폭발 직전의 서울, 부동산 시장 심상치 않다 [최진곤 대표 1부]

https://youtu.be/QkeXxu1kmog

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최진곤 대표가 말하는 현재 서울 부동산 시장의 전반적인 분위기는?

현재 서울 수도권 부동산 시장은 거래가 올스톱된 상태이며, 매수자와 매도자 모두 관망세로 힘겨루기 양상 을 보이고 있습니다.

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서울 부동산 시장이 올스톱된 주요 원인은 무엇인가요?

• 6.27 대책으로 인한 예상치 못한 정책 여파 (대출 규제 및 실거주 의무화)
• 7, 8월 휴가철과 무더운 날씨로 인한 시장 침체
• 매도자들이 매물을 내놓지 않고 관망하는 심리

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서울 수도권 부동산 시장의 현재 상황과 미래 전망을 심층적으로 분석합니다. 6.27 대책 이후 시장이 '올스톱'된 배경부터, 매수자와 매도자 간의 힘겨루기 양상, 그리고 지방 시장의 반등 요인까지 다각도로 조명합니다. 특히, 용수철 이론을 통해 규제가 일시적으로 시장을 누르지만 결국 더 큰 반작용을 불러올 수 있음을 경고하며, 토지거래허가구역 유지 가능성과 보유세 인상 시 발생할 수 있는 조세 전가 현상 등 실질적인 부작용을 날카롭게 지적합니다. 정부 정책이 서민과 세입자에게 미칠 수 있는 부정적 영향에 대한 깊은 통찰을 제공하여, 부동산 시장의 복잡한 역학 관계를 이해하고 현명한 의사결정을 내리는 데 도움을 줄 것입니다.

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1. 6.27 대책 이후 서울 수도권 부동산 시장 현황 및 총평

 

서울 수도권 시장 '올스톱' 현상

1. 6.27 대책 이후 서울 수도권 부동산 시장은 전반적으로 거래가 멈춘 상태이다.
2. 간간이 급매물만 실거주 목적으로 거래되고 있다.

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매수자 및 매도자 관망세

1. 매수자들은 대출 규제로 인해 관망세로 돌아섰다.
2. 매도자들도 급하게 물건을 내놓지 않고 관망하는 상태이다.
3. 현재 시장은 매수자와 매도자 간의 힘겨루기 양상으로 보인다.

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지방 시장의 활황

1. 부산, 대구 등 지방 시장은 거래가 활발한 곳이 많다.
2. 이는 대출 규제가 서울 수도권에 국한되어 지방은 규제 여파에서 벗어났기 때문으로 분석된다.

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2. 6.27 대책이 시장에 미친 영향 및 매수자 관망세 전환 이유

예상치 못한 정책의 여파

1. 6.27 대책은 시장이 예상치 못한 정책이었다.
2. 특히 15억 대출 금지 발표 다음 날 대출이 막히면서 사람들이 당황하여 일단 멈춘 것으로 보인다.

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실거주 의무 및 기존 주택 처분 조건

1. 대출을 받으면 실거주를 해야 하는 조건이 붙어 투자 목적의 매수나 선매수 후입주가 어려워졌다.
2. 이는 토지거래허가 개념이 서울 수도권으로 넓어진 것과 유사하다.
3. 기존 주택을 처분해야 하는 조건도 매수 심리를 위축시켰다.

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휴가철 및 날씨 요인

1. 7월 말 8월 초 휴가철과 무더운 날씨가 맞물려 시장이 빠르게 식은 것으로 분석된다.

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3. 매도자 관망세의 원인 및 매물 부족 현상

금리 인하 기대감 및 자산 가치 상승 전망

1. 미국의 금리 인하 가능성(비둘기파적 발언)과 한국의 금통위(8월)에서 선제적 금리 인하 논의가 나오면서, 금리 인하 시 매수 심리 회복 및 대출 부담 완화에 대한 기대감이 있다.
2. 향후 인플레이션 및 자산 가치 상승을 예상하는 시각도 매도자들이 관망하는 이유 중 하나이다.

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갈아타기 수요의 어려움

1. 매도자들은 매물 자체가 없기 때문에 집을 팔아도 갈 곳이 마땅치 않다.
2. 집값이 많이 올랐고 대출까지 막히면서, 팔아서 돈을 더 보태 갈아타려는 수요가 막힌 상태이다.
3. 싼값에 팔면 원하는 곳으로 갈 수 없으므로, 매도 호가를 낮추지 못하고 향후 추이를 지켜보고 있다.

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토지거래허가구역 지정의 영향

1. 강남 3구 및 용산 등 토지거래허가구역으로 묶인 지역은 전세가 낀 물건을 살 수 없다.
2. 집주인들은 아예 집을 비워놓고 매매를 시도하고 있다.
3. 이는 전세 물건 부족으로 이어져 전세가 폭등의 요인이 되고 있다.
4. 특히 강남 재건축 단지들은 매물이 한두 개밖에 없으며, 집주인들은 팔아도 갈아탈 곳이 마땅치 않아 망설이고 있다.
5. 토지거래허가구역 지정으로 전세 낀 물건 자체가 없어지면서 매물 부족 현상이 심화되었다.

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4. 임대차 3법과 토지거래허가구역의 부작용

임대차 3법의 영향

1. 임대차 3법으로 전세 계약 기간이 2년에서 4년으로 늘어나면서, 집주인들은 세입자를 들이면 4년을 기다려야 하므로 차라리 집을 비워놓고 파는 선택을 하고 있다.
2. 특히 재건축 단지처럼 전세 가격이 싼 곳은 집을 비워놓기 더 쉽다.
3. 이러한 현상은 토지거래허가와 맞물려 전세 및 월세 물건 부족을 심화시키고 있다.

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5. 토지거래허가구역 유지 가능성 및 대출 규제 강화 전망

토지거래허가구역 유지 가능성

1. 오세훈 서울시장과 현 국토부 장관은 자유시장주의보다는 규제 쪽에 강한 스탠스를 가지고 있다.
2. 따라서 토지거래허가구역은 계속 유지될 가능성이 매우 높다.

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대출 규제 강화 전망

1. 과거 노무현 정부의 규제가 이명박, 박근혜 정부에서 금융위기 등으로 인해 풀렸던 것과 달리, 현 정부는 규제를 계속 묶는 스탠스를 유지하고 있다.
2. 윤석열 정부 때 대통령 시행령으로 일부 규제가 풀려 숨통이 트였으나, 정권이 바뀌면서 다시 규제를 강화하는 추세이다.
3. 만약 집값이 더 오른다면 6억 대출 규제에서 더 나아가 3억 대출 등으로 대출 규모를 줄이는 방향으로 갈 가능성이 있다.

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6. 정부 정책의 부작용: 전월세 시장 불안정 및 조세 전가 현상

전월세 쏠림 현상 및 월세 급등

1. 정부가 돈을 풀면서도 부동산으로 자금이 가지 않도록 대출을 줄이는 방향으로 정책을 추진하고 있다.
2. 전세자금대출을 막으면서 전세보다는 월세로의 쏠림 현상이 심화되고 있다.
3. 월세 수요가 많아지면서 월세 가격이 급등하는 요인이 되고 있다.

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규제 정책의 피해자: 서민과 세입자

1. 이러한 규제 정책이 누구를 위한 것인지 불분명하다.
2. 전세나 월세가 오르면 가장 큰 피해를 보는 것은 부자가 아닌 서민과 세입자이다.
3. 정부가 이러한 정책을 계속 밀어붙이는 것은 이해하기 어려운 부분이다.
4. 전세 퇴거자금 대출을 막는 것은 갭투자를 막으려는 목적이지만, 이는 전세 물량을 줄여 임차 시장을 불안하게 만든다.

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1. 조세 전가 현상
2. 보유세 인상 시 조세 전가 현상이 발생할 수 있다.
3. 세금이 부과되면 집주인이 이를 임차인에게 전가시킬 수 있다.
4. 우리나라의 전세나 월세 시장은 공급이 비탄력적(공급이 적음)이므로, 세입자들이 선택할 여지가 없어 세금 전가가 쉽게 일어난다.
5. 집주인이 세금을 많이 내게 되면 전세금이나 월세를 올릴 수밖에 없는 구조이다.
6. 이는 전반적으로 전세나 월세 가격을 상승시켜 부작용을 키울 수 있다.

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해외 기업의 월세 시장 관심

1. 해외 기업들이 한국 월세 시장에 큰 관심을 보이며 진출을 시도하고 있다.
2. 이는 전세에서 월세로의 전환이 많고, 수익률이 크게 올라가고 있기 때문이다.
3. 일부 지방 아파트의 경우 투자금 대비 수익률이 매우 높아 투자 매력이 크다.

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정책 입안의 문제점

1. 정부 정책은 이러한 반대급부 현상(부작용)을 미리 예상하고 내야 하지만, 1차원적으로 전월세 가격 안정만을 위해 정책을 내다보니 부작용이 계속 발생하고 있다.

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7. 규제 정책의 장기적 효과 및 용수철 이론

단기적 효과와 장기적 부작용

1. 6.27 대책 당시 시장이 폭등하고 있었으므로, 과한 정책이라도 일단 집값을 잡아야 했다는 의견도 있다.
2. 그러나 과거 사례를 볼 때, 이렇게 눌러놓으면 결국 시간이 지나 다시 올라가는 경향이 있다.

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용수철 이론

1. 부동산 시장은 용수철 이론과 같아서, 일단 누르면 눌리지만 결국 더 크게 반작용이 발생할 수 있다.
2. 강남 3구 토지거래허가 지역을 일시적으로 풀었을 때, 불과 6개월 만에 10억 이상 오른 재건축 단지들이 있었다.
3. 이는 갑자기 올랐다기보다는 그동안 저평가되었던 부분이 제자리를 찾아간 것으로 볼 수 있다.
4. 규제로 눌렀을 때는 잠깐 눌리지만, 언제라도 폭발할 여지가 있다.

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공급 대책의 필요성

1. 많은 전문가들이 후속 대책으로 빠른 공급 대책을 요구하는 이유도 이러한 시장의 특성을 알고 있기 때문이다.
2. 규제의 약발이 3개월에서 6개월밖에 가지 않을 것이라는 것을 전문가들은 이미 알고 있다.

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규제 피해의 본질

1. 이러한 규제 정책의 피해는 부자들이 아닌 세입자들이 가장 크게 본다.
2. 많은 사람들이 이 부분을 오해하거나 잘 모르고 있어 안타까운 현실이다.

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8. 대출 규제가 중저가 아파트 및 지방 시장에 미친 영향

중저가 아파트 시장의 예상과 현실

1. 대출 규제로 인해 중저가 아파트가 반사 이익을 얻을 것으로 예상되었으나, 실제로는 그렇게 크지 않았다.
2. 거래가 뜸하고 실거주 목적의 거래만 간간이 이루어지고 있으며, 전반적으로 휴가철과 맞물려 잠잠한 상태이다.

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지방 시장으로의 풍선 효과

1. 대출 규제의 풍선 효과가 지방 시장으로 많이 내려간 것으로 보인다.
2. 부산, 대구 등 지방 지역들이 바닥을 찍고 반등하고 있다는 소식이 많다.
3. 서울의 6억~10억대 아파트들도 입지에 따라 가격이 올랐기 때문에, 상대적으로 저평가된 부산이나 대구 등 지방으로 자금이 쏠리고 있는 것으로 분석된다.

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9. 지방 시장 투자 메리트 및 과거 예측

지방 시장의 투자 매력

1. 서울에서 12억짜리 아파트를 살 돈으로 부산이나 대구에서는 더 좋은 아파트를 살 수 있다.
2. 돈은 항상 낮은 곳(저평가된 곳)으로 흐르기 때문에, 상대적으로 저평가된 지방 시장으로도 충분히 자금이 유입될 수 있다.

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과거 지방 시장 예측과 반응

1. 과거 지방 시장을 눈여겨봐야 할 타이밍이라고 언급했을 때 부정적인 댓글이 많았다.
2. 그러나 현재 지방 시장이 오르는 요인들이 나타나고 있다.

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10. 보유세 인상 논란과 조세 정책의 본질

보유세 인상 논란의 '조삼모사'

1. 현 정부가 보유세 인상 기조로 가는 것은 '조삼모사'로 볼 수 있다.
2. 세금으로 집값을 잡지 않겠다고 했지만, 공정시장가액 비율을 60%에서 80%로 늘리고 공시지가를 현실화하는 것은 결국 종부세 증가로 이어진다.
3. 정부는 여론을 살피며 간보기하고 있는 것으로 보인다.

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과거 정책 사례와 현 정부의 스탠스

1. 임대차 무한 갱신법, 주식 양도세 대주주 기준 변경(50억→10억→50억 유지) 등 과거에도 여론에 따라 정책이 번복된 사례가 있다.
2. 현 정부는 계속 여론을 보면서 정책을 조절할 것으로 예상된다.

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증세의 불가피성

1. 정부는 민생 지원금 등으로 돈을 풀어야 하지만, 현재 돈이 부족하여 증세를 안 할 수 없는 상황이다.
2. 보유세, 상속세 개편(논의만 되고 실행 안 됨), 법인세 인상 등 다양한 방식으로 세금을 강화하여 보유세를 많이 걷어갈 가능성이 있다.
3. 국토 보유세 신설 가능성도 언급된다.

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11. 다주택자 및 부자에 대한 인식 변화와 그 영향

미국과 한국의 다주택자 인식 차이

1. 미국에서는 다주택자나 부자를 존중하고 존경한다.
2. 이는 그들이 세금을 많이 내고, 국가가 못 하는 임대 주택 공급 역할을 민간에서 해주기 때문이다.
3. 반면 한국에서는 문재인 정권 때부터 다주택자를 투기꾼, 잠재적 사기꾼, 범죄자로 인식하는 양상이 시작되었다.

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임대 시장의 악화

1. 다주택자에 대한 부담감이 높아지면 임대를 주지 않으려 하거나, 비싸게 받으려 할 것이다.
2. 혹은 똘똘한 한 채로 합치려 하여 좋은 동네의 임대 물건이 점점 없어지는 상황이 발생한다.
3. 집주인들이 임대 관리에 대한 의지가 없어지면서, 전세 수요가 폭등하는 지역에서는 집 수리도 해주지 않는 등 임차인들이 피해를 보게 된다.

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12. 부동산 정책의 단기적 효과와 장기적 어려움

단기적 가격 안정과 장기적 불안정

1. 정부 정책으로 인해 당장은 가격이 잡힐 수 있다.
2. 그러나 단기적으로는 잡혀도 장기적으로는 시장이 어려워질 수 있다.