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재테크

금리와 리츠 투자, 원금 손실 가능성은?

by 청공아 2025. 6. 11.
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https://youtu.be/K4w0ot1Qw3s

📌 금리 하락 시 리츠 투자 시 원금 손실 가능성이 있는 이유는?

리츠 자체가 차입을 하기 때문에, 공실이 생기거나 금리가 올라 이자 부담이 커지면 대출 기관이 담보를 실행하여 투자금을 일부 또는 전액 날릴 수 있기 때문입니다

💡 리츠 주가에 영향을 미치는 요소는?

  • 임대 수입
  • 매매 차익
  • 금리로 인한 레버리지 효과

이 영상은 금리 변동과 리츠 투자의 관계, 그리고 원금 손실 가능성에 대한 질문에 답변하는 내용을 담고 있습니다. 투자의 기본 원칙은 원금 보존이며, 리츠 투자는 주식의 신용 거래와 유사하게 차입을 통해 이루어지기 때문에 원금 손실의 위험이 있습니다. 특히, 금리 상승이나 공실 발생 시 담보 실행으로 이어져 투자금을 잃을 수 있습니다. 따라서, 금리 하락을 예측하고 변동 금리로 차입하는 것은 위험하며, 안정적인 배당을 위해서는 고정 금리를 선택하고, 임대 수익과 매매 차익의 긍정적인 변화를 확인한 후 투자하는 것이 중요합니다.

1. 금리와 리츠 투자에 대한 원칙

  • 금리가 떨어지는 추세에도 불구하고 변동 금리로 대출하는 것에 대한 추천은 하지 않는다 .
  • 투자에서 가장 중요한 원칙은 원금을 지키는 것이며, 이는 투자 전략의 기본이다 .

2. 리츠 투자에서의 원금 손실 가능성

  • 워렌 버핏은 "원금을 잃지 말자"는 원칙을 강조하며, 주식 시장에서 원금 손실의 사례를 언급한다.
  • 주식이 상장 폐지될 경우 원금 전액을 잃을 수 있으며, 신용 거래를 통해 전액 손실의 위험이 커진다.
  • 리츠도 차입 구조를 가지므로 원금을 전체적으로 날리는 상황이 발생할 수 있다.
  • 대출 기관이 리츠 자산을 담보로 설정하고, 공실 발생이나 금리 상승으로 인해 수익이 줄어들 경우 담보를 실행하여 손실이 발생할 수 있다.
  • 예를 들어, 독일의 트리아논 빌딩의 경우 공실과 금리 상승으로 인해 대출기관이 담보 실행을 할 수밖에 없는 상황이 발생했다.

3. 리츠 투자와 금리 리스크

  • 투자의 원칙은 원금 보호이며, 이는 리츠 투자에서도 중요하다 .
  • 대출을 받는 리츠 투자에서는 금리 변화에 따라 배당이 영향을 받을 수 있으나, 금리 상승 시 공실 발생 가능성이 있어 위험하다 .
  • 2022년 레고랜드 사태와 같은 이벤트가 발생하면 대출 이자가 감당 불가능한 수준으로 증가하여 원금을 위험에 처할 수 있다 .
  • 변동 금리는 하락할 것으로 예측되더라도 리스크가 크므로, 고정 금리 차입이 더 안전한 선택으로 권장된다 .
  • 투자자의 리스크 관리가 중요하며, 차입 비율을 적절히 유지해야 한다. 해외 투자 시에는 30% 이하의 레버리지를 유지하는 것이 한 가지 방법이다 .

4. 금리 변화와 리츠 투자 이해하기

  • 리츠는 안정적인 배당을 기대하는 투자자에게 적합하며, 주식과는 달리 성장을 기대하지 않는 경우가 많다 .
  • 리츠 주가는 임대 수입에 크게 의존하며, 임대 수입이 증가해야 주가도 오르게 된다 .
  • 임대료는 연간 2%~3% 정도 상승하므로, 원래 주가가 크게 상승하기는 어렵다 .
  • 미국과 유럽의 오피스 자산 가치가 20% 이상 하락한 현재 상황에서, JR 글로벌 리츠의 임대 수익 증가가 기대하기 어려운 상황이다 .
  • 금리 인상이 리츠 주가에 미치는 영향은 상대적으로 적으며, 임대 수익과 매매 차익이 주가에 더 큰 영향을 미친다 .

5. 리츠 투자와 금리의 관계

  • 리츠 주가의 본질적인 핵심은 임대 수익매매 차액에서 긍정적인 변화가 기대될 때 주식을 사야 할 타이밍으로 판단된다.
  • 매매 차익은 빌딩을 팔아야 발생하며, 팔기 전까지는 임대 수익이 안정적이라면 금리가 내릴 때 배당이 상승하고 주가는 저조할 것이라고 언급한다.
  • 배당 목적으로 주식을 투자할 수 있으며, 액면가 배당률이 3%일 때 주가가 하락해 2,500원이 된다면 배당률은 6%로 증가한다.
  • 유럽 부동산 시장의 매매 차익이 향후 개선될 것으로 기대되며, 손실이 없다고 판단하는 투자자는 저가에 배당률을 고려해 매수를 결정할 수 있다는 점을 설명한다.
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