부동산 투자 21년 만에 알아낸 집값 오르는 아파트 찾는 방법 (김사부 부동산 투자 전문가)

https://youtu.be/ntCP5gn_R5U

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부동산 투자 21년 만에 알아낸 집값 오르는 아파트 찾는 방법은?

김사부 부동산 투자 전문가가 제시하는 방법은 세대수 700세대 이상 아파트 중 강남권/준강남권, 역세권/준역세권, 신축/준신축, 전세 비율을 기준으로 점수를 매겨 2.5점 이상인 곳에 투자하는 것입니다.

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💡 강남 역신전 투자 점수 시스템의 세부 기준은?

준	점수
강남권	1점
준강남권	0.5점
역세권	1점
준역세권	0.5점
전세 비율	적정 비율 기준 +1점, -1점, 0점

 

이 영상은 김사부 부동산 투자 전문가가 부동산 시장의 폭등 가능성과 집값 상승 아파트를 찾는 방법에 대해 설명합니다. 핵심은 강남 접근성, 역세권, 신축 여부, 전세가 비율을 고려한 '강남역 신전' 투자 시스템입니다. 700세대 이상 대단지 아파트에 집중하고, 4가지 기준에 따라 점수를 매겨 2.5점 이상이면 투자 가치가 있다고 판단합니다. 약세장에서는 대중의 무관심을 이용해 재개발 입주권 등 안전 마진이 확보된 부동산을 공략하는 전략을 제시하며, 4년 안에 100% 수익을 목표로 포트폴리오를 관리하는 방법을 소개합니다. 부동산 투자 사이클과 투자 전략을 이해하고, 자신만의 로드맵을 구축하는 데 도움을 받을 수 있습니다. 이 영상은 부동산 투자에 대한 균형 잡힌 시각을 제공하고, 투자 결정을 내리는 데 필요한 실질적인 정보를 제공합니다.

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1. 부동산 시장의 고요한 강세장 시작과 투자 전략

부동산 투자 대상은 700세대 이상의 대단지 아파트로 집중하며, 강남 접근성, 역세권, 신축 여부, 선호도 비율의 네 가지 기준으로 평가한다 . 부동산 시장 전체의 하락 추세에도 불구하고, 특정 부동산은 약 20%의 비율로 가격 상승이 지속될 가능성이 크다 . 유망한 부동산은 수요가 지속되지만 공급이 제한적이므로, 가격은 상승할 수 밖에 없으며, 이로 인해 경쟁이 더욱 치열해질 것으로 추정된다 . 약세장에서는 대중의 관심이 끊어지게 되며 부정적인 견해가 확산되어 투자 매력도가 저하될 수 있다 . 정치적 상황에서 이를 타개하기 위해 점진적 혜택이 제공되지만, 관심이 적어지면 건설사의 공급마저 줄어들게 된다 .

 

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2. 부동산 시장의 사이클과 정보의 중요성

• 현재 지방 부동산이나 빌라, 오피스의 강세장은 아직 실현되지 않았으나, 여러 혜택이 누적되면 결국 낮은 가격에 거래될 가능성이 높다 .
• 부동산 시장의 약세장, 강세장, 하락장은 대중의 참여 여부에 따라 달라지고, 대중이 참여할 수 있는 환경이 조성되면 강세장으로 변화할 수 있다 .
• 현재 약세장의 기간은 평균적으로 약 4년 정도 지속될 것으로 보이며, 이는 인간의 심리와 관련이 있다 .
• 부동산 사이클의 주기가 최근 1~2년으로 줄어들고 있는 주된 원인은 정보의 공유로, 정보 접근성이 높아져 거래가 폭넓어졌기 때문이다 .
• 과거에는 정보 비대칭으로 인해 가격이 비실적이었으나, 현재는 시장 정보를 실시간으로 파악할 수 있어 좋은 물건을 저가에 매도하는 것이 어려워졌다 .

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3. 부동산 투자 성과를 높이는 방법

• 부동산 투자에서 사이클을 이해하기 위해서는 사람들의 심리와 부동산에 대한 관심을 고려해야 하며, 이에 따라 적절한 투자 시점을 판단해야 한다 .
• 고평가와 저평가를 판단하는 가장 쉬운 방법은 전세 비율이며, 전세 비율이 낮다면 가격이 사실상 높다는 것을 의미한다 .
• 지방 부동산의 투자 메리트는 낮은 전세 비율로 인해 떨어지며, 정부의 지원에도 불구하고 실질적인 가격 하락이 어렵다고 분석된다 .
• 강남역 신전이라는 투자 점수 시스템은 700세대 이상의 아파트를 대상으로 하여 강남권 여부, 역세권 여부, 신축 여부, 전세 비율 등을 기준으로 투자 가능성을 평가한다 .
• 이 시스템에 따르면 2.5점 이상인 아파트는 투자성이 높으며, 80%의 적중률을 가지고 있다고 한다 .

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4. 대단지 아파트의 투자 가치와 약세장 활용

• 대단지 아파트는 노출도가 높아 거래가 원활해지며, 최소 700세대 이상이 필요하다. 따라서 이러한 점에서 중소형 아파트보다 더 많은 사람들의 관심을 받게 된다.
• 약세장에서도 수익을 올릴 수 있는 투자처가 있으며, 특히 대중의 무관심을 활용해 숨겨진 기회를 찾는 것이 중요하다.
• 예를 들어, 재개발 입주권은 주변 시세보다 저렴하게 구입할 수 있어 안정적인 투자 기회를 제공한다. 이 경우, 시세 10억 원의 물건을 9억 원에 사는 것이 가능하다.
• 투자 기간 4년 안에 100% 수익을 목표로 하는 것은 경험에 기반한 기준으로, 연 25% 수익률을 달성할 수 있는 예시가 있다.
• 대조 1구역과 같은 핫한 지역의 사례가 있으며, 이 지역은 짧은 시간 안에 투자 비용 대비 가격이 두 배로 상승하는 결과를 보였다.

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5. 부동산 투자 전략과 초보자 실수

• 최근 부동산 시장에서 강동 지역 아파트의 가격이 7, 80% 상승했으며, 초기 투자금으로 5억 원으로 25평 아파트를 구매할 수 있었던 사례가 있다 .
• 초소형 아파트의 수요가 증가하고 있으며, 강동의 '솔베뉴' 아파트처럼 핵심 지역의 초소형 아파트가 투자에 유망하다 .
• 초보자들은 투자단지를 선택할 때 디테일에 집중하여 큰 그림을 놓치는 경향이 있으며, 가격이 모든 디테일을 반영하므로 시점과 가격 결정이 중요하다 .
• 강세장에서는 투자금이 빠르게 증가할 수 있으며, 과거의 경험으로 보면 강세장 기간 동안 많은 이들이 재산을 크게 불릴 수 있었다 .
• 초보자들은 일시적 1가구 2주택 전략을 활용하여 두 개의 주택을 비과세로 유지하며 강세장에서 이득을 극대화할 수 있는 기회를 제공받는다 .