5월 9일 이후 부동산 천지개벽, 집값 앞으로 진짜 큰일났습니다 (한문도 교수)

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5월 9일 이후 정부의 부동산 정책은 거주 여부, 주택 수, 가격 수준에 따라 세밀하게 가중치를 부여하여 투자·투기를 철저히 봉쇄할 것입니다. 특히 유주택자 60%가 찬성하는 정책 방향과 대통령의 강력한 의지가 과거와 다른 결과를 만들 수 있음을 분석합니다.

 

 

1. 5월 9일 이후 부동산 정책 변화와 대통령의 강력한 의지

정부의 부동산 정책은 거주 여부, 주택 수, 가격 수준에 따라 세밀하게 가중치를 부여하여 투자 및 투기를 철저히 봉쇄할 것이며, 대통령의 강력한 의지가 과거와 다른 결과를 만들 수 있다.

 

1.1. 대통령의 솔선수범과 정책의 차별성

1. 대통령의 주택 매각은 강력한 정책 의지 표명이다
   1. 이전 정부에서는 고위 관료가 주택 매각 요구에 직을 사퇴하는 등 소극적인 태도를 보였으나
   2. 현 대통령은 시세보다 싸게 집을 팔아 강력한 정책 의지를 보여주었다
   3. 이는 단순히 집을 판 행위를 넘어, 향후 정책 추진 시 발목 잡히지 않기 위한 사전 조치로 해석된다
2. 정책의 성공 여부는 누가 실행하느냐에 달려있다
   1. 과거 문재인 정부의 1.29 대책 등 공급 물량 정책이 실패한 사례가 있다
   2. 하지만 정책은 누가 실행하느냐에 따라 결과가 달라질 수 있으며
   3. 주식 시장에서 정부의 정책 드라이브가 코스피 6천 달성에 기여했듯이, 부동산 시장도 다를 수 있다

 

1.2. 새로운 부동산 정책 방향과 투자 투기 봉쇄

1. 대통령 메시지 분석을 통한 정책 방향 예측
   1. 대통령의 메시지는 거주 여부, 주택 수, 주택 가격 수준, 규제 내역, 지역 특성에 따라 세밀한 가중치를 부여하겠다는 의지를 담고 있다
   2. 이는 주거용이 아닌 투자·투기용 1주택자(갭투자)에게는 보유보다 매각이 유리한 상황을 만들고
   3. 초고가 주택에 대해서는 선진국 수준(1.2%, 4배)의 부담을 지게 할 것임을 시사한다
   4. 실주거용 1주택을 기본으로 보호하되, 주택을 이용한 투자 투기는 철저히 봉쇄하겠다는 강력한 의지를 표명했다
2. 정책 변화를 미리 감지한 자산가들의 움직임
   1. 부동산 시장 전문가들은 이러한 정책 방향을 인지하고 시장이 완전히 새로 바뀔 것이라고 판단한다
   2. 실제로 일부 자산가들은 8억, 7억씩 낮춰서 급하게 집을 파는 등 정책 변화를 해석하고 선제적으로 대응하고 있다
   3. 이는 정부가 갭투기를 조장했던 과거의 판을 바꾸겠다는 의지를 보인 것으로 해석된다

 

2. 과거 정부 정책과의 차별점 및 공급 대책

현 정부의 부동산 정책은 과거 문재인 정부와 달리 임대 사업자 제도 폐지, 여론에 대한 강경한 태도, 국유지 활용 속도 가속화 등을 통해 공급을 확대하고 시장을 안정화하려는 차별점을 보인다.

 

2.1. 문재인 정부 정책과의 차이점

1. 임대 사업자 제도 폐지로 인한 매물 증가
   1. 문재인 정부의 2017년 8.2 대책 이후 임대 사업자 제도가 도입되면서 양도세 감면 혜택으로 인해 매물이 줄어들고 전세 물량이 감소했다
   2. 반면 현 정부는 임대 사업자 제도를 폐지하여 매물이 넘쳐나는 상황으로, 과거와는 다른 시장 환경이다
2. 여론에 대한 정부의 강경한 태도
   1. 문재인 정부는 태릉CC 개발 등 공급 대책 추진 시 여론에 민감하게 반응하여 사업이 지연되거나 포기되는 경우가 많았다
   2. 현 대통령은 "일부 사익을 주장하는 것에 대해 강력하게 가겠다"는 워딩을 통해 무주택자와 청년을 위한 공급 확대에 반대하는 여론에 강경하게 대응할 것임을 시사했다
3. 국유지 활용 속도 가속화
   1. 이전 정부에서는 유휴 국유지 활용 시 국토부와 기재부 간의 협의 과정이 1~2년 소요되고 여론 악화로 포기하는 경우가 많았다
   2. 현 정부는 작년 연말 5개 법안을 통과시키고 올해 3월 정기 국회에서 15개 법안을 추가 통과시켜 국유지 활용 속도를 높이고 있다
   3. 이는 전체적인 세제 및 규제 그림과 맞물려 과거와 다른 결과를 가져올 것이다

 

2.2. 공급 대책의 성공 가능성 및 과제

1. 1.19 대책의 성공 가능성
   1. 6만 가구 공급을 목표로 하는 1.19 대책은 과거 문재인 정부의 8.4 대책과 입지가 70% 겹친다는 지적이 있다
   2. 하지만 현 정부의 강력한 의지로 인해 전체 물량 중 약 5만 가구는 성공적으로 공급될 것으로 예상된다
2. 공급 공백 해소를 위한 과제
   1. 용산, 과천, 태릉 등 핵심 입지에 공급되는 주택의 실제 입주까지는 5~7년이 소요될 것으로 예상되며, 그 사이 공급 공백이 발생할 수 있다
   2. 서울 입주 물량은 내년까지 20~30% 부족한 상황이 확실하다
   3. 이 공급 공백을 해소하기 위해서는 수도권 3기 신도시 등 입지가 좋은 곳에 확실한 신호를 주어야 한다

 

3. 과거 성공 사례와 현 정부의 정책 방향 제언

과거 노태우 정부와 MB 정부의 성공적인 부동산 안정화 정책을 참고하여, 현 정부는 분양가 공개와 사전 예약제 활성화 등을 통해 시장의 불확실성을 해소하고 공급 공백을 메워야 한다.

 

3.1. 과거 정부의 성공적인 부동산 안정화 정책

1. 노태우 정부의 100만 호 공급과 분양가 정책
   1. 노태우 정부는 100만 호 공급 정책을 통해 주택 시장을 안정화시켰다
   2. 초기에는 임대차법 개정 등으로 혼란이 있었으나
   3. 1기 신도시 분양가를 시세의 반값으로 공표하면서 시장이 안정되었고, IMF 전까지 가장 안정된 시장을 유지했다
2. MB 정부의 보금자리주택과 사전 예약제
   1. MB 정부는 노태우 정부와 유사하게 보금자리주택을 통해 주택 가격을 안정화시켰다
   2. 강남 세곡, 내곡동 보금자리주택을 원가 개념을 도입하여 강남 시세의 절반 이하인 1,000~1,300만 원에 분양하고, 토지임대부는 800만 원에 분양했다
   3. 사전 예약제를 도입하여 미래 공급에 대한 기대를 심어주면서 시장을 안정시켰고, 박근혜 정부 이전까지 4년간 안정세를 유지했다
   4. 서울은 안정화되고 지방 미분양 해소를 위한 활성화 정책으로 지방 집값이 오르는 등 정책적 성공을 거두었다

 

3.2. 현 정부의 정책 방향 제언 및 시장 전망

1. 분양가 공개의 중요성
   1. 과거 성공 사례처럼 현 정부도 분양가를 명확히 발표하여 시장의 불확실성을 해소해야 한다
   2. 대통령이 LH에 직접 시행을 지시했으므로 분양가 산정이 가능함에도 불구하고 발표하지 않는 것은 의문이다
   3. 정부가 분양가를 공개하지 않으면 시장은 2~3년간 혼란스러운 상황이 지속될 수 있다
2. 공급 부족 우려와 시장의 가스라이팅 효과
   1. 현재 서울 수도권의 공급 부족은 사실이며, 이로 인해 시장은 가격 상승 압력을 받고 있다
   2. 생애 최초 주택 구매자 대출(LTV 70%)이 있지만, 강남 등 고가 주택에는 적용이 어렵고, 저가 주택에도 LTV 40~50% 수준으로 조정해야 시장이 안정될 수 있다
   3. 정부가 명확한 로드맵과 정책 방향을 제시하지 않으면 시장은 공급 부족 논리에 따라 가격 상승을 지속할 것이다
   4. 따라서 5월 9일 전후로 발표될 정부 대책을 잘 보고 판단해야 한다

 

4. 5월 9일 이후 부동산 시장 전망

5월 9일 이후 전세 시장은 일시적으로 상승 압력을 받겠지만, 매매 시장은 정부의 정책 방향에 따라 하방 압력을 받을 수 있다. 다만 급격한 폭락보다는 점진적인 조정이 예상된다.

 

4.1. 전세 시장 전망

1. 5월 9일까지 전세값 상승 예상
   1. 현재 서울 수도권은 매매 비중이 90%, 전세 비중이 5~10%로 전세 물량이 매우 부족하다
   2. 양도세 중과 유예 대상자들이 전세를 놓지 않고 매매로 돌리면서 전세 물량이 줄고, 집값 하락 예상으로 전세 수요가 늘어 전세값이 오르고 있다
   3. 전세 대출 5억 유지가 상승 폭을 제한하고 있지만, 서민들의 어려움이 크다
2. 5월 9일 이후 전세 시장 안정화 가능성
   1. 정부는 5월 9일까지 전세 시장 압박을 인정하고, 이후 매물이 전세로 전환될 것이라는 안심할 수 있는 로드맵을 제시해야 한다
   2. 5월 9일 이후 매매가 어려워진 집주인들이 비어둘 수 없어 전세로 돌리면서 전세 물량이 풀릴 가능성이 있다
   3. 하지만 현재 정부 관료들의 움직임이 늦어 대책 발표가 지연되고 있어 서민들의 불만이 커지고 있다

 

4.2. 매매 시장 전망

1. 매매 시장 하방 압력 예상
   1. 5월 9일 이후 매매 시장은 하방 압력을 받을 가능성이 높다
   2. 1주택자들은 호가를 올리려 할 수 있으나, 정부 대책이 명확하지 않으면 하반기에는 수도권, 서울 노도강, 금관구 등에서 가격이 올라갈 수 있다
2. 급격한 폭락 가능성은 낮음
   1. 현재까지 모든 대책이 나오지 않았고, 시장 참여자들이 정보를 크로스 체크하므로 갑작스러운 폭락은 없을 것이다
   2. 주택 소유자들은 최대한 버티려 할 것이며, 자산 가치와 희소성을 고려할 때 쉽게 던지지 않을 것이다
   3. 강남 등 고가 주택 지역은 DTI 40~50% 적용으로 실제 능력 있는 사람들이 많이 들어왔고, 대출 레버리지를 회복한 경우가 많아 버틸 여력이 충분하다
   4. 다만, 정부가 강남 세곡 내곡 지구처럼 2만 세대를 반값에 분양하는 특단의 대책을 내놓는다면 주택 가격이 내려갈 수 있다
   5. 이러한 특단의 대책이 없다면 4~5년 내에 시장이 쉽게 꺾이지 않을 것이며, 전체적으로는 오버슈팅된 가격이 약보합으로 천천히 조정되는 연착륙 현상이 나타날 것이다

 

5. 서울 주택 가격 지표(PRR) 분석 및 정책의 사회적 공감대

서울의 주택 가격은 연 임대료 대비 주택 가격 비율(PRR)이 100배에 달해 거품이 심각하며, 이러한 상황에서 정부의 정책은 유주택자의 60%가 찬성하는 등 사회적 공감대를 얻고 있다.

 

5.1. 서울 주택 가격의 거품 심각성 (PRR 지표)

1. PRR 지표의 의미와 서울의 현황
   1. PRR(Price to Rent Ratio)은 연 임대료 대비 주택 가격의 비율로, 주택 가격의 거품 정도를 나타내는 지표이다
   2. 미국 등 선진국에서는 PRR을 발표하여 시장의 과열을 경고하고 조정 역할을 한다
   3. 서울의 PRR은 작년 6~7월 80배에서 현재 100배까지 올라와 심각한 거품 상태를 보여준다
   4. 적정 PRR은 30배 정도로, 40배를 넘으면 임대로 사는 것이 이득이라는 판단이 나온다
2. 높은 PRR이 시사하는 바
   1. 강남 송파 35억짜리 집의 연 임대료 수익률은 1.2%에 불과하여, 35억을 투자하여 1.2% 수익을 얻는 것은 비합리적이다
   2. 반면, 33억을 은행에 예금하면 3% 이자로 9천만 원이 들어오고, 5천만 원의 임대료를 지불해도 4천만 원이 남으므로, 집값이 크게 오르지 않는다면 임대로 사는 것이 이득이다
   3. 현재 서울의 PRR은 너무 높아 집을 파는 것이 합리적인 상황이며
   4. 압구정 80억짜리 집을 70억에 내놓는 등 일부 자산가들은 이미 이러한 계산을 마치고 미래를 예측하여 매도하고 있다

 

5.2. 부동산 정책에 대한 사회적 공감대

1. 유주택자의 정책 찬성 비율 증가
   1. 과거에는 볼 수 없었던 현상으로, 유주택자의 60%가 현 대통령의 부동산 정책을 찬성하고 있다
   2. 무주택자 중에서도 30~40%는 대출 축소 등으로 인해 정책에 반대하는 아이러니한 상황도 있다
2. 정치적 유불리를 넘어선 정책 추진 가능성
   1. 2,300만 가구 중 다주택자는 300~400만 가구에 불과하며, 1주택자나 무주택자가 훨씬 많다
   2. 유주택자의 높은 정책 찬성 비율은 정치적 유불리를 넘어선 정책 추진의 동력이 될 수 있으며, 이는 자산 관리에도 중요한 고려 사항이다

 

6. 실거주가 아닌 1주택 보유자에 대한 규제 강화

정부는 실거주가 아닌 1주택 보유자에 대한 규제를 강화하여 투자 목적의 주택 보유를 억제하고, 기존 재고 주택의 공급을 유도할 것이다.

 

6.1. 장기보유 특별 공제 축소 및 보유세 차등화 가능성

1. 거주 비거주 분리를 통한 규제 강화
   1. 정부는 거주 여부를 엄격히 분리하여 실거주가 아닌 1주택 보유자에게 규제를 강화할 것이다
   2. 이는 전세 대출을 받아 전세를 주고 본인은 전세로 사는 갭투자 형태의 1주택자에게 큰 영향을 미칠 것이다
2. 장기보유 특별 공제 축소 및 보유세 차등화
   1. 비거주 주택에 대한 장기보유 특별 공제를 없애면 장기 보유의 실익이 사라져 매각을 유도할 수 있다
   2. 현재 1주택자 전세 대출은 신규 2억으로 줄었지만, 기존 대출자는 만기 시 연장이 가능하여 규제 효과가 미미하다
   3. 정부가 이를 인지하고 전세 대출을 2억으로 줄이면, 부족한 1억을 마련해야 하므로 매각 압박이 커질 것이다
   4. 장기보유 특별 공제 축소뿐만 아니라 보유세도 차등화하여 비거주 주택에 대한 압박을 강화할 가능성이 높다

 

6.2. 기존 재고 주택 공급 유도

1. 규제 강화로 인한 매물 증가 예상
   1. 이러한 규제 강화는 전세 대출을 활용한 갭투자를 막고, 물건들이 시장에 나오게 하는 반응 작용을 시작할 것이다
2. 일시적 2주택자 물량의 중요성
   1. 현재 일시적 2주택자는 237만 가구(서울 수도권 170만 가구)에 달하는 어마어마한 물량이다
   2. 공급은 신축 공급과 기존 재고 공급 두 가지가 있는데, 신축 공급이 빠르게 나오기 어려운 상황에서 정부는 기존 재고 주택에 압박을 가하여 시장에 풀리도록 유도하고 있다
   3. 이러한 정책이 성공적으로 작동하면, 3~4년 뒤 신축 입주가 시작될 때 시장에 큰 영향을 미칠 것이므로, 자산가들은 이를 보고 시장에 대처해야 한다