명할 수 있지만, 단순 매입은 7일이나 14일 뒤에 되팔지 않는다는 뜻이므로, 1조 5천억 원을 지속적으로 시장에 공급하겠다는 의미이다.
4. 이는 통화 승수 14를 곱해야 하는 어마어마한 돈을 한국은행이 풀었다는 뜻이다.
5. 그럼에도 불구하고 금리가 튀어오르는 것은 금융 시장에 이상 현상이 발생했음을 보여준다.

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5. 둔촌일병 구하기로 시작된 구조 조정 기회 상실

1. 둔촌 주공 재건축 지원과 2차 버블
2. 한국은행이 올해 하반기 막대한 돈을 풀기 시작한 것은 '둔촌일병 구하기'에서 시작되었다.
3. 2020년, 미국을 비롯한 모든 나라가 금리를 올리고 구조 조정을 할 때, 한국은행은 홀로 막대한 돈을 풀어 둔촌 주공 아파트 재건축을 지원했다.
4. 이로 인해 둔촌 재건축 아파트 가격은 폭등하고 재건축에 성공했지만, 한국은 구조 조정을 할 절호의 기회를 날리고 2차 버블을 맞이했다.
5. 한국은행이 돈을 너무 많이 풀었기 때문에 강남 집값이 폭등하기 시작했으며, 이보다 더 큰 문제는 대한민국의 심각한 고질병이 커지기 시작한 것이다.

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1. PF 대출 부실의 확대
2. 당시 PF 대출은 이미 좀비화되었으나, 그때 구조 조정을 했으면 부실 규모가 작아 싸게 해결할 수 있었다.
3. 부실 초기였기 때문에 시행사들은 공사를 포기하고 땅을 매각하여 원금을 회수하고 빚을 끝낼 수 있었을 것이다.
4. 싸게 매각된 땅을 우량 회사들이 인수했다면 4년이 지난 지금쯤 공사가 완료되었을 것이다.
5. 한국은행이 돈을 무지막지하게 뿌리자 시행사들은 잘못된 희망을 품게 되었다.
6. 시행사들은 한국은행이 언젠가 금리를 인하할 것이라 기대하며, 1~2년만 버티면 때돈을 벌 수 있다는 생각으로 좀비처럼 4년을 버텼다.
7. 4년 동안 갚지 않아도 될 이자를 계속 갚아가면서 시행사들은 더욱 부실화되어 톡 건드리면 망할 정도로 위험한 상태가 되었다.
8. 현재 이 시행사들은 돈을 갚을 수도 없고, 공사를 시작할 자금도 없으며, 4년을 버티다 완전히 깡통 회사가 되었다.
9. 이제는 망하면 오히려 마이너스가 될 정도로 부실화되었으며, 이는 한국은행이 희망고문하면서 회사를 거덜 낸 결과이다.

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1. 금리 급등의 증거
2. 시행사들의 한계점이 다가오자 한국은행이 점점 더 많은 돈을 뿌리고 있는데, PF 회사들이 그 돈을 다 빨아먹고도 부족하여 금리가 치솟는 현상이 일어났다.
3. 이는 채권 시장이 현재 한국 금융 시장에 대한 불신이 가득하다는 뜻이다.

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6. 향후 금리 전망과 환율 방어선 붕괴의 위험

1. 단기 금리 전망과 국민연금의 역할
2. 금리는 연말까지 계속 불안할 수밖에 없다.
3. 2026년 초가 되면 국민연금의 등판이 가능해져 금리가 조금 내려올 희망이 있다.
4. 국민연금은 연말까지 국내 채권 투자 비율(23.6%)을 맞춰야 하므로 연말까지는 채권을 사줄 여유가 없다.
5. 2026년 초가 되면 국민연금이 채권을 매수할 여력이 생길 수 있다.
6. 그러나 국민연금이 추가 매수할 수 있는 여력은 약하다.
7. 2026년 국민연금 보험료 수입 예상치는 67조 원에 불과하며, 이는 한국은행이 푼 돈(80조 원 규모)보다 적다.
8. 67조 원 중 적어도 절반은 달러에 투자해야 하고, 한국 채권에 투자할 수 있는 돈은 전체 수입 보험료의 1/3 정도에 불과하다.
9. 정부가 포트폴리오 비중을 바꿔도 국채 시장을 안정시킬 만큼 큰 금액을 끌어오는 것은 쉽지 않다.
10. 국민연금으로 금리를 붙잡을 수 있는 기간은 미지수이며, 대한민국의 체질 자체를 바꾸지 않고 국민연금으로 막는 것은 몇 달짜리 임시방편에 불과하다.

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1. 환율 방어선 붕괴의 위험성
2. 2025년 강남 집값과 주가가 급등했던 가장 큰 원인은 한국은행이 돈을 무지막지하게 뿌렸기 때문이다.
3. 그 결과 환율이 크게 오르면서 원화 가치가 휴지가 되었고, 국민연금과 외환 보유액을 써서 방어하는 환율이 대한민국의 가장 큰 약점이 되었다.
4. 현재 한국은행의 무차별적인 돈 살포는 PF 대출 부실에 두꺼운 연고를 발라 상처가 안 보이게 만든 것에 불과하다.
5. 만약 이 돈의 홍수가 댐을 넘거나 댐을 붕괴시키면, 한국이 지금까지 풀었던 돈이 독이 될 수 있다.
6. 그 신호는 환율에서부터 나올 것이다.
7. 현재 위험의 예고편은 다음과 같다.
8. 한국 금리가 2.58%에서 3.38%로 높아졌고, 오늘(12월 9일)은 3.41%까지 더 올랐다.
9. 한국은행이 돈을 더 찍겠다 했는데도 돈값이 오르는 상황 자체가 위험의 예고편이다.
10. 진짜 위험의 신호탄은 환율 방어선이 무너지는 것이다.
11. 한국은 여력이 있을 때 환율 방어선을 지키면서 구조 조정을 해야 한다.
12. 2022년에 진작 구조 조정을 했어야 했으나, 둔촌일병 구하기 때문에 시작된 버블을 지금 끊어내지 못하면 언젠가 문제가 수면 위로 드러날 수밖에 없다.

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1. 근본적인 문제 해결의 필요성
2. 근본적인 문제가 있는데도 정부가 적자 재정으로 환부를 덮어 놓기만 하는 정책을 쓰면 언젠가는 문제가 터질 수밖에 없다.
3. 적자 재정으로 오늘을 넘기는 것보다는, 고통스럽더라도 환부 자체를 수술하여 골은 부분을 도려내는 것을 지금이라도 시작해야 한다.
4. 적자 재정 문제에 대해서는 추후 지식 한 방에서 다룰 예정이다.