벼락거지 시즌2 시작된다? 부동산 집값 결국 이렇게 된다 [최진곤 대표 2부]

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부동산 집값이 결국 어떻게 될 것이라고 예상하는가?

최진곤 대표는 현재의 정책 기조와 시장 상황을 고려할 때, 전세와 월세 가격이 먼저 큰 폭으로 오르고, 이후 매매 가격이 상승하여 '벼락거지 시즌2'가 시작될 것 이라고 예상합니다.

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부동산 시장의 상승을 예상하는 주요 근거는 무엇인가?

• 전세 월세 상승: 공급 부족과 대출 규제로 인해 전세 및 월세 물량이 줄어들고, 이는 다시 매매 수요로 전환될 가능성이 높습니다.
• 정부 정책의 부작용: 다주택자 중과세 완화 등 공급 활성화 정책이 거대 야당의 반대로 지연되고 있으며, 현금 부자들만 유리한 상황이 발생하고 있습니다.
• 금리 인하 및 유동성 증가: 금리 인하와 정부의 유동성 공급으로 인해 자산 가치 상승 압력이 커지고, 이는 부동산 시장으로 유입될 가능성이 높습니다.

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최진곤 대표는 현재 부동산 시장이 '벼락거지 시즌2'로 진입할 수 있다고 경고하며, 특히 전세 및 월세 가격의 폭등이 매매 수요 전환을 가속화할 것이라고 분석합니다. 과거 정부의 규제 정책이 오히려 공급 부족을 심화시키고 서민들에게 불리하게 작용했음을 지적하며, 다주택자 규제 완화와 재개발·재건축 활성화 등 근본적인 공급 대책의 필요성을 강조합니다. 무주택자라면 원화 가치 하락과 거주 비용 상승에 대비해 내 집 마련을 서두르고 대출을 적극 활용하는 것이 현명한 전략임을 제시하며, 부동산 시장의 큰 흐름을 읽고 현명한 의사결정을 내리는 데 실질적인 통찰을 제공합니다.

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1. '벼락거지 시즌2' 도래 및 전세·월세 폭등 우려

 

 

1. '벼락거지 시즌2'의 시작 가능성: 최진곤 대표는 현재 상황이 '벼락거지 시즌2'로 이어질 수 있으며, 이는 시즌1보다 더 무서울 것이라고 경고한다.

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1. 전세·월세 가격의 선행 상승: 이번에는 전세와 월세 가격이 먼저 큰 폭으로 오를 것으로 예상된다.
2. 매매 수요 전환 가속화: 전세·월세 가격 상승이 사회 문제로 부각되면, 사람들이 "이럴 바에는 집을 사고 말지"라는 심리로 전세 수요가 매매 수요로 전환될 가능성이 높다.

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2. 과거 정부의 규제 정책 실패 사례 및 공급 부족 심화

1. 규제 강화의 부작용: 용수철을 계속 누르면 튀어 오르지 못하고 심정지 상태가 되는 것처럼, 과거 문재인 정부처럼 규제를 계속 강화하는 방식은 부작용을 초래한다.
2. 루마니아 사례: 과거 루마니아에서는 1가구 1주택 정책으로 인해 집을 팔고 싶어도 팔 수 없어 평생 한 집에서 살아야 하는 상황이 발생했다.
3. 베네수엘라 사례: 국민 주권 정부를 모토로 했던 베네수엘라는 포퓰리즘과 사회주의 정책으로 인해 사회가 망가져 국민들이 힘든 삶을 살고 있다.
4. 한국의 우려: 한국도 이러한 방식으로 계속 나아간다면 베네수엘라나 아르헨티나처럼 될 수도 있다는 우려가 제기된다.

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1. 서울 및 수도권의 공급 부족 심화: 서울은 땅이 없어 공급이 어렵고, 재건축 초과이익 환수제 폐지가 안 되는 등 재건축·재개발 활성화가 어렵다.
2. 박원순 서울시장 시기 규제 영향: 과거 박원순 서울시장 때 재건축·재개발을 통해 공급 자체를 많이 막았던 여파가 현재 현실화되고 있다.
3. 입주 물량 부족: 내년, 내후년 서울과 수도권의 입주 물량이 매우 적을 것으로 예상되어 전세 및 월세 가격 상승 여지가 크다.

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3. 부동산 시장 안정화를 위한 공급 대책 및 규제 완화 필요성

1. 공급 활성화 방안:
2. 3기 신도시 활성화: 이미 발표된 3기 신도시를 빨리 활성화해야 한다.
3. 훼손된 그린벨트 해제: 이명박 정부의 보금자리 정책처럼 훼손된 그린벨트를 풀어 공급을 늘려야 한다.
4. 재건축·재개발 활성화: 재건축 초과이익 환수제 폐지 등 재건축·재개발 규제를 풀어 활성화해야 한다.

• 재건축 초과이익 환수제는 원주민들의 재건축 의사를 저해하는 요인으로 작용한다.

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1. 다주택자 규제 완화:
2. 취득세·양도세 중과 완화: 문재인 정부에서 강화했던 취득세 중과와 다주택자 양도세 중과를 빨리 완화해야 한다.

• 이러한 규제는 지방과 서울의 격차를 벌리고 '똘똘한 한 채' 현상을 심화시키는 원인 중 하나이다.

1. 종부세 완화: 종합부동산세 등도 완화해야 한다.
2. 거대 야당의 반대: 윤석열 정부가 문재인 정부의 규제를 풀려고 했으나, 거대 야당(민주당)의 반대로 많은 부분이 이루어지지 못했다.

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4. 향후 부동산 시장 전망 및 무주택자 대응 전략

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4.1. 전국적인 집값 상승 가능성 및 트리거

1. 지방 부동산 시장 활성화: 서울에 한 채만 사는 것보다 지방에도 한두 채 더 살 수 있도록 다주택 규제를 완화하는 방향으로 가야 한다.
2. 지방 공시가 2억 이하 취득세 1%: 지방의 공시가 2억 이하 주택은 취득세가 1%로 완화된 부분이 있다.

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1. 전국적인 확산 가능성: 금리 인하 등 특정 '트리거'가 발생하면 강남·서울뿐만 아니라 전국적으로 집값이 많이 튀어 오를 수 있다.
2. 실수요자 움직임: 이번 상승장은 다주택자 투자보다는 무주택자들이 원화 가치 하락을 체감하며 내 집 마련에 나서는 움직임이 클 것이다.
3. 자산 가치 상승: 정부의 유동성 공급으로 인한 인플레이션과 자산 가치 상승이 부동산 시장으로 유입되어 전국적으로 자산 가치가 움직일 것으로 예상된다.
4. 무주택자 및 1주택자 매수 증가: 무주택자는 한 채, 1주택자는 두 채까지 취득세 중과가 없으므로 이들의 매수가 늘어날 것이다.
5. 부부 개별 매수 가능성: 혼인 신고를 하지 않은 부부는 각각 두 채씩 총 네 채까지 매수할 수 있어 부동산으로 자산이 계속 움직일 수 있다.

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4.2. 무주택자를 위한 내 집 마련 전략

1. 내 집 마련 서두르기: 무주택자라면 빨리 내 집 마련을 하는 것이 좋다.
2. 원화 가치 하락 및 거주 비용 상승 대비: 원화 가치가 더 폭락할 여지가 있고, 전세나 월세 가격 상승으로 거주 비용이 크게 올라갈 수 있으므로 내 집을 사는 것이 현명하다.

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1. 하락론자 방송 시청 주의: 하락론자들의 방송만 보면 타이밍을 계속 놓칠 수 있으므로, 과거 영상들을 찾아보고 누가 진실을 말하는지 판단하는 것이 중요하다.

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1. 대출 적극 활용: 금리가 낮아지고 돈이 풀리는 시점에는 대출을 적극적으로 활용하는 것이 좋다.
2. 화폐 가치 하락에 따른 실질 가치 감소: 대출은 화폐 가치 하락으로 인해 실질 가치가 감소하므로, 대출을 많이 받아 대출의 실질 가치를 하락시키는 것이 전략적으로 유효하다.

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1. 지역 선택:
2. 서울: 자금 여력이 충분하다면 상대적으로 덜 오른 서울 지역을 찾아 매수하는 것도 괜찮다.
3. 경기도: 자금이 부족하다면 경기도를 고려할 수 있으나, 대출 시 실거주 의무가 단점으로 작용하므로 자금 계획에 맞춰 실거주 가능한 지역 위주로 선택해야 한다.

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5. 부동산 시장 하락 가능성 및 정부 정책의 부작용

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5.1. 외부 변수에 의한 하락 가능성

1. 미국 경제의 불확실성: 미국 경제가 트럼프의 관세 협상 등으로 인해 한계나 단점이 나타나기 시작할 수 있다.
2. 글로벌 경제 위기: 미국 경제가 안 좋아지면 한국 경제도 영향을 받아 2008년 금융 위기처럼 국내 부동산 및 자산 가격이 하락하고 미국 주식 시장도 망가질 수 있다.
3. 예의주시 필요: 이러한 외부 변수 발생 가능성에 항상 예의주시할 필요가 있다.

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5.2. 정부의 대출 규제 및 전월세 정책의 부작용

대출 규제의 한계: 정부가 유동성을 줄이기 위해 전세자금 대출을 줄이고 정책 자금에 DSR을 포함하는 등 대출을 줄이려 하지만, 이는 현금 부자들만 집을 살 수 있게 만들고 다른 부작용을 낳는다.

1. 전세 낀 매물 매수: 전세가 낀 매물은 대출 없이도 매수할 수 있어 규제하기 어렵다.
2. 집주인의 근저당 설정: 집주인이 부족한 자금을 근저당 설정으로 충당하는 방식도 막기 어렵다.

• 이러한 방식까지 막는 것은 공산주의 국가에서나 가능한 일이다.

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전월세 계약갱신청구권 연장 가능성: 언론에서 전월세 계약갱신청구권을 2+2년에서 2+2+2년(6년) 또는 3+3년으로 연장할 가능성이 언급되고 있다.

1. 집주인의 대응: 계약갱신청구권 연장은 집주인들이 전세를 비워놓거나 월세로 전환하게 만들 수 있다.

• 단기 월세(1년 계약)도 가능하며, 세입자가 2년을 주장할 수 있지만 1년만 연장하는 경우도 많다.

1. 전세의 월세화 가속: 전세가 월세로 전환되면 목돈 마련이 어려운 서민들에게 불리하게 작용한다.
2. 외국 부동산 회사의 임대 시장 진입: 이러한 흐름을 인지한 외국 부동산 회사들이 한국 임대 시장에 진입하려 하고 있다.

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전세자금 대출 규제와 역전세 논리의 오류: 전세자금 대출 규제가 집값 하락을 유도할 것이라는 논리는 맞지 않는다.

1. 서울 핵심 지역 전세가 상승: 서울 핵심 지역이나 강남은 전세 가격이 오히려 많이 올랐기 때문에 집주인들이 전세금을 돌려줄 여력이 충분하다.
2. 빌라·오피스텔의 역전세 문제: 빌라나 오피스텔은 역전세가 많이 발생하여 사회 문제가 될 수 있으며, 전세 퇴거 자금 대출이 막히면 세입자들이 보증금을 못 받는 상황이 다시 생길 수 있다.

• 전세 퇴거 자금 대출은 빌라, 오피스텔에 적용되며 다주택자는 아예 대출이 나오지 않아 빌라 임대인들이 어려움을 겪고 있다.
• ​서민에게 불리한 정책: 이러한 정책들은 빌라나 오피스텔을 규제하려는 의도가 아니었음에도 불구하고 부작용으로 서민들을 더욱 힘들게 만들고 있다.

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6. 전월세 시장의 현황 및 정책의 영향

집주인의 실거주 또는 월세 전환: 대출 규제와 갱신청구권 문제로 인해 집주인들은 전세를 놓기보다 실거주를 하거나 월세로 전환하는 경향이 있다.

1. 공실 증가: 송파 지역 아파트 중 비어 있는 집이 많아졌는데, 이는 갱신청구권 등으로 인해 전세 놓는 타이밍 잡기가 어려워 아예 비워두는 경우가 많기 때문이다.
2. 전세·월세 물량 감소: 이러한 공실 증가는 전세·월세 물량 감소로 이어져 풍귀 현상을 유발한다.

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전세 수요 증가: 대출 규제로 인해 집을 사지 못하는 사람들이 전세로 눌러앉으면서 전세 수요가 늘어나고 있다.

1. 의도치 않은 정책 효과: 현재 정부 정책들은 의도와 달리 전세·월세 가격을 올리는 방향으로 작용하고 있다.