서울 아파트 전세대란 시작된다, "앞으로 집값 정말 큰일났다" [송승현 대표 2부]

 

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서울 아파트 전세난이 시작되는 주요 원인은 무엇인가요?

서울 아파트 전세난은 실거주 요건 강화, 임대차 계약 갱신 요건 강화, 잔금 대출을 통한 전세 자금 마련 구조 붕괴, 그리고 재건축 및 재개발 시장의 정체로 인한 신규 공급 물량 부족 이 복합적으로 작용한 결과입니다

 

전세난이 심화될 경우 예상되는 시장 변화는 무엇인가요?

전세 물량 축소와 전세가율 상승으로 인해 전세 수요가 월세 시장으로 이동하고, 이로 인해 월세 가격이 급등하여 사회적으로 큰 문제가 발생할 수 있습니다

 

서울 아파트 시장의 전세난 심화와 그로 인한 월세 가격 급등이라는 현실적인 문제점을 심층 분석합니다. 송승현 대표는 시장의 거래 동결 현상을 지적하며, 실거주 요건 강화와 계약 갱신 청구권 사용 증가가 전세 물량 감소에 미치는 영향을 구체적으로 설명합니다. 전세 시장의 구조적 변화가 월세 시장에 미치는 파급 효과와, 정부 정책이 주거 이동 경로에 미치는 영향에 대한 실용적인 통찰을 얻을 수 있습니다. 특히, 무주택 실수요자들이 주택 구매로 전환할 수 있는 환경 조성의 중요성을 강조하며, 현재의 주택 시장 흐름을 이해하고 미래 전략을 세우는 데 필요한 핵심 정보를 제공합니다.

 

1. 서울 아파트 시장의 전세난 심화 및 월세 가격 급등 우려

 

1.1. 시장 동결 현상 및 전세난 발생 가능성

1. 시장 동결 문제: 현재 부동산 시장은 매매 시장뿐만 아니라 임대 시장까지 동결된 상태이다.
2. 월세 가격 급등 우려: 집을 사지도, 전세로도 거주하지 못하는 수요가 월세 시장으로 몰릴 경우, 월세 가격이 크게 급등할 수 있다.
3. 전세난 발생 가능성: 전세가율이 상승하고 시장 내 순환 물량이 줄어들면서 전세난이 나타날 수 있다.
4. 기존 물량의 유통이 원활하지 않아 신규 공급 물량이 나와야 하지만, 신규 공급도 적은 상황이다.

 

1.2. 전세 물량 감소의 주요 원인

1. 실거주 요건 강화:
2. 새 아파트에 실거주자들이 직접 들어가면서 전세 물량이 시장에 나오지 않고 있다.
3. 이는 신규 물량 자체가 실거주 요건 강화로 인해 줄어드는 가장 큰 요인이다.
4. 계약 갱신 요건 강화: 임대를 주더라도 계약 갱신에 대한 요건이 강화되어 집주인들이 리스크를 줄이려 한다.
5. 잔금 대출 구조 변화: 전세 자금을 받아 세를 주는 기존의 잔금 대출 구조가 깨져, 실제 자금을 들고 우선적으로 거주하는 구조가 될 수밖에 없다.
6. 재건축/재개발 시장 정체: 앞으로 공급될 물량(신축 아파트)이 시장에 나와야 하지만, 재건축이나 재개발 시장이 멈춰서 있어 물량 공급이 어렵다.

 

1.3. 전세가율 상승과 월세 시장으로의 전환

1. 전세가율 상승: 전세가율이 높아지고 있어, 높은 전세가율을 감당할 수 있는 임차인 수요가 줄어들고 있다.
2. 월세 시장으로의 이동: 전세 수요가 월세 시장으로 이동하면서 월세 가격이 상승하는 구조가 나타나고 있다.
3. 완충 역할 상실: 과거에는 전세 가격이 월세 가격 상승의 완충 역할을 했으나, 현재는 전세 가격이 오르고 물량이 줄어들면서 월세 가격 상승을 막지 못하고 있다.

 

1.4. 계약 갱신 청구권 사용 증가 및 이동 감소

1. 계약 갱신 청구권 사용 증가: 전세 가격이 2년 전보다 많이 오르면서 계약 갱신 청구권을 사용하는 경우가 많아졌다.
2. 이는 전세 매물 자체가 시장에 나오지 않는 효과를 발생시킨다.
3. 상호 필요에 의한 연장: 집주인과 임차인 모두의 필요에 의해 전세 계약을 연장하는 경우가 많다.
4. 집주인 입장: 보유세 부담으로 인해 전세금을 고정하고 월 10만~50만원 정도의 월세를 받아 세금을 납부하려 한다.
5. 임차인 입장: 높아진 전세가로 인해 이사비, 전세 수수료 등을 지불하고 새로 이사하는 것보다 기존 집에서 거주하며 비용을 지불하는 것이 낫다고 판단한다.
6. 전세 이동 감소: 전세 가격이 비싸져 중개 수수료 부담이 커지고 이사 비용도 많이 올라가면서, 전세 이동이 줄어들고 동결 현상이 심화되고 있다.
7. 실제로 이사차를 보기 어렵다는 이야기가 나올 정도로 이사 움직임이 적어졌다.
8. 이사 업자들이 택배업으로 전환하는 사례도 있다.
9. 시장 동결의 심각성: 매매 시장뿐만 아니라 임대 시장까지 동결되어 시장이 멈춰버린 것이 가장 큰 문제이다.

 

2. 주택 시장 전망 및 정부 정책의 영향

 

2.1. 매도 물량 및 매수 전략 전망

1. 공급 급감과 전세 거주자의 압박: 내년, 내후년 공급 물량이 급감할 것으로 예상되어 전세 거주자들은 압박감을 느낄 수밖에 없다.
2. 매도 물량 발생 가능성: 자금 여력이 부족한 외곽 지역에서는 매도 물량이 나올 가능성이 있다.
3. 반면, 강남이나 마용성(마포, 용산, 성동)과 같은 자산 시장은 자산가들이 들어오는 시장이므로 버틸 수 있는 체력이 있어 던지는 경우가 적을 것으로 보인다.
4. 전세 거주자의 기회: 전세 거주자들은 외곽 지역의 매도 물량을 받는 것이 하나의 기회가 될 수 있다.
5. 매수 전환 전략: 거래량이 줄어든 시기에 매수 전환을 고려하면 협상력이 높아질 수 있어 좋은 전략으로 보인다.
6. 의사 결정 시기: 전세 및 월세 가격 문제가 단기간에 해결될 구조가 아니므로, 시장을 모니터링하되 12개월 안에는 의사 결정을 하는 것이 바람직하다.

 

2.2. 전세 가격 하락 요인 및 신축 아파트의 영향

1. 전세 대출 규제 강화: 전세 대출 규제를 강하게 할 경우 전세 가격이 떨어질 가능성이 있다.
2. 다만, 기존 전세 거주자들은 이동하지 않으므로 전세 물량이 더 줄어들 가능성이 있다.
3. 신규 진입자들은 대출 축소에 맞춰 전세 가격이 떨어질 수 있다.
4. 갭투자 물량의 영향: 전세 유동성 공급이 줄어들면 신규 전세 가격이 내려가고, 갭투자자들이 돌려줄 돈이 없어 급매로 던질 수도 있다.
5. 그러나 자금 여력이 있는 투자자들이 많아 시장 전체를 드라마틱하게 인하할 정도의 표본은 아니다.
6. 신축 아파트의 희소성: 과거에는 신규 단지가 들어오면 전세 가격이 낮아지는 구조였으나, 요즘 신축 아파트는 물량이 줄고 희소성이 높아져 오히려 주변 시세보다 5~10% 높은 경향이 있다.
7. 이러한 신축 아파트의 전세 가격은 시장의 매도 물량을 지탱해 줄 가능성이 크다.

 

2.3. 정부 정책의 방향과 문제점

1. 갭투자 억제 정책: 현 정부는 전세 끼고 집 사는 갭투자를 하지 말라는 정책을 펴고 있으며, 전세를 줄여가려는 구조가 계속 유지될 것으로 보인다.
2. 월세 가격 급등 우려: 전세 물량이 축소되면 전세가 갖고 있는 완충 역할을 못 하게 되어 월세 가격이 급격하게 올라가는 구조적인 변화가 나타날 가능성이 크다.
3. 월세 상승의 한계론 반박: 월세를 무한정 올릴 수 없다는 주장이 있으나, 높아진 월세까지는 올라간다는 것이 문제이다.
4. 과거 10년에 걸쳐 오르던 가격 상승이 전세의 완충 역할 부재로 2~3년으로 단축될 수 있다.
5. 이는 연간 33%씩 오르는 것과 같아 사회적으로 큰 압박과 문제로 작용할 수 있다.
6. 주거 이동 경로 역행: 정부가 전세에서 월세로 전환을 유도하는 정책은 전형적인 주거 마련의 방향(월세 → 전세 → 매매)을 역행하는 것이다.
7. 대출 구조의 문제점:
8. 우리나라는 매매 대출(LTV 50~60%)보다 전세 대출(80~90%)을 더 많이 해주어 자금 여력이 부족한 수요자들이 전세로 쏠리게 만들었다.
9. 전세 수요를 억제한다면 반대로 매매 시장의 LTV나 대출 규제를 낮춰주는 것이 맞다.
10. 현재는 매매와 전세 모두 대출을 줄이려는 정책으로 보여, 월세로 유도하는 정책으로 비춰진다.
11. 이는 과거 문재인 정부의 세금 비판처럼, 현재는 대출에 대한 비판이 따를 수밖에 없는 구조이다.
12. 결국 집도 사지 못하고 전세로도 거주하지 못하며 월세로만 출구를 만들면, 매매 및 전세 수요가 월세로 응집되어 가격 급등세가 나타날 수 있다.

 

2.4. 대출 규제와 시장 흐름의 관계

1. 대출 규제의 영향: 대출 규제가 부동산 시장 흐름을 꺾을 수 있다는 판단은 적절하지 않다.
2. 무주택자 주택 구매 환경 조성의 중요성:
3. 정부가 유휴 부지를 찾고 대체 토지를 찾는 것은 수요자들이 계속 누적되고 있기 때문이다.
4. 이러한 누적된 수요를 해소하기 위해서는 기존 무주택자들이 집을 살 수 있는 구조를 만들어 주는 것이 중요하다.
5. 무주택자나 실수요자들은 집값을 크게 좌우하는 세력이 아니므로, 이들에게는 대출을 장려하고 주택 구매 장벽을 낮춰주는 것이 필요하다.
6. 공공 임대 주택의 한계: 우리나라의 공공 임대 주택은 10%도 안 되고 선호도도 낮아, 누적되는 수요를 감당하기 어렵다.
7. 전세 거주자의 매매 전환 유도: 전세에 거주하는 사람들이 최대한 매매를 할 수 있는 환경을 만들어 주는 것이 중요하다.