전국 임대인들 줄도산 하게 생긴 이유! (단희쌤)

https://youtu.be/6O0Z-kdyxZw?si=6lyo4VlJaxk_5oMP

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* 정부의 전세 대출 보증 강화 조치로 인해 전국 임대인들이 줄도산 위기에 처한 이유는 무엇인가?

정부가 실제 시세가 아닌 공시 가격의 140%를 집값으로 산정하고, 이 기준의 90%까지만 대출 보증을 서주면서, 공시 가격이 낮은 빌라, 다가구 임대인들이 보증금 미반환 사태에 직면했기 때문입니다.

 

* 이 정책이 임대인과 임차인에게 미치는 영향은?​

• 임대인: 새로운 세입자를 구하지 못해 보증금을 돌려주지 못하고, 건물이 경매로 넘어갈 위험에 처함.
• 임차인: 전세 대출이 막혀 이사 갈 곳을 찾기 어렵고, 기존 보증금을 돌려받지 못할까 불안해함.

 

 

전세 사기 방지를 위한 정부의 전세 대출 보증 강화 정책이 선량한 임대인과 임차인 모두에게 어떤 치명적인 부메랑으로 돌아오고 있는지 현실적인 문제점을 심층 분석합니다. 특히, 아파트와 달리 공시 가격이 시세를 턱없이 반영하지 못하는 빌라, 다가구 주택 시장에서 이 정책이 왜 대규모 보증금 미반환 사태와 임대인 줄도산을 초래할 수 있는지 구체적인 계산 사례를 통해 명확히 이해할 수 있습니다. 지금 당장 내 건물의 공시 가격을 확인하고 정부가 정한 새로운 기준에 대비하여 월세 전환, 보증금 조정 등 실질적인 자산 방어 계획을 세울 수 있는 행동 지침까지 얻어 가세요.

 

1. 전세 대출 보증 강화 정책의 배경 및 심각성

1. 정책 시행 배경 및 시점:
   1. 정부는 전세 사기를 막기 위해 전세 대출 보증 기준을 대폭 강화했으며, 이 정책은 당장 이번 달 28일부터 바뀌어 시행되었다.
   2. 이 정책은 세입자를 보호하겠다는 아주 좋은 취지이며 반드시 필요한 조치이다.
   3. 그러나 이 강화된 기준이 엉뚱하게 서민 주거의 핵심인 빌라, 다가구, 원룸 시장을 겨냥하고 있어 보증금 미반환 사태가 심각하게 우려되고 있다.

 

1. 정책의 핵심 내용:
   1. 핵심은 앞으로 집값의 90%까지만 대출 보증을 서 주겠다는 것이다.
   2. 정부가 인정한 집값(시세가 아님)이 10억 원이라고 가정할 때, 그 집에 걸려 있는 선순위 채권(빚 또는 보증금)이 9억 원을 초과하게 되면 다음 세입자는 전세 대출을 받을 수 없다.
   3. 이 조치는 깡통 전세와 전세 사기를 막기 위해 전세입자를 보호하는 데 꼭 필요하다.

 

1. 정책의 현실적 문제점 (정부의 집값 계산 방식):
   1. 선량한 다가구, 빌라, 원룸 집주인들이 위기에 처한 가장 큰 이유는 정부가 집값을 계산하는 방식 때문이다.
   2. 정부는 실제 거래된 시장 가격(실거래가)을 전혀 고려하지 않고, 공시 가격의 140%를 그 집의 집값으로 계산한다.
   3. 아파트의 공시 가격은 시세의 70%에서 80% 정도를 반영하는 반면, 다가구, 빌라, 원룸 같은 주택들은 공시 가격이 시세의 40%에서 50% 정도밖에 되지 않아 턱없이 낮다.

 

2. 공시 가격 기준 적용에 따른 대규모 보증금 미반환 위험 사례

1. 실제 사례를 통한 문제 심각성 분석:
   1. 서울 관악구의 실제 사례로, 시세가 17억 8천만 원인 다가구 주택의 올해 공시 가격은 8억 원이다.
   2. 정부가 인정한 집값은 공시 가격(8억 원)의 140%인 11억 3천만 원으로 계산된다.
   3. 만약 이 집에 이미 세입자에게 받은 총 보증금(선순위 채권)이 12억 원이라고 가정하면, 이는 정부가 인정한 집값(11억 3천만 원)을 훌쩍 넘어선다.
   4. 결과: 새로운 기준에 따라 이 집에 새로 들어오려는 세입자들은 단 한 푼도 전세 대출을 받을 수 없게 된다.

 

1. 보증금 미반환 사태의 발생 구조:
   1. 임대인들은 대부분 새로운 세입자에게 받은 돈으로 기존 세입자에게 보증금을 돌려주는 구조로 운영된다.
   2. 새로운 세입자가 전세 대출을 받지 못하면 당연히 그 집에 들어올 수 없으며, 특히 현금을 몇 억씩 갖고 있는 전세입자를 구하는 것은 매우 어렵다.
   3. 결국 집주인은 새로운 세입자를 구하지 못해 나가는 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 보증금 미반환 사고가 발생한다.
   4. 이로 인해 집주인의 건물은 경매로 나올 수밖에 없는 상황에 처하게 된다.

 

1. 정책 시행의 급격성과 다가구 주택의 위험성:
   1. 이 정책은 의도는 좋았으나 너무 급격하게 시행되어 시장이 대비할 시간을 전혀 주지 않았다.
   2. 당장 이사 계획이 잡혀 있는 기존 세입자들은 들어올 세입자가 없으면 보증금을 받기가 불가능해진다.
   3. 다가구 주택의 심각한 문제: 다가구 주택은 가구수가 10가구든 15가구든 전체가 하나의 단독 주택으로 간주된다.
   4. 따라서 15가구 중 단 하나라도 전세 보증금을 돌려주지 못해 문제가 생겨 경매에 넘어가면, 건물 전체가 한꺼번에 경매에 넘어간다.

 

3. 임대인과 임차인이 겪는 고통 및 정책의 현실성 문제

1. 실제 임대인의 재정적 고통 사례:
   1. 전세 사기 사태 이후 세입자들이 전세를 꺼리자, 관악구에 원룸 건물을 가진 임대인은 공실을 막기 위해 3년간 원룸의 상당 부분을 월세로 전환했다.
   2. 이 과정에서 기존 전세 세입자에게 보증금을 내주기 위해 있는 자산을 거의 다 처분하여 4억 원을 마련했다.
   3. 그러나 이번 조치(보증 비율 하향) 때문에 기존 전세 세입자가 나갈 경우, 새로운 기준에 맞춰 보증금을 돌려주기 위해 또다시 3억 원 정도가 필요하게 되었다.
   4. 은퇴자 등 대부분의 임대인에게 3억 원을 갑자기 현금으로 마련하는 것은 불가능에 가까운 일이다.

 

1. 임대인과 임차인 모두의 피해:
   1. 임대인 입장: 새로운 세입자를 구하지 못하면 보증금을 돌려줄 방법이 없어 결국 건물은 경매로 넘어가고, 평생 마련한 노후 생활비와 월세 수입을 통째로 날릴 위험에 처한다.
   2. 임차인 입장: 당장 이사를 가야 하는데 전세 대출이 막히면 오갈 데가 없어지며, 현재 살고 있는 세입자들도 보증금을 못 받을까 봐 불안에 떨게 된다.
   3. 특히 사회 초년생이나 신혼부부처럼 주거 기반이 약한 분들에게는 이 상황이 치명적이다.
   4. 결국 전세 사기를 막으려는 정책이 선량한 임대인과 임차인 모두를 위협하는 부메랑이 되어 돌아오고 있다.

 

1. 정책의 방향성과 현실성 간의 괴리:
   1. 전세 사기를 뿌리 뽑아야 한다는 정부의 방향 자체는 맞지만, 정책의 속도와 현실성이 더 중요하다.
   2. 현재처럼 공시 가격이 현실을 전혀 반영하지 못하는 상황에서 기준만 강화하면 선량한 임대인들까지 어려움에 처하게 된다.
   3. 이는 '빈대 잡으려다 초가삼간 태우는 격'이 될 수 있으며, 세입자 보호라는 명분과 임대 시장의 안정이라는 현실 사이의 균형을 맞추는 것이 필요하다.

 

1. 전문가들의 조언 및 보안책:
   1. 제도 시행 유예: 주택 가격 산정 기준을 현실화할 때까지 이 제도의 시행을 잠시 미루어야 하며, 공시 가격을 먼저 정상화하는 것이 순서라는 의견이 있다.
   2. 충격 완화 보안책: 당장 보증금을 돌려주기 어려운 선량한 임대인들을 위해 보증금 분할 상환 등 충격을 완화할 수 있는 다양한 보안책이 필요하다.
   3. 평범한 임대인들에게 갑자기 수억 원의 목돈을 마련하라는 것은 너무 가혹한 일이다.
   4. 이 문제는 단순히 임대인과 임차인의 갈등이 아니라 사회의 주거 안정망 전체와 관련된 심각한 문제이므로, 정책 설계자들은 현장의 목소리에 귀 기울이는 지혜가 필요하다.

 

4. 임대인을 위한 실질적인 자산 방어 행동 지침

1. 정책의 평가:
   1. 전세 대출 보증 강화 조치는 방향은 맞지만 현실을 반영하지 못하여 선의의 피해자가 발생할 우려가 크다.

 

1. 당장 실천해야 할 행동 지침:
   1. 내 건물의 공시 가격 확인: 임대인이라면 지금 바로 부동산 공시 가격 알리미 사이트에 접속하여 내 건물의 공시 가격을 확인해야 한다.
   2. 정부 인정 가치 및 총 보증금 비교 계산:
      1. 확인된 공시 가격에 1.4를 곱하고, 그 값에 다시 90%를 곱하여 정부가 정한 내 집의 가치(대출 보증 기준 금액)를 계산한다.
      2. 이 금액과 내 건물의 총 보증금을 비교하여 총 보증금이 기준 금액보다 많은지 적은지를 계산해 보아야 한다.
   3. 대비 계획 수립:
      1. 대부분의 임대인이 이 기준에 해당될 가능성이 높으므로, 자신의 상황을 정확히 알고 대비할 시간을 벌어야 한다.
      2. 만약 기준에 미달한다면, 미리 세입자들과 소통하여 월세 전환이나 보증금 조정 계획을 세워야 한다.
      3. 당장이 아니더라도 1~2년 뒤 전세 세입자가 바뀔 때를 대비하여, 부족한 금액에 대한 목돈을 마련하기 위한 다양한 방법을 미리 찾아야 한다.