아파트 경매 투자의 고통스러운 현실... ‘싸게 산다’ 착각의 끝판왕.

https://youtu.be/6SJUsTIKNqs

 

아파트 경매 투자를 절대 하면 안 되는 이유는 무엇인가요?

아파트 경매 투자는 비효율적이고 위험하며, 초보자가 성공하기 어렵고 실패 시 타격이 크며, 낙찰 가능성이 희박하고 컨설팅 업자의 농간에 넘어갈 수 있기 때문 입니다.

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아파트 경매 투자가 비효율적이고 위험한 구체적인 이유는 무엇인가요?

• 경매 물건은 대부분 하자가 있는 물건이며, 숨어있는 하자를 파악하기 위한 권리 분석에 많은 시간과 노력이 필요합니다.
• 경매 공부에 많은 시간과 노력이 필요하며, 공부하는 동안 시장 가격이 상승하여 오히려 더 비싸게 구매하는 결과를 초래할 수 있습니다.
• 경매는 무조건 높은 가격을 써내는 사람이 낙찰받는 구조로, 적정 입찰가 산정이 무의미하며 경쟁이 심화되어 낙찰 가능성이 희박합니다.

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아파트 경매 투자를 고민하고 있다면, 이 콘텐츠는 당신의 막연한 환상을 깨고 냉철한 현실을 직시하게 할 것입니다. 단순히 '싸게 사는 것'에만 집중하다가 놓치기 쉬운 비효율성과 잠재적 위험을 구체적인 사례와 함께 파헤칩니다. 경매 공부에 들이는 시간과 노력, 그리고 숨겨진 하자와 권리 분석의 어려움이 오히려 일반 부동산 투자보다 더 큰 손실을 가져올 수 있음을 명확히 보여줍니다. 특히 시장 흐름을 읽지 못하고 경매에 매몰될 때 발생하는 기회비용의 함정을 깨닫고, 현명한 투자 결정을 내리는 데 결정적인 통찰을 얻을 수 있습니다.

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1. 경매 투자의 비효율성과 위험성

 

1. 경매 투자의 비효율성 강조: 경매는 좋은 투자법일 수 있지만, 비효율적이고 위험한 투자라는 점을 명확히 밝힌다.
2. ​경매 투자 성공률의 현실:
3. 뒤늦게 경매 공부를 시작하여 성공한 사람은 거의 없다고 언급한다.
4. 오히려 일반 부동산을 구입한 사람이 훨씬 더 많은 돈을 벌었다고 주장한다.
5. 경매 투자에 대한 오해:
6. 부동산 투자의 초보자들이 경매에 관심을 가지는 경우가 많다.
7. 반면, 부동산 고수들은 경매를 잘 하지 않는데, 이는 경매가 좋지 않다는 것을 알기 때문이다.
8. 초보자들은 '부동산을 싸게 살 수 있다'는 막연한 자신감으로 경매를 시작한다.
9. 심지어 시작도 전에 낙찰받아 물건을 소유하는 상상까지 하는 경우가 있다.

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2. 경매 투자 관련 서적과 현실의 괴리

1. 경매 서적의 한계:
2. 시중에는 경매 투자에 관한 책이 많고, 이를 읽으면 전문가가 된 듯한 착각을 일으킬 수 있다.
3. 하지만 책을 읽는 것만으로 경매 전문가가 되거나 원하는 물건을 싸게 낙찰받을 수 있는지는 의문이다.
4. 대부분의 사람들은 막연히 '잘할 수 있다'는 과대평가를 한다.
5. 투자자들의 욕심:
6. 사람들은 부동산을 가장 싸게 사서 가장 많은 수익을 올리려는 욕심을 가지고 있다.
7. 또한, 경매 물건을 정말 싼 가격에 잘 낙찰받을 수 있다고 생각한다.
8. 낙찰 경험의 부재:
9. 경매에 여러 번 참여했지만 낙찰받은 적은 없고, 아깝게 2등으로 떨어진 적이 많다고 답하는 경우가 있다.
10. 이들은 2등을 여러 번 했으니 이제 1등할 때라고 생각한다.
11. 실제 상담 사례에서, 경매를 하는 사람들은 일반 계약을 하지 않고 경매로 더 싸게 살 수 있다고 주장하며 50~60% 할인된 가격을 원한다.
12. 하지만 건설사는 그런 가격에 팔지 않으며, 한 번도 낙찰받은 적 없는 사람이 그 가능성을 확신하는 경우가 많다.
13. 원하는 가격에 낙찰될 확률은 생각보다 낮고, 오히려 높은 가격에 낙찰되는 경우가 많다.
14. 일부 투자자는 경매로 나온 다른 호실이 할인된 가격보다 싸다고 주장하며, 일반 시장의 할인된 아파트도 비싸다고 여긴다.

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3. 경매 물건의 본질과 공부의 필요성

1. 경매 물건의 특성:
2. 경매 물건은 기본적으로 하자가 있는 물건이다.
3. 문제가 생겼기 때문에 경매로 나오는 것이며, 하자를 처리하는 대가로 저렴하게 구입하는 시스템이다.
4. 이러한 하자 있는 물건이 쉽게 손에 들어오기 어렵다.
5. 경매의 어려움과 공부의 중요성:
6. 경매는 매우 어렵다.
7. 경매 공부 전에는 싸게 받는 것만 생각하지만, 숨어 있는 하자를 공부하는 것이 경매 공부의 핵심이다.
8. 초보자들은 하자가 무엇인지 모르기 때문에 싸게 나왔다는 이유만으로 덤벼든다.
9. 부동산 매입은 공부 없이도 가능하고 이익을 남길 수 있지만, 경매는 공부 없이 도전하면 폐가망신하기 쉽다.
10. 따라서 경매 참여를 위해서는 필수적으로 공부가 선행되어야 한다.
11. 경매 공부의 어려움과 매몰 비용:
12. 경매 공부는 매우 어렵고 공부해야 할 내용이 많다.
13. 어떤 사람들은 1년 넘게 학원을 다녀도 경매 참가는 엄두도 못 내는 경우가 있다.
14. 이러한 어려움을 알았다면 경매 공부를 시작하지 않았을 것이라고 후회하는 사람도 많다.
15. 하지만 이미 들인 노력과 돈(매몰 비용) 때문에 쉽게 포기하지 못하는 경우가 발생한다.

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4. 경매 절차의 복잡성과 시간 소요

1. 경매 참여를 위한 필수 과정:
2. 경매는 까다로운 절차부터 시작하여 물건 시세 파악, 등기부등본을 통한 권리 분석, 임장 활동을 통한 보이지 않는 권리 분석, 낙찰 후 명도 과정의 문제점 등 너무나 많은 공부가 요구된다.
3. 책만 읽었다고 경매에 참여할 수 있는 것이 아니다.
4. 실전 돌입 시 필요한 과정:
5. 공부가 어느 정도 되었다면 실전에 돌입하여 관심 물건을 찾아야 한다.
6. 숨어 있는 권리 여부, 주변 공인중개사 및 이웃 방문을 통한 정보 수집, 등기부등본 검토 등이 필요하다.
7. 집 상태를 직접 확인하기 위해 방문해야 하지만, 경매 나온 집의 거주자는 집을 잘 보여주지 않는다.
8. 어렵게 사정하고 먹을 것을 사들고 가서 겨우 임차인을 만나는 경우도 있다.
9. 권리 분석의 중요성과 어려움:
10. 이러한 일련의 과정을 권리 분석이라고 한다.
11. 경매 물건은 하자가 있기 때문에, 숨어 있는 하자를 정확하게 파악해야 한다.
12. 그렇지 않으면 큰 손해를 볼 가능성이 많다.
13. 권리 분석에 들어가는 노력과 시간은 엄청나게 소요된다.

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5. 경매 투자와 일반 부동산 투자의 수익률 비교

 

1. 기회비용의 발생:
2. 권리 분석에 시간을 들이는 동안 다른 부동산을 구입했다면 엄청난 수익을 올렸을 것이다.
3. 시장이 오르는 상황에서 경매를 시작한 사람보다 일반 부동산을 구입한 사람이 훨씬 더 많은 돈을 번다.
4. 초보 투자자의 차이:
5. 일반 부동산 투자의 초보자는 공부 없이도 집을 살 수 있고, 시장 분위기만 느끼면 된다.
6. 오르는 시장에서는 무조건 가격이 오르기 때문에 돈을 벌 수 있다.
7. 경매 투자자의 착각:
8. 경매 투자자들은 막연히 오를 것이라고 생각하지만, 오르지 않아도 싸게 사서 돈을 벌고 싶어 한다.
9. 하지만 싸게 사기 위해 필요한 시간, 노력, 돈을 간과한다.
10. 예를 들어, 3억 원짜리 물건을 2억 5천만 원에 살 수 있다고 상상한다.
11. 시간 경과에 따른 시장 변화:
12. 경매 공부를 시작하고 학원을 다니는 동안 시장이 어떻게 변하는지 모른다.
13. 반면, 경매 공부를 하지 않고 3억 원에 집을 산 초보자는 공부하는 동안 가격이 4억~5억 원으로 오르는 것을 경험한다.
14. 이는 쓸데없는 곳에 시간을 허비한 것이며, 특히 오르는 시장에서 경매 공부를 시작하는 경우가 많다.
15. 사고 싶은 타이밍에 바로 샀다면 엄청난 수익을 얻었을 것이므로, 경매 투자는 시장 흐름과 미스매칭이 발생한다.

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6. 경매 투자의 높은 실패 확률과 타격

1. 일반 부동산 투자의 위험성:
2. 일반적으로 집을 살 때 타격을 입을 가능성은 사기당할 가능성 또는 가격 하락 가능성 두 가지로 크게 볼 수 있다.
3. 부동산 거래에서 공인중개사를 통한 사기당할 확률은 매우 낮다.
4. 뉴스에 나오는 사기 사례는 파급 효과가 크고 넓기 때문에 위험 인지가 크게 각인되어 있을 뿐이다.
5. 경매 투자의 높은 실패 확률:
6. 경매는 실패할 경우 타격이 크고, 실패할 확률이 꽤 높다.
7. 이는 경매 투자가 그만큼 어렵다는 것을 의미한다.
8. 경매 실패 사례:
9. 입찰 금액 오기: 입찰 금액을 잘못 써서 보증금을 날리는 경우가 있다 (예: 1억 원을 10억 원으로 기재).
10. 명도 문제: 입찰 전 현장 방문 없이 명도에 문제가 있는 주택을 낙찰받는 경우이다.
11. 예시: 노인 한 분이 사는 집을 낙찰받았으나, 오갈 데 없는 노인에게 나가라고 말하지 못해 낭패를 본 사례가 있다.
12. 선순위 세입자 미고려: 배당 요구를 하지 않은 선순위 세입자를 고려하지 못해 손해를 보는 경우이다.
13. '선순위 세입자'와 같은 용어는 경매 공부를 해야 알 수 있는 단어이다.
14. 예시: 감정가의 70%에 낙찰받았으나, 나중에 40%에 해당하는 보증금을 내줘야 하여 시세보다 10%나 더 비싸게 받은 사례가 있다.
15. 실패 원인: 이러한 실패 사례들은 모두 경매의 권리 분석이라는 매우 어려운 과정 때문에 발생한다.
16. 일반 부동산과의 비교:
17. 일반 부동산은 이러한 실패 사례가 거의 없다.
18. 다만, 시기를 잘못 선택하여 구입 당시보다 가격이 내려가는 경우는 있지만, 이는 경매에도 똑같이 적용되는 문제이다.
19. 따라서 실패 가능성 면에서 일반 부동산을 구입하는 것이 훨씬 유리하다.

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7. 경매 낙찰 가능성의 희박함과 컨설팅 업자의 농간

1. 낙찰 가능성의 희박함:
2. 경매는 바늘구멍을 뚫는 것만큼 어렵다.
3. 최근 경매에 대한 관심이 고조되면서 투자자가 늘어 경쟁이 심화되었다.
4. 과거에는 감정가의 70%에 낙찰 가능했던 물건이, 선호하는 아파트의 경우 90% 이상을 웃도는 경우가 많다.
5. 물건은 한정적인데 관심 갖는 사람이 늘어나니 당연히 발생하는 현상이다.
6. 높은 입찰가와 낙찰의 어려움:
7. 열심히 권리 분석하고 적정 입찰가를 산정하여 입찰해도 떨어지는 경우가 많다.
8. 경매는 무조건 높은 가격을 써내는 사람이 가져가므로, 적정 입찰가는 사실상 의미가 없다.
9. 입찰자가 많아지면 누군가가 정상 입찰가보다 높게 쓰는 현상이 나타난다.
10. 컨설팅 업자의 농간:
11. 경매는 임장 활동이 필수적이지만, 시간적 여유가 없는 투자자들은 경매 컨설턴트에게 의뢰하기도 한다.
12. 컨설턴트는 대부분 낙찰을 시켜주고 수수료를 받는데, 이 비용이 생각보다 크다 (1~1.5%).
13. 일부 몰지각한 컨설턴트는 높은 가격에 낙찰받게 하고, 의뢰인에게 신뢰감을 주기 위해 바지 입찰자를 세우기도 한다.
14. 예시: 적정가 2억 원, 시세 2억 5천만 원인 아파트를 컨설턴트가 2억 4천만 원에 낙찰받게 한다.
15. 이때 바지 입찰자들을 2억 3천5백만 원, 2억 3천만 원 등으로 입찰하게 하여 경쟁이 심해서 입찰가가 올라갔다는 근거를 제시한다.
16. 최근 토지거래허가구역 해제 등으로 경매 시장이 과열되면서 일반 시장의 신고가보다 높은 가격에 경매 낙찰이 이루어지는 이상 현상이 발생하고 있다.
17. 이는 컨설턴트를 통해 일어나는 경우가 많으며, 생각보다 높은 가격에 매수해야 하는 상황이 생길 수 있다.

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8. 경매 투자의 착각과 기회비용

1. 경매 투자의 장점과 투자자들의 실수:
2. 경매 투자의 장점은 저렴한 가격에 있지만, 투자자들이 가장 크게 하는 실수는 흐름을 모르는 것이다.
3. 시장 흐름을 잘 안다면 실패 가능성이 크고 시간 낭비가 될 수 있는 경매보다, 시장에 나와 있는 저렴한 물건을 구매하는 것이 훨씬 효율적이다.
4. 시장 상황별 투자 전략:
5. 시장 상황이 침체기일 때는 경매보다 급매가 더 저렴한 경우가 많으며, 협상을 통해 더 저렴하게 구입할 수도 있다.
6. 시장이 활황일 때 아파트는 권리 관계가 복잡한 경우가 아니라면 낙찰가가 시세의 90% 이하로 떨어지는 경우는 거의 없다.
7. 시간 투자의 함정:
8. 경매는 많은 시간과 노력을 투자하여 겨우 10% 정도 저렴하게 사는 것이다.
9. 하지만 이는 시간적 상황을 고려하지 않은 착각이다.
10. 예시: 3억 원에 살 수 있는 물건을 경매 공부와 권리 분석에 시간을 들이는 동안 가격이 4억 원으로 오른다.
11. 이때 4억 원의 90%인 3억 6천만 원에 낙찰받고 싸게 샀다고 생각하지만, 실제로는 3억 원에 살 수 있었던 물건을 3억 6천만 원에 산 것이다.
12. 활황장에서는 시간이 가장 중요하며, 시간이 흐르면 가격이 올라간다.
13. 경매 공부 기간과 가격 상승:
14. 경매는 무조건 오랜 시간을 투입해야 한다 (몇 달에서 몇 년).
15. 공부가 안 된 사람은 사전 공부까지 해야 하므로 몇 년이 걸릴 수 있다.
16. 몇 년이 지나면 3억 원짜리 물건이 6억~7억 원이 되어 있고, 이를 5억 5천만 원에 샀다고 좋아하는 아이러니한 상황이 발생한다.
17. 대부분의 경매 투자자들이 이러한 착각을 가지고 있다.
18. 실제로 사고 싶을 때 바로 샀다면 3억 원에 살 수 있었던 물건이다.
19. 전세가율 높은 아파트 투자 사례와의 비교:
20. 2014년에 전세가율 높은 아파트를 구입했다면 3년 후 500% 이상의 투자 수익률을 얻을 수 있었다 (1억 투자 시 5억 수익).
21. 하지만 2014년에 경매를 통해 그 아파트를 구입하려 했다면, 아직도 낙찰받은 것 없이 법원을 전전하고 있을 가능성이 크다.
22. 만약 낙찰받았다 하더라도 2016년이나 2017년에 낙찰받았을 가능성이 크며, 이때는 이미 4억 원짜리 집이 7~8억 원이 되어 있을 것이다.
23. 이는 초보자들이 시장 흐름을 모른 채 싸게만 사고 싶은 욕심에 사로잡혀 경매 공부를 하는 문제점을 보여준다.

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9. 경매 투자에 대한 최종 견해

1. 경매 투자의 비효율성 재강조: 경매는 좋은 투자 방법일 수 있지만, 비효율적이다.
2. 경매 투자 권고 대상: 이미 경매 공부가 충분히 되어 시간과 노력을 투자한 사람들은 계속해도 좋다.
3. 경매 투자 신중론:
4. 하지만 경매 공부를 시작하지 않았거나 시작한 지 얼마 안 된 사람들은 깊게 생각해 볼 문제이다.
5. 경매는 시작하지 않는 것이 좋다.
6. 사람들은 경매 공부를 하면 물건을 싸게 낙찰받을 수 있다는 연결 고리만 가지고 있기 때문에 시작하지만, 이는 좋지 않다.
7. 인간의 욕심: 부동산 공부를 한 사람들도 나중에는 다시 경매 공부를 하려는 경우가 많으며, 이는 인간의 욕심은 끝이 없다는 것을 보여준다.
8. 결론: 경매 투자에 대해 신중하게 접근해야 한다는 견해를 다시 한번 강조한다.