집값 왜 안 떨어져요? 서울 아파트에 나타난 이상현상 [송승현 대표 1부]

 

https://youtu.be/z7ECJTMg4GI

 

서울 아파트 가격이 떨어지지 않고 오히려 상승하는 이상 현상이 나타나는 이유는 무엇인가요?

서울 아파트 가격이 떨어지지 않고 상승하는 현상은 매물들이 움직이지 않고 거래가 줄어들어 가격 포착이 어렵고, 공급 축소와 전세가 상승이 가격을 하방 지지하며, 재건축 단지 완화가 호재로 작용하기 때문 입니다.

 

매도자와 매수자의 심리는 현재 어떤가요?

• 매도자는 거래 비용 증가와 양도 후 상급지 이동의 어려움 때문에 가격을 낮춰 팔려는 마음이 없습니다.
• 매수자는 금융 규제에도 집값이 쉽게 떨어지지 않고 전월세 가격도 높아져, 지금 당장 의사 결정을 하지 않으면 나중에 더 높은 가격에 사야 할 수 있다는 다급함을 느낍니다.

 

서울 아파트 시장의 이상 현상을 심층 분석하며, 왜 집값이 쉽게 떨어지지 않는지에 대한 복합적인 원인을 명쾌하게 설명합니다. 거래량 급감에도 불구하고 가격이 유지되거나 상승하는 이유를 매도자와 매수자의 심리, 그리고 공급 부족이라는 구조적 문제에서 찾아냅니다. 특히, 단순히 가격 등락을 넘어선 도시 계획적 관점에서 서울 핵심 지역의 주택 공급이 과연 바람직한지에 대한 근본적인 질문을 던지며, 실거주와 투자가 결합된 현재 시장의 특성을 이해하는 데 실질적인 도움을 줍니다.

 

1. 서울 아파트 시장의 이상 현상 및 가격 유지 요인 분석

 

1.1. 거래량 급감에도 가격이 떨어지지 않는 이유

거래량 급감 현상:

1. 6월 27일 대책 이후 거래량이 70~80% 급감하여 거래 위축이 크게 작용했다.
2. 대출 규제 및 전입 의무 강화, 스트레스 DSR의 점진적 시행 등으로 거래 환경이 어려워졌다.
3. 가격 하락 억제 요인:
4. 매물 미움직임: 시장에서 매물들이 움직이지 않고 거래가 일어나지 않아 가격 포착이 어렵다.
5. 의사 결정의 어려움: 실거래량 감소로 인해 하락/상승 거래 흐름 파악이 어려워 의사 결정에 혼란이 발생한다.
6. 공급 축소: 2025년 이후 공급 물량 축소 의견이 심리적 영향을 미쳐 시장에 물건을 내놓지 않는 문제가 발생한다.
7. 전세가 상승: 전세 물량 축소로 인한 전세가 상승이 가격 하방을 지지한다.
8. 정비 사업 완화: 도시 내 정비 사업 중심의 물량 확보 정책(재건축 단지, 노후 주택 정비 사업 완화)이 호재로 작용한다.
9. 상승과 하락의 공전: 이러한 요인들이 복합적으로 작용하여 지나친 상승이나 하락 없이 가격이 유지되는 요인으로 작동한다.

 

1.2. 매도자와 매수자의 심리 분석

매도자 심리:

1. 거래 비용 부담: 부동산 매각 후 재매수 시 중개 수수료 등 거래 비용이 크게 늘어 부담스럽다.
2. 양도 실익 부족: 주택 매각 후 상급지 이동이나 규모 축소 시에도 코어 지역 물량 축소로 인해 이동이 어렵다.
3. 가격 격차 확대: 판교 사례처럼 기존 주택 가격을 낮추면 서울 등 상급지와의 가격 격차가 더 벌어져 쫓아갈 수 없게 된다.
4. 협상 가격 유지: 자산 매각 및 재매입 구조에서 협상 가격을 떨어뜨릴 수 없는 구조이다.

 

매수자 심리:

1. 다급함: 금융 규제 이후에도 주택 가격이 쉽게 떨어지지 않아 매수 심리가 다급해지고 있다.
2. 공급 물량 부족: 신규 및 유통 가능한 물량이 줄어들고 있다.
3. 임대 시장 불안정: 전세 가격은 낮아지지 않고 월세 가격은 상승하는 구조로, 임대 시장에서 머무르기 어렵다.
4. 임대차법 영향: 임대차법 이후 임대 시장 순환 주기가 길어져 물량 확보가 어렵다.
5. 미래 가격 상승 우려: 지금 의사 결정을 하지 않으면 임대 시장에서도 어려워지고, 매매 시장에서는 나중에 쫓아가지 못하는 금액이 될 수 있다는 생각에 매수 수요가 늘어날 것으로 예상된다.

 

1.3. 무주택자 및 시장 심리 요약

무주택자 심리: 전세가 상승과 가격 상승세로 인해 거래량이 줄었음에도 불구하고 신고가가 찍히는 현상에 불안감을 느낀다.

1. 시장 의사 결정의 어려움:
2. 거래량 감소는 시장의 상승세를 판단하는 데 불투명성을 야기한다.
3. 소수의 신고가 거래는 심리적 불안감을 증폭시킨다.
4. 정책에서 말하는 0.1% 상승도 실제로는 1억, 2억씩 올라가는 체감 가격 상승으로 인해 쫓아가기 어렵다는 우려가 있다.
5. 거래량 감소 정책의 문제점:
6. 실제 거래가 활발해야 수요자와 공급자 모두 가치 판단에 도움이 된다.
7. 거래를 줄이는 정책은 가장 안 좋은 정책으로, 오히려 주택 구매자들이 비싼 값을 지불하게 만들 수 있다.
8. 구매 후 거래가 없어 판단에 대한 걱정으로 패닉셀링이 나타날 수도 있다.

 

2. 대출 규제와 풍선 효과 분석

가격적 풍선 효과 미미: 고가 시장을 타겟으로 한 대출 규제에도 불구하고, 중저가 시장에서 가격적인 풍선 효과는 크게 나타나지 않았다.

1. 실수요자 중심 시장:
2. 과거 다주택자 중심의 투자 시장과 달리, 현재는 실수요자들이 시장을 주도하고 있다.
3. 실수요자들은 매수 후 8~10년 거주를 고려하므로, 가격 흐름보다는 주변 정주 환경, 학군, 교통 등을 중요하게 판단한다.
4. 지역적 풍선 효과 발생:
5. 서울 외곽 지역보다는 분당, 과천 등 수도권 핵심 지역으로 이동하는 모습이 나타난다.
6. 이들 지역은 편의 시설, 기반 시설, 교통, 정비 사업 등이 잘 갖춰져 있어 장기 거주 및 자산 가치 상승에 유리하다.
7. 과거 금강구, 노도강 지역의 급격한 가격 하락 경험을 고려할 때, 가격적 풍선 효과보다는 지역적 풍선 효과가 나타났다고 볼 수 있다.
8. 실거주와 투자의 병합:
9. 현재 시장은 투자 심리보다는 실거주 수요가 대부분이지만, 실거주와 투자가 동반된 수요가 가격 상승을 더욱 크게 이끌고 있다.
10. 많은 사람들이 실거주와 함께 자산 가치 상승을 기대하는 심리가 반영되어 있다.
11. 결과적으로 살기 좋은 곳으로 수요가 쏠리는 현상이 나타난다.

 

3. 공공 분양 및 도시 계획적 관점의 주택 공급 논의

 

3.1. 국유지 개발 및 공공 분양에 대한 평가

국유지 개발의 긍정적 측면: 국유지 개발은 지역에 긍정적으로 작용할 수 있으며, 주택 가격 상승 억제에 도움이 될 수 있다.

 

도시 계획적 고민의 필요성:

1. 서울 핵심 지역에 주택을 공급하는 것이 시장과 지역에 좋은 것인지, 아니면 생산성 높은 업무 시설이 들어오는 것이 좋은지에 대한 고민이 필요하다.
2. 주택 공급은 해당 지역 거주자에게만 혜택이 돌아가지만, 업무/생산/문화 시설은 서울 전체 및 타 지역 방문객에게 부가가치를 창출하고 관광 상품화될 수 있다.
3. 지역 주민이 돈을 벌어 집을 사는 구조가 바람직하며, 사회적 약자가 핵심 지역에 거주하는 것이 항상 좋은 것인지에 대한 철학적 고민이 필요하다.
4. 이는 정책적인 부분과 철학이 담길 필요가 있는 문제이다.

 

3.2. 바람직한 도시 계획 방향

이상적인 도시 구조: 도심은 뾰족하게 고밀도로 개발하여 일자리와 상업 시설을 집중시키고, 외곽은 평평하게 주거 지역으로 조성하는 것이 이상적이다.

1. 한국 도시의 문제점:
2. 한국은 도심이 평평하고 외곽이 높아, 많은 사람들이 출퇴근으로 도심에 몰려 교통 체증과 시간 낭비 문제가 발생한다.
3. 도심지에 고가 아파트를 많이 지어 소수가 전용으로 사용하는 경향이 있다.
4. 해외 도시와의 비교:
5. 홍콩, 상하이, 뉴욕 등 해외 도시의 유람선 뷰는 활발하고 역동적인 모습을 보여주지만, 한국은 밤이 되면 불이 꺼지고 볼거리가 없어 유람선 내 마술쇼를 봐야 하는 상황이다.
6. 한강 대교 등 국내 명소는 문화 활동이 일어나지 않지만, 해외에서는 사진 촬영 명소나 랜드마크로 활용된다.
7. 향후 도시 개발 방향:
8. 상업 용지와 많은 사람들이 점유하는 것보다, 많은 사람들이 방문하고 움직임이 일어날 수 있는 공간 조성이 필요하다.
9. 상업 시설과 다리가 연결되는 모습을 연출하여 지역 랜드마크를 만들고 생산성을 키울 수 있는 건물들이 들어서는 것이 바람직하다.
10. 주택만 지어 특정 지역이 점유되는 것은 옳지 않다.

 

3.3. 주택 공급 방안에 대한 제언

고밀 개발의 필요성: 고밀 개발은 주택 공급에 도움이 될 수 있으나, 시장과 정부의 인식 차이가 존재한다.

1. 용적률 완화: 주택에 대한 상한 용적률을 일정 부분 풀어주는 것이 필요하다.
2. 비아파트 시장 활성화: 비아파트 시장 등 저층 주거지에서도 개발을 활성화하고 높이를 올려줄 필요가 있다.
3. 민간 시장 공급 활성화: 재건축 단지 등 공공 주도 개발 외에 민간 시장에서도 공급이 일어날 수 있도록 해야 한다.
4. 상업 시설의 주거용 전환: 상업 시설을 보수하여 주거용으로 공급 물량을 확보하는 방안도 필요하다.
5. 주차 문제, 용도 변경 제약 등 여러 제약이 있지만, 이러한 부분들을 최대한 완화해야 한다.
6. 업무 지역 내 시설물에서 공급이 일어날 수 있도록 하는 것은 올바른 방향이다.
7. 결론: 공급 부족, 금리 인하 등의 요인으로 매도자는 덜 팔고 매수자는 간간이 사면서 가격이 떨어지지 않는 현상이 지속되고 있다.