20년 만에 나온 충격적 신호, 무주택자는 꼭 '이렇게' 하세요 (김기원 대표)

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2024년 하반기 한국 부동산 시장의 주요 변화와 투자 기회는 무엇인가?

2024년 하반기는 2022년 하반기나 2008년 하반기와 유사하게 흘러갈 가능성이 높으며, 지방은 20년 만에 찾아올까 말까 한 절호의 기회가 될 것이고, 수도권 외곽 지역이나 강남 일부 지역에서도 합리적인 가격에 내 집 마련을 할 수 있는 좋은 기회가 올 것 입니다.

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이러한 기회가 마지막 기회라고 보는 이유는 무엇인가?

2030년에서 2040년이 되면 상황 자체가 여의치 않아 부동산으로 자산을 늘려가는 것이 쉽지 않을 수 있기 때문에, 이번 기회가 거의 마지막 기회라고 판단됩니다.

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20년 만에 찾아온 부동산 시장의 충격적 신호를 분석하며, 무주택자들이 지금 반드시 알아야 할 실질적인 내 집 마련 전략을 제시합니다. 김기원 대표는 공사비 급등과 인구 구조 변화 등 거시적 요인을 바탕으로 주거용 부동산의 중장기적 가치 상승을 예측하며, 특히 지방 미분양 아파트와 대구, 울산 등 저평가된 광역시에서 보물을 찾을 기회가 있음을 강조합니다. 정부의 부동산 정책 방향과 전세 제도의 변화까지 심층적으로 다루며, 무리한 투자가 아닌 감당 가능한 범위 내에서의 현명한 의사결정이 중요함을 역설하여, 혼란스러운 시장 속에서 자신만의 투자 원칙을 세우는 데 결정적인 도움을 줄 것입니다.

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1. 부동산 시장의 유망 자산 및 공사비 급등 분석

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1.1. 주거용 부동산의 가치 상승 전망

 

 

1. 온라인 시장이 대체할 수 없는 부동산의 중요성: 온라인 시장이 대체할 수 없는 부동산은 앞으로도 계속 각광받을 수밖에 없다고 판단된다.
2. 상업용 부동산 시장은 자영업자들이 온라인 시장에 밀려 돈을 벌기 어려운 구조이므로 쉽지 않을 것으로 예상된다.
3. 주거용 부동산은 온라인이나 AI가 발전해도 거주할 집은 필요하므로, 계속 좋은 투자 수단이자 자산을 지킬 수 있는 방안으로 평가된다.
4. 부동산 가격의 중장기적 상승 예측: 부동산 가격은 중장기적으로 계속 오를 수밖에 없다고 판단된다.
5. 이는 소멸 도시를 제외한 전국적인 현상으로 예상된다.

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1.2. 공사비 급등과 분양가 상승의 영향

1. 역사상 유례없는 공사비 급등: 건설 공사비 지수 데이터를 보면, 2020년 중후반부터 2022년 초중반까지 공사비가 25%급등했으며, 이는 연간 약 13%의 상승률을 의미한다.
2. 현재도 공사비는 연간 3~4%씩 꾸준히 상승하고 있다.
3. 이러한 공사비 급증은 역사상 전례가 없는 현상이다.
4. 전 세계적인 지정학적 갈등으로 인해 건축 자재 수입 비용이 증가하여 공사비는 계속 증가할 수밖에 없다.
5. 결과적으로 주거용 부동산 가격은 꾸준히 상승할 가능성이 높다.
6. 분양가 및 청약 시장에 미치는 영향: 공사비 상승은 저분양가를 어렵게 만들고 분양가와 청약 시장에 직접적인 영향을 미친다.
7. 현재 30평대 기준 5억 이하아파트를 찾기 어려우며, 4억 이하아파트는 다시 보기 힘들 정도로 가격이 올랐다.
8. 서울이든 지방이든 아파트 건축 공사비는 거의 동일하며, 자재의 고급화 여부만 차이가 있다.

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2. 지방 부동산 시장 분석 및 투자 기회

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2.1. 지방 미분양 아파트의 기회

1. 지방 미분양 아파트의 잠재적 가치: 현재 지방에 미분양 아파트가 많지만, 이 중에서 30평대 기준 4억 또는 5억 이하의 아파트는 보물이 숨어 있을 가능성이 있다.
2. 입지 등 여러 요소를 잘 판단하여 투자 기회를 찾아야 한다.

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2.2. 5대 광역시 중 울산과 대구 분석

1. 지방 광역시의 전반적인 평가: 지방 광역시 중 고평가된 지역은 없으며, 좋은 데이터와 나쁜 데이터가 섞여 있는 지역과 아주 좋은 데이터만 있는 지역이 존재한다.
2. 울산 시장 분석: 울산은 작년부터 좋아질 것이라는 예측이 있었고, 현재 불이 붙기 시작한 초기 모습이다.
3. 매매가 및 전세가 상승: 울산의 매매가와 전세가는 꾸준히 상승하고 있다.
4. 주택 구입 부담 지수: 주택 구입 부담 지수는 역사적 평균 수준으로, 거품이 없는 시장 상황이다.
5. 공급 물량: 울산의 공급 물량은 평균보다 적어 공급 과다가 아니다.
6. 미분양 감소: 미분양 물량이 계속 감소하고 있다.
7. 거래량 회복: 평균 이상의 괜찮은 거래량을 회복하고 있다.
8. 외지인 투자 증가: 2022년 이후 약 3년 만에 외지인 투자가 증가하고 있다.
9. 매수 심리 개선: 매수 심리(매수 많음)가 2021년 이후 약 3년 반 만에 처음으로 나타나고 있다.
10. 공인중개사 전망: 공인중개사들도 울산의 매매 및 전세 시장을 긍정적으로 보고 있다.
11. 내 집 마련 적기: 울산은 여전히 내 집 마련하기에 좋은 시기이며, 지금 매수해도 충분히 괜찮다고 판단된다.
12. 대구 시장 분석: 울산이 이미 상승세를 보인 반면, 대구는 바닥을 찍고 본격적인 턴어라운드를 시작할 지역 중 하나이다.
13. 매수 적기: 2024년 하반기부터 2025년 상반기가 대구의 매수 적기로 예상된다.
14. 가격 흐름: 매매가는 미약하게 상승 중이며, 전세가는 보합세를 보이고 있어 아직 시장에 불이 붙은 모습은 아니다.
15. 주택 부담 지수: 주택 부담 지수가 85까지 떨어져 매우 저평가된 상태이며, 이는 2015년 수준과 유사하다.
16. 소득 대비 가격: 소득 대비 가격(PIR)이 6밖에 되지 않아 매우 저렴하고 부담이 없는 상황이다.
17. 공급 폭탄 종료: 2023년과 2024년의 공급 폭탄이 끝났으며, 2025년부터는 공급이 없어 본격적인 턴어라운드가 시작될 것으로 예상된다.
18. 수급 개선: 매매 수급은 미세하게나마 2021년 이후 처음으로 개선되고 있으며, 전세 수급은 꾸준히 좋아지고 있다.
19. 현장 분위기: 현장에서는 시장이 바닥을 치고 꿈틀거리는 상황으로 보여진다.

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2.3. 공사비 급등이 서울 아파트 시장에 미치는 영향

1. 정비사업 지연 및 갈등 심화: 공사비 급등으로 인해 정비사업(재건축, 재개발)이 지연되고 조합원과 건설사 간의 갈등이 심화되고 있다.
2. 건설사는 예상치 못한 공사비 증가를 감당하기 어렵고, 조합원은 분담금 증가로 인해 부담을 느낀다.
3. 서울 부동산 가격 하락 시 추가 문제: 만약 서울 부동산 가격이 하락하면, 조합원 입장에서는 수익성이 더욱 악화되어 갈등이 더 심해질 수 있다.
4. 땅값은 쉽게 떨어지지 않으므로, 조합원은 건설비 부담 외에 떨어진 땅값에 대한 분담금까지 더 많이 내야 한다.

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3. 정부 정책 방향 및 전세 제도의 변화

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3.1. 정부의 공급 확대 정책과 시장 안정화

1. 공급 확대의 어려움: 아파트 건설은 단기간에 이루어지기 어렵고, 서울은 빈 땅이 없어 재건축이나 재개발을 통해 진행해야 한다.
2. 재건축/재개발은 많은 이해관계자가 얽혀 있어 사업 진행이 쉽지 않다.
3. 정부의 역할: 정부는 사업 진행을 위해 과감하게 규제를 풀어줘야 한다.
4. 현재 시장이 뜨거운 상황에서 규제를 풀면 집값이 급등할 수 있으므로, 정부는 상황을 지켜보고 있는 것으로 보인다.
5. 시장이 안정화되고 분위기가 침체되었을 때 정비사업 규제를 철폐하여 서울 공급을 늘리는 정책을 펼치는 것이 바람직하다.
6. 재건축의 공급 효과: 재건축은 기존 세대수보다 훨씬 많은 세대수를 공급할 수 있으며, 사람들이 원하는 새 아파트를 공급하는 효과가 있다.

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3.2. 이재명 정부의 부동산 정책 방향 예측

1. 6.17 대책의 한계: 6.17 대책만으로는 집값을 잡기 어려울 수 있다.
2. 추가 정책 가능성: 전세 대출 규제(금액 축소 등)와 같은 강력한 추가 정책이 나올 수 있다.
3. 이러한 정책은 서민들의 주거 부담을 가중시키고 월세화를 가속화할 수 있다.
4. 전세 대출 규제는 시장에 상당한 후폭풍을 가져올 수 있으며, 집주인들이 새로운 세입자를 구하기 어려워 역전세난이 심화될 수 있다.
5. 정부는 신중하게 정책을 결정해야 한다.
6. 자산 이동의 큰 흐름: 이재명 정부의 정책은 부동산에 쏠린 자산을 주식 시장으로 전환하려는 명확한 목표를 가지고 있다.
7. 부동산 가격 상승은 경제 선순환에 기여하지 않지만, 주식 시장 활성화는 기업을 좋게 하고 경제를 튼튼하게 만든다.
8. 이러한 흐름으로 인해 중장기적으로 대한민국 주식 시장이 상당히 좋을 수 있다.
9. 지방 부동산 시장의 미세 조정 필요성: 정부의 큰 흐름은 부동산보다 주식으로 자금 물꼬를 트는 것이지만, 지방 부동산 시장은 저평가되어 있고 미분양 문제가 심각하여 경제에 큰 영향을 미칠 수 있다.
10. 따라서 지방 부동산 시장은 세금 정책 등을 통해 세밀하게 미세 조정을 하면서 전체적인 자금 흐름을 주식 시장으로 유도하는 것이 대한민국 전체를 위해 바람직하다.

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3.3. 전세 제도의 월세화 가속화

1. 월세 시대 도래: 시간이 지날수록 전세보다는 월세로의 전환이 계속 이루어질 것으로 예상되며, 실제로 월세 거래량이 크게 증가했다.
2. 향후 10년 후에도 전세 제도가 주류일지는 의문이다.
3. 전세 사기의 영향: 전세 사기 문제도 월세화 가속화에 한몫했다.
4. 월세는 보증금이 적어 사기 위험이 낮고, 계약 검토가 비교적 간단하여 마음이 편하다.
5. 경매 증가 현상: 최근 경매를 당하는 세입자들이 늘고 있으며, 이는 경기가 좋지 않다는 것을 의미한다.

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4. 현명한 투자 원칙과 2025년 하반기 시장 전망

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4.1. 잘못된 의사결정을 피하는 것의 중요성

1. 다양한 정보 습득: 다양한 전문가의 영상을 보면서 공부하는 것이 중요하다.
2. 최악의 상황을 감당할 수 있는 투자: 좋은 의사결정을 하는 것보다 잘못된 의사결정을 하지 않는 것이 중요하다.
3. 현금 부자라면 최악의 상황에서도 감당할 수 있지만, 무리하게 대출을 끌어 집을 사면 주택 가격이 20~30%조정받을 경우 인생이 위험해질 수 있다.
4. 부동산이든 주식이든 최악의 상황이 오더라도 감당할 수 있는 범위 내에서 투자해야 중장기적으로 건강하게 생활하며 투자할 수 있다.

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4.2. 부동산 시장의 폭락 가능성 및 외부 변수

1. 6.17 대책 이후 집값 폭락론에 대한 견해: 6.17 대책은 매수자를 줄인 것은 맞지만, 집주인들이 급하지 않으면 낮은 가격에 팔지 않으므로 집값이 폭락하지는 않을 것으로 예상된다.
2. 전 세계 경제 상황의 중요성: 부동산 시장에 더 중요한 변수는 전 세계 경제 상황, 특히 미국 경기 침체 여부이다.
3. 한국 경제는 여러 지표상 계속 안 좋아지고 있는 상황이다.

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4.3. 2025년 하반기 한국 부동산 시장 전망 및 마지막 기회

1. 2025년 하반기 시장 전망: 2025년 하반기는 2022년 하반기, 2008년 하반기와 유사하게 펼쳐질 가능성이 높다.
2. 지방 및 수도권 외곽 지역의 기회: 그러한 상황이 펼쳐진다면, 지방은 20년 만에 찾아올까 말까 한 절호의 기회가 될 것이다.
3. 수도권 중에서도 강남 핵심부가 아닌 외곽 지역이나 일부 강남 지역에서도 합리적인 가격에 내 집 마련할 좋은 기회가 올 것으로 예상된다.
4. 마지막 기회 강조: 2030년, 2040년이 되면 부동산으로 자산을 늘려갈 기회가 없을 수 있으므로, 이번 기회가 거의 마지막 기회라고 판단된다.
5. 이번 기회를 잘 활용하여 무릎 밑에서 내 집 마련을 하는 것이 좋다.