부동산 대폭락 직전, 기다렸다 집 사? 진짜 화난 김인만의 대댓글은 과연

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부동산 대폭락 직전, 집을 사지 말고 기다려야 할까? 세금 인상이나 대체 주거지 개발이 집값 하락으로 이어지지 않았던 과거 사례를 볼 때, 막연히 기다리기보다는 현재 상황에서 최선을 다하는 것이 중요합니다.

 

 

1. 부동산 시장의 오해와 진실: 세금 인상과 집값 하락의 관계

세금 인상이 집값 하락으로 이어진다는 생각은 과거 사례를 볼 때 현실과 다르다.

 

1.1. 세금 인상이 집값 하락을 유발한다는 주장에 대한 반박

1. 세금 인상이 집값 하락을 유발한다는 주장은 현실과 다르다.
   1. "세금도 못 낼 정도면 투기로 거기 사는 것밖에 안 된다"는 주장은 세금 인상이 집값 하락을 유발할 것이라는 기대를 담고 있다.
2. 과거 정부의 세금 인상 정책은 집값 상승을 초래했다.
   1. 노무현 정부와 문재인 정부는 보유세와 양도세를 인상하고 공정 시장 가액 및 공시 가격 현실화율을 건드렸지만, 결과적으로 집값은 폭등했다.
3. 조세 전가는 집값 상승의 주요 원인 중 하나다.
   1. 임대인에게 부과된 세금이 임차인에게 전가되는 현상은 실무적으로 차단하기 어렵다.
   2. 대출이 어려운 상황에서 매도자가 매수자에게 대출을 해주는 사금융 형태의 거래가 나타나기도 한다.
   3. 세금 인상으로 인해 발생하는 시장의 틈은 조세 전가로 이어져 결국 세입자에게 부담이 돌아간다.
4. 세금은 부동산 문제의 만능 해결책이 아니다.
   1. 세금 인상이 집값을 안정시킬 것이라는 기대는 시장의 불안을 가중시키고 특정 지역의 집값 상승이나 전세 시장 불안을 초래할 수 있다.
   2. 노무현, 문재인 정부의 사례에서 보듯이 세금만으로 부동산 문제를 해결하는 것은 간단하지 않다.

 

2. 교통 편의성 증가와 강남 집값의 관계

교통 편의성 증가는 강남 집값의 프리미엄을 낮추기보다 주변 지역의 상향 평준화를 이끌어 전체적인 집값 상승을 유도한다.

 

2.1. 교통 편의성 증가가 강남 집값에 미치는 영향

1. 교통 편의성 증가는 심리적 거리를 줄여 강남 집값의 프리미엄을 약화시킨다는 주장이 있다.
   1. 판교가 과거 경기도 외곽의 촌동네였지만, 교통 편의성 증가로 강남과 가까운 도심으로 인식되면서 강남 집값의 프리미엄이 줄어들 것이라는 의견이다.
2. 교통 편의성 증가는 상향 평준화를 통해 전체 집값을 끌어올린다.
   1. 강남 대체제로서 분당, 판교, 광교 등이 개발되고 신분당선 라인이 확장되면서 수원까지 강남 출퇴근이 편리해졌다.
   2. 이러한 분산 정책은 강남 집값을 떨어뜨리기보다 주변 지역의 집값을 함께 끌어올리는 상향 평준화를 유발한다.
3. 대체 주거지 개발은 강남 집값의 상승폭을 제어하는 역할을 한다.
   1. 강남 주변 지역을 개발하지 않았다면 현재 강남의 평당 가격은 더 높았을 것이다.
   2. 성수 전략 정비 구역이나 한남 뉴타운과 같은 강남 대체제를 빠르게 개발하는 것은 강남 집값의 상승을 억제하는 데 도움이 된다.
   3. 경제학적으로 대체제가 많을수록 좋으므로, 대체 주거지를 많이 개발하는 것이 바람직하다.

 

3. 소득 대비 집값과 폭락론에 대한 반박

소득 대비 집값이 높다는 이유만으로 집값 폭락을 예상하는 것은 현실을 반영하지 못하며, 실제 하락 시에도 공포로 인해 매수 기회를 놓치기 쉽다.

 

3.1. 소득 대비 집값과 폭락론의 한계

1. 소득 대비 집값이 높다는 이유로 집값 폭락을 주장하는 의견이 있다.
   1. "PIR(소득 대비 주택 가격 비율)이 50이 넘는 것은 말이 안 되며, 초급매로 집을 던질 수밖에 없어 집값 폭락은 피할 수 없다"는 주장이다.
   2. 이는 아파트, 저가 아파트, 전세 가격 등 모든 것이 정상화될 것이라는 기대를 담고 있다.
2. 소득 대비 집값은 거품의 척도는 될 수 있으나, 가격 하락의 근거는 아니다.
   1. 이론적으로는 소득 대비 집값이 높으면 거품이 있다고 볼 수 있지만, 현실적으로는 그렇지 않다.
   2. 강남 3구는 소득 대비 거품이 가장 큰 지역이지만, 자산 가치가 높아 지난 1~2년간 가장 많이 올랐다.
   3. 이는 양질의 일자리가 많고 돈 있는 사람들이 몰리는 수요 쏠림 현상 때문이다.
   4. 명품 가격이 소득으로 설명되지 않아도 떨어지지 않는 것처럼, 수요가 계속 몰리는 지역의 집값은 거품이 있어도 언제 끝날지 알 수 없다.
3. 자산과 소득을 함께 고려해야 집값을 정확히 설명할 수 있다.
   1. 이제는 할아버지 때부터 내려오는 자산과 높은 소득을 동시에 가진 사람들이 많아졌다.
   2. 이러한 사람들은 이론적으로 설명할 수 없는 가격에도 주택을 매입할 수 있다.
   3. 소득 대비 집값으로 설명이 되는 울산, 대구, 대전, 천안 같은 지역은 투자할 만하다는 평가를 받지만, 이는 다른 문제이며 서울과 같은 대도시의 상황에 그대로 적용하기 어렵다.

 

3.2. 집값 하락을 기다리는 것의 위험성

1. 집값 하락을 기다리는 것은 기회를 놓칠 수 있다.
   1. "집값 떨어지길 기다릴 거 같으면 감나무 밑에서 입 벌리고 있어라"는 비유처럼, 언제 떨어질지 모르는 집값을 기다리다가 기회를 놓칠 수 있다.
   2. 2022년에 집값이 30% 정도 조정되었을 때도, 많은 사람들이 공포감 때문에 매수하지 못했다.
   3. 올림픽 파크 포레온 전용 84m²가 13억대에 분양되었을 때도 집값 하락에 대한 두려움으로 아무도 사지 못했다.
   4. 청년이나 신혼부부들은 대단한 기회를 기다리기보다 현재 상황에서 최선을 다하는 것이 중요하다.