인플레이션 시대 리츠 투자 방법(feat. 금리 인상&리츠 상관관계)

https://youtu.be/GGoPuA5xyCs

 

* 인플레이션 시대에 리츠 투자가 주목받는 이유는 무엇인가?

인플레이션으로 물가가 상승하면 부동산 가격도 오르고, 기준 금리 상승분만큼 임대료를 올려 인플레이션을 방어할 수 있기 때문 입니다.

 

* 금리 인상 수혜를 받는 리츠를 선택하는 두 가지 기준은?

• 금리 상승 부담을 빠르게 가격에 전가할 수 있는 '단기 렌트 섹터' 부동산을 소유한 리츠 (예: 임대주택, 개인용 창고)
• 경기 회복 수혜를 직접적으로 받을 수 있는 '리테일, 물류, 오피스 섹터' 리츠

 

인플레이션 시대에 리츠(REITs) 투자가 왜 매력적인지를 명확하게 설명하는 콘텐츠입니다. 단순히 리츠의 개념을 넘어, 금리 인상기에도 수익을 창출할 수 있는 구체적인 리츠 선정 기준 두 가지를 제시하여 실질적인 투자 전략을 제공합니다. 과거 미국 리츠 데이터를 통해 금리 인상기에도 리츠가 상승했던 역사적 근거를 제시하며, 단기 임대 섹터와 경기 회복 수혜 섹터(특히 물류 리츠)에 주목해야 할 이유를 상세히 알려줍니다. 소액으로 건물주가 되고 싶은 투자자라면, 이 콘텐츠를 통해 인플레이션 방어와 배당 수익이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 현실적인 투자 가이드를 얻게 될 것입니다.

 

1. 인플레이션 시대, 리츠(REITs) 투자의 매력

 

1.1. 리츠의 개념 및 투자 용이성

1. 리츠의 정의: 여러 투자자에게 자금을 모아 부동산에 투자한 뒤, 임대료나 매각 차익으로 얻은 이익을 정기적으로 배당하는 부동산 간접 투자 상품이다.
2. 투자 방법의 용이성:
   1. 리츠는 주식 시장에 상장되어 주식처럼 쉽게 사고팔 수 있다.
   2. MTS(모바일 트레이딩 시스템)로 주식을 사듯이 리츠를 검색하여 원하는 수량만큼 매수할 수 있다.
   3. 소액으로도 투자가 가능하여 누구나 건물주가 될 수 있다.
3. 배당주로서의 매력: 리츠는 주가 변동과 상관없이 이익의 90%를 반드시 배당해야 하므로 배당주로서 큰 매력이 있다.

 

1.2. 인플레이션 시대에 리츠에 주목해야 하는 이유

1. 인플레이션 발생 배경: 코로나19로 인해 시장의 유동성이 엄청나게 증가하여 물가가 크게 상승하는 인플레이션이 발생하고 있다.
2. 통화 정책 변화:
   1. 미국 중앙은행인 연준(Fed)은 인플레이션을 억제하기 위해 시장에 풀었던 돈을 거두어들이겠다고 발표했다.
   2. 작년 11월부터 테이퍼링을 시작했고, 올해 3월부터 금리 인상을 시작할 것이라고 예고했으며, 그 이후에는 대차대조표 축소까지 진행할 것이라고 발표했다.
3. 투자 전략의 변화 필요성: 인플레이션 때문에 통화 정책이 바뀌는 것처럼 투자 전략도 인플레이션을 방어하거나, 투자 상품의 가치가 인플레이션율만큼 올라가는 상품에 투자해야 하는 시기이다.
4. 리츠의 인플레이션 방어 능력:
   1. 일반적으로 물가가 상승하면 부동산 가격도 함께 오른다.
   2. 기준 금리가 상승하면 그 상승분만큼 임대료를 올려 인플레이션을 방어할 수 있다.
   3. 이는 식품 기업이 가격을 전가하듯이 리츠도 가격을 전가할 수 있음을 의미한다.
   4. 이러한 특성으로 인해 인플레이션 시대에는 리츠의 수익과 자산 가치가 증가하며, 그 수익의 90%가 투자자에게 배당된다.

 

2. 금리 인상과 리츠의 상관관계 및 역사적 근거

1. 리츠의 부채 활용:
   1. 리츠 회사도 투자자들에게 받은 돈뿐만 아니라 은행 대출을 추가하여 부동산을 매입한다.
   2. 배당 가능 이익금의 90%이상을 배당해야 하는 리츠의 특성상 부채 없이 부동산을 매입하기는 어렵다.
2. 금리 인상 시 리츠의 부담 및 대응:
   1. 금리가 올라가면 리츠도 대출 부담이 생길 수 있다.
   2. 하지만 리츠 회사들은 임차인에게 임대료를 올림으로써 비용을 전가시킬 수 있다.
   3. 따라서 금리 인상기에 오히려 이익이 증가할 수 있다.
3. 미국 리츠의 과거 데이터 분석 (팩트 체크):
   1. 국내 리츠는 역사가 짧으므로 60년역사를 지닌 미국 리츠의 데이터를 살펴본다.
   2. 미국에 상장된 리츠 지수가 미국의 기준금리 인상 시기에 어떤 흐름을 보였는지 분석한 결과, 7번의 금리 인상기 중 5번이나 리츠가 상승했다.
   3. 금리 상승과 인플레이션 상승은 경기 회복 신호가 없으면 불가능하다.
   4. 즉, 경기 회복에 따른 임대 수요 증가와 임대료 상승 때문에 역사적으로 금리 상승 환경에서도 리츠는 상승세를 보였다.
4. 역발상 투자 기회: 금리 인상 때문에 리츠 주가가 떨어진다면 오히려 역발상 투자로 매수할 수 있는 기회가 될 수 있다.

 

3. 금리 인상 수혜를 받는 리츠 선정 기준

 

3.1. 첫 번째 기준: 금리 상승 부담을 빠르게 가격에 전가할 수 있는 리츠

1. 기준의 의미: 금리 상승에 따른 부담을 임대료에 빠르게 반영할 수 있는 부동산을 소유하고 있는지가 중요하다.
2. 리츠 섹터 분류: 리츠는 주로 보유한 부동산의 종류에 따라 물류, 데이터 센터, 오피스, 리테일, 주택, 호텔 등 다양한 섹터로 나뉜다.
3. 단기 렌트 섹터의 수혜:
   1. 가격 전가를 빠르게 하려면 임대 기간이 짧아야 한다.
   2. 따라서 임대 기간이 짧은 임대주택, 개인용 창고와 같은 단기 렌트 섹터에 속한 리츠가 인플레이션 수혜를 볼 수 있다.
4. 미국 주택 리츠 사례: 아발론 베이 리츠 (AvalonBay Communities, Inc.):
   1. 미국 주택 리츠 중 시가총액 1위이다.
   2. 투자하는 부동산의 60%이상이 직장이 있는 도심 내 대형 고급 임대 아파트로 구성되어 있다.
   3. 팬데믹 이전에는 영업이익률이 꾸준히 64%정도를 유지했으나, 팬데믹 이후 61%로 급감했다.
   4. 그럼에도 불구하고 50%대에 머무는 다른 임대주택 리츠에 비해 압도적으로 높은 수익성을 보인다.

 

3.2. 두 번째 기준: 경기 회복 수혜를 받는 리츠

1. 기준의 의미: 리츠는 금리와 크게 상관이 없으며, 결국 해당 리츠가 보유한 섹터의 업황이 좋은지가 더 중요하다.
2. 주목할 만한 섹터: 단기 임대가 아닌 장기 임대 특성을 갖고 있더라도 경기 회복 수혜를 직접적으로 받을 수 있는 리테일, 물류, 오피스 섹터도 주목할 만하다.
3. 물류 리츠의 성장성:
   1. 개인적으로 물류 리츠의 성장성을 좋게 평가한다.
   2. 코로나19가 완전히 끝나지 않았기 때문에 리테일과 오피스 분야는 물류센터에 비해 리스크가 높다고 판단된다.
   3. 실제로 코로나19로 인해 리테일과 오피스 리츠는 배당금을 지급하지 못했지만, 물류 수요는 오히려 크게 늘었다.
   4. 장기적으로 봤을 때도 계속 성장하는 이커머스(전자상거래)의 가장 큰 수혜를 보는 분야는 물류이다.
   5. 온라인으로 주문받은 물건을 배송하기 위해 곳곳에 물류센터가 필요하기 때문이다.
4. 미국 물류 리츠 사례: PLD 리츠 (Prologis, Inc.):
   1. 미국 물류 리츠 중 시가총액 1위이다.
   2. 아마존, DHL, 페덱스 같은 대형 물류 회사가 주요 고객이다.
5. 물류창고 리츠 ETF 사례: INDS ETF:
   1. 물류창고 리츠만 모아서 투자하는 ETF이다.
   2. PLD 리츠를 포함해 물류창고 리츠 17종목에 투자하고 있다.

 

4. 리츠 투자 시 주의사항 및 장기적 관점

1. 종합적인 고려 사항: 리츠는 완벽한 투자 상품이 아니므로, 리츠가 담고 있는 부동산 섹터, 해당 섹터의 업황, 리츠의 재무구조, 그리고 해당 국가의 경제 상황 등을 종합적으로 살펴볼 필요가 있다.
2. 꼼꼼한 분석의 중요성: 부동산 투자 시 어떤 종류의 부동산에 투자할지 고민하는 것처럼, 리츠 역시 어떤 리츠인지, 어떤 종류의 부동산에 투자하는지 등을 꼼꼼하게 살펴봐야 한다.
3. 배당수익률만 보고 투자하는 것의 위험성: 특히 배당수익률만 보고 투자하는 것은 매우 주의해야 한다.
4. 장기적인 안목: 리츠는 최소 10년이상의 장기적인 안목을 갖고 투자하는 것이 좋다.