욕먹을 각오로 풉니다. 가난한 사람들 99%가 모르는 소액경매로 건물주 되는 법 [부동산 투자]

https://youtu.be/0T7pUisLkxU

 

소액 경매로 건물주가 되는 방법은 무엇인가요?

소액 경매로 건물주가 되는 방법은 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다. 첫 번째는 분묘기지권이 설정된 토지 지분 매각 물건을 낙찰받아 공유자에게 되파는 방식 이고 , 두 번째는 법정 지상권이 성립하지 않는 건물을 낙찰받아 건물주에게 철거를 요구하거나 땅을 팔 의향을 제시하는 방식 입니다 .

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분묘기지권이 설정된 토지 지분 매각 물건을 활용한 소액 경매 투자 시 유의할 점은 무엇인가요?

• 상속받은 땅이어야 하며, 공유자들의 성이 대부분 같아 가족 묘임을 유추할 수 있어야 합니다.
• 낙찰 후 공유자들에게 연락하여 잔금을 내지 않고 포기하는 대신 일정 금액을 받는 방식으로 협상해야 합니다.
• 공유자 우선 매수 신고를 하려는 경우, 법원에 갈 때 최저 가격의 10% 보증금을 반드시 지참해야 합니다.

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​소액 경매를 통해 부동산 투자를 시작하고 싶은 분들을 위한 실질적인 가이드입니다. 단순히 적은 돈으로 경매를 시작하는 것을 넘어, 분묘기지권이 설정된 지분 물건과 법정 지상권이 성립하지 않는 토지라는 두 가지 독특한 투자 포인트를 통해 어떻게 수익을 창출하는지 구체적인 사례와 함께 설명합니다. 특히, 미납 전략을 활용하여 공유자와 협상하거나, 재개발예정지의 상업 지역토지를 선점하는 등 일반적인 경매 지식으로는 알기 어려운 고급 투자 전략과 그 분석 방법을 상세히 알려주어, 소액으로도 큰 수익을 노릴 수 있는 통찰을 제공합니다.

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1. 소액 경매 투자의 가능성과 핵심 전략

1. 소액 경매의 시작점: 경매는 500만 원, 심지어 10만 원으로도 시작할 수 있다.
2. 11만 원에 낙찰받은 사례도 존재한다.
3. 소액 투자의 목적: 단순히 적은 금액으로 낙찰받는 것을 넘어, 적은 금액으로도 즉각적인 수익을 창출하는 방법을 아는 것이 중요하다.
4. 고수익 투자자들의 특징: 이러한 투자 방법을 아는 사람들은 연간 수백만 원에서 수천만 원의 수익을 얻는다.
5. 본 영상의 목적: 이들이 어떻게 돈을 버는지에 대한 구체적인 방법을 설명한다.

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2. 분묘기지권이 설정된 지분 물건을 활용한 수익 창출 전략

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2.1. 분묘기지권 지분 물건의 특징 및 투자 포인트

1. 분묘기지권 물건의 일반적 인식: 일반적으로 묘지가 있는 땅은 낙찰받지 말라고 권고된다.
2. 그 이유는 땅 소유자가 되더라도 주인이 없는 묘지라도 함부로 없앨 수 없기 때문이다.
3. 투자 포인트: 잘 관리된 묘지가 있고, 토지 지분 매각으로 나온 물건이 투자 대상이 된다.
4. 사진상으로 묘지가 잘 관리되고 있다는 느낌을 받아야 한다.

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2.2. 미납 전략을 통한 수익 창출 과정

 

1. 사례 분석: 감정가 80만 원의 물건에 15명이 입찰하여 1등이 2천만 원을 적어냈으나 미납한 사례가 있다.
2. 이 미납 자체가 전략이며, 미납을 통해 돈을 버는 방식이다.
3. 물건의 상세 조건:
4. 첫 번째 조건: 상속받은 땅이어야 한다.
5. 두 번째 조건: 공유자들의 성이 대부분 같아야 한다.
6. 예시: 모두 '장시'인 경우, 가족 묘임을 유추할 수 있다.
7. 이는 가족들이 땅을 소중히 여긴다는 것을 의미한다.
8. 미납 전략의 실행 과정:
9. 가족들의 인식: 땅 소유 가족들은 경매 사실을 알지만, 설마 누가 사겠냐는 생각에 1차 입찰에는 참여하지 않는다.
10. 낙찰 및 보증금 납부: 15명이나 입찰하여 1등이 낙찰받고 보증금(최저가의 10%)을 납부한다.
11. 공유자 정보 확인: 낙찰자는 법원에서 사건 열람을 통해 공유자들의 전화번호나 주소지를 확인한다.
12. 협상 제안: 낙찰자는 공유자들에게 전화나 내용증명을 통해 다음과 같이 제안한다.
13. "제가 298만 원에 낙찰받았지만, 보증금 8만 9천 원만 냈습니다."
14. "저에게 100만 원을 주시면 잔금을 내지 않고 포기하겠습니다."
15. "그러면 당신들 중 한 명이 이 지분을 가져갈 수 있도록 돕겠습니다."
16. 협상의 핵심: 이러한 방식은 서로에게 도움이 되도록 진행하는 것이 묘지 경매의 핵심 포인트이다.
17. 공유자 우선 매수 신고 시 주의사항:
18. 공유자우선 매수 신고를 하려면, 그 자리에서 최저 가격의 10%에 해당하는 보증금을 반드시 납부해야 한다.
19. 과거 사례: 보증금을 준비하지 않아 무효 처리되고 최고가 입찰자가 낙찰받은 경우가 있다.
20. 이 경우, 다시 협상이 시작될 수 있다.

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3. 법정 지상권이 성립하지 않는 토지 투자를 통한 수익 창출 전략

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3.1. 법정 지상권의 개념 및 투자 포인트

1. 법정 지상권의 정의: 법적으로 누가 이 땅에 권한을 가지고 있는지를 따지는 것으로, 토지 주인과 건물 주인이 다른 경우에 발생한다.
2. 법정 지상권 성립 여부의 중요성:
3. 성립 시: 건물주에게 유리하며, 건물주가 이기는 내용이다.
4. 불성립 시: 토지주에게 유리하며, 토지주가 건물주에게 건물 철거를 요구할 수 있다.
5. 투자 포인트: 법정 지상권이 성립하지 않는 물건을 낙찰받아 건물주에게 철거를 요구하거나, 땅을 팔 의향이 있음을 제안하여 수익을 낼 수 있다.
6. 향후 내용 예고: 법정 지상권물건을 고르는 방법과 실제 입찰하려 했던 물건의 투자 포인트를 설명할 예정이다.

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3.2. 법정 지상권 불성립 조건 및 확인 방법

 

1. 법정 지상권의 법적 성격: 계약이 아닌 법적으로 정해지는 권리이다.
2. 법정 지상권 불성립 조건 (우리가 찾아야 할 물건):
3. 조건 1: 토지주와 건물주가 애초부터 달랐던 경우:
4. 맨땅에 토지주(A)가 있었고, 다른 사람(B)이 토지주와 협의하여 지료를 내고 건물을 지은 경우이다.
5. 이 경우 등기와 소유자가 처음부터 다르므로 법정 지상권이 성립하지 않는다.
6. 조건 2: 토지에 건물이 없었을 때 은행 대출이 먼저 설정된 경우:
7. 토지주가 건물이 없는 상태에서 토지를 담보로 은행에서 대출을 받았다.
8. 은행은 실사를 통해 토지에 문제가 없음을 확인하고 대출을 실행했다.
9. 이후 토지가 경매로 나왔는데, 그 위에 건물이 지어져 있는 경우이다.
10. 은행은 자신들의 근저당이 건물보다 먼저 설정되었음을 주장할 수 있다.
11. 판단 기준: 토지 등기부등본상 가장 먼저 설정된 근저당날짜와 건물 건축물대장상 건물 지어진 날짜를 비교하여, 근저당이 더 먼저이면 법정 지상권이 성립하지 않는다.
12. 이 경우 토지가 더 우선이 되므로, 토지주는 건물주에게 철거를 요구할 수 있다.
13. 필요 서류 및 확인처:
14. 건물 건축물대장: 건물 지어진 날짜 확인 (정부24 홈페이지에서 발급 가능)
15. 토지 등기부등본: 근저당설정 날짜 확인 (인터넷 등기소에서 발급 가능)
16. 두 서류를 통해 날짜를 비교하여 선후 관계를 파악한다.

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3.3. 실제 투자 사례 분석: 법정 지상권 불성립 물건의 함정과 새로운 투자 기회

1. 입찰 취하된 물건 사례: 건물은 매각 제외, 토지만 매각되는 법정 지상권물건이었다.
2. 법정 지상권 성립 여부 확인:
3. 건축물대장 부재: 해당 건물은 건축물대장이 없는 소위 '뚜껑' 건물이었다.
4. 불법 건축물 철거의 어려움: 건축물대장이 없더라도 불법 건축물을 함부로 철거할 수 없다.
5. 근저당 날짜 확인: 토지에 설정된 근저당날짜는 2014년이었다.
6. 건물 존재 여부 확인 (스카이뷰 활용): 건축물대장이 없으므로 스카이뷰를 통해 2013년 당시 건물이 있었는지 확인했다.
7. 결론: 스카이뷰 확인 결과, 근저당설정일(2014년)보다 건물이 먼저 존재했음을 확인했다.
8. 법정 지상권 성립: 따라서 이 물건은 법정 지상권이 성립하여 건물이 더 우선권을 가진다.
9. 이 물건의 특이점:
10. 건물은 등기가 없어 주인이 따로 없다.
11. 토지 소유자가 땅을 사면서 건물을 함께 샀다고 볼 수 있다.
12. 이는 일반적인 법정 지상권물건(토지주가 건물주에게 지료 청구하는 경우)과는 다른 유형이다.

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4. 재개발 예정지 상업 지역 토지 선점을 통한 고수익 전략

1. 투자 동기: 앞서 언급된 법정 지상권이 성립하는 물건임에도 불구하고, 이 물건에 입찰하려 했던 이유는 다른 데 있었다.
2. 지적 편집도 분석:
3. 해당 물건의 지적 편집도를 보면, 주변은 일반 주거 지역(노란색)인데 해당 토지는 상업 지역(빨간색)으로 표시되어 있다.
4. 상업 지역은 주거 지역보다 토지 가치가 훨씬 높다.
5. 시세 반영의 불균형:
6. 스카이뷰로 보면 상업 지역인지 주거 지역인지 구분이 어렵다.
7. 이로 인해 해당 상업 지역은 다른 상업 지역에 비해 시세 반영이 제대로 되지 않았을 가능성이 높다.
8. 토지 이용 계획 확인: 해당 토지는 인천 송림동에 위치한 '일반 상업 지역'으로 확인된다.
9. 재개발 진행 상황:
10. 송림동 주변은 재개발이 활발히 진행 중이다.
11. 특히 송림 1,2동 구역은 철거 신고 및 관리처분인가가 완료되어 철거 및 이주 중이며, 곧 신축 아파트로 변모할 예정이다.
12. 재개발로 인한 가치 상승 예상:
13. 기존 132세대에서 3564세대로 약 2500세대가 증가한다.
14. 이는 유동 인구 증가 및 지역 수준 향상으로 이어진다.
15. 상업 지역이므로 용적률이 높아 상가나 큰 건물이 들어설 가능성이 높다.
16. 물건 위치의 중요성:
17. 해당 물건 자리는 아파트 완공 후 아파트의 주 출입구가 될 예정이다.
18. 토지 이용 계획상 도로 확장 계획(빨간색 선)이 있어, 주변 주택들을 보상하고 도로를 넓힐 예정이다.
19. 이는 해당 지역의 유동 인구가 크게 증가할 것임을 의미하며, 아파트 출입구 중에서도 가장 유동 인구가 많은 구역이 될 것으로 예상된다.

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5. 결론 및 투자 조언

1. 경매 시작 금액: 경매는 10만 원으로도 시작할 수 있다.
2. 투자 방법 연구의 중요성: 어떤 물건으로 어떻게 수익을 낼 것인지에 따라 투자 방법이 달라지므로, 각 상황에 맞는 투자 방법을 연구해야 한다.