최근 난리난 신종 부동산 사기, 재수 없으면 전 재산 날립니다 | 부동산전문변호사

https://youtu.be/MlI465sNdW4?si=mwmzVxG11HaI9fqI

​

* 최근 난리 난 신종 부동산 사기, '신탁 부동산 사기'는 무엇이며 어떻게 예방할 수 있나요?

신탁 부동산 사기는 임대인이 실제 소유자가 아닌데도 소유자인 것처럼 속여 전세 계약을 체결하고, 임차인이 보증금을 잃게 되는 사기입니다. 신탁원부 확인, 보증보험 가입, 전세권 설정으로 예방할 수 있습니다.

 

* 신탁 부동산 사기를 당했을 때 대처 방법은?

• 임대인과 공인중개사를 형사 고소
• 임대인, 공인중개사, 공제 보험 회사를 상대로 민사 손해배상 소송 제기

 

 

등기부와 공인중개사만 믿었다가 전 재산을 날릴 수 있는 신종 신탁 부동산 전세 사기의 충격적인 실체를 파헤칩니다. 14년 차 부동산 전문 변호사가 실제 사례를 통해 사기 수법을 명확히 분석하고, 신탁원부 확인부터 보증보험, 전세권 설정까지 당신의 전세금을 지킬 수 있는 구체적이고 실용적인 3가지 예방법과 사기당했을 때 대처법까지 알려드립니다. 소중한 내 돈을 지키고 싶다면 반드시 확인해야 할 필수 정보입니다.

 

1. 신종 신탁 부동산 전세 사기 사례 및 구조

등기부와 공인중개사만 믿었다가 전 재산을 날릴 수 있는 신종 신탁 부동산 전세 사기의 충격적인 실체를 실제 사례를 통해 분석한다.

 

1.1. 신탁 부동산 전세 사기 피해 사례

1. 피해자 AC의 전세 계약 과정
   1. AC는 서울 서대문구의 오피스텔을 소개받았으며, 위치와 상태가 좋고 주변 시세 대비 전세 가격이 저렴하여 계약을 결정한다.
   2. 전세 사기 우려로 등기부를 꼼꼼히 확인하고 공인중개사에게 집주인에 대해 문의한다.
   3. 공인중개사는 집주인이 수십 채의 오피스텔과 다른 건물을 보유한 부동산 자산가라고 설명하며, 등기부에도 근저당권 설정이 없어 AC는 안심하고 계약을 체결한다.
2. 사기 발각 및 피해 상황
   1. 계약 6개월 후, AC는 오피스텔이 신탁 부동산이며, 소유자인 수요은행의 동의 없이 무단 점유 중이니 즉시 집을 비우라는 내용 증명을 받는다.
   2. 집주인은 연락 두절, 공인중개사는 잠적했으며, AC는 법원으로부터 부동산 점유 이전 금지 가처분 결정문까지 받게 된다.
   3. 집주인 명의의 재산은 전혀 없는 것으로 확인되어, AC는 전세 보증금을 받지 못하고 집에서 쫓겨날 위기에 처한다.

 

1.2. 신탁 부동산 전세 사기의 구조 및 수법

1. 사기 구조
   1. 임대인 김씨는 오피스텔 신축을 위해 수요은행으로부터 115억 원을 대출받고, 이 과정에서 신탁 계약을 체결한다.
   2. 신탁 계약에 따라 오피스텔의 소유권은 수요은행 명의로 신탁 등기되어, 실제 소유자는 김씨가 아닌 수요은행이 된다.
   3. 그러나 김씨는 자신이 소유자인 것처럼 행세하며 AC와 전세 계약을 체결하고, 대출 이자를 지급하지 못해 수요은행이 오피스텔을 경매로 넘기게 된다.
2. 임대인 및 공인중개사의 사기 수법
   1. 임대인과 공인중개사는 AC에게 신탁 부동산이라는 사실과 그 위험성을 전혀 설명하지 않는다.
   2. 다른 임차인 BC가 신탁 등기의 위험성을 문의했을 때, 임대인과 공인중개사는 위험하지 않으며 관행상 문제없다고 거짓 설명한다.
   3. 또 다른 임차인 CC에게는 위조된 수요은행 동의서를 전달하는 등, 임대인과 공인중개사가 공모하여 사기를 저지른다.

 

2. 신탁 부동산 전세 사기 예방 및 대처 방법

신종 신탁 부동산 사기를 당하지 않기 위한 세 가지 예방법과 사기 피해 발생 시 대처 방안을 제시한다.

 

2.1. 신탁 부동산 전세 사기 예방법

1. 신탁원부 확인
   1. 신탁원부는 신탁 등기된 부동산의 신탁 계약 내용을 기록한 서류로, 등기소나 대법원 인터넷 등기소에서 발급받을 수 있다.
   2. 신탁원부를 확인하면 임차인이 신탁사의 동의를 받아야 한다는 내용 등을 알 수 있으며, AC의 경우 미리 확인하고 동의를 받았다면 피해를 막을 수 있었다.
   3. 만약 집주인이나 공인중개사가 신탁원부 확인이나 동의서 제공을 거부하면 계약을 체결하지 않아야 한다.
2. 보증보험 가입
   1. 전세 계약 시 보증보험 가입 신청뿐만 아니라, 가입 완료 여부를 반드시 확인해야 한다.
   2. 임대인에게 보증보험 증서를 받아 직접 보증보험 기관에 연락하여 정상 가입 여부를 확인해야 한다.
   3. 보증보험에 가입하면 보증금을 반환받을 수 있으며, 임대인이 가입을 완료해주지 않으면 계약을 체결하지 않아야 한다.
3. 전세권 설정
   1. 전세권을 설정하면 등기부에 전세권이 공시되어 거주할 권리를 보호받을 수 있고, 설정 시점 기준으로 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 반환받을 수 있다.
   2. 임대인은 전세권 설정을 위해 신탁사의 동의를 받을 수밖에 없으므로, 전세권이 설정되면 안심하고 거주할 수 있다.
   3. 임대인이 전세권 설정에 동의하지 않으면 전세 계약을 체결하지 않아야 한다.

 

2.2. 신탁 부동산 전세 사기 피해 발생 시 대처 방법

1. 형사 고소
   1. 임대인은 소유자가 아니면서 계약을 체결했으므로 사기죄가 인정될 가능성이 높다.
   2. 피해자는 임대인이 계약 당시 보증금을 반환할 의사와 능력이 없었음을 입증해야 하며, 수사관에게 임대인의 경제적 상황 조사를 적극 요청해야 한다.
   3. 공인중개사는 사기죄 외에 공인중개사법 위반으로도 고소해야 한다.
      1. 공인중개사법 제33조 제1항 제4호에 따라, 중개 대상물의 중요 사항에 대해 거짓된 언행으로 중개 의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위는 금지된다.
      2. 이를 위반할 경우 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처해진다.
2. 민사소송 제기
   1. 임대인, 공인중개사, 공제 보험 회사를 상대로 손해배상 소송을 제기해야 한다.
   2. 공인중개사는 중개 사고 발생 시 거래 고객 보호를 위해 의무적으로 공제 보험 계약을 체결해야 한다.
   3. 개인 공인중개사는 2억 원, 중개 법인은 4억 원까지 보험금을 청구할 수 있으며, 공인중개사는 고객에게 공제 보험 증서를 교부할 의무가 있다.

 

3. 신탁 부동산 전세 사기 대처법 요약 및 당부

신탁 부동산 전세 사기 대처법을 요약하고, 진화하는 범죄 유형에 대한 지속적인 관심과 대비를 당부한다.

1. 신탁 부동산 사기 대처법 요약
   1. 반드시 신탁원부를 확인한다.
   2. 보증보험에 가입한다.
   3. 전세권을 설정한다.
   4. 형사 고소를 진행한다.
   5. 손해배상 소송을 제기한다.
2. 진화하는 범죄 유형에 대한 대비
   1. 전세 사기는 꾸준히 발생하며 범죄 수법도 진화하고 있으므로, 진화하는 범죄 유형을 미리 확인하고 대비해야 한다.
   2. 소중한 재산을 스스로 지키기 위해 이 정보를 숙지하고, 주변에 전세 계약을 앞둔 사람들에게 공유해야 한다.
   3. 앞으로도 진화하는 범죄 유형에 대한 정보를 신속하게 정리하여 제공할 예정이다.