부동산 초보가 꼭 알아야하는 부동산 타이밍 투자법

https://youtu.be/JtXIQzxhh90

 

부동산타이밍 투자법에 대한 이 영상은 부동산 시장의 변동성과 예측의 중요성을 강조합니다. 상승 요소와 하락 요인, 공급과 수요에 따른 가격 변동을 이해하며, 미분양의 상태 변화를 통해 투자 전략을 세우는 법을 알려줍니다. 또한, 각 지역의 부동산 시장 차이를 비교할 수 있는 구체적인 방법을 제시하여 시청자가 보다 더 안정적이고 효율적인 투자 결정을 내릴 수 있도록 도와줍니다. 최적의 투자 타이밍을 파악하기 위한 효과적인 전략과 정보를 제공합니다. 부동산투자에 처음挑하는 이들에게 필수적인 정보를 담고 있습니다.

1.  부동산 사이클과 가격 변동의 이해

• 부동산가격은 사이클이 있으며, 가격이 내렸다가 올라가면 제자리처럼 보일 수 있지만, 실제로는 지속적으로 상승하는 경향이 있다 .

• 아파트가격이 상승하는 이유에는 콘크리트와 같은 재료비, 인건비, 토지 가격의 증가가 있으며, 이는 향후에도 계속 상승할 가능성이 높다 .

• 가격이 꾸준히 상승하지 않고 변동하는 이유는 외부 요소가 작용하기 때문이며, 이는 수요와 공급의 밸런스를 깰 수 있다 .

• 부동산시장에서 수요가 사라질 경우, 공급자 입장에서는 공급을 줄이거나 중단할 수 있으며, 이는 주택 부족으로 이어져 전세가격을 상승시킨다 .

• 전세가격 상승으로 인해 자가 구매를 고려하게 되고, 이로 인해 매매 가격이 다시 상승하게 되는 선순환이 발생하며, 많은 사람들이 부동산시장에 참여하게 된다 .

 

2.  부동산 시장의 상승과 하락 패턴

• 부동산시장에서는 시간이 지나면서 가격이 하락하게 되며, 이때 공급자들은 더 많은 공급을 하기로 결정한다.

• 공급이 준수하게 시작되었지만, 시간이 지나면서 질이 떨어진 공급이 이루어지기도 한다.

• 매매 수요와 임차 수요는 상호작용이 있어, 전세가격 상승이 매매 수요로 전환될 수 있는 계기가 될 수 있다.

• 미분양이 많아지면 가격이 하락하게 되며, 이러한 현상은 반복적으로 나타난다.

• 시장에서 매매 가격과 전세가 공동으로 상승하는 경향이 있으며, 이는 공급 부족 상태에서도 발생할 수 있다.

2.1. 부동산 시장의 공급과 수요 변화

• 시간이 지나면 부동산가격은 상승할 수 없으며, 결국 꺾이게 된다.

• 분위기가 좋을 때 공급자들은 공급을 늘리게 되며, 처음에는 질良한 제품을 제공하지만 점점 대충 만들어질 가능성이 높아진다.

• 오피스텔 등 다양한 입주가 진행되며, 심지어 입지가 좋지 않은 곳에도 공급이 이루어진다.

• 공급자와 매수자의 감정 변화는 시장에 큰 영향을 미치며, 이러한 심리가 쏠림현상을 만들어낸다.

• 공급이 과도하게 이루어져 미분양이 발생하면 가격이 하락하는 주기가 반복된다.

2.2. 부동산 가격 변화와 수요 분석

• 부동산가격은 3개월 단위로 보아도 되며, 최근 3개월 동안 월평균 1.1% 이상 상승했다는 점에서 가격의 변동이 중요하다.

• 매매 가격만 아니라 전세 강도 또한 고려해야 하며, 매매 수요와 임차 수요는 서로 영향을 주고받는다.

• 수요자는 한정적이며, 시간이 지나면서 매매와 임차의 경계가 모호해지는 경향이 있다.

• 매매를 하거나 임대하는 사람들의 수는 제한적이며, 이들이 어떻게 움직이는지가 중요한 요소이다.

• 주택을 구매하는 결정에 대한 불안감이 커지면 매매 수요는 급감할 수 있다.

2.3. 부동산 타이밍 투자법의 변곡점 이해

• 입주가 시작되면 전세가격에 즉각적인 영향을 미치고, 매매 가격 또한 같이 내려가는 경향이 있다.

• 공급이 줄어들면 공급 부족이 발생하고, 이로 인해 전세가격 상승률이 높아지면서 매매 수요로 전환될 수 있다.

• 사람들은 교원 아파트나 신축 아파트를 원하게 되고, 이 과정에서 프리미엄이 붙거나 미분양이 사라지는 등 가격이 상승하게 된다.

• 전세및 매매 가격의 변화는 입주 물량이 많아질 때 비로소 안정화될 수 있으며, 이 과정에서 각각의 가격이 같이 오르거나 내리는 현상이 나타날 수 있다.

• 시장의 변화를 이해하기 위해서는 변곡점을 파악하는 것이 중요하며, 이는 부동산시세의 상승과 하락 구간을 이해하는 데 도움을 준다.

2.4. 미분양의 중요성과 부동산 가격 변동

• 미분양은 부동산사이클에서 가장 중요한 지표이며, 공급자들이 약공급할 것인지 결정하는 기준이 된다.

• 서울의 부동산시장에서는 2009년 말에 미분양이 많이 발생했으며, 이는 가격 하락의 원인으로 작용했다.

• 미분양이 지속적으로 증가하면 가격이 하락할 수 있으며, 결국 시장에서 소화되지 못하는 경우가 많다.

• 2013년 초에 미분양현상이 드라마틱하게 감소했으며, 이에 따라 2014년 초부터 가격 상승 가능성이 높아진다고 볼 수 있다.

• 하지만 과거의 경험으로 미분양이 다시 늘어날 가능성도 존재하므로, 보수적인 접근이 필요하다고 여겨진다.

2.5. 미분양의 안전한 투자 타이밍

• 미분양 평균치가 철의 2분야 경치가 처음 230 이하로 떨어지면 안전한 투자 선택으로 간주된다.

• 2015년 2월이 투자하기 좋은 시점으로, 이때 투자해도 늦지 않다는 판단이 있다.

• 미분양이 한 번 소화된 후에는 다시 미분양 발생 가능성이 있어, 공급이 줄어드는 상황이 발생할 수 있다.

• 따라서, 미분양이 있을 경우 공급이 줄어드는 경향이 있어 추가적인 미분양이 발생할 수 없다.

• 이 과정에서 기존의 미분양은 사라지며 안정적인 시장으로 변화하는 경향이 있다.

 

3.  부동산 투자 타이밍의 중요성

• 부동산투자의 최적 타이밍은 미분양이 감소할 시기로, 이때 드라마틱한 변화가 발생하며 싸게 구매할 수 있는 기회를 제공한다.

• 투자자는 통계 데이터의 발표 시차를 감안해야 하며, 서울시와 국토부에서 제공하는 데이터는 각각 1~2개월 늦게 발표된다.

• 특정 지역의 미분양 현황을 살펴보는 것이 중요하며, 미분양이 전체의 50%~70%를 차지하는 단지의 경우 문제가 발생할 수 있다.

• 서울과 인천 중에서 부동산시장의 흐름을 비교해야 하며, 특정 지역의 변곡점을 알고 있다면 투자 판단에 도움이 된다.

• 아파트가격 변화는 지역별로 다르게 움직이므로 반드시 경쟁력을 평가하고 조사를 통한 결정이 필요하다.

 

4.  부동산 시장의 타이밍과 가격 분석

• 부동산 가격 상승은 주로 수도권과 관련되어 진행되며, 과거 시세와 현재 시세의 차이를 비교하는 것이 필요하다.

• 인천의 부동산은 최근 상승세를 보이고 있으며, 서울과의 가격 차이가 적정 수준인 20%~25%로 판단된다.

• GTX 호재와 같은 발전 계획이 있는 지역에서는 부동산투자 시 비교 분석이 중요하고, 예를 들어 인천과 서울의 아파트를 비교할 필요가 있다.

• 부동산투자 시 지역의 생활 편의성과 출퇴근 여부를 고려해야 하며, 이는 아파트가치에 영향을 미친다.

• 가격 변동은 지역의 수급 상황에 따라 달라지며, 동일한 지역 내 아파트가격이 변곡점을 통과할 수 있다는 점에서 관찰이 필요하다.

 

5.  부동산 타이밍 투자법의 핵심 요소

• 서울에서는 미분양이 없었고, 평택은 미분양이 많아 가격이 올라간 것으로 분석된다.

• 타이밍 투자법은 가격 비교, 그룹핑, 그리고 저평가된 지역을 찾아내는 과정을 포함한다.

• 평택의 미분양수치를 확인하며, 입주물량과 공급량을 평가해야 한다.

• 향후 전세와 매매가 모두 오를 것으로 예상되며, 공급과 수요의 관계가 중요하다.

• 부산과 양산의 변곡점은 비슷하지만, 지역적 특성과 공급 시기에 따라 차이를 보인다.

 

6.  부동산 타이밍 투자법의 중요성

• 부동산 타이밍 투자법은 가격 변동성을 이용하여 수익을 극대화하는 전략이다.

• 이 투자법은 경제적 사이클을 분석하여 적절한 매수 및 매도 시점을 결정하는 데 도움을 준다.

• 시장의 흐름을 정확히 파악하면 훨씬 더 효과적인 투자가 가능하다는 점이 강조된다.

• 전문가의 조언과 과거 데이터 분석이 타이밍 투자법에 있어 중요한 역할을 한다.

• 따라서, 투자자는 정보에 기반한 결정을 내려야 함을 명심해야 한다.