6.27 강력 규제에도 6개월만 기다리라는 얘기가 나오는 이유는? f. 김인만부동산경제연구소 김인만 대표 [심층인터뷰]

 

https://youtu.be/Y53dxAMqRsA

 

6.27 부동산 대출 규제의 핵심 내용은 무엇인가?

이번 대출 규제의 핵심은 주택 담보 대출 한도를 6억으로 제한하고, 서울 및 수도권 지역은 6개월 이내 전입 신고를 의무화하여 실거주를 강제하는 것입니다.

 

이번 대출 규제가 시장에 미칠 영향은?

• 거래량과 상승률이 단기적으로 줄어들 것으로 예상됩니다.
• 하지만 집주인이 가격 하락을 원하지 않아 급매로 팔지 않을 가능성이 높기 때문에 무주택자가 원하는 가격 하락으로 이어질지는 미지수입니다.
• 똘똘한 한 채로 갈아타려는 수요가 사실상 막혔습니다.

 

최근 부동산 시장의 과열과 정부의 규제에 대한 김인만 대표의 심층 인터뷰입니다. 대출 규제가 예상보다 강하게 나왔지만, 무주택자들이 원하는 가격 하락으로 이어질지는 의문이라고 합니다. 칼자루는 집주인이 쥐고 있으며, 공급 부족과 수요 과잉 문제가 복합적으로 작용하고 있다고 분석합니다. 서울 집값 상승의 근본적인 원인은 지방의 인구 유출과 자본 유출 때문이며, 지방 경쟁력 강화가 중요하다고 강조합니다. 단기적으로는 정부의 신뢰 회복이 중요하며, 장기적으로는 지방 투자와 일자리 창출을 통해 서울 집중 현상을 완화해야 한다고 주장합니다.

 

1. 강력한 부동산 대출 규제의 핵심 내용과 시장 영향

• 무주택자들은 대출 규제가 도입되어도 집값이 기대만큼 하락하지 않을 것이라며 불만을 표출하고 있다
• 이번 대출 규제는 예상보다 훨씬 강력하게 시행되어, 대출 총량을 50% 삭감하고 정책자금 대출도 25% 감축하였다
• 주택담보대출 한도가 일괄적으로 6억 원으로 제한되었고, 서울·수도권 내 주택 구입 시 6개월 내 전입신고 등 실거주 의무가 강화되었다
• 수도권 규제지역 2주택 이상자는 대출이 전면 금지되고, 1주택자는 6개월 내 처분 조건이 붙는 등 대출 규제의 강도가 매우 높다
• 금융 규제 카드는 실질적으로 총동원된 상태로, 과열된 일부 지역(예: 성동구 주간 0.99% 상승)에 즉각적이고 전면적인 정부의 대응이 이루어졌다

 

2. 대출 규제와 서울 아파트 시장의 변화

• 주택 담보 대출 규제로 6억 초과 대출이 제한되면서 서울 평균 아파트 매매가(약 12억)에 실수요자 부담이 크게 늘어났다 .
• 8억 이하 주택이나 소득이 높은 경우 일부 대출이 가능하지만, 실제로 서민이나 LTVㆍDTI 한도가 낮은 이들은 6억까지 대출받기도 쉽지 않다 .
• 20~30억대 고가 아파트 매입은 자본력이 큰 사람만 가능하며, 전세가율이 낮아 갭투자 전략 역시 현실적으로 어렵다 .
• 대출규제로 인해 똘똘한 한 채 갈아타기나 고가주택 실거주 수요의 대출 기반 구매가 제한되고, 정책으로 거래량과 가격 상승률이 단기적으로 줄어드는 효과가 나타날 것으로 전망된다 .
• 하지만 집주인 중심의 시장 구조와 높아진 가격 인식 때문에, 무주택자가 원하는 만큼의 가격 하락이 실제로 일어날지는 크게 의문이며, 거래량 감소가 곧바로 가격 하락으로 이어지지 않을 가능성이 높다 .

2.1. 대출 규제 강화 배경과 6억 기준의 의미

• 주택 실거주를 위해서는 주택담보대출이 필수적이지만, 최근에는 6억 원 이상 대출 제한 등 대출 규제가 수도권 전체로 확장되어 거래가 더욱 어렵다.
• 정부는 "대출 받지 말라"는 강력한 메시지를 주고 있으며, 이번 규제로 인해 실질적으로 대출 환경이 완전히 막혔다.
• 왜 ‘6억’이 기준인지 의문이 많지만, 서울 아파트 전세가율이 최근 45%로 떨어진 현실을 감안하면, 매매가 12억 아파트를 6억 대출과 6억 자기 자본으로 살 수 있는 구조임을 보여준다.
• 성동구, 마포구 같은 고가 지역을 겨냥해 평균 12억 이상인 아파트는 소수의 능력 있는 사람들만 현금으로 살 수 있게 하려는 의도가 내포되어 있다.
• 현재 트렌드인 ‘똘똘한 한 채’를 대출 없이 매수하는 것은 현실적으로 어렵기 때문에, 이번 조치는 12억 수준의 아파트 매수를 막기 위한 정책으로 해석된다.

2.2. 수도권 주택 시장과 무주택자의 대출 현실 요약

• 수도권 외곽 8억 원 집은 무주택자가 소득과 LTB, DTI 기준을 충족하면 대출로 구매가 가능하다.
• 예를 들어, 4억 원 자금 보유 시 4억~5억 원까지 대출이 가능하며, 소득이 높으면 최대 5억 원도 가능하다.
• 서울 평균 집값이 12억 원이라면 최소 자기 자본이 절반(6억 원) 필요하고, 이는 연소득 1억 5천만 원 이상이어야 충족 가능하다.
• 실제로 연소득이 5천만 원 수준인 사람은 대출 한도에 제한을 받아 6억 원 대출이 어렵다.
• 경기도 5~8억 원대, 서울의 8~12억 원대 집은 이전과 비교해 큰 변화는 없으나, 소득이 부족하면 대출은 여전히 쉽지 않다.
• 7월부터 스트레스 대출 3단계 시행, 40년 만기 대출 막힘, 30년 만기로 축소, 이에 따라 DSR 적용 후 대출 한도 추가 축소가 예상된다.

2.3. ️ 고가 아파트 시장과 갭투자 규제의 현실

• 고가 아파트(20~40억)는 대출 한도가 6억에 불과해 거의 전액 자기 자본이 필요하고, 전세 가격 상승이 미미하여 전세를 끼고 매수하는 것이 쉽지 않다
• 강남 3구, 용산구 등 주요 지역 대형 아파트는 전세 가율이 34% 수준으로, 30억 아파트의 경우 실제 필요 자기 자본이 약 20억에 달한다
• 전세 가율이 낮아 실질적 갭투자는 어려워졌으며, 해당 자본력이 있는 사람은 이미 집을 보유한 경우가 많아, 갭투자는 제한적이다
• 대출 규제로 갈아타기나 똘똘한 한 채 전략이 현실적으로 어려워졌고, 이에 따라 시장에서의 전략 수정이 불가피하다
• 갭투자 차단은 실효가 있으나, 전세 가율이 높은 일부 지역에서는 자기 자본과 전세로 매수가 가능하므로 완전한 갭투자 차단은 아니다

2.4. 대출 규제 후 거래량·상승률 변화와 무주택자 체감의 괴리

• 최근 대출 규제는 성동구와 같은 지역에서 아파트 가격 상승률이 0.99%까지 오르는 등 시장 과열을 방치할 수 없어서 도입된 것으로, 거래량·상승률 변화를 중심으로 효과를 분석할 필요가 있다
• 대출 규제 시행 후 거래량은 3월 1,200건→4월 5,400건→5월 8,000건으로 변동하다 6월에는 약 15,000건 수준으로 폭등했으나, 7월에는 5,000건 이하로 크게 떨어질 것으로 예상된다
• 거래량 급감과 함께 상승률 역시 6월, 7월, 8월에는 0.1~1%대로 하락할 것으로 보여, 정부의 1차 목표(시장 안정)는 달성될 수 있다
• 하지만 무주택자 입장에선 10억→13억이 된 아파트, 20억→24~25억이 된 아파트처럼 이미 가격이 높아진 현실이 급등으로 인식되며, 현재의 안정은 가격이 이전 수준으로 돌아가는 것이라야 진정한 안정으로 여겨진다
• 거래량·상승률 감소는 가능하지만 무주택자들이 체감하는 실질 가격 하락으로 이어질지는 확실하지 않아, 규제 효과에 대한 의문이 남는다

2.5. 집주인 심리와 급매물 출현 가능성

• 집값 하락의 열쇠는 집주인이 쥐고 있으며, 현 상황에서 다수의 집주인들은 대출 규제에도 급매로 집을 매도하지 않을 가능성이 크다.
• 대부분의 집주인은 한 채 혹은 두 채를 소유하며, 특히 똘똘한 한 채를 가진 경우 지금 거래량이 줄어든 상태에서 굳이 급하게 매도해야 한다고 생각하지 않는다.
• 최근 1~2년간 서울 강남 등 주요 지역의 집값이 크게 올랐기 때문에, 지금 시점에 급매로 집을 내놓을 유인이 매우 적다.
• 집주인이 급매로 파는 심리적 요인은 크게 두 가지가 있는 것으로 추정된다.

 

3. 서울 집값과 공급·수요 불균형의 구조적 원인

• 최근 기준금리 인하 움직임에도 불구하고 입주 물량이 하반기, 내년, 2026년에 크게 감소할 전망이며, 실질적으로 공급이 줄어들고 있다
• 재건축·재개발은 실제 입주까지 빠르면 6년, 보통 10~15년이 소요되어 단기적 공급 확대로는 시장 안정이 어려운 구조다
• 서울의 집값 구조는 공급 부족만이 아니라 수요 과잉에 더 크게 기인하고 있어, 전국적으로 대도시 모두 공급이 부족하지만 수요 폭증이 주원인이다
• 역사적으로도 수요와 돈이 서울(옛 한양)에 집중되어왔고, 인구·자본의 서울 집중이 집값 고공행진의 근본 원인임을 보여준다
• 지방 경쟁력 저하로 젊은층·인재·자본이 서울로 유출되고, 최근에는 부모 세대도 서울로 이주해 지역간 격차와 서울 수요 증가가 심화되고 있다

 

4. 지방 자본·인구 유출과 서울 집중, 그리고 정책의 한계

• 지방 자본과 인구가 지속적으로 서울로 유출되고, 지방 자산 가치 하락과 서울 아파트 가격 급등 현상이 이어진다
• 지방 아파트 시장은 신축과 구축의 가격 차가 크고, 공실 문제가 심각하며, 도시개발의 남발은 공급과잉 및 원도심 공동화, 세금 유치 목적에서 비롯된다
• 신도시 개발은 지자체 수입 증대를 노린 결과이며, 이로 인한 부작용으로 구도심 공실, PF(프로젝트 파이낸싱) 문제가 심화되고 있다
• 지방의 일자리 창출과 우수 인재 육성을 통해 기업과 공공기관의 자연스러운 분산이 필요하며, 이는 장기적으로 서울 집중을 완화하는 핵심 정책이다
• 혁신도시 및 신도시 정책은 지방 경쟁력 강화에 크게 기여하지 못했고, 세종시 역시 서울 분산에 실패했다는 평가를 받는다
• 서울 집값 안정에는 일시적 대출 규제보다 정부의 신뢰 회복이 더 중요한데, 대출 규제의 실효성은 기껏해야 6개월 정도로 짧다
• 재건축 초과이익 환수제 등 세금 정책은 실제 시장 내 부담과 조세 저항으로 작동이 어렵고, 오히려 정책 방향의 일관성과 과감한 변화가 시장 심리에 큰 영향을 준다
• 시장 참여자 심리가 집값 및 거래 흐름에 결정적이며, 정부의 신뢰 있는 행동만으로도 시장이 참아내거나 달라질 수 있다
• 일본의 경제 대공황 사례처럼, 신뢰 부족이 시장 위기를 심화시키지만 탁월한 리더십과 변혁적 정책으로 신뢰만 회복되어도 상황은 급반전될 수 있음이 역사적으로 입증된다

4.1. ️ 지방 자산가치 하락과 자본·인구 유출의 심화

• 지방의 경제 침체와 인구 감소로 인해 지방 부동산의 자산 가치가 크게 하락하고 있으며, 예전에는 100억으로 강남 아파트 5채를 살 수 있었지만 지금은 한 채도 어렵다는 인식이 확대되고 있다.
• 지방의 자산가치 하락으로 자본이 서울 등 수도권으로 빠져나가고, 상속·증여 시 자녀들 역시 지방보다 서울 투자를 택해 자본과 인구가 더욱 유출되고 있다.
• 서울은 인구 이동으로 인해 출산율 감소에도 큰 타격이 없지만, 지방은 인구와 자본 유출로 더욱 침체가 가속화되고 있다.
• 지방 부동산 시장은 공실 증가와 신축·구축 아파트의 가격 격차 확대 등 심각한 양극화 현상이 나타나고 있다.
• 서울은 수요가 많고 재건축·재개발로 인해 모든 유형의 아파트 가격이 오르지만, 지방은 이러한 현상이 나타나지 않는다.

4.2. ️ 지방 도시 개발의 악순환과 서울 집중 현상

• 상위 20%를 제외한 나머지 계층은 신축 아파트 구매가 어려우며, 재건축이나 신도시 개발에도 흥미가 없고 공실 문제도 발생한다.
• 지방 중소도시와 광역시의 과도한 도시 개발은 미분양 증가와 원도심 공동화 현상을 초래한다.
• 지방 지자체들이 도시 개발에 집착하는 주된 이유는 세수 확보 때문이다.
• 건설사들은 집값 폭등기에 공급을 늘렸고, 지자체들은 대거 인허가를 내줘 현재 PF 문제와 구도심 공동화, 신도시 과잉 개발로 연결됐다.
• 구도심 재개발은 민원, 보상 문제로 기피되며, 신도시 택지 개발로 치적을 쌓으려는 현상이 반복되는 등, 시장의 새 아파트 수요와 경기 침체가 겹쳐 악순환이 심화되고 있다.

4.3. ️ 지방 경제 활성화를 위한 근본적 해법

• 지방은 더 이상 공급 확대보다 수요 유출 차단이 중요하며, 반대로 서울은 공급 증가와 유입 억제 모두 필요하지만 현실적으로 유입을 막기는 어렵다
• 지방 투자로 양질의 일자리를 창출하는 것이 핵심 해결책이며, 이는 일본이 30년 동안 내린 결론과도 동일하다
• 지역 기업이 지방의 일자리 창출에 기여하고, 정부는 기업에 정책적 혜택을 제공해야 한다
• 국립대학에 교육 예산을 투자해 인서울, 카이스트, 포항대 수준의 인재를 양성하면 기업들도 지방으로 갈 요인이 충분하다고 본다
• 서울보다 저렴한 땅값과 우수 인재, 정책적 지원이 결합되면 장기적으로 서울과 지방이 상생할 수 있으며, 조선 시대처럼 서울 집값만 오르다 몰락하는 전철을 밟지 않아야 한다

4.4. ️ 대한민국의 원코어화 우려와 지방 경쟁력 강화 방안

• 대한민국이 선진국 중 유일하게 원코어(서울집중) 국가로 가는 점은 심각한 문제이며, 경제·인구 구조상 원코어 체제는 부적합하다
• 과거 혁신도시 정책은 전국 10개 도시로 분산을 시도했으나, 원도심이 아닌 신도시 개발과 공공기관 분산만으로는 실질적인 지방 경쟁력 강화에 한계가 있었다
• 지방 활성화를 위해서는 공공기관뿐 아니라 대기업까지 이전하고, 신도시가 아닌 원도심이나 그 근처 개발을 통해 양질의 수요와 자연스러운 공급 확대가 병행되어야 한다
• 세종시 개발 등으로도 서울의 수요를 분산시키지 못했고, 서울 인구 감소나 집값 하락에도 실패했다는 평가가 나온다
• 서울에 모든 자본과 인구가 집중되면 사회적으로 심각한 위기가 발생할 수 있으며, 일본의 잃어버린 30년보다 더 큰 타격이 우려된다
• 설령 시간이 걸리더라도, 지방을 반드시 살리고 지방 경쟁력을 강화해야 대한민국의 지속적 발전이 가능하다

4.5. ️ 부동산 정책 신뢰 회복과 규제 개선의 필요성

• 대출 규제만으로는 주택 시장 안정에 한계가 있으며, 그 효과는 많아야 6개월 정도로 시장 참여자들이 빠르게 적응한다는 한계가 있다.
• 단기적으로는 강력한 규제보다 정부 정책에 대한 신뢰 회복이 최우선 과제이며, 과거 정책 실패의 원인도 신뢰 부족에서 기인했다.
• 정치적 논리보다 실질적 변화를 보여야 하며, 예를 들어 재건축 초과이익 환수제의 과감한 개선 등 예상치 못한 정책 실행이 시장 신뢰를 끌 수 있다.
• 재건축 초과이익 환수제는 강남 등 일부 지역에만 적용되고, 미실현 이익에 대한 과세 대상자들의 조세 저항과 현실적 집행의 난관으로 인해 정책적 부담이 크다.
• 공급 확대, 지방 경제 활성화, 대출 및 세금 규제 등 다양한 정책을 조화롭게 추진해야 하며, 무엇보다 시장에 ‘정말 다르다’는 시그널을 주는 것이 신뢰 회복의 핵심이다.

 

5. 부동산 시장의 구조적 문제와 정책적 제안

• 경제 위기 당시 불안 심리 진정이 먼저였으며, 단기 심리 안정 후 구조적 개혁이 뒤따라야 한다는 사례를 언급하며, 정부도 쇼맨십을 포함한 심리 안정책과 구조적 개선이 모두 필요하다고 이야기한다 .
• 재건축 초과 이익 환수제 완화 등은 심리적인 안정 효과는 있지만 시장 가격 하락에는 직접적으로 큰 영향이 없으며, 정부에 대한 신뢰와 기존 민주당 정권과의 차별화가 중요하다고 본다 .
• 현행 대출 규제로 인해 대기수요가 억제되지만, 매물이 부족해 가격 하락이 어려우며, 공급 확대가 근본적인 해결책이라고 분석한다 .
• 지방 미분양 해소를 위해 취득세‧양도세 인센티브 제공, 임대사업자 등록 조건 완화, 분양가 할인 등 다양한 인센티브 패키지 방안이 필요하다고 제안한다 .
• 강남 등 고가 지역의 매물 회전 제한, 서울 집값 집중 현상, 상대적 박탈감 등 기존 시장의 불균형 구조와 실수요자의 상대적 박탈감 해소를 위해 공급+수요 조절 모두가 필요하며, 단기적 대책과 장기적 지역 균형 발전 전략이 병행되어야 함을 강조한다 .

5.1. 경제 위기와 부동산 심리 안정의 정책적 시사점

• 과거 경제 위기 당시 한쪽 면만 인쇄된 가짜 돈을 은행에 보여 불안 심리를 해소하여 위기를 빠르게 극복한 사례가 있다.
• 일시적으로 심리를 안정시키고, 그 후에 구조적 개혁을 실시함으로써 위기가 순식간에 해결됐다.
• 심리적 안정을 위해서는 실제 효력이 없더라도, 정책적 쇼맨십도 효과적일 수 있다.
• 부동산 시장에서 토지거래 허가구역 지정이나 재건축 초과이익 환수제 폐지가 즉각적 효과는 없지만, 쇼맨십으로 신뢰 회복에 기여할 수 있다.
• 이같은 정책 쇼맨십이 “기다려도 해볼 만하다”는 기대 심리를 조성할 수 있어, 시장 심리에 큰 영향을 줄 수 있다.

5.2. 부동산 시장 안정화를 위한 공급 확대와 단기·장기 과제

• 과도한 규제로 인해 주택 구매 의욕이 억제되고 불안 심리가 커진 상황이다.
• 공급 확대는 필수이며, 지방의 우수한 인재와 자본이 서울로 집중되는 현상을 방지하는 것이 핵심이라고 본다.
• 지방 분산 및 공급 확대는 장기 과제이지만, 단기적으로는 심리적 안정책과 공급 확충이 필요하다.
• 공급의 종류에는 신규 입주 물량과 집주인이 매물을 시장에 내놓는 경우가 있으며, 단기간 내 집주인의 대규모 매물 출회가 집값 안정에 효과적이다.
• 매물 유도 방안으로 양도세 인하 등 세제 혜택을 통해 공급을 촉진해야 하며, 부자 감세 논란이 있더라도 집값 안정이 더 중요하다고 본다.
• 본인의 이해관계와 무관하게, 부동산 시장 안정을 위해서는 무엇보다 매물 증가가 최우선이다.

5.3. ️ 공급 확대의 현실적 한계와 시장 심리에 미치는 영향

• 과거 정부와 시장에서 공급 부족이 누적되어 집값이 오르는 현상이 발생했으며, 최근에 공급을 확대하고 있으나 실제 공급 효과는 시간이 지나야 나타난다.
• 대규모 재건축이나 초고층 공급 확대는 교통, 학교, 사회 인프라 등의 이유로 실현이 매우 어렵고 한계가 명확하다.
• 하지만 특단의 공급 정책이나 재건축 규제 완화의 신호만으로도 심리적 안정이 빠르게 올 수 있다.
• 주택은 자연적으로 멸실되는 소비재이기 때문에 지속적인 공급이 필요하며, 단기간 내 지방 인구 유입이나 경쟁력 강화는 쉽지 않으므로 서울 중심 공급이 불가피하다.
• 수요가 강한 상황에서 실수요와 투기 수요를 명확히 구분하기는 어렵고, 서울의 수요 억제는 매우 복잡하고 어려운 문제로 남아 있다.

5.4. 지방 미분양 해소 방안과 인센티브 제안

• 현재 지방 미분양이 심각하며, 준공 후 미분양이 26,000~28,000가구, 일반 미분양은 약 7만 가구 수준이다.
• 정부의 세금 등 기존 대책은 한계가 있으므로, 취득세 감면 및 면제, 양도세 면제 등 한시적 인센티브가 필요하다.
• 단순히 주택 수 산정에서 제외하는 방식은 실효성이 부족하며, 실질적인 구매 유인을 제공해야 한다.
• 건설사는 분양가 할인, 지자체는 취득세 면제, 국가는 양도세 면제 등 토탈 패키지 정책이 1년 한시적으로 실시될 경우 미분양 해소와 자본 분산 효과가 기대된다.
• 임대 사업자 등록 시 5년간 양도세 및 취득세 면제, 분양가 할인, 전세금 인상 제한 등 인센티브 제공 시 지방 미분양 주택 구입 수요가 증가할 것으로 예측된다.

5.5. 고가 주택시장 뉴스와 실수요자 중심 정책의 필요성

• 고가 아파트 거래 소식이 언론에서 반복적으로 다뤄지며, 이로 인해 시장 불안이 심화된다는 점이 문제이다
• 압구정 등 최고가 지역에서는 상속, 증여, 사업 실패 등 특수한 경우에만 매물이 나오고, 주거 이전이 어렵기 때문에 가격이 좀처럼 내려가지 않는다
• 고가 단지의 매물 순환은 제한적이며, 일부는 더 높은 가격의 아파트로 이동함으로써 고가 거래가 계속 발생하는 구조이다
• 양도세 감면 등 세제 혜택을 조건부로 제공하며, 일정 기간 저가 매도를 유도하면 시장에 실질적인 공급 증가와 실수요자 접근성 확대가 가능할 것으로 보인다
• 주택 시장 정상화를 위해 실수요자가 열심히 일해서 집을 살 수 있는 희망의 고리를 회복하는 것이 가장 중요하며, 이를 통해 상대적 박탈감을 완화해야 한다