"집값 5월부터 무서워진다" 얼마 안남았어요, 이재명 부동산 대책 이제부터 '이렇게' 바뀔 겁니다. ( 김학렬 소장 )

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5월부터 부동산 시장이 어떻게 바뀔까? 5월 9일 이후 급매물이 사라지고 매물이 잠기면서 하락할 이유가 없어지며, 공급 부족으로 인해 수요가 많은 지역의 가격은 필연적으로 오를 것입니다.

 

 

1. 현재 서울 부동산 시장 상황 및 특징

서울 부동산 시장은 25개 구가 각기 다른 방향으로 움직이며, 특히 5월 9일 이후 급매물이 사라지고 매물이 잠기면서 하락할 이유가 없어질 것으로 전망된다.

 

1.1. 서울 부동산 시장의 지역별 온도차

1. 서울 부동산 시장의 복잡성
   1. 25년 동안 부동산 리서치 연구원 생활을 했지만, 현재 시장은 최악의 상황이라고 평가한다.
   2. 서울 25개 구가 모두 다른 방향으로 움직이고 있어 한마디로 정리하기 복잡하다.
2. 상위권 지역 (강남구, 서초구, 용산구 등)
   1. 이 지역들은 원래 규제를 받던 곳이지만, 2024년과 2025년에 걸쳐 많이 올랐다.
   2. 단기간에 너무 많이 올랐고, 이재명 대통령의 부동산 규제 압박 등으로 인해 현재 조정 중이다.
   3. 거래량이 적으며, 거래의 50%는 이전보다 싸게, 나머지 50%는 이전 가격 수준으로 거래된다.
3. 중위권 지역 (동대문구, 서대문구, 영등포구 등)
   1. 미미한 신고가가 나오기도 하지만, 거래량이 극히 적은 지역이다.
4. 하위권 지역 (노도강, 금관구, 중랑구 등 15억 이하 구간)
   1. 현재 가장 거래가 활발하고 시세가 상승하는 지역이다.
   2. 정부의 대출 규제(15억 초과 주택 대출 불가)를 상대적으로 덜 받는 15억 이하 구간에 해당한다.
   3. 실거주 수요층, 특히 생애 최초 주택 마련층 위주로 거래량이 꾸준히 증가하며 신고가가 나오고 있다.
   4. 상위권 지역에서 조정 매물이 나오는 반면, 하위권 지역에서는 신고가 거래가 이루어지는 등 서울은 다양한 형태로 거래되고 있다.

 

2. 부동산 규제 정책의 영향 및 정부의 의도

정부의 부동산 규제 정책은 다주택자뿐만 아니라 1주택자에게도 불편함을 초래하며, 이는 재정 부족을 해결하고 부동산 거래를 억제하려는 정부의 의도가 반영된 것으로 보인다.

 

2.1. 보유세 및 이사 관련 규제의 불편함

1. 집주인들의 불편함
   1. 현재 부동산 시장에서 가장 불편함을 느끼는 사람들은 집을 소유한 사람들이다.
   2. 대통령이 다주택자를 압박하고 있지만, 실제로는 1주택자들도 불편함을 겪고 있다.
2. 보유세 부담 증가
   1. 1주택자는 중과세를 받지 않지만, 다주택자는 세금 부담이 크다.
   2. 올해 세율은 오르지 않았지만, 공시가격이 전국 평균 18~19% 상승했으며, 일부 아파트는 공시가격이 두 배 오른 곳도 있다.
   3. 공시가격 12억 원 초과 주택에 부과되는 종합부동산세(종부세) 부담이 커졌다.
   4. 예를 들어, 래미안 원베일리 국민주택 규모의 보유세는 작년 2천만 원에서 올해 3천만 원으로 1천만 원 증가했다.
   5. 소득이 없는 은퇴자에게는 연간 1천만 원의 세금 증가는 큰 부담이 되어 주택 보유에 대한 고민을 유발한다.
3. 이사 시 발생하는 문제
   1. 비과세 구간이 12억 원까지이므로, 12억 원을 초과하는 시세 차익에 대해서는 6%에서 45%의 세금을 내야 한다.
   2. 예를 들어, 10억 원에 산 아파트가 20억 원이 되어 10억 원의 시세 차익이 발생하면, 45%인 4억 5천만 원을 세금으로 내야 한다.
   3. 세금을 내고 나면 남는 돈이 줄어들어, 20억 원짜리 집을 팔아도 20억 원보다 비싼 집으로 수평 이동하기 어렵다.
   4. 이러한 불편함 때문에 대부분의 사람들은 이사 결정을 하지 않고, 기존 집에 살거나 다운사이징을 고려한다.

 

2.2. 정부의 보유세 개편 논의 배경 및 의도

1. 정부의 증세 의도
   1. 정부가 보유세 개편 카드를 만지작거리는 이유는 부동산 시장뿐만 아니라 경제 전반적인 현상과 관련이 있다.
   2. 화물 차량 과대 적재 단속 강화, 음주 운전 단속 강화 등은 나라에 돈이 없다는 간접적인 신호로 해석된다.
   3. 정부는 국민의 반발을 최소화하면서 합법적으로 세금을 늘리려는 의도를 가지고 있다.
   4. 보유세 인상은 증세의 한 과정으로, 최소한의 대상(고가 주택 소유자)을 선정하여 증세하려는 시도이다.
   5. SNS, 언론 등을 통해 여론을 살피며 국민 반응을 보고 정책을 추진할 것으로 예상된다.
2. 부동산 시장 거래 억제
   1. 보유세 인상은 나라의 재정 부족 문제와 함께, 주택 보유 부담을 늘려 집을 팔려는 사람들의 수를 늘리려는 의도도 있다.
   2. 정부는 다주택자나 1주택자의 보유세 부담으로 인해 나올 매물 수를 낙관적으로 만 개로 예상했지만, 이는 수도권 연간 필요 물량(18만 개)이나 서울 필요 물량(4만 개)에 비해 턱없이 부족하다.
   3. 따라서 정부는 매물을 끌어내는 효과보다는, 공급이 부족한 향후 5년 동안 수요를 억제하여 전세든 매매든 거래를 중지시키고 싶어 하는 것으로 보인다.
   4. 이는 공급 부족과 정부 예산 부족을 간접적으로 보여주는 현상이며, 증세는 이러한 부가적인 효과를 얻기 위한 정책이다.

 

2.3. 보유세 부담의 실거주자 전가 문제

1. 실거주자에게 미치는 영향
   1. 자가 거주자에게는 다운사이징(더 작은 집으로 이사)을 하라는 메시지가 될 수 있다.
   2. 비거주 주택(다주택자 또는 비거주 1주택자)의 경우, 보유세 부담을 충당하기 위해 전세나 월세를 올릴 수 있다.
2. 조세 전가와 임차 시세 상승
   1. 보유세 부담이 임대료로 전가되는 현상(조세 전가)이 발생할 수 있지만, 이는 명확히 구분해야 한다.
   2. 세입자들이 오른 전월세를 감당하지 못하면 더 저렴한 지역으로 이사할 수 있으므로, 결국 감당할 수 있는 세입자만 남게 된다.
   3. 부동산 시장에는 다양한 입지와 상품의 매물이 존재하므로, 특정 아파트에만 국한되지 않는다.
   4. 따라서 이를 단순히 조세 전가로 보기보다는, 매매가 상승으로 인한 임차 시세 상승으로 보는 것이 자연스럽다.
   5. 임차 시세가 시장에서 인정받았기 때문에 임차인들이 비용을 지불하는 것이며, 지불하지 못하는 사람들은 입지가 나쁘거나 상품이 좋지 않은 하급지로 옮겨갈 수밖에 없다.

 

3. 심각한 공급 부족 문제와 해결 방안

현재 서울의 전월세 시장은 역대급 공급 부족으로 인해 최악의 상황이며, 이는 과거 정부와 달리 현 정부의 공급 물량 급감과 원자재 가격 상승 등 복합적인 문제로 인해 발생했다. 이를 해결하기 위해서는 임대 사업자 제도 부활과 지방 주택에 대한 규제 완화가 필요하다.

 

3.1. 역대급 공급 부족 현황

1. 전월세 시장의 최악 상황
   1. 25년 동안 부동산 리서치 연구원 생활을 했지만, 현재 전월세 시장은 최악의 상황이라고 평가한다.
2. 과거 정부와의 비교
   1. 노무현 정부 때는 2기 신도시를 만들며 공급을 늘렸고, 문재인 정부 때는 이명박, 박근혜 정부 때 인허가 물량이 결실을 맺어 입주 물량이 많았다.
   2. 특히 2019년, 2020년에는 서울에 역대급 입주 물량이 있었지만, 정책 실패로 시세가 올랐다.
3. 현 정부의 공급 물량 급감
   1. 이재명 정부는 이전 대통령들이 부동산 개발 사업에 소극적이었던 탓에 공급 물량이 급감하는 악조건을 맞았다.
   2. 2024년 대비 2025년에는 절반으로, 2025년 대비 2026년에는 또 절반으로 입주 물량이 줄었다.
4. 공급 부족의 지속 및 원인
   1. 현재 시세 상승의 주된 이유는 공급 부족이며, 이는 1~2년 안에 해결될 문제가 아니다.
   2. 건축 원자재 가격 상승, 인건비 문제, 부지 확보 문제 등으로 인해 한동안 공급이 어려웠고, 이 문제는 아직 해결되지 않았다.
   3. 2027년까지는 공급이 거의 없으며, 2028년 이후에도 확정된 물량이 없어 적어도 2029년, 2030년에 물량을 확보하려면 지금부터 인허가 및 착공이 시급하다.
   4. 이란 전쟁 등으로 인한 원자재 문제도 공급 부족을 심화시키고 있다.
   5. 따라서 이재명 정부는 5년 내내 공급 부족 문제와 싸워야 하며, 수요가 많고 공급이 적은 지역은 필연적으로 가격이 오를 수밖에 없다.
5. 규제 정책의 역할
   1. 정부는 정권 초기부터 강한 규제 정책을 펼 수밖에 없었으며, 이는 수요를 억제하는 형태로 작용하고 있다.

 

3.2. 전세가율과 매매가 영향

1. 지역별 전세가율의 중요성
   1. 전세가율(전세가/매매가)이 50%가 안 되는 서울 같은 지역에서는 전세가 상승이 매매가에 미치는 영향이 미미하다.
   2. 예를 들어, 압구정 현대아파트(매매가 70억, 전세가 10억)의 경우 전세가가 매매가에 영향을 주지 않는다.
2. 매매가 견인 효과
   1. 전세가 상승이 매매가에 영향을 주려면 전세가율이 최소 60% 이상은 되어야 한다.
   2. 지방은 전세가율이 60~70%에 달하며, 현재 지방의 전세가가 오르기 시작했으므로 주요 인기 지역의 매매가 상승으로 이어질 가능성이 높다.
3. 서울의 특수성
   1. 서울처럼 전세가율이 50%가 안 되는 지역에서는 전세가 상승이 매매가에 큰 영향을 주지 않는다.
   2. 전세가율이 90%에 육박하는 서울 아파트도 있지만, 이는 매매 인기가 없고 단기적으로 전세로 살겠다는 의미로 해석된다.
   3. 따라서 서울은 전세가 상승이 매매가에 큰 영향을 주지 않지만, 서울을 제외한 전세가율 60~70% 지역은 영향을 받을 것이다.

 

3.3. 서민 주거비 부담 해결을 위한 제안

1. 임대 사업자 제도 부활
   1. 현재 정부의 매매 시장 규제는 본의 아니게 다주택자, 임대 사업자를 규제하여 임차 물량을 감소시켰다.
   2. 토지 거래 허가 구역은 자가 매수만 허용하여 거래될수록 임차 세대가 줄어들고, 이들은 경기도나 인천 등 비규제 지역으로 밀려난다.
   3. 임대 사업자 제도를 부활시키면 임대 물량을 확보하여 임차 물건이 증가하고, 임차인에게 도움이 된다.
   4. 임대 사업자는 임대료 상한제(5% 이상 인상 불가)로 안정적인 공급이 가능하며, 8~10년 동안 주택을 팔 수 없어 단기 공급 부족 문제 해결에도 기여한다.
2. 지방 주택 규제 완화
   1. 서울에 집중된 수요를 지방으로 분산시키기 위해 서울을 제외한 지방 주택에 대한 규제를 완화해야 한다.
   2. 지방 주택은 주택 수에 관계없이 개별 과세하여 다주택자 규제 대상에서 완전히 배제해야 한다.
   3. 현재 '똘똘한 한 채' 정책으로 지방 사람들도 서울에 집을 사려 하여 서울 수요가 증가하고 임차인에게 피해를 주고 있다.
   4. 지방 주택 규제 완화는 서울 수요 분산에 효과적일 것이다.

 

4. 내집 마련 전략 및 2026년 부동산 시장 전망

무주택자는 상급지에 대한 욕심을 버리고 현실적인 경제력에 맞춰 내집 마련을 시작해야 하며, 2026년 부동산 시장은 5월 9일 이후 급매물이 사라지면서 지역별 양극화가 심화될 것으로 전망된다.

 

4.1. 무주택자를 위한 현실적인 내집 마련 전략

1. 무주택자 타이틀 벗어나기
   1. 3040세대에게 무주택자 타이틀을 벗고 유주택자가 될 것을 제안한다.
   2. 이는 부동산 시장 안정과 개인의 경제 생활 안정에 도움이 될 것이다.
2. 입지 욕심 포기 및 자가 전환
   1. 좋은 입지에 대한 욕심을 포기해야 한다.
   2. 강남, 서초, 용산 등 좋은 입지는 3040세대의 경제력으로는 살 수 없는 가격대가 되었다.
   3. 좋은 입지를 포기하는 대신, 자신의 경제력으로 내집 마련을 시작해야 한다.
3. 내집 마련의 장점
   1. 2년마다 이사 갈 걱정을 하지 않아도 된다.
   2. 자신이 산 집이 오르면 더 상급지로 갈 수 있는 발판이 된다.
   3. 부모님 세대도 이러한 '징검다리 사다리 전술'을 통해 내집 마련을 하고 상급지로 이동했다.
4. 서울 외 지역 공략
   1. 서울이라는 테두리를 지우고, 경기도나 인천부터 시세가 오를 만한 아파트를 선택하여 내집 마련을 시작하는 것을 추천한다.
   2. 내집 마련을 통해 임차 걱정을 해결하고, 집값이 오르면 팔고 더 좋은 입지로 이사하는 경험을 통해 인생이 풍요로워질 수 있다.
   3. 첫 내집 마련은 힘들지만, 이를 통해 새로운 인생이 펼쳐질 것이다.

 

4.2. 2026년 부동산 시장 전망

1. 지역별 차별화 장세
   1. 부동산 시장은 다 오르거나 다 내리는 것이 아니라, 올라가는 곳은 올라가고 내려가는 곳은 내려가는 차별화 장세가 이어질 것이다.
2. 서울 시장 전망
   1. 2년 내내 오른 강남구는 보합세를 유지할 것이며, 하락하지는 않을 것이다.
   2. 현재 하락하는 이유는 5월 9일 전에 급매물을 팔기 때문이며, 5월 9일 이후에는 매물이 잠기면서 하락할 이유가 없어진다.
   3. 필요한 사람들만 계약하게 되면서 미미한 신고가가 계속 갱신될 것으로 예상된다.
   4. 서울 중위권 지역은 거래가 중지될 것이며, 대출이 많이 나오는 15억 이하 서울 외곽 지역과 경기도 중위권 지역은 신고가가 나올 것이다.
3. 지방 시장 전망
   1. 경기 외곽 및 대부분의 지방 지역은 시세가 오르지 않고 정체되거나 조정될 것이다.
   2. 하지만 서울에 '똘똘한 한 채' 진입이 어려워지면서, 지방의 '똘똘한 한 채'들이 오르기 시작할 것이다.
   3. 경기도는 상위권은 서울과 비슷하게 가고, 중위권만 오르고 하위권은 빠질 것이다.
   4. 지방은 대부분 조정되겠지만, 양극화가 심화되어 지방의 '똘똘한 한 채'만 오를 것이다.

 

4.3. 이란 전쟁 장기화가 부동산 시장에 미치는 영향

1. 분양가 상승
   1. 이란 전쟁 장기화는 건축 원자재 가격 상승으로 이어져 분양가를 계속 올릴 것이다.
   2. 석유 가격 상승은 나프타 관련 제조 물품, 목재, 시멘트 등 건축 현장에 필요한 모든 원자재 가격에 직간접적으로 영향을 미친다.
   3. 한 번 올라간 원자재 가격은 내려오지 않는 경향이 있어, 분양가는 상향 평준화될 것이다.
2. 지방 시장 위축 및 미분양 해소
   1. 지방은 시세가 많이 오르지 않아 재건축, 재개발 등 정비 사업의 사업성이 떨어진다.
   2. 분양 원가가 낮아야 하지만, 현재 지방은 분양가가 비싸 미분양이 발생하고 있다.
   3. 원자재 가격 상승으로 분양가가 더 오르면 지방의 신규 공급은 계속 어려워질 것이다.
   4. 이는 지방의 주요 아파트 시세 상승 가능성을 높이고, 공급 부족으로 미분양도 해소될 수 있다.
3. 서울 시장 영향 미미
   1. 서울은 분양가가 워낙 낮기 때문에 원자재 가격 상승으로 인한 분양가 인상이 큰 영향을 미치지 않을 것이다.
   2. 서울을 제외한 나머지 지역은 공급 측면에서 위축될 것이며, 이는 미분양 해소에는 도움이 되지만 장기적으로는 공급 부족을 심화시킬 우려가 있다.

 

5. 서울의 심각한 공급 부족 문제와 대책의 한계

서울은 아파트와 비아파트 시장 모두 심각한 공급 부족을 겪고 있으며, 정부의 대규모 공급 대책은 실현 가능성이 낮아 현재 조건 내에서 내집 마련이나 갈아타기를 하는 것이 가장 현실적인 방법이다.

 

5.1. 서울 아파트 및 비아파트 시장의 공급 부족 심화

1. 서울 아파트 공급 부족
   1. 서울은 연간 4만 세대가 평균 입주 물량이지만, 현재는 1만 세대 수준으로 2만 세대도 안 된다.
   2. 지난 2년 동안 입주 물량이 계속 줄었으며, 향후 3~4년 동안 이러한 부족 현상이 지속될 것이다.
   3. 서울은 공급 부족 때문에 시세가 많이 올랐으며, 2025년에는 주요 지역 아파트값이 10억~20억 원씩 상승했다.
   4. 정부의 대출 및 세금 규제에도 불구하고 시세가 빠지지 않는 이유는, 집을 팔면 다시 살 수 없다는 학습 효과 때문이다.
   5. 공급이 줄어든다는 것은 대안이 없다는 의미이므로, 서울 아파트값은 계속 신고가를 경신하며 상상하기 어려운 가격대로 상승할 것으로 전망된다.
   6. 서울의 공급 부족은 경기, 인천까지 수요를 확산시켜 이들 지역의 시세도 올릴 것이다.
   7. 문제는 이러한 공급 부족에 대한 뚜렷한 대책이 없다는 점이다.
2. 비아파트 시장(다세대, 빌라)의 붕괴
   1. 서울 인구의 약 50%는 아파트가 아닌 다세대, 빌라에 거주한다.
   2. 2021년 이후 전세 사기 문제, 건축 원자재 문제, 분양 부진 등으로 다세대 빌라 공급이 급감했다.
   3. 특히 2025년 이후부터는 다세대 빌라 공급이 거의 전멸 수준으로, 과거 10개 공급되던 것이 이제 1개만 공급되는 상황이다.
   4. 아파트 시장과 비아파트 시장은 별개의 문제가 아니라 같은 문제이며, 비아파트 시장의 붕괴는 서울의 임차 문제를 더욱 복잡하게 만들고 있다.
   5. 이는 향후 3년 동안 경기도나 인천의 주요 아파트 매매가 및 전월세 가격 상승에도 영향을 미칠 것이다.

 

5.2. 대규모 공급 대책의 한계와 현실적 대안

1. 대규모 공급 대책의 실현 가능성 낮음
   1. 정부의 150만 채(또는 18만 세대) 대규모 공급 대책은 제대로 진행되지 않고 있다.
   2. 3기 신도시는 속도가 늦어져 2025년 첫 입주 예정이었으나, 2~10년 지연될 것으로 예상되어 서울 수요 분산이 어렵다.
   3. 서울 내 공급 방법은 재개발, 재건축, 리모델링이 90% 이상을 차지하며, 유휴 부지나 공공 부지 활용은 규모가 작다.
   4. 서울시가 발표한 유휴 부지, 공공 청사 활용 계획은 20년 전부터 논의되었던 내용으로, 수방사 부지 외에는 진척된 사례가 거의 없다.
   5. 태릉 육사 부지, 서부 운전면허 시험장 등은 20년 전에도 리포트에서 다루었지만, 대체 부지 확보 및 개발 방법 문제로 진도를 나가지 못하고 있다.
2. 현실적인 내집 마련 방법
   1. 대규모 공급 대책이 실현될 것이라는 기대를 가지고 기다려서는 안 된다.
   2. 현재 주어진 조건 내에서 내집 마련을 하거나 갈아타기를 하는 것이 가장 바람직한 방법이다.
3. 정부 정책의 방향
   1. 정부는 공급을 위해 노력하겠지만, 형식적인 수치만 발표되는 경우가 많다.
   2. 서울의 경우 재개발, 재건축을 빠르게 추진하고 용적률 완화 등으로 사업성을 높여야 한다.
   3. 이러한 공급이 제대로 이루어지기 전까지는 세금 규제, 대출 규제를 계속 유지할 것이다.
   4. 다주택자뿐만 아니라 1주택자에게도 세금 및 대출 규제를 가하여, 공급이 될 때까지 거래가 일어나지 않도록 억제하려 할 것이다.

 

6. 종잣돈 규모별 내집 마련 및 투자 전략

종잣돈 규모에 따라 서울 외곽, 경기도, 인천 등 서울 주요 업무지구까지 출퇴근이 가능한 비규제 지역을 공략하고, 청년 세대는 소액이라도 분양권 등을 활용하여 부동산 투자 경험을 쌓는 것이 중요하다.

 

6.1. 종잣돈이 적은 경우 (2억~5억 원)

1. 눈높이 낮추기
   1. 눈높이가 너무 높기 때문에 현실적인 접근이 필요하다.
   2. 자신의 자산과 대출 가능 금액을 평가하여 활용 가능한 경제력을 파악해야 한다.
   3. 보통 2억~5억 원 정도의 종잣돈을 가진 사람이 많다.
2. 서울 외 지역 공략
   1. 서울의 좋은 지역은 불가능하므로, 서울을 포기하고 경기도나 인천부터 시작하는 것을 추천한다.
   2. 서울의 주요 일자리(강남구, 서초구, 여의도, 종로구, 중구)까지 30분~1시간 이내 출퇴근이 가능한 경기도, 인천 지역을 찾아야 한다.
3. 규제 지역과 비규제 지역 선택
   1. 돈이 정말 없다면 대출을 더 많이 받을 수 있는 비규제 지역을 선택한다.
   2. 규제 지역은 LTV(주택담보대출비율) 40%까지 대출이 나오지만, 비규제 지역은 70%, 생애 최초는 80%까지 대출이 가능하다.
   3. 돈이 좀 있는 경우에는 규제 지역 내에서 고를 수 있다.
4. 1억 원 종잣돈으로 내집 마련 예시
   1. 1억 원으로는 전세도 힘들 수 있지만, 최근 분양한 고양시나 인천 지역에 5억대 아파트(신축 또는 준신축)가 있다.
   2. 생애 최초 대출(80%)을 활용하면 1억 원과 4억 원 대출로 5억 원짜리 아파트를 살 수 있다.
   3. 대출 원리금 상환 부담을 고려하여, 감당할 수 없다면 84㎡ 대신 59㎡로 평형을 낮출 수 있다.
   4. 추천 비규제 지역은 구리, 남양주, 의정부, 고양시 덕양구, 부천, 인천 서구 등 서울에 붙어 있는 지역과 안양 만안구(남쪽 유일 비규제 지역)이다.
   5. 이들 지역은 대출을 많이 활용하여 감당 가능한 수준으로 내집 마련을 시작하기 좋으며, 10년차 전후의 준신축 아파트를 추천한다.
   6. 이 지역들은 강남, 종로, 중구, 여의도까지 광역 교통망을 이용하면 1시간 이내에 도착할 수 있다.

 

6.2. 서울 내집 마련을 고집하는 경우

1. 선택의 기로: 임차 vs 자가
   1. 서울에 살고 싶다면 임차로 살 것인지, 자가로 살 것인지 선택해야 한다.
   2. 자가로 살 수 있는 방법도 있지만, 좋은 집을 사는 것은 어렵고 추천하지 않는다.
2. 몸테크 전략
   1. 몸테크가 가능한 사람들은 서울 외곽 지역의 낡은 다세대 빌라나 재개발 구역을 노릴 수 있다.
   2. 방화 뉴타운, 상계 뉴타운, 신림 뉴타운 등 주변의 작은 정비 사업 구역은 5억 원 미만으로 진입 가능하다.
   3. 하지만 교통이 불편하고 집이 낡아 생활이 불편할 수 있으므로, 이러한 불편함을 감당할 수 있어야 한다.
3. 경기도 상급지 추천
   1. 아파트를 선호한다면 경기도로 가는 것을 추천한다.
   2. 투자성만 놓고 보면 경기도가 더 낫고, 경기도의 준신축이나 신축 아파트를 대출을 받아 살 수 있다.
   3. 서울 외곽 지역은 서울에서는 하급지이지만, 경기도에서는 상급지에 해당하므로, 경기도 상급지를 선택하는 것이 더 유리할 수 있다.

 

6.3. 1주택자를 위한 갈아타기 전략

1. 무주택자 조건 활용
   1. 현재 무주택자들이 다주택자 매물을 살 수 있는 유리한 조건이므로, 1주택자는 다소 불리하다.
   2. 5월 9일 전까지 기존 주택을 빨리 팔고 무주택자가 된 후, 남은 한 달 동안 무주택자 조건으로 집을 사는 것을 추천한다.
2. 상급지로 갈아타기
   1. 무주택자 조건 활용이 어렵다면, 정상적으로 1주택자로서 거래하되, 현재 살고 있는 아파트보다 상급 입지로 갈아타야 한다.
   2. 상급 입지는 입지가 더 좋거나 상품이 더 좋은 곳을 의미한다.
   3. 상급지로 갈 수 없다면 굳이 이사하지 말고 현재 집에 머무르는 것이 좋다.
   4. 집을 파는 순간 세금 때문에 다시 그 아파트를 사지 못할 수도 있기 때문이다.
   5. 소득을 늘리고 종잣돈을 모아 상급지로 갈 수 있을 때까지 버티는 것도 전략이다.
   6. 현재 3월, 4월은 바겐세일 기간이므로, 갈아탈 수 있다면 이 기간을 활용하는 것을 추천한다.
3. 바겐세일 기간의 중요성
   1. 갈아타기에 가장 좋은 시기는 상급지 가격이 빠졌을 때이다.
   2. 내 집 가격도 빠지겠지만, 상급지가 더 많이 빠지면 가격 격차가 줄어들어 갈아타기에 유리하다.
   3. 4월까지는 상급지 매물이 나올 가능성이 높으므로, 이 기간을 놓치지 말고 갈아타기를 하는 것이 좋다.

 

6.4. 종잣돈 5억~6억 원으로 내집 마련하는 경우

1. 선택의 폭 확대
   1. 5억~6억 원의 종잣돈은 경기도, 인천, 서울까지 선택의 폭이 넓어 욕심이 나는 구간이다.
2. 새 아파트 또는 정비 사업 공략
   1. 과거와 달리 지금은 아파트를 사기만 하면 오르지 않으므로, 새 아파트나 새 아파트가 될 곳을 찾아야 한다.
   2. 새 아파트는 비싸므로, 정비 사업(재개발, 재건축)을 추천한다.
   3. 정비 사업은 새 아파트보다 저렴하게 진입할 수 있으며, 서울의 하급지나 경기도의 중상급지에서 도전해 볼 만한 가격대이다.
3. 기존 주택 소유자의 갈아타기
   1. 더 저렴한 주택에 살다가 5억~6억 원의 종잣돈을 모은 경우, 본인의 입지와 상품 지식을 활용하여 좋은 물건을 찾을 수 있다.
   2. 생각하는 금액대보다 1억 원 정도 더 올려서 도전하면 더 좋은 물건을 찾을 수 있을 것이다.

 

6.5. 청년 세대를 위한 부동산 투자 조언

1. 소액으로 시작하기
   1. 주식이나 코인으로 종잣돈을 모으는 것도 좋지만, 부동산으로 돈을 불리고 싶다면 소액으로도 시작할 수 있다.
   2. 5천만 원, 1억 원부터도 부동산 투자가 가능하다.
2. 분양권 활용
   1. 온전한 아파트는 소액으로 어렵지만, 분양권을 활용할 수 있다.
   2. 분양권은 아파트를 분양받은 사람의 권리를 사는 것으로, 계약금만 걸고 잔금은 나중에 치를 수 있다.
   3. 전매가 풀리면 사고파는 것이 가능하며, 경기도에는 5억 원 미만의 새 아파트 분양권이 있다.
   4. 무주택자로서의 권리가 사라질 수 있지만, 주택을 사고파는 경험이 더 중요하다고 생각한다.
3. 지방 투자 기회
   1. 서울, 경기, 인천에는 거래 가능한 분양권이 많고 지방보다 성공 확률이 높다.
   2. 지방 출신이거나 지방 부동산에 대한 인사이트가 있다면, 지방에서도 투자 기회가 많다.
   3. 지방은 미분양 아파트가 할인 분양되는 경우가 많으므로, 할인된 가격으로 사서 정상가로 올랐을 때 팔아 차익을 얻을 수 있다.
   4. 소액으로도 부동산 투자를 할 수 있는 다양한 방법이 있지만, 공부가 필수적이다.
   5. 유튜브, 책, 투자 경험자들의 이야기를 통해 꾸준히 배우는 것이 중요하다.

 

7. 초보 투자자의 흔한 실수와 주거 안정의 중요성

초보 투자자들은 자신의 투자 여력을 과소평가하여 후회하는 경우가 많으므로, 빨리 내집 마련을 통해 경험을 쌓고 주거 안정을 확보하는 것이 모든 투자의 기본이다.

 

7.1. 초보 투자자의 흔한 실수

1. 경험의 중요성
   1. 부동산을 직접 사보면 본인들이 실수를 깨닫게 되므로, 빨리 내집 마련을 통해 경험을 해보는 것이 중요하다.
2. 능력 과소평가
   1. 첫 집을 사면 대부분 '더 좋은 것을 살 걸' 하고 후회한다.
   2. 자신의 능력치를 과소평가하여 대출을 덜 받거나, 더 비싼 집을 살 수 있는데도 싼 집을 사는 경우가 많다.
   3. 따라서 자신이 생각하는 것보다 조금 더 무리해서 투자하는 것을 추천한다.
3. 미래를 위한 투자
   1. 현재 살 집이 아니라 5년 후에 살 집을 미리 산다고 생각하면 더 합리적이고 성공적인 의사 결정을 할 수 있다.
   2. 자신의 능력을 과소평가하지 말고, 첫 내집 마련을 통해 경험을 쌓아야 다음 집을 살 때 입지, 상품, 가격을 판단할 수 있는 능력이 생긴다.

 

7.2. 주거 안정의 중요성

1. 모든 투자의 기본
   1. 부동산 시장은 복합적인 정보와 정부 규제가 섞여 있어 혼란스럽지만, 의식주는 생활의 기본이다.
   2. 주거가 안정되지 않으면 주식이나 코인 투자 등 다른 어떤 투자도 제대로 할 수 없다.
   3. 워렌 버핏, 피터 린치 등 세계적인 주식 대가들도 집을 마련한 후에 주식 투자를 하라고 조언했다.
   4. 보금자리가 안정되지 않으면 아무것도 할 수 없으며, 이는 나이 든 사람들에게도 마찬가지이다.
2. 주택 보유의 장점
   1. 집은 나중에 은퇴할 때 주택 연금을 받을 수 있는 좋은 자산이다.
   2. 다주택을 권하지는 않지만, 적어도 1주택은 젊은 나이 때부터 계속 가져가는 것이 좋다.
   3. 아파트뿐만 아니라 수익형 부동산까지 공부하여 다양한 부동산 포트폴리오를 갖추는 것을 추천한다